不動産売却における「法人」と「個人」の税金の違いとは？

不動産を購入するとき、中には法人名義での購入を検討している方もいるかもしれません。そのときは、売却時のことも見据えておくことが大切です。なぜなら、不動産を売却する際、法人と個人では税金の計算方法が異なるからです。この違いを理解しておくことも、税金を賢く節約する第一歩です。

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個人の不動産売却時の税金に関する詳しい内容は、以下の記事で解説しています。

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2.法人の不動産売却でかかる税金

法人の不動産売却時にかかる5つの税金を詳しく解説します。

個人と法人では、それぞれの収益の扱いが異なります。個人の収益は、各所得ごとに分けて税額もそれぞれで算出しますが、法人では全ての収益を合算して税額を算出します。

法人での取引の場合にしか発生しない税金と、個人での不動産取引でも発生する税金がありますが、消費税は考え方が異なるので注意が必要です。

それぞれ詳しく解説します。

2-1.法人税

法人税は、法人の事業で得られた全ての所得に対してかけられる税金です。

法人の所得の考え方は、各事業で得られた損益の合算になります。会社の事業として不動産を取り扱っていなくても、自社で所有する不動産を売却した際には、売却益を法人の事業所得として考えます。

また事業ごとの損益を合算して、赤字の場合には法人税はかかりません。したがって、不動産売却で収益が出たとしても、他事業で赤字があり、損益合算をしても赤字の場合は、法人税の支払い義務はありません。

法人税は、以下の計算式で算出します。

また、所得は以下の計算式で算出することができます。

所得を合算した課税対象金額に対して、法人税率をかけて控除を引くことで、算出されます。

算出時に適用する法人税率は、「法人の種類」「法人の規模」「課税所得額」によって異なるので、自社がどこに分類されるのか事前に確認しておきましょう。

また法人税率は、普通法人や協同組合、また資本金額の大きさによって、細かく決められているので注意が必要です。

法人税率に関する詳しい内容は以下をご覧ください。

参考：“No.5759 法人税の税率”. 国税庁. （参照2024-04-19）

2-2.法人住民税

法人住民税は、法人の事務所や事業所が設置してある地方自治体に納める住民税のことです。

納税の目的は、個人で支払う住民税と同じで、警察や消防、道路などの公共サービス・インフラの恩恵を受けるために都道府県や市町村に支払います。

複数の事業所や事務所がある場合は、本社や本店が設置してある場所だけではなく、全ての場所で法人住民税を納付する必要があるので注意が必要です。

法人住民税の計算式は、以下の通りです。

法人税割とは、法人税額を基準として法人が地方自治体に支払う税金のことです。都道府県や市町村ごとで異なります。

法人税割の具体的な算出方法は、以下の通りです。

ここで出てくる「税率」は、法人の規模によって決められており、黒字が大きい法人ほど支払う額が大きくなります。

また2024年4月現在の税率は以下の通りです。

参考：“地方法人税の税率の改正のお知らせ”. 国税庁. （参照2024-04-19）

次に均等割とは、法人の資本金額や従業員数などをもとに算出する税金のことです。地方自治体ごとに金額が定められています。

以下の表をご参考ください。

出典：“法人住民税”. 総務省. （参照2024-04-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

均等割は、このように会社の規模と従業員数によって決められている税額を納める方式です。計算式などはありませんが、地方自治体により金額が異なることがあるので、必ず確認するようにしてください。

また会社が赤字の場合にも、法人住民税は納税する必要があるので注意が必要です。

2-3.法人事業税

法人事業税は、法人の事業で収益が発生した時に、各自治体に払う税金です。

法人の所在がある地方自治体に対して、法人運営をする上で必要となっているインフラなどの維持する目的で支払います。法人事業税は、法人税と同じで赤字の場合には納付しなくても問題ありません。

法人事業税の求め方は、以下の通りです。

法人事業税率は、法人の種類や課税所得などによって区分けが決まる仕組みです。また税率は、都道府県によって違うため、所在地で調べるようにしましょう。

2-4.印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書などの印紙税法で定められる文書に対して課税される税金のことです。

課税対象となる文書に、収入印紙を貼り付けて割印（消印）をすることで、納税したことになります。

不動産売買契約書の場合は、買主分と売主分で原本を2冊作成する必要があるため、それぞれに収入印紙を貼り納税を完了させます。また2027年（令和9年）3月31日までに作成された課税文書には、軽減税率が適用されます。

印紙税は法人・個人関係なしに納税義務があります。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”. 国税庁. （参照2024-04-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

2-5.消費税

消費税は、商品やサービスを提供し取引した際に支払い義務が発生する税金です。

実際は、商品を購入した際に事業者が、納税者に代わり国に支払います。また法人の不動産売買においては、土地には消費税はかからず、建物にのみかかる点を覚えておきましょう。個人間での不動産取引の場合は、課税事業者ではないため、建物の消費税も発生しません。

不動産売買における消費税は、主に以下の内容にかかります。

個人が売主になる取引では建物に消費税はかかりませんが、法人が売主になる取引では建物にも消費税がかかるので要注意です。

理由としては、消費税を納税する仕組みが関係しています。

例えば、土地と建物を合わせて5,000万円で売却する際には、土地金額（4,000万円）と建物金額（1,000万円）に分けます。個人の場合はそのまま5,000万円で売却できるのですが、法人となると土地金額（4,000万円）と建物金額（1,100万円）の合計5,100万円で売却することになります。

私たちが商品を購入したりサービスを利用したりする時には、消費税を納税しますが、その消費税を法人や個人事業主といった課税事業者が国に納めるのが、消費税納税の仕組みです。

したがって、個人が売主になる場合は課税事業者ではないため、納税の義務は発生せず法人の場合のみに発生します。

なお、建物だけの消費税を算出するには、土地と建物をそれぞれ分割して売却価格を出さなければならないので、覚えておきましょう。

法人の不動産売却では、法人税や法人住民税など、いくつかの税金がかかります。特に、消費税の取り扱いは注意が必要です。売主が法人の場合、売値が税金分上がってしまうので、買い手にもデメリットが生じます。このことが売却に影響しないようにしっかりと検討しておくことが大切です。

3.法人の不動産売却で税金を計算する際の注意点

法人の不動産売却で税金を支払う場合、次の2点に注意が必要です。

3-1.不動産引き渡し日の考え方が個人とは異なる

個人と法人では、不動産引き渡し日の考え方が異なります。

個人の不動産売却の場合は、不動産を引き渡した当日を不動産売買取引が完了した日（売却日）とし、決済日や所有権移転登記を行った日とも言われます。

しかし法人の場合は、以下の2種類から選べます。

1. 不動産売買契約書を作成し、契約締結した日
2. 最終金の支払いがあり、不動産を引き渡した日

理由は、法人の事業年度によって収益や税金の計算が変わるためです。契約締結から引き渡しまでは、1ヶ月以上期間が必要なことも珍しくなく、契約締結日と不動産引き渡し日によって、事業年度が変わることがあるため、法人は例外として上記のように引き渡し日の考え方が個人と異なります。

3-2.低額譲渡の場合は注意が必要

低額譲渡とは、時価金額よりも低い金額で売却したり、無償で譲ったりした場合のことをいいます。国税庁によると、売却価格が時価の2分の1を下回った場合に、低額譲渡とみなされます。

このような低額譲渡をした際には、譲渡税などの税金は全て時価で計算されるので注意が必要です。

時価は、不動産取引価格、不動産鑑定士の評価額、公示価格比準倍率方式による価格が基準となります。低額譲渡後の時価との差額を贈与部分とみなし、損金算入限度額という考え方をします。

損金算入限度額により課税所得額も変わるので、低額譲渡の際には注意をしておきましょう。

4.法人の不動産売却でできる節税対策

法人では、不動産売却で発生する利益を特別利益として計上します。しかし、利益が出ればその分支払う税金も大きくなるので、できることであれば節税をしたいところです。

そこで、法人の不動産売却時にできる3つの節税方法を詳しく解説します。

4-1.新しい物件を購入する

一番わかりやすい節税方法としては、売却して新しい不動産を購入することです。

新しく購入した建物の減価償却費を計上することで、利益を減らし節税対策ができます。法人は、所得損益を全て合算できるので、その特徴を活用して減価償却費を使うことが可能です。

減価償却ができない物件や償却費が低い物件では、あまり意味がありません。

ですので、高い節税効果を狙うのであれば、鉄筋コンクリート造りや耐用年数の短い木造など、新しく購入する物件の見極めは重要でしょう。

4-2.利益分散で税率を下げる

法人の特徴を活かして、不動産売却で得た利益をほかの所得に分散して税率を下げる方法があります。

個人と違い、発生した全ての利益を同じく発生した損金から差し引くことが可能だからです。

例えば、役員の退職金として報酬を支払う方法があります。

退職金を支払う場合には、退職金を受け取った方も課税対象になるので、課税金額が抑えられるように事前に確認は必要でしょう。

4-3.事業や設備などへの投資で収益を下げる

法人では、事業や設備などへ投資をすることで、その投資金額に一定割合を乗じた金額を法人税から控除できます。

特別償却といい、建物の購入時に発生するような減価償却費に、さらに減価償却費を加えることができる仕組みのことです。

特別償却できる設備には、以下の2つがあります。

• A類型：最新モデルの設備または、年平均で1%以上の生産性を向上させられる設備
• B類型：生産ラインや生産でのオペレーションを改善できる設備

これらの設備を投入したからといって、すぐに法人税から控除できるわけではありません。

A類型では、節税優遇を得るための証明書をメーカーから取得する必要があります。またB類型では、設備の投資計画を作成し、税理士や公認会計士からチェックしてもらい経済産業省へ申請する必要があります。

法人ならではの制度を活用して節税することもできます。そもそも法人の目的は、「事業を行い、利益を出していくこと」ですから、事業への再投資などでも節税できるのが強みですね。これらの制度を上手に利用することで、税金を抑えつつ、事業の発展にもつなげていきましょう！

5.法人の不動産売却も安心して任せられる不動産会社を選ぶ

法人でも個人でも不動産売却において重要なのは、安心して売却を任せられる不動産会社を選ぶことです。

不動産売却では大きな金額が動き、税金の問題も発生するため、法人の不動産売却の経験が豊富な会社にお願いするようにしましょう。

しかし、「法人の不動産売買の経験が豊富な会社を見つけた方がいいと言われても、不動産会社の探し方が分からない」と思われる方もいると思います。

不動産会社によって得意分野が異なるため、査定額も変わってきます。したがって、簡単に決めてしまうのではなく数社を比較することをおすすめします。

比較する際には「一括査定サイト」を活用することで、効率的にあなたにとって適切な不動産会社を見つけられるでしょう。

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不動産売却の悩み解決に関しては、以下の記事でも詳しく解説しています。

不動産売却の悩みをズバリ解決！あなたの状況にぴったりな相談先をご紹介

これから不動産を売却する方の中には、「誰」もしくは「どこ」に相談すべき

まとめ

不動産取引は、金額が大きいだけに必要な税金も高額になります。

しかし、個人と法人で売却時に必要な税金が異なるため、事前に確認をしておきましょう。

そうすることで、法人としての節税対策の準備を整えることができ、スムーズに取引を進められます。

法人の不動産売却では、「法人税」「法人住民税」「法人事業税」「印紙税」「消費税」の5つの税金がかかります。

また法人で不動産売却をして得た売却益は、それだけで課税所得になるのではなく、法人で発生した全ての損益を合算するため、注意が必要です。

不動産売却を進める際には、法人の不動産売却の経験が豊富な不動産会社に依頼するようにして、本記事で紹介した税金面などの不安を事前に解消しておくことをおすすめします。

個人の方でも、自宅以外に不動産を購入する際に、法人名義での購入を検討されることもあるかもしれません。

その際、個人とは異なる税金の計算方法や注意点があることを忘れないようにしましょう。どちらの名義がより有利かは、その時々の状況や目的によって大きく異なります。

購入時には、出口戦略まで考えることが難しいかもしれませんが、将来の売却まで視野に入れて慎重に検討することが重要です。賢い不動産投資のためにも、綿密な計画を立てましょう！

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この記事のポイント

1.不動産売却における「法人」と「個人」の違いとは？

法人の場合は不動産の売却利益だけではなく、会社として得た「全ての利益」を合算して税金を計算します。対して個人の場合は、住み替えなどで所有不動産を売却した際に利益が出ると譲渡所得税として税金がかかります。
詳しくは1章「不動産売却における「法人」と「個人」の違い」」をご覧ください。

2.法人の不動産売却でかかる税金とは？

法人の不動産売却でかかる税金は以下の通りです。

• 法人税
• 法人住民税
• 法人事業税
• 印紙税
• 消費税

詳しくは2章「法人の不動産売却でかかる税金」をご覧ください。

3.法人の不動産売却で税金を計算する際の注意点とは？

法人の不動産売却で税金を計算する際の注意点は以下の通りです。

• 不動産引き渡し日の考え方が個人とは異なる
• 低額譲渡の場合は注意が必要

詳しくは3章「法人の不動産売却で税金を計算する際の注意点」をご覧ください。

4.法人の不動産売却でできる節税対策とは？

法人の不動産売却でできる節税対策は以下の通りです。

• 新しい物件を購入する
• 利益分散で税率を下げる
• 事業や設備などへの投資で収益を下げる

詳しくは4章「法人の不動産売却でできる節税対策」をご覧ください。