マンション売却時の税金はいくらか計算!シミュレーション有りで詳しく解説

マンション 売却 税金

マンションの売却には以下のような税金がかかります。

課税対象 税率・金額 納付時期
譲渡所得税 売却益
(譲渡所得)
20.315%~39.63% 売却の翌年
(確定申告にて)
印紙税 課税文書
(売買契約書)
契約書記載の金額によって
200円~48万円
売買契約書作成時
登録免許税 不動産の登記
(抵当権抹消登記)
不動産一件につき1,000円 引き渡し時
消費税 事業目的での
不動産売却
10% 売却の翌年
(確定申告にて)

本記事5章で行ったシミュレーションでは、3,800万円のマンション売却に合計46万9,000円の税金がかかりました。)

これらは、誰にでも必ず発生するわけでありません。
例えば、売却益がなければ譲渡所得税はかかりませんし、自宅マンションの売却など投資目的でなければ消費税はかかりません。

この記事では、それぞれの税金がどういった状況で、どのくらい発生するのかを解説します。
自分がどの税金をいくら払うのかを把握して、準備できるようにしましょう。

また、節税ができる特例についても紹介しますので、適宜申請を行い、税金を抑えられるようになりましょう。

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この記事の執筆者
竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
(株)グロープロフィット

1.マンションの売却益にかかる『譲渡所得税』

譲渡所得税とは、マンションの売却益(譲渡所得)にかかる税金の通称です。
所得税(2037年までは復興特別所得税を含む)と住民税のことを指し、売却の翌年に確定申告をして納税します。

譲渡所得税の税率はマンションの所有期間によって異なります。
高い税率に設定されていますが、売却益がなければそもそも課税されません。

所有期間 所得税 復興特別所得税 住民税率 合計
所有期間5年以内 30% 0.63% 9% 39.63
所有期間5年越え 15% 0.315% 5% 20.315%

1-1.所得税

所得税は、売却したマンションの所有年数によって税率が変わります。

  • 長期(所有期間5年超)→15%
  • 短期(所有期間5年以下)→30%

マンションを売る場合、5年以上所持してから売ると低い税率で所得税を納められますので、マンション売却のタイミングを判断するポイントになります。

1-2.復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災における復興のための施策です。個人の所得税に対して、2.1%かかります。

    計算例)
    5年超所有したマンションを売却した場合
  • 15%(所得税率)×0.021→=0.315%(復興特別所得税)
    15%++0.315%==15.315%(所得税率の合計)
  • 5年以下の短期所有のマンションを売却した場合
  • 30%(所得税率)×0.021→=0.63%(復興特別所得税)
    30%++0.63%==30.63%(所得税率の合計)

国税庁:個人の方に係る復興特別所得税のあらまし

1-3.住民税

住民税は、マンション所有期間に応じて以下の比率がかかります。

  • 長期(所有期間5年超)→5%
  • 短期(所有期間5年以下)→9%

住民税の納付のタイミングは、マンション売却の翌年6月から翌翌年の5月まで給与天引きで納めます。
会社員の方であれば、特に注意せずとも納付できますが、自営業の方は自分で納めることになるので納付忘れがないよう注意してください。

譲渡所得税がかかる場合、かからない場合について詳しく知りたい方は『マンション売却で税金がかからないはウソ?』をご覧ください。

2.売買契約書の作成にかかる『印紙税』

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金で、軽減税率が適用されます。

マンション譲渡に関する印紙税の軽減措置の対象となる契約書

  • 記載金額が10万円を超えるもの
  • 平成26年(2014年)4月1日~令和6年(2024年)3月31日に作成されたもの

印紙税の金額は取引額(消費税抜き)に応じて以下のように定められています。

契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円
金額の記載のないもの 200円 200円

※2014年4月1日~2020年3月31日まで

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置(国税庁)

3.抵当権抹消登記にかかる『登録免許税』

住宅ローンが残っているマンションを売却するときは、売却時に抵当権抹消の登録免許税が生じます。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際、銀行がマンションに付けた担保権のことです。
抵当権の内容は、登記簿謄本に記載されており、登記簿謄本から抵当権の記載を消すことを抵当権の抹消と呼びます。

登録免許税は、仰々しく納めなければいけない税金ではなく、法務局に支払う手数料のようなイメージの税金です。
抹消登記の手続きをする司法書士が代理で法務局に支払いますので、司法書士に渡せば終わりです。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。
抵当権は、マンションの場合、土地と建物の双方に設定されています。
不動産が土地1つ、建物1つの場合の登録免許税は、2,000円です。

4.事業目的の売却にかかる『消費税』

マンションを事業目的で売却する場合は、消費税が課税される場合があります。
マイホームの売却には消費税が発生しませんが、投資としての売却や、事業用の店舗などを売却する際は、消費税の課税対象となります。

消費税は建物の売却にかかります。土地は課税の対象ではありません。

なお、支払い義務があるのは課税事業者のみになります。
事業を行っていない方は、事業目的の売却でも免税事業者にあたるため、消費税の支払いはありません。


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5.マンション売却にかかる税金のシミュレーション

マンション売却の税金はいくらかかるのでしょうか。
マンション売却の税金をシミュレーションして、税額の相場感を身につけましょう。

シミュレーションに当たって、取得費や減価償却など難しい言葉も出てきますが、それらは次章以降で詳しく解説します。

購入時4,000万円だったマンションを、3,800万円で売却したケースのマンション売却税金シミュレーションは以下の通りです。

シミュレーション条件

  • 前提:自宅マンションの売却
  • 売却価格:3,800万円
  • 固定資産税清算金:5万円
  • 購入価格:4,000万円(土地価格:2,000万円、建物価格2,000万円)
  • 譲渡費用:120万円
  • 経過年数:20年
  • 構造:鉄筋コンクリート造

上記の条件より、所有期間は5年超ですので長期譲渡所得の税率(所得税率15%、住民税率5%)を用いて税金を計算します。

譲渡所得税

譲渡価額 = 売却価格+固定資産税精算金
     = 3,800万円+5万円
     = 3,805万円

減価償却費 = 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
      = 2,000万円×0.9×0.015×20年
      = 540万円

取得費 = 土地購入価額+(建物購入価額-減価償却費)
    = 2,000万円+(2,000万円-540万円)
    = 3,460万円

譲渡所得 = 譲渡価額-取得費-譲渡費用
     = 3,805万円-3,460万円-120万円
     = 225万円

所得税 = 譲渡所得×税率
    = 225万円×15%
    = 33.75万円

復興特別所得税 = 所得税×2.1%
        ≒ 0.7万円

住民税 = 譲渡所得×5%
    = 225万円×5%
    = 11.25万円

税金 = 所得税+住民税+復興特別所得税
   = 33.75万円+11.25万円+0.7万円
   = 45.7万円

なお、7章で解説する3,000万円特別控除が適用できれば譲渡所得0円となるので、税金もかかりません。

印紙税

売却金額『1千万円を超え5千万円以下のもの』は1万円(軽減税率)

登録免許税

土地と建物それぞれの登記に1,000円ずつで2,000円

※司法書士報酬は税金ではないので計算に含めていません。

消費税

自宅売却のため、納税すべき消費税はありません。

※仲介手数料や司法書士報酬など、売却のために利ようしたサービスには消費税が含まれています。

税金は合計46万9,000円となりました。

結果(内訳)

  • 譲渡所得税:45万7,000
  • 印紙税:1万円
  • 登録免許税:2,000円
  • 消費税:0円


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6.譲渡所得税の詳しい計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得(マンションの売却益)に対してかかる税金です。
譲渡所得税を正しく計算するには、譲渡所得を正しく計算する必要があります。

譲渡所得の計算は少し複雑なため、この章で詳しく解説いたします。

まず、譲渡所得は以下の様に計算します。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

以下では、譲渡所得の計算にかかわる用語とその計算方法について詳しく見ていきます。
それぞれを理解してやっと譲渡所得が計算できる様になります。

6-1.譲渡価額

譲渡価額(収入金額)とは、マンションを売却した金額です

厳密には、売却金額の他に固定資産税清算金も含まれます。
売却したタイミングに応じてその年の固定資産税を買主に負担してもらうことがありますが、その際受け取るお金を固定資産税清算金といいます。

慣例的に、売却後の固定資産税を買主が払うケースが多いですが、本来その年の1月1日時点の所有者に納税義務があるため、固定資産税清算金は値上げ分という位置づけになり、譲渡価格に含まれるのです。

一方で、管理費や修繕積立金についても清算を行うことがありますが、こちらは値上げでなく建て替えという位置づけになり、譲渡価格に含まれません

これらは売却後から買主に支払い義務がある費用のためです。

6-2.取得費

取得費は、売却するマンションを購入する際にかかった費用のことです。
マンション自体の購入代金だけでなく、当時かかった仲介手数料なども含めることができます。

ただし、マンションの購入代金のうち、建物の購入代金は減価償却を考慮する必要があります。
減価償却は本来、時の経過で価値が減少する資産について、減少していく価値分を順に経費としていく手続きです。
居住用マンションの場合は、毎年毎年減価償却を行いませんが価値は減っているので、本来減価償却するはずだった金額(減少した価値。減価償却費相当額という)を差し引いた金額を、経費(取得費)として扱います。
そのため、マンション購入代金のうち 『土地部分購入額 + (建物部分購入額 ー 減価償却費相当額)』が取得費となります。

減価償却費相当額の計算は、定額法という計算方法で簡単に計算できます。

減価償却費相当額 = 建物部分購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

※経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します。
6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

償却率は建物の構造により異なりますが、マンションで一般的な鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造はいずれも0.015になります。

建物構造 償却率
鉄筋コンクリート 0.015
鉄骨鉄筋コンクリート 0.015

減価償却の計算について詳しく知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。


不動産売却塾 コラム“建物の購入価格ってどうやって調べるの?”

購入時の契約書に土地と建物の購入価格の内訳が書かれていない場合や、そもそも契約書自体が見当たらない場合、建物の購入価格をどのように調べたらいいのでしょうか?
もし契約書があって、そこに消費税額が書かれていれば、建物の購入価格を簡単に計算できます。
消費税は建物部分にしかかからないため、消費税額を当時の消費税率で割り戻せば、建物価格が求められます。

【2005年購入(消費税率5%)/消費税100万円の場合】
建物購入価格 = 100万 ÷ 0.05 = 2,000万円 (税込み2,100万円)

消費税も書かれていない場合は概算になります。
最も簡単な方法は、建築価額表を使った計算です。
建築価格表では、建築年の構造事の平米単価が記載されています。
「平成〇年の鉄筋コンクリート造なら、1平米あたり〇〇円です」ということが分かるので、売りたいマンションの『建築年』『構造』『専有面積』に照らして計算しましょう。

【2005年(平成5年)購入/鉄筋コンクリート/70平米の場合】
建物の標準的な建築価格表より、平米単価227,500円
建物購入価格 = 227,500 × 70 = 15,925,000円

他にも当時の固定資産税課税明細書から計算する方法もありますが、いずれも建築年がわかっている必要があります。
何らかの事情で建築年すらわからない場合は、売却金額の5%を取得費として扱うことができます。ただし、この計算では取得費が低くなりやすいため、税金が大きくなる可能性があります。

6-3.譲渡費用

譲渡費用は、マンションを売却するためにかかった費用です。
以下は譲渡費用に含まれる費用の例です。

  • 売却の際の仲介手数料
  • 売却に伴う広告費
  • 売却時の売買契約書に貼付けした印紙税
  • 売却に伴い支払った立退料

譲渡費用にはマンション売却時に発生する「抵当権抹消費用」「司法書士手数料」「家財処分費用」「引越費用」などは譲渡費用に含めることはできません。

譲渡所得を実際に計算してみましょう。

  • 譲渡価額:4,300万円
  • 購入金額:4,500万円(内、建物価格2,500万円)
  • 所有期間:15年
  • 構造:鉄筋コンクリート造
  • 譲渡費用:300万円

建物価格は減価償却相当額を差し引いた金額を取得費とするので、
取得費は『2,000万円 + (2,500万円 – (2,500万円 × 0,9 × 0.015 × 15年)) = 39,937,500円

譲渡所得は『43,000,000円39,937,500円3,000,000 = 62,500円』

7.マンション売却で節税するための特例

不動産の売却には、譲渡所得税を抑える様々な特例が用意されています。

特例は、各種要件を満たした上で、確定申告時に申請を行うことで適用されます。
売却損が出た場合は通常、確定申告の義務がありませんが、特例を適用できる場合は自主的に確定申告を行うことをおすすめします。

以下に5つの特例を紹介します。

  • 3,000万円特別控除
  • 10年越え所有軽減税率の特例
  • 相続後に売却する際の取得費加算特例
  • 損益通算及び繰越控除の特例

7-1.3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、マイホームを売却する際、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。
例えば、譲渡所得2,000万円であれば、特例適用で譲渡所得0円以下になるため、譲渡所得税も0円になります。

様々な適用要件がありますが、最も重要な点は、マイホーム(居住用財産)の売却であることです。
例えば賃貸マンションやアパートなどの売却では適用できません。

また、他の特例と併用できない点に注意が必要です。
住宅ローン控除とも併用ができないため、買い替えを検討している方は、特にどの特例を使うかよく考えましょう。

参考:国税庁『No.3302 マイホームを売ったときの特例』

7-2.10年越え所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えたマイホームを売却する場合は、譲渡所得税の軽減税率を適用できます。

通常、所有期間が5年を超えるマンションの売却では、税率20.315%の譲渡所得税がかかります。
軽減税率が適用できると、税率が14.21%となります。

譲渡所得金額※ 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

10年越え所有の軽減税率は、3,000万円特別控除と併用できる特例です。

参考:国税庁『No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例』

7-3.相続後に売却する際の取得費加算特例

取得費加算の特例は、相続した不動産を売却する際に、相続税の一部を譲渡所得の計算に扱う取得費に加算できる特例です。
取得費が増えれば、譲渡所得が少なくなり、かかる税金も安くなります。

取得費に加算できる金額は、以下の計算で求められます。

その者の相続税額 × その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額
その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額

参考:国税庁『No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』

7-4.損益通算及び繰越控除の特例

損益通算の特例は、譲渡損失(売却損)が出た場合に、損失分を他の所得から差し引ける特例です。
例えば、売却損300万円を、給与所得600万円から差し引き、給与所得を300万円にできます。

繰越控除の特例は、損益通算で解消しきれなかった譲渡損失を3年にわたって繰越せる特例です。
例えば、売却損800万円を給与所得600万円と損益通算する場合、通算できない200万円を翌年の損失として繰越せます。

損益通算と繰越控除の特例は、以下2つのパターンで利用することができます。

  • マイホームの買い替え時
  • オーバーローンのマイホーム売却時

マイホームを買い替時に生じた譲渡損失は損益通算と繰越控除の特例の対象となります。
ただし、売却物件と購入物件が特例の要件を満たす必要があります。

参考:国税庁『No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)』

オーバーローンのマイホーム売却時に生じた譲渡損失も損益通算と繰越控除の特例の対象です。
オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却金額よりも大きい状態を表します。
前述の買い替え時の特例とは違い、通算できる金額が以下のように決められています。

繰越控除限度額 = 住宅ローンの残高-譲渡価額

参考:国税庁『No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)』

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について詳しく知りたい方は「マイホーム売却で使える5つの特例とは?損をしないための節税テクを伝授」の7章をご覧ください。

まとめ

いかがでしたか。
マンション売却の税金について解説してきました。

マンション売却では譲渡益が発生すると税金が生じます。
税金の発生の有無を確認するには、譲渡所得を計算することがポイントです。

取得費の求め方は、新築と中古では若干異なります。
中古マンションは購入時の土地と建物の内訳価格が分からないことが多いので、その場合は、建物の標準的な建築価額を使って計算を行います。

居住用財産の特例には節税系の特例と税金還付を受けられる特例があります。
特例を利用する際は、要件を十分に確認した上で、利用するようにしてください。

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この記事のポイント

マンションの売却にかかる税金は?

マンション売却にかかる税金は以下の通りです。

  • 譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

詳細は「1.マンションの売却でかかる税金の種類」をご覧ください。

マンション売却にかかる税金の目安と計算にかかわる要素は?

一例ですが、購入時4,000万円だったマンションを、3,800万円で売却したケースでは、45.7万円の税金がかかります。マンション売却における税金が高くなる要素は以下の通りです。

  • 売却価格が高い
  • 資産価値(固定資産税が高い)
  • 物件の所有年数が5年未満

マンションを高く売れば、税金も高くなる仕組みです。
計算の内訳については「2.マンション売却にかかる税金の目安と計算方法」をご覧ください。

マンション売却で節税するための税金特例は?

マンション売却で節税するための特例は以下の3つです。

  1. 3000万円特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

住宅ローン控除とは併用できないので、買い替えの際は気を付けてください。
詳細は「4.マンション売却で節税するための税金特例」をご一読ください。