【2026年版】東京のマンション価格推移と売り時を判断する5つのポイント

2025年の東京都の中古マンション平均価格は6,766万円、前年比+10.1%となっています。都区部は7,401万円まで上昇する一方、多摩は3,690万円でやや弱含み。公示地価も上昇基調が続いている状態です。

東京都内にあるマンションの売却をご検討の際、最も気になる「今は売り時なのか？」という点は、価格の推移を分析することで判断の材料にできます。
住宅ローンの金利が上昇していることから、マンション価格の下落はいつ起きるのか、不動産も買い控えなどがあるのだろうかと気になるのではないでしょうか。

そこで今回は、東京にあるマンション価格の推移に関して、以下のようにまとめました。

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この記事の監修者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.2024年、東京のマンション価格はどう推移した？

東京都の平均は6,766万円（+10.1%）、都区部は7,401万円（+11.2%）まで上昇。一方、多摩は3,690万円（-1.5%）で、エリア差がはっきりしてきました。

まずは、2025年の1年間における東京都の中古マンション平均価格を確認してみましょう。

出典：東日本不動産流通機構. “首都圏不動産流通市場の動向（2025年）”.レインズデータライブラリ. 2026-1-20.（参照2026-3-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

2025年は、都区部が2ケタ上昇となり東京都全体の価格上昇をけん引しました。利便性が高く供給の限られる都心部では、利上げ局面に入っても需要が大きく崩れていません。

一方、多摩は-1.5％とやや弱含みでした。東京の中古マンション市場は、「都心の強さ」と「郊外の伸び悩み」が同時に進む局面に入っているといえます。

また、直近1年間における東京都の月別マンション価格の推移は以下の通りです。

出典：東日本不動産流通機構. “月例マーケットウオッチ サマリーレポート 2026(令和8)年02度”.レインズデータライブラリ. 2026-3-9（参照2026-3-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

東京のマンション価格は、2026年に入っても高値圏を維持しています。

東京都の中古マンション相場は高止まりが続いています。政策金利が段階的に引き上げられたあとも、都区部の価格は大きく崩れていません。

月ごとの価格には、成約物件の面積や築年数の違いによるブレが出ます。それでも、東京都全体では高値圏を維持しており、急落よりも「条件の良い物件が強い相場」と見るのが実態に近いでしょう。

1-1.参考：東京以外（名古屋・京阪）のマンション価格推移

以下の画像は旧版ですが、東京以外の主要都市圏も大きな崩れはなく、横ばいから緩やかな上昇で推移してきました。
東京ほどの高騰ではない一方、利便性の高い都市部は底堅さが続いています。

出典：東日本不動産流通機構. “月例マーケットウオッチ サマリーレポート 2026(令和8)年02度”.レインズデータライブラリ. 2026-3-9（参照2026-3-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

主要都市圏も、東京ほどではないものの底堅い動きです。

大阪府・愛知県・福岡県のような都市圏では、立地や築年数による差が大きく、エリアごとの二極化が進みやすくなっています。売却を考える場合は、県単位の平均だけでなく、市区町村や駅距離まで絞って相場を確認することが重要です。

東京以外でも、駅近・築浅・管理状態の良いマンションは買い手が付きやすい状況が続いています。

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2.公示地価は令和8年も上昇。マンション価格推移への影響は？

本章では、マンションを含む不動産価格全体に大きく影響する公示地価をもとに、東京のマンション価格推移を見ていきます。
公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点の標準地価格として公表する指標で、ここでは 国土交通省の地価公示「変動率推移表」に収録された令和8年データをもとに23区の全用途平均変動率を整理します。

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公示価格、路線価、基準地価など、土地には、いくつかの価格がついてい

また、東京23区内の全用途平均変動率は以下の通りです。

出典：国土交通省. “地価公示”. （参照2026-3-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

区部全域では+11.1％で、令和7年の+9.6％から上昇幅がさらに拡大しました。最も上昇率が高かったのは台東区の+18.5％で、文京区の+16.0％、港区と品川区の+15.0％が続いています。

全区でプラスを維持しており、都心近接、再開発、観光需要の強いエリアほど伸びが大きい傾向がはっきりしています。令和6年時点と比べても、23区の上昇圧力は一段強まったといえるでしょう。

地価が上がると、新築マンション用地の取得コストも上がるため、新築価格は下がりにくくなります。その結果、「新築は高すぎる」と感じる層の需要が中古マンションへ流れやすくなり、中古価格の下支えにつながります。

ただし、地価上昇の恩恵はすべての中古マンションに一律ではありません。駅距離、築年数、管理状態の差によって売れ行きは大きく変わるため、売却前には複数社の査定で自宅の立ち位置を把握しておくことが重要です。

公示地価も上昇基調であることを考えると、東京都のマンションは2026年も売却しやすい環境が続いているといえます。

まずは売却予定のマンションがいくらで売れるかを複数の不動産会社で査定し、その中から最も好条件で売却できるところと仲介契約しましょう。

東京都内の住みやすいエリアであれば、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を比較すると、思った以上に高く売れる可能性があります。
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築年数	5年
間取り	1DK
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マンションを買うときは「売る準備が先」が正解な理由

マンションを買い替える際は、新居探しより先に現在の住まいの売却準備を

3.マンション価格はいつ下落する？ 今後の見通し

2026年3月時点では、東京のマンション価格が一斉に下落する局面には入っていません。都心・駅近・築浅の物件は底堅い一方、実需の弱いエリアや条件の劣る物件から、横ばい・調整が出やすくなっています。

今後のマンション価格の見通しについて、以下の4項目で解説します。

3-1.実需の弱いエリアから調整しやすい

2025年の東京都中古マンション市場では、都区部が前年比+11.2％だった一方、多摩は-1.5％でした。すでに同じ東京でもエリア差が広がっており、今後は実需の弱い地域から価格調整が出やすいと考えられます。

都心の人気エリアは、自己居住需要に加えて買い替え需要や富裕層需要も厚く、相場が崩れにくいのが特徴です。一方、郊外や駅距離のある物件は、買い手の予算制約を受けやすく、価格交渉が入りやすくなります。

3-2.追加利上げが進むと人気エリア以外は下がりやすい

金利が上がるほど、住宅ローン利用者の毎月返済額は増えます。買い手の借入可能額が下がれば、マンション価格も伸びにくくなるのが基本です。

日本銀行は、2024年3月19日にマイナス金利政策を解除し、2024年7月31日に0.25％程度、2025年1月24日に0.5％程度、2025年12月19日に0.75％程度へと政策金利の誘導目標を引き上げました。長期金利も2024年以前より高い水準で推移しており、固定型住宅ローンの負担感も強まりやすくなっています。

以下は、フラット35の金利推移です。
令和7年（2025年）から明確に上昇傾向が見られます。

出典：住宅金融支援機構. “【フラット35】借入金利の推移”（参照2026-03-16）

まだ急激な需要減には至っていませんが、住宅ローン金利の利上げが続くほど、買い手は資金計画に慎重になります。今後は「何でも高く売れる」相場ではなく、立地や管理状態の差がより価格に反映されやすくなるでしょう。

3-3.円高が続けば高額帯の需要が弱まる可能性がある

都心の超高額マンションは、国内富裕層だけでなく海外マネーの影響も受けやすい市場です。そのため、円高が急速かつ継続的に進むと、海外投資家にとって日本の不動産が割安に見えにくくなり、高額帯の売買がやや鈍る可能性があります。

ただし、東京の新築・中古マンション市場は供給制約も強いため、為替だけで一気に相場全体が崩れるとは限りません。為替の影響は、まず都心の高額帯に出やすく、一般的な実需物件へ波及するまでには時間差があると見ておくのが妥当です。

3-4.人口減少と相続増は長期的な下押し要因

いわゆる「2025年問題」は、団塊世代が75歳以上となったことで、医療・介護だけでなく住宅市場にも影響が意識されるようになったテーマです。不動産市場で注目されるのは、相続による売却物件の増加と、購入需要を支える現役世代の減少です。

ただし、これは2026年にすぐ暴落が起きるという話ではありません。影響が出やすいのは、人口が減少しやすく、賃貸・売買の双方で需要が弱い地域からです。反対に、東京の都心や再開発エリアのように需要の厚い場所では、人口減少の影響が表れにくい可能性があります。

そのため、今後の見通しは「東京の人気エリアは底堅いが、エリア差はさらに広がる」と考えるのが現実的です。

4.マンションの売り時を判断する5つのポイント

本章では、マンション売却をしようとした場合、いつならより良い条件で売れるようになるのか、マンションの売り時を判断するための5つのポイントを紹介します。

4-1.築年数

築年数はマンションの売り時を判断する重要なポイントです。

以下は、2025年の築年数別動向をもとにした在庫割合です。

出典：東日本不動産流通機構. “築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）”. レインズデータライブラリ. 2026-2-25. （参照2026-3-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

2025年の成約物件の平均築年数は26.58年、新規登録物件は30.08年でした。成約物件の60.3％は築20年超ですが、築25年以下は成約構成比が新規登録構成比を上回っており、依然として需要の強さが見られます。

こうした傾向から、中古マンションは築25年以下が比較的売りやすく、築25年を超えると管理状態や修繕計画の差で売れ行きが分かれやすくなると言えるでしょう。

築5年以内の築浅の場合

最新の設備が装備され、内装のダメージも少ないので、マンション価格自体が大きく落ちません。よって、値段は購入時に近い価格で売却できます。

しかし、マンション価格相場全体はマンションの新築の値段に沿って決まる傾向がありますので、相場のまま値段設定をしてしまうと、買い手からは「中古なのに高い」という印象になってしまう可能性があります。

築年が浅く、スペックの良いマンションであったとしても、あくまで中古マンションであることを前提に、売却をお願いする不動産会社に「売れる値段設定」にするように気を付ける必要があります。

さらに、物件を売却した場合、売り主には売却価格に対して譲渡取得税と住民税が課せられますが、不動産の取得から5年未満の短期譲渡所得の場合に払う税金は売却額の39.63%になりますが、5年を超えた長期譲渡所得では20.315%と約半分の税金で済みますので、よほどの理由がない限りは、5年を経過してからの売却をおすすめします。
※(注)　平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

築年10～20年の場合

建物全体には問題が少なめですが、室内の水回りを含んだ設備全体の見た目や使い勝手などに問題が出てくる築年帯です。設備の耐用年数ギリギリか、すでに保証対象からは外れているケースが多く、設備に問題がある場合は入居者による交換などが必要です。

きれいに使っていれば、大きな値下げを必要としないで売却も可能ですが、購入予定者は多少のリフォーム、または、築年が20年近い場合にはフルリノベーションを想定した購入予定額を立てていますので、相場に加え修繕費がかかることを前提とした値段設定が必要です。

また、建物によっては大規模修繕が入る、または修繕積立金の増額などが起きる可能性があります。大規模修繕済の物件であれば、次の大がかりな修繕まで時間がありますので、比較的、買い手はつきやすくなります。

築年20年以上の場合

建物・室内ともに一昔前の物という印象が強くなり、アンティークマンションを好む購入者以外からは購入対象から外される可能性が高くなります。鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年ですので、まだ資産価値はゼロにはなりませんが、ほぼ底値に近い値段になることが多いでしょう。

築年数によって売却相場がどう変わるか気になったら、以下から確認してみましょう。

4-2.売却時期

マンションの売却価格は1年を通じてほぼ変わりませんので、季節によってマンション価格が跳ね上がる時期はありません。しかし、マンションが売りやすくなる時期・売りにくくなる時期というのはあります。

売りやすくなる時期

繁忙期：毎年2～3月
マンションが売りやすくなるタイミングは2～3月の、4月の新入学や転勤などに合わせて新居への引っ越しをするタイミングです。4月には引っ越しも終えて新生活への準備をしておきたいので、その少し前である2～3月は申し込みが集中します。

売り手側は、内覧のための準備期間などを考えると、さらにその1～2か月前である前年度年末～翌1月頃までには、価格査定や仲介をお願いする不動産会社の選定を終えているのが理想的です。

売りにくくなる時期

閑散期：毎年1月と8月
1月は正月休みがあり、全体的な物事がスタートするのが中旬ごろからになるため、売却活動に使える時間が買い主・売り主ともに少なくなってしまうのが主な原因です。すでに売却活動を始めている場合でも、内覧は中旬ごろから動き出すことになります。

8月は夏休みやお盆休みが入るので買い主・売り主ともに活動日数が減ります。また、すでに売主が引っ越し済のマンションではエアコンが取り外されるなどで室内も暑く、内覧には適していません。

上記のような理由で、マンションを売るタイミングには繁忙期と閑散期がありますので、出来るだけ購入希望者が多く集まる繁忙期にタイミングを合わせて売却するようにします。

4-3.大規模修繕

大規模修繕を行う前と後ではどちらが良いのか、の判断です。結論から言えば、1回目か2回目の大規模修繕が終わった時点で売却を検討することをおすすめします。

大規模修繕は、鉄筋コンクリート造のマンションのケースでは、おおよそ10年ごとに、マンション全体にかかわる修繕として共有部分である外壁やエントランスの修繕をします。建物や管理組合の規約にもよりますが、3回くらいの大規模修繕をしながら建物を維持していくケースが多いようです。

大規模修繕が終わったマンションは、外観・共用部分がきれいなので内覧時の印象が良く、買い手が付きやすくなります。敷地と建物全体に古さがあるケースでも、共用部分が新品同然になっていれば「手入れの良い、きれいなマンション」と判断されますので、売り出し価格を少し高めに設定しても、内覧者を多く集めることもでき、希望価格で売りやすくなります。

しかし、大規模修繕のための積立金は、一回ごとに高くなっていくのが普通です。管理組合の修繕計画の見通しが甘い場合には、入居者だけで次回以降の修繕費用を確保できないことがあり、その場合には、大規模修繕後に修繕積立金が大きく値上がりすることも考えられます。

たとえ、修繕後できれいなマンションであっても、買い主からすると相場よりもかなり高額な修繕積立金になる上に、積み立てた金額では将来予定している修繕が賄えないケースもあるため、購入リストから外される可能性が高まります。

以上のことから、1回目、または2回目の大規模修繕のタイミングで、売却を検討したほうが良いといえます。

4-4.周辺環境の変化

マンションが建っている周辺環境の変化も、マンション売却を検討する重要なタイミングになります。特に、周辺環境が悪くなるケースでは、素早い判断を必要とします。

例えば、周辺にあった大規模な企業や工場、大学施設の撤退予定がある場合には、数年で周辺の人口が激減する可能性があります。人口が減れば、今まで運営していたショッピングモール・ファッションビルなど、生活に直結する、住民にとって必要な店舗なども、次々と閉店していく可能性が高まります。

人の出入りが少なくなれば、いままで利用していたバスなどの交通機関も本数が減ることもあり、便利な場所から、ちょっと暮らしにくい場所になる可能性もあり得ます。そうなってからでは買い手も付きにくくなりますので、早い段階での売却をおすすめします。

上記のように、周辺企業などの撤退予定がなくても、お持ちのマンションの周辺に似たような間取りの新築マンションが今後、複数建設される場合も注意が必要です。

人口が増えれば便利で暮らしやすい街になることは確かですが、今持っているマンション物件は、相対的に古い物件となってしまい、買い手が付きにくくなる可能性が高まります。住み続けるならば問題ありませんが、売却を予定している場合には、早めの対処が必要になるでしょう。

4-5.一括査定サイトでの価格比較

マンションの売り時を判断するためには、複数の不動産会社によるマンションの査定をして、価格を一度に見比べてみる必要があります。不動産会社にも個性があり、マンション売却が得意な会社とそうではない会社、物件がある地域に特に強いタイプの会社と、全国的ネットで対応する会社などがあります。

そのため、マンションの販売価格というのは、複数の会社に問い合わせをして、一度に比較してみないとわからないものなのです。場合によっては、数十万～数百万の差になることもありますので、はじめからお付き合いをする不動産会社を一社に絞ってしまうと、損をする可能性もあります。

複数の不動産会社に個別に問い合わせをするのは手間がかかりますので、一回のお申し込みで最大6社までの不動産会社に査定依頼ができる、不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」のご利用をおすすめします。厳しい審査をクリアした全国2,500社の中から、大手企業から地元の精鋭企業までを含めた信頼と実績のある不動産会社をご紹介します。

今すぐ売りたい場合も、価格次第では売りたい場合でも、ご自身がチェックをいれた不動産会社以外からは連絡が来ませんので、査定価格と、会社の考え方も含めてじっくりご検討いただけます。売却をお考えの際には、まずは「いくらで売れるのか」を確かめ、より良い条件で売却をしてくれる会社を選べる、「不動産売却 HOME4U」をぜひお役立てください。

まとめ

東京のマンション価格推移を、最新の公的データをもとに整理しました。2025年の東京都中古マンション平均価格は6,766万円で、都区部は7,401万円まで上昇しています。2026年3月時点でも、相場は高値圏を維持しています。

一方で、今後は東京の中でもエリア差が広がりやすい局面です。都心・駅近・管理状態の良い物件は底堅い一方、実需の弱い地域や条件の見劣りする物件は、価格交渉を受けやすくなる可能性があります。

マンションの売却を検討した際には、まずは「いくらで売れるか」を確認し、最も高く売れる条件を確認できる「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

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【7つのQ&Aで押さえる記事のポイント】

• Q
  東京都の中古マンション価格はいまどの水準?
  A

  2025年の平均価格は6,766万円（前年比+10.1%）です。都区部は7,401万円（+11.2%）まで上昇した一方、多摩は3,690万円（-1.5%）でやや弱含みでした。2026年3月時点でも、東京都の中古マンション相場は高値圏を維持しています。

• Q
  東京23区の地価公示で上昇が目立ったのはどこ？
  A

  令和8年の23区全用途平均変動率では、台東区が+18.5％で最も高く、文京区が+16.0％、港区と品川区が+15.0％で続きました。区部全域でも+11.1％となっており、都心近接や再開発、観光需要の強いエリアほど上昇率が大きくなっています。

• Q
  2026年以降に値下がりを招く主な要因とは?
  A

  • 実需の弱いエリアからの需要減
  • 追加利上げによる買い手の予算縮小
  • 円高が続いた場合の高額帯需要の鈍化
  • 人口減少と相続増による長期的な供給増

• Q
  金利上昇はマンション価格にどの程度影響する?
  A

  日本銀行は2024年3月19日にマイナス金利政策を解除し、2024年7月31日に0.25％程度、2025年1月24日に0.5％程度、2026年1月23日に0.75％程度へと政策金利の誘導目標を引き上げました。急落は起きていませんが、追加利上げが続くほど、人気エリア以外では価格交渉が入りやすくなる可能性があります。

• Q
  築年数はどこが売りやすい？
  A

  2025年のREINS TOPICでは、成約物件の60.3％が築20年超でしたが、築25年以下は成約構成比が新規登録構成比を上回っており、依然として需要の強さが見られました。築25年を超えると、管理状態や修繕計画の差で売れ行きが分かれやすくなります。

• Q
  売り時を判断するチェックポイントは?
  A

  主なチェックポイントは、築年数、売却シーズン、金利動向、大規模修繕のタイミング、周辺環境の変化です。東京では相場全体が高値圏でも、物件ごとの条件差がこれまで以上に価格へ反映されやすくなっています。

• Q
  マンションの査定価格は不動産会社によってどのくらい違う?
  A

  数十万～数百万円の差が出ることも珍しくありません。不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら最大6社への一括査定が可能で、複数社の見積もりを比較しながら、より高く売れる可能性を探れます。

都心5区のマンション売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

この記事の監修者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット