マンション売却の税金はいくら？計算方法とシミュレーションを紹介

マンションの売却には以下のような税金がかかります。

（本記事5章で行ったシミュレーションでは、3,800万円のマンション売却に合計46万9,000円の税金がかかりました。）

ただし、売却益がなければ譲渡所得税はかからず、自宅マンションの売却なら消費税もかかりません。
自分がどの税金をいくら払うのかを把握して、準備できるようにしましょう。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンションの売却益にかかる税金『譲渡所得税』

譲渡所得税とは、マンションの売却益（譲渡所得）にかかる税金の通称です。

• 所得税（2037年までは復興特別所得税を含む）
• 住民税

の2つを指し、売却の翌年に確定申告をして納税します。
譲渡所得税の税率はマンションの所有期間によって異なります。
特に、5年以内か5年超えかでマンション売却時に支払う税金の金額が大きく変わる点に注意しましょう。
高い税率に見えますが、所得した時より高く売れた場合のみ、課税対象です。売却益がなければ、払う必要はありません。

なお、住んでいないマンションを売却する場合でも、売却益が出れば所得税と住民税を支払う必要があります。

1-1.所得税

所得税は、売却したマンションの所有年数によって税率が変わります。

• 長期（所有期間5年超）→15%
• 短期（所有期間5年以下）→30%

マンションを売る場合、5年以上所持してから売ると低い税率で所得税を納められますので、マンション売却のタイミングを判断するポイントになります。

1-2.復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災における復興のための施策です。個人の所得税に対して、2.1%かかります。

計算例）
5年超所有したマンションを売却した場合
• 15%（所得税率）×0.021=0.315%（復興特別所得税）
  15%+0.315%=15.315%（所得税率の合計）
5年以下の短期所有のマンションを売却した場合
• 30%（所得税率）×0.021=0.63%（復興特別所得税）
  30%+0.63%=30.63％（所得税率の合計）

出典：個人の方に係る復興特別所得税のあらまし｜国税庁.（参照2024-10-25）

1-3.住民税

住民税は、マンション所有期間に応じて以下の比率がかかります。

• 長期（所有期間5年超）→5％
• 短期（所有期間5年以下）→9％

住民税の納付のタイミングは、マンション売却の翌年6月から翌翌年の5月まで。給与天引きで納めます。
自営業の方は自分で納めることになるため、納付忘れがないよう注意してください。

高く売却しても大丈夫！譲渡所得税を0円にする方法

「3,000万円特別控除」とは、自宅の売却益のうち最高3,000万円まで所得税と住民税が非課税になる制度です。3,000万円特別控除が適用されると、人によって、譲渡所得が0円になるため、大変お得な制度です。

【譲渡所得にかかる税額】

譲渡所得	所有期間	税額	3,000万円特別控除 適用時の税額
1,000万円	5年以下	約396万円	0円
1,000万円	5年超	約203万円	0円
3,000万円	5年以下	約1,188万円	0円
3,000万円	5年超	約609万円	0円
5,000万円	5年以下	約1,981万円	約792万円
5,000万円	5年超	約1,015万円	約406万円

譲渡所得の金額によっては、1,000万円以上もの節税が見込めます。そのため、不動産売却時には、3,000万円特別控除の申請を忘れないようにしましょう。

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築年数	20年
間取り	3LDK
査定価格	4,100万円
売り出し価格	4,100万円
成約価格	4,100万円
売却までの期間	1カ月弱

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この場合も、3,000万円特別控除の対象となります。自宅が高く売却できるか知りたい方は、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定をおすすめします。

※ただし、「3,000万円控除」を利用するためには様々な条件があります。詳しくは、自宅の売却で使える「3,000万円控除」とは？を確認してください。

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2.マンション売却の契約書作成にかかる税金『印紙税』

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金で、軽減税率が適用されます。

印紙税の金額は取引額(消費税抜き)に応じて以下のように定められています。

※2014年4月1日～2027年3月31日まで

出典：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁.（参照2024-10-25）

3.マンション売却時の登記にかかる税金『登録免許税』

住宅ローンが残っているマンションを売却するときは、売却時に抵当権抹消の登録免許税が生じます。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際、銀行がマンションに付けた担保権のことです。
抵当権の内容は、登記簿謄本に記載されており、登記簿謄本から抵当権の記載を消すことを抵当権の抹消と呼びます。

登録免許税は、仰々しく納めなければいけない税金ではなく、法務局に支払う手数料のようなイメージの税金です。
抹消登記の手続きをする司法書士が代理で法務局に支払いますので、司法書士に渡せば終わりです。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。
抵当権は、マンションの場合、土地と建物の双方に設定されています。
不動産が土地1つ、建物1つの場合の登録免許税は、2,000円です。

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4.マンションを事業目的で売却すると『消費税』がかかる

マンションを事業目的で売却する場合は、消費税が課税される場合があります。
マイホームの売却には消費税が発生しませんが、投資としての売却や、事業用の店舗などを売却する際は、消費税の課税対象となります。

消費税は建物の売却にかかります。土地は課税の対象ではありません。

なお、支払い義務があるのは課税事業者のみになります。
事業を行っていない方は、事業目的の売却でも免税事業者にあたるため、消費税の支払いはありません。

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法人と個人では、不動産売却にかかる税金や税金の計算方法が異なります。

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5.マンション売却にかかる税金のシミュレーション

マンション売却の税金はいくらかかるのでしょうか。
マンション売却の税金をシミュレーションして、税額の相場感を身につけましょう。

シミュレーションに当たって、取得費や減価償却など難しい言葉も出てきますが、それらは次章以降で詳しく解説します。

購入時4,000万円だったマンションを、3,800万円で売却したケースのマンション売却税金シミュレーションは以下の通りです。

上記の条件より、所有期間は5年超ですので長期譲渡所得の税率(所得税率15％、住民税率5％)を用いて税金を計算します。

税金は合計46万9,000円となりました。

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6.マンション売却でかかる譲渡所得税の詳しい計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得（マンションの売却益）に対してかかる税金です。
譲渡所得税を正しく計算するには、譲渡所得を正しく計算する必要があります。

譲渡所得の計算は少し複雑なため、この章で詳しく解説いたします。

まず、譲渡所得は以下の様に計算します。

以下では、譲渡所得の計算にかかわる用語とその計算方法について詳しく見ていきます。
それぞれを理解してやっと譲渡所得が計算できる様になります。

6-1.譲渡価額

譲渡価額（収入金額）とは、マンションを売却した金額です

厳密には、売却金額の他に固定資産税清算金も含まれます。
売却したタイミングに応じてその年の固定資産税を買主に負担してもらうことがありますが、その際受け取るお金を固定資産税清算金といいます。

慣例的に、売却後の固定資産税を買主が払うケースが多いですが、本来その年の1月1日時点の所有者に納税義務があるため、固定資産税清算金は値上げ分という位置づけになり、譲渡価格に含まれるのです。

一方で、管理費や修繕積立金についても清算を行うことがありますが、こちらは値上げでなく建て替えという位置づけになり、譲渡価格に含まれません。

これらは売却後から買主に支払い義務がある費用のためです。

6-2.取得費

取得費は、売却するマンションを購入する際にかかった費用のことです。
マンション自体の購入代金だけでなく、当時かかった仲介手数料なども含めることができます。

ただし、マンションの購入代金のうち、建物の購入代金は減価償却を考慮する必要があります。
減価償却は本来、時の経過で価値が減少する資産について、減少していく価値分を順に経費としていく手続きです。
居住用マンションの場合は、毎年毎年減価償却を行いませんが価値は減っているので、本来減価償却するはずだった金額（減少した価値。減価償却費相当額という）を差し引いた金額を、経費（取得費）として扱います。
そのため、マンション購入代金のうち 『土地部分購入額 ＋　（建物部分購入額 ー 減価償却費相当額）』が取得費となります。

減価償却費相当額の計算は、定額法という計算方法で簡単に計算できます。

償却率は建物の構造により異なりますが、マンションで一般的な鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造はいずれも0.015になります。

減価償却の計算について詳しく知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。

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不動産の減価償却の計算方法は？事業用と居住用での違いを解説

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6-3.譲渡費用

譲渡費用は、マンションを売却するためにかかった費用です。
以下は譲渡費用に含まれる費用の例です。

譲渡費用にはマンション売却時に発生する「抵当権抹消費用」「司法書士手数料」「家財処分費用」「引越費用」などは譲渡費用に含めることはできません。

不動産売却時にかかる税金と計算方法｜税金対策の方法も解説

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7.マンション売却で節税するための特例

不動産の売却には、譲渡所得税を抑える様々な特例が用意されています。

特例は、各種要件を満たした上で、確定申告時に申請を行うことで適用されます。
売却損が出た場合は通常、確定申告の義務がありませんが、特例を適用できる場合は自主的に確定申告を行うことをおすすめします。

以下に5つの特例を紹介します。

• 3,000万円特別控除
• 10年越え所有軽減税率の特例
• 相続後に売却する際の取得費加算特例
• 損益通算及び繰越控除の特例

7-1.3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、居住しているマンションなどの「マイホーム」を売却する際、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。
例えば、譲渡所得2,000万円であれば、特例適用で譲渡所得がゼロ円以下になるため、譲渡所得税もゼロ円になります。

さまざまな適用要件がありますが、最も重要な点は、マイホーム（居住用財産）の売却であることです。
したがって、居住用マンションの売却のみが税金控除の対象となります。賃貸マンションや賃貸アパートなどの売却では適用できません。

また、他の特例と併用できない点に注意が必要です。
住宅ローン控除とも併用ができないため、買い替えを検討している方は、特にどの特例を使うかよく考えましょう。

自宅の売却で使える「3,000万円控除」とは？必要書類や要件を解説

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7-2.10年越え所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えたマイホームを売却する場合は、譲渡所得税の軽減税率を適用できます。

通常、所有期間が5年を超えるマンションの売却では、税率20.315%の譲渡所得税がかかります。
軽減税率が適用できると、税率が14.21%となります。

10年越え所有の軽減税率は、3,000万円特別控除と併用できる特例です。

7-3.相続後に売却する際の取得費加算特例

取得費加算の特例は、相続した不動産を売却する際に、相続税の一部を譲渡所得の計算に扱う取得費に加算できる特例です。
取得費が増えれば、譲渡所得が少なくなり、かかる税金も安くなります。

取得費に加算できる金額は、以下の計算で求められます。

出典：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁（参照2024-10-25）

【マンション相続】分割方法・相続税・売却のコツまで徹底解説！

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7-4.損益通算及び繰越控除の特例

損益通算の特例は、譲渡損失（売却損）が出た場合に、損失分を他の所得から差し引ける特例です。
例えば、売却損300万円を、給与所得600万円から差し引き、給与所得を300万円にできます。

繰越控除の特例は、損益通算で解消しきれなかった譲渡損失を3年にわたって繰越せる特例です。
例えば、売却損800万円を給与所得600万円と損益通算する場合、通算できない200万円を翌年の損失として繰越せます。

損益通算と繰越控除の特例は、以下2つのパターンで利用することができます。

• マイホームの買い替え時
• オーバーローンのマイホーム売却時

マイホームを買い替時に生じた譲渡損失は損益通算と繰越控除の特例の対象となります。
ただし、売却物件と購入物件が特例の要件を満たす必要があります。

オーバーローンのマイホーム売却時に生じた譲渡損失も損益通算と繰越控除の特例の対象です。
オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却金額よりも大きい状態を表します。
前述の買い替え時の特例とは違い、通算できる金額が以下のように決められています。

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について詳しく知りたい方は「マイホーム売却で使える5つの特例とは？損をしないための節税テクを伝授」の7章をご覧ください。

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