マンション売却時の税金はいくらか計算！リアルなシミュレーションで詳しく解説

マンションの売却には以下のような税金がかかります。

（本記事5章で行ったシミュレーションでは、3,800万円のマンション売却に合計46万9,000円の税金がかかりました。）

これらは、誰にでも必ず発生するわけでありません。
例えば、売却益がなければ譲渡所得税はかかりませんし、自宅マンションの売却など投資目的でなければ消費税はかかりません。

この記事では、それぞれの税金がどういった状況で、どのくらい発生するのかを解説します。
自分がどの税金をいくら払うのかを把握して、準備できるようにしましょう。

また、節税ができる特例についても紹介しますので、適宜申請を行い、税金を抑えられるようになりましょう。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンションの売却益にかかる『譲渡所得税』

譲渡所得税とは、マンションの売却益（譲渡所得）にかかる税金の通称です。
所得税（2037年までは復興特別所得税を含む）と住民税のことを指し、売却の翌年に確定申告をして納税します。

譲渡所得税の税率はマンションの所有期間によって異なります。
高い税率に設定されていますが、売却益がなければそもそも課税されません。

なお、売却益は売却金額と等しくはありません。
売却金額から、取得費（売ったマンションの購入にかかった費用）と譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いた金額が売却益になります。

以下は所得税と復興特別所得税、住民税の計算方法です。

1-1.所得税

所得税は、売却したマンションの所有年数によって税率が変わります。

• 長期（所有期間5年超）→15%
• 短期（所有期間5年以下）→30%

マンションを売る場合、5年以上所持してから売ると低い税率で所得税を納められますので、マンション売却のタイミングを判断するポイントになります。

1-2.復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災における復興のための施策です。個人の所得税に対して、2.1%かかります。

計算例）
5年超所有したマンションを売却した場合
• 15%（所得税率）×0.021→=0.315%（復興特別所得税）
  15%＋+0.315%＝=15.315%（所得税率の合計）
5年以下の短期所有のマンションを売却した場合
• 30%（所得税率）×0.021→=0.63%（復興特別所得税）
  30%＋+0.63%＝=30.63％（所得税率の合計）

国税庁：個人の方に係る復興特別所得税のあらまし

1-3.住民税

住民税は、マンション所有期間に応じて以下の比率がかかります。

• 長期（所有期間5年超）→5％
• 短期（所有期間5年以下）→9％

住民税の納付のタイミングは、マンション売却の翌年6月から翌翌年の5月まで給与天引きで納めます。
会社員の方であれば、特に注意せずとも納付できますが、自営業の方は自分で納めることになるので納付忘れがないよう注意してください。

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2.売買契約書の作成にかかる『印紙税』

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金で、軽減税率が適用されます。

印紙税の金額は取引額(消費税抜き)に応じて以下のように定められています。

※2014年4月1日～2020年3月31日まで

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

3.抵当権抹消登記にかかる『登録免許税』

住宅ローンが残っているマンションを売却するときは、売却時に抵当権抹消の登録免許税が生じます。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際、銀行がマンションに付けた担保権のことです。
抵当権の内容は、登記簿謄本に記載されており、登記簿謄本から抵当権の記載を消すことを抵当権の抹消と呼びます。

登録免許税は、仰々しく納めなければいけない税金ではなく、法務局に支払う手数料のようなイメージの税金です。
抹消登記の手続きをする司法書士が代理で法務局に支払いますので、司法書士に渡せば終わりです。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。
抵当権は、マンションの場合、土地と建物の双方に設定されています。
不動産が土地1つ、建物1つの場合の登録免許税は、2,000円です。

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4.事業目的の売却にかかる『消費税』

マンションを事業目的で売却する場合は、消費税が課税される場合があります。
マイホームの売却には消費税が発生しませんが、投資としての売却や、事業用の店舗などを売却する際は、消費税の課税対象となります。

消費税は建物の売却にかかります。土地は課税の対象ではありません。

なお、支払い義務があるのは課税事業者のみになります。
事業を行っていない方は、事業目的の売却でも免税事業者にあたるため、消費税の支払いはありません。

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5.マンション売却にかかる税金のシミュレーション

マンション売却の税金はいくらかかるのでしょうか。
マンション売却の税金をシミュレーションして、税額の相場感を身につけましょう。

シミュレーションに当たって、取得費や減価償却など難しい言葉も出てきますが、それらは次章以降で詳しく解説します。

購入時4,000万円だったマンションを、3,800万円で売却したケースのマンション売却税金シミュレーションは以下の通りです。

上記の条件より、所有期間は5年超ですので長期譲渡所得の税率(所得税率15％、住民税率5％)を用いて税金を計算します。

税金は合計46万9,000円となりました。

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6.譲渡所得税に関する譲渡価額・取得費・譲渡費用の計算方法

マイホーム等の非事業用不動産のマンションに関する税金の計算するときは、譲渡所得を明確にします。

譲渡所得を求めることで、マンション売却にかかる税金を求めることが可能です。譲渡価格を計算するために必要な、譲渡価額・取得費・譲渡費用について解説します。

6-1.譲渡価額

譲渡価額とは、基本的には売却価格のことです。
ただし、譲渡価額は「価額」と表記されており、厳密には売却「価格」のことではありません。

価額とは値段のことではなく、品物の値打ちに相当する金額を表す言葉です。
それに対して価格とは値段のことを指します。

具体的には、マンション売却で固定資産税の精算を行った場合には、売却価格に固定資産税精算金を加えたものが譲渡価額となります。

【譲渡価額の求め方】

固定資産税精算金とは、引渡日以降の固定資産税及び都市計画税相当額を、売主が買主から受領するお金のことです。

固定資産税等は、1月1日時点の所有者が1年分の納税義務者です。
1年の間に何人も所有者が変わったとしても、納税義務者は1月1日時点の所有者のままとなります。

本来は、所有権移転後であっても、固定資産税は1月1日時点の所有者が負担すべきものであり、買主が負担するものではありません。

つまり、売主は買主が負担すべき固定資産税を立て替えているわけではなく、単純に追加でお金をもらっていることになり、単なる「値上げ」とみなされます。

よって、固定資産税清算金は譲渡価額に加算すべき金額なのです。

一方で、マンションの売却では管理費及び修繕積立金(以下、「管理費等」と略)の精算を行うことがありますが、管理費等の精算金については譲渡価額に含みません。

理由としては、本来、所有権移転後の管理費等は買主が負担すべきものであるため、売主が前払いした管理費等は「立て替え」に該当するからです。

6-2.取得費

取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額です。

取得費を式で表すと以下のようになります。

取得費を計算するには、まず購入額を土地と建物に分け、建物に関しては減価償却計算を行うことが必要です。

売却予定のマンションが、マイホーム等の非事業用不動産であれば、建物の取得費を求めるための減価償却の方法は以下のようになります。

経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します。
6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

償却率については建物の構造によって数値が定められています。
典型的なマンション構造である「鉄筋コンクリート造」と「鉄骨鉄筋コンクリート造」の償却率は以下の通りです。

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

参考：国税庁「建物の取得費の計算」

6-2-1.購入時新築だったマンションを売却する場合の取得費

新築マンションを購入した場合の取得費の計算方法について解説します。

計算方法は以下の通りです。
最初に減価償却費を求めます。

よって取得費は以下のように求められます。

6-2-2.中古マンションを購入した場合の取得費

次に中古マンションを購入した場合の取得費の計算方法について解説します。

中古マンションでは、個人の売主から購入している場合、「土地と建物の内訳価格」が分からないことが多いです。

ここでは中古マンションの取得費を求める方法として、「建物の標準的な建築価額表」を利用して求める方法を紹介します。

建物の標準的な建築価額は、当時の新築工事費の相場の単価です。

取得費を求める手順は、以下の3ステップです。

ここで、以下の与条件の中古マンションを例に計算方法を示します。

(条件)
構造：鉄筋コンクリート造
新築年：1985年(昭和60年)
購入年：2000年(平成12年) …… 経過年数15年の中古マンションとして購入
売却年：2019年(令和元年) …… 購入から売却の経過年数は19年
床面積：72平米 …… 登記簿謄本に記載された専有面積
購入価額：3,500万円 …… 中古マンションとして購入した価額

購入時は、購入総額しか分かっておらず、土地と建物の内訳価格が分からない状態です。
マンションの新築年月日は、登記簿謄本に記載してありますので、そこから判別します。

具体的な計算方法は以下の通りです。(便宜上、小数点第2位を四捨五入しています。)

【ステップ1】 建物の標準的な建築価額表により「新築時」の建物価格を求める

最初に、建物の標準的な建築価額表より1985年の鉄筋コンクリート造の建築費を求めます。
1985年の鉄筋コンクリート造の建築費単価は、「144.5千円／平米」です。

よって、新築当初の建物価格は以下のようになります。

【ステップ2】 新築時の建物価格を購入時まで減価償却を行い、「購入時」の建物価格を求める

新築から購入当時までの経過年数は「15年」でした。
よって購入時の建物価格を求めるために、新築から購入時の建物価格を求めます。

購入時の建物価格は、新築建物価格から減価償却費を控除したものですので、以下のようになります。

【ステップ3】 購入時の建物価格を売却時まで減価償却を行い、「売却時」の建物取得費を求める

購入時の建物価格が分かりましたので、マンション購入価額から購入時の土地価格を求めます。

次に、購入時の建物価格を売却時まで減価償却します。
購入から売却までの経過年数は「19年」でした。

よって取得費は以下のように求められます。

6-2-3.購入額が分からない場合の取得費

購入価額が不明の場合には、「概算取得費」を用いるのが一般的です。
概算取得費とは、「譲渡価額の5％」となります。

概算取得費は計算が簡便というメリットはありますが、譲渡所得が大きく計算されてしまうため、税金の負担が重くなるという点がデメリットです。

国税庁としては、取得費が不明な場合には、「概算取得費を用いても構わない」というスタンスですので、他に合理的に取得費を証明できる方法があれば、それを用いても構わないとしています。

マンションの場合には、以下のような方法で購入額を証明する方法もあります。

「1」と「2」の方法は、購入から年数があまり経っていない場合には相手方や不動産会社が契約書を残している可能性があるので、トライしてみる価値があります。

「3」「4」「5」の方法については、資料が残っている場合には個別に税務署に相談してみてください。

6-3.譲渡費用

譲渡費用には、以下のものが含まれます。

仲介手数料や広告費など、売却時の書類で明らかになっている項目を合算して、譲渡費用を求めます。

なお、譲渡費用にはマンション売却時に発生する「抵当権抹消登録免許税」や「司法書士手数料」、「家財処分費用」、「引越費用」といった費用は譲渡費用に含めることはできません。

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7.マンション売却で節税するための特例

不動産の売却には、譲渡所得税を抑える様々な特例が用意されています。

特例は、各種要件を満たした上で、確定申告時に申請を行うことで適用されます。
売却損が出た場合は通常、確定申告の義務がありませんが、特例を適用できる場合は自主的に確定申告を行うことをおすすめします。

以下に5つの特例を紹介します。

• 3,000万円特別控除
• 10年越え所有軽減税率の特例
• 相続後に売却する際の取得費加算特例
• 損益通算及び繰越控除の特例

7-1.3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、マイホームを売却する際、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。
例えば、譲渡所得2,000万円であれば、特例適用で譲渡所得0円以下になるため、譲渡所得税も0円になります。

様々な適用要件がありますが、最も重要な点は、マイホーム（居住用財産）の売却であることです。
例えば賃貸マンションやアパートなどの売却では適用できません。

また、他の特例と併用できない点に注意が必要です。
住宅ローン控除とも併用ができないため、買い替えを検討している方は、特にどの特例を使うかよく考えましょう。

参考：国税庁『No.3302 マイホームを売ったときの特例』

7-2.10年越え所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えたマイホームを売却する場合は、譲渡所得税の軽減税率を適用できます。

通常、所有期間が5年を超えるマンションの売却では、税率20.315%の譲渡所得税がかかります。
軽減税率が適用できると、税率が14.21%となります。

10年越え所有の軽減税率は、3,000万円特別控除と併用できる特例です。

参考：国税庁『No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例』

7-3.相続後に売却する際の取得費加算特例

取得費加算の特例は、相続した不動産を売却する際に、相続税の一部を譲渡所得の計算に扱う取得費に加算できる特例です。
取得費が増えれば、譲渡所得が少なくなり、かかる税金も安くなります。

取得費に加算できる金額は、以下の計算で求められます。

参考：国税庁『No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』

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7-4.損益通算及び繰越控除の特例

損益通算の特例は、譲渡損失（売却損）が出た場合に、損失分を他の所得から差し引ける特例です。
例えば、売却損300万円を、給与所得600万円から差し引き、給与所得を300万円にできます。

繰越控除の特例は、損益通算で解消しきれなかった譲渡損失を3年にわたって繰越せる特例です。
例えば、売却損800万円を給与所得600万円と損益通算する場合、通算できない200万円を翌年の損失として繰越せます。

損益通算と繰越控除の特例は、以下2つのパターンで利用することができます。

• マイホームの買い替え時
• オーバーローンのマイホーム売却時

マイホームを買い替時に生じた譲渡損失は損益通算と繰越控除の特例の対象となります。
ただし、売却物件と購入物件が特例の要件を満たす必要があります。

参考：国税庁『No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)』

オーバーローンのマイホーム売却時に生じた譲渡損失も損益通算と繰越控除の特例の対象です。
オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却金額よりも大きい状態を表します。
前述の買い替え時の特例とは違い、通算できる金額が以下のように決められています。

参考：国税庁『No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）』

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について詳しく知りたい方は「マイホーム売却で使える5つの特例とは？損をしないための節税テクを伝授」の7章をご覧ください。

まとめ

いかがでしたか。
マンション売却の税金について解説してきました。

マンション売却では譲渡益が発生すると税金が生じます。
税金の発生の有無を確認するには、譲渡所得を計算することがポイントです。

取得費の求め方は、新築と中古では若干異なります。
中古マンションは購入時の土地と建物の内訳価格が分からないことが多いので、その場合は、建物の標準的な建築価額を使って計算を行います。

居住用財産の特例には節税系の特例と税金還付を受けられる特例があります。
特例を利用する際は、要件を十分に確認した上で、利用するようにしてください。

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