【2025年版】東京のマンション価格推移と売り時を判断する5つのポイント

東京都内にあるマンションの売却をご検討の際、最も気になるのは「今は売り時なのか？」という点でしょう。住宅ローンの金利が上昇していることから、マンション価格の下落はいつ起きるのか、不動産も買い控えなどがあるのだろうかと気になりますね。

そこで今回は、東京にあるマンション価格の推移に関して、以下のようにまとめました。

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この記事の監修者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.東京のマンション価格推移

まずは、2024年の1年間における東京都の中古マンション平均価格を確認してみましょう。

出典：「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）｜東日本不動産流通機構. 2025-1-22.」（参照2025-2-6）

2024年は東京都では前年よりも＋8.2%価格が上昇しています。
都区部は＋8.7%上昇しており、利便性の高い都市部のマンション人気は変わりません。

多摩地域も＋7.2%上昇。首都圏のマンション価格高騰が反映された結果となっています。

また、直近1年間における東京都の月別マンション価格の推移は以下の通りです。

出典：「月例マーケットウォッチ サマリーレポート 2024(令和6)年12月度｜東日本不動産流通機構. 2025.1.14」（参照2025-2-6）をもとに、HOME4Uが独自に作成

東京のマンション価格は、2024年に入ってからも上昇傾向 です。

2024年4月以降、一部の金融機関が住宅ローンの変動金利を引き上げました。
しかし、東京のマンション価格には利上げによる大きな影響が見られません。2024年は5,000万円台後半から6,000万円台前半で推移しています。
上下している時期があるものの、長期的には上昇傾向にあるといえるでしょう。

7月から8月にかけて価格が大きく下落したのは、同時期に起こった新型コロナウイルスの感染者数増加による一時的な需要の減少が原因と見られます。その後はふたたび上昇へと転じました。

1-1.東京以外（名古屋・京阪）のマンション価格推移

東京以外の主要府県のマンション価格の推移を示します。
愛知県と大阪府、福岡県のマンションの値動きは以下の通りです。

出典：「月例マーケットウォッチ サマリーレポート 2024(令和6)年12月度｜東日本不動産流通機構. 2025.1.14」（参照2025-2-6）をもとに、HOME4Uが独自に作成

主要府県では、緩やかな上昇傾向もしくは横ばい傾向 にあります。

大阪府は、直近1年間で340万円ほど価格が上がっています。
愛知県は2024年10月に2,699万円まで価格が上昇したものの、同年12月時点では2,312万円まで下落。福岡県は1年で約140万円の価格上昇となりました。

このように、東京以外の都市圏においてもマンション価格は少しずつ上昇していることから、マンション売却をお考えであれば、今のタイミングは売り時と言えます。

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2.公示地価が上昇！マンション価格推移への影響は？

本章では、マンションを含む不動産価格全体に大きく影響を与える公示地価をもとに、東京のマンション価格推移について解説します。
公示地価は、国土交通省が1月1日時点の標準地1平米当たりの価格として毎年3月中旬ごろに発表しています。
2024年（令和6年度）の地価は、全国的にも上昇傾向にありました。

• 全用途で2.3%上昇
• 住宅地で2.0%上昇
• 商業地で3.1%上昇

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公示価格、路線価、基準地価など、土地には、いくつかの価格がついてい

また、東京23区内の全用途の地価公示の変動率は以下の通りです。

出典：「東京都令和6年地価公示価格（東京都分）の概要｜東京都財務局. 2024-3-26.」（参照2024-7-24）

最も上昇しているのは台東区の＋8.8％です。コロナ禍の入国規制が解除され、上野・浅草付近にインバウンド需要が戻ったことによって変動率が拡大していると見られます。

地価も上昇傾向であることを鑑みると、マンションは2025年も売り時といえます。

まずは売却予定のマンションがいくらで売れるかを複数の不動産会社で査定し、その中から最も好条件で売却できるところと仲介契約しましょう。

東京都内の住みやすいエリアであれば、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を比較すると、思った以上に高く売れる可能性があります。
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3.マンション価格はいつ下落する？ 今後の見通し

地域によっては2025年からマンション価格が下落し始めてもおかしくありません。
ただし、大都市の人気エリアでは更なる上昇の可能性がありますし、下落と言っても、暴落ではなく緩やかな下落になるとみられます。

今後のマンション価格の見通しについて、以下の4項目で解説します。

3-1.実需の多い地域で下落可能性が高い

エネルギー、食料品のインフレが加速する中、賃金上昇が追いつかず実質賃金は低迷しています。
また、住宅ローン金利が上昇するなど、日本国内では不動産を購入しにくくなっています。

大都市の人気エリアは、国内富裕層や海外投資家からの投機的な購入需要（仮需）が高いため、相当に高い物件でも頻繁に売買されています。

一方で、こうした状況では「住む目的での購入（実需）」が生まれにくくなります。
大都市を外れた地域では、仮需が少ないため、国内での実需減少がマンション価格下落の大きな要因となります。

3-2.更なる金利上昇が起これば人気エリア以外で下落しやすい

前項に通ずる部分でもありますが、更なる金利上昇は、よりマンションを買いにくくします。
「金利が上がるほど需要が減衰し、マンション価格も下がっていく」というのは、基本的な考え方です。

2024年3月に、マイナス金利政策が解除され、段階的に政策金利の引き上げがされています。
政策金利の引き上げは、住宅ローンの変動金利を上昇させる要因です。

注目すべきは、昨年7月と、今年1月の2回にわたって政策金利の利上げがされている点です。
以下は、短期金利の指標とされる無担保コールレート翌日物と、長期金利の指標になる10年国債利回りの推移です。

出典「日本銀行．”コール市場関連統計”」「財務省．”国債金利情報”．(参照2025-04-18)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

「今後も金利があがっていくかも」との考えが浸透すると、変動金利での不動産購入を躊躇する方も生まれるでしょう。
こうした金利への警戒感は、長期金利、ひいては住宅ローンの固定金利も押し上げる可能性があります。

日本の住宅ローン金利は今でも低水準ではありますが、継続的な利上げになるほど警戒感が高まり、買い控える方も増え、マンション需要も減少していくでしょう。

3-3.円高になれば首都圏でも下落する恐れ

最近では、1億円を超えるマンション売買が頻繁に行われるようになってきました。
この売買の多くは投資家によるもので、特に、円安や賃金差などの影響から海外投資家からの投機的売買が相次いでいます。

反対に、円高になれば、海外投資家は日本の不動産を買いにくくなります。
もし、海外投資家の売買需要が激減したら、日本の投資家も買わなくなります。
住むためのマンションとしてはあまりにも高すぎるため、デベロッパーは価格を下げざるを得なくなり、いずれ中古マンション市場にも下落の波が波及します。

ただし、現在の新築マンション市場は供給不足の状態なので、多少の円高ですぐに価格が下がるとは考えられません
2024年7月をピークに円高方面へ向かっていますが、首都圏のマンション価格は下落していないのが実情です。

もし今後数カ月で円高が続伸しても、2025年中に大きな下落が始まる可能性は低く、横這いの推移が考えられます。

3-4.2025年問題で長期的にみて下落が考えらる

2025年問題とは、800万人以上いる団塊世代が75歳以上になり、少子高齢化がより深刻化する事で起こる「社会保障費増大」や「労働力不足」などの様々な課題のことです。

不動産に与える影響としては、相次ぐ相続による宅地の大量供給や、不動産購入需要を支える現役世代が少なるという点です。
いずれも、不動産価格を下げる要因として考えられます。

少子高齢化は今に始まった事ではないので、今年すぐにマンション価格を暴落させるという話では決してありません。
ただ、こうした2025年問題を考えると、マンション価格がピークを迎えたという考えも妥当性を帯びてきます。

これまでに何度も解説した様に、大都市の人気エリアでは今後も価格上昇の余地があります。
一方で、いよいよ地方のマンション価格を上昇させるだけの材料はほとんどなくなってきました。

4. マンションの売り時を判断する5つのポイント

本章では、マンション売却をしようとした場合、いつならより良い条件で売れるようになるのか、マンションの売り時を判断するための5つのポイントを紹介します。

4-1.築年数

築年数はマンションの売り時を判断する重要なポイントです。

以下は、2023年のマンションの築年数別の物件の割合を示しています。

「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）｜東日本不動産流通機構.2024-2-28.」（参照2024-7-24）をもとに、HOME4Uが独自に作成

築25年までは在庫よりも成約の割合が高くなります。

築25年を過ぎると、成約よりも在庫の割合が高くなることがわかります。

こうした傾向から、中古マンションは築25年以内の物件に人気が集中し、築25年を超えると売れ残る可能性が高くなると言えるでしょう。

築5年以内の築浅の場合

最新の設備が装備され、内装のダメージも少ないので、マンション価格自体が大きく落ちません。よって、値段は購入時に近い価格で売却できます。

しかし、マンション価格相場全体はマンションの新築の値段に沿って決まる傾向がありますので、相場のまま値段設定をしてしまうと、買い手からは「中古なのに高い」という印象になってしまう可能性があります。

築年が浅く、スペックの良いマンションであったとしても、あくまで中古マンションであることを前提に、売却をお願いする不動産会社に「売れる値段設定」にするように気を付ける必要があります。

さらに、物件を売却した場合、売り主には売却価格に対して譲渡取得税と住民税が課せられますが、不動産の取得から5年未満の短期譲渡所得の場合に払う税金は売却額の39.63%になりますが、5年を超えた長期譲渡所得では20.315%と約半分の税金で済みますので、よほどの理由がない限りは、5年を経過してからの売却をおすすめします。
※(注)　平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

築年10～20年の場合

建物全体には問題が少なめですが、室内の水回りを含んだ設備全体の見た目や使い勝手などに問題が出てくる築年帯です。設備の耐用年数ギリギリか、すでに保証対象からは外れているケースが多く、設備に問題がある場合は入居者による交換などが必要です。

きれいに使っていれば、大きな値下げを必要としないで売却も可能ですが、購入予定者は多少のリフォーム、または、築年が20年近い場合にはフルリノベーションを想定した購入予定額を立てていますので、相場に加え修繕費がかかることを前提とした値段設定が必要です。

また、建物によっては大規模修繕が入る、または修繕積立金の増額などが起きる可能性があります。大規模修繕済の物件であれば、次の大がかりな修繕まで時間がありますので、比較的、買い手はつきやすくなります。

築年20年以上の場合

建物・室内ともに一昔前の物という印象が強くなり、アンティークマンションを好む購入者以外からは購入対象から外される可能性が高くなります。鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年ですので、まだ資産価値はゼロにはなりませんが、ほぼ底値に近い値段になることが多いでしょう。

築年数によって売却相場がどう変わるか気になったら、以下から確認してみましょう。

4-2.売却時期

マンションの売却価格は1年を通じてほぼ変わりませんので、季節によってマンション価格が跳ね上がる時期はありません。しかし、マンションが売りやすくなる時期・売りにくくなる時期というのはあります。

売りやすくなる時期

繁忙期：毎年2～3月
マンションが売りやすくなるタイミングは2～3月の、4月の新入学や転勤などに合わせて新居への引っ越しをするタイミングです。4月には引っ越しも終えて新生活への準備をしておきたいので、その少し前である2～3月は申し込みが集中します。

売り手側は、内覧のための準備期間などを考えると、さらにその1～2か月前である前年度年末～翌1月頃までには、価格査定や仲介をお願いする不動産会社の選定を終えているのが理想的です。

売りにくくなる時期

閑散期：毎年1月と8月
1月は正月休みがあり、全体的な物事がスタートするのが中旬ごろからになるため、売却活動に使える時間が買い主・売り主ともに少なくなってしまうのが主な原因です。すでに売却活動を始めている場合でも、内覧は中旬ごろから動き出すことになります。

8月は夏休みやお盆休みが入るので買い主・売り主ともに活動日数が減ります。また、すでに売主が引っ越し済のマンションではエアコンが取り外されるなどで室内も暑く、内覧には適していません。

上記のような理由で、マンションを売るタイミングには繁忙期と閑散期がありますので、出来るだけ購入希望者が多く集まる繁忙期にタイミングを合わせて売却するようにします。

4-3.大規模修繕

大規模修繕を行う前と後ではどちらが良いのか、の判断です。結論から言えば、1回目か2回目の大規模修繕が終わった時点で売却を検討することをおすすめします。

大規模修繕は、鉄筋コンクリート造のマンションのケースでは、おおよそ10年ごとに、マンション全体にかかわる修繕として共有部分である外壁やエントランスの修繕をします。建物や管理組合の規約にもよりますが、3回くらいの大規模修繕をしながら建物を維持していくケースが多いようです。

大規模修繕が終わったマンションは、外観・共用部分がきれいなので内覧時の印象が良く、買い手が付きやすくなります。敷地と建物全体に古さがあるケースでも、共用部分が新品同然になっていれば「手入れの良い、きれいなマンション」と判断されますので、売り出し価格を少し高めに設定しても、内覧者を多く集めることもでき、希望価格で売りやすくなります。

しかし、大規模修繕のための積立金は、一回ごとに高くなっていくのが普通です。管理組合の修繕計画の見通しが甘い場合には、入居者だけで次回以降の修繕費用を確保できないことがあり、その場合には、大規模修繕後に修繕積立金が大きく値上がりすることも考えられます。

たとえ、修繕後できれいなマンションであっても、買い主からすると相場よりもかなり高額な修繕積立金になる上に、積み立てた金額では将来予定している修繕が賄えないケースもあるため、購入リストから外される可能性が高まります。

以上のことから、1回目、または2回目の大規模修繕のタイミングで、売却を検討したほうが良いといえます。

4-4.周辺環境の変化

マンションが建っている周辺環境の変化も、マンション売却を検討する重要なタイミングになります。特に、周辺環境が悪くなるケースでは、素早い判断を必要とします。

例えば、周辺にあった大規模な企業や工場、大学施設の撤退予定がある場合には、数年で周辺の人口が激減する可能性があります。人口が減れば、今まで運営していたショッピングモール・ファッションビルなど、生活に直結する、住民にとって必要な店舗なども、次々と閉店していく可能性が高まります。

人の出入りが少なくなれば、いままで利用していたバスなどの交通機関も本数が減ることもあり、便利な場所から、ちょっと暮らしにくい場所になる可能性もあり得ます。そうなってからでは買い手も付きにくくなりますので、早い段階での売却をおすすめします。

上記のように、周辺企業などの撤退予定がなくても、お持ちのマンションの周辺に似たような間取りの新築マンションが今後、複数建設される場合も注意が必要です。

人口が増えれば便利で暮らしやすい街になることは確かですが、今持っているマンション物件は、相対的に古い物件となってしまい、買い手が付きにくくなる可能性が高まります。住み続けるならば問題ありませんが、売却を予定している場合には、早めの対処が必要になるでしょう。

4-5.一括査定サイトでの価格比較

マンションの売り時を判断するためには、複数の不動産会社によるマンションの査定をして、価格を一度に見比べてみる必要があります。不動産会社にも個性があり、マンション売却が得意な会社とそうではない会社、物件がある地域に特に強いタイプの会社と、全国的ネットで対応する会社などがあります。

そのため、マンションの販売価格というのは、複数の会社に問い合わせをして、一度に比較してみないとわからないものなのです。場合によっては、数十万～数百万の差になることもありますので、はじめからお付き合いをする不動産会社を一社に絞ってしまうと、損をする可能性もあります。

複数の不動産会社に個別に問い合わせをするのは手間がかかりますので、一回のお申し込みで最大6社までの不動産会社に査定依頼ができる、不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」のご利用をおすすめします。厳しい審査をクリアした全国2,500社の中から、大手企業から地元の精鋭企業までを含めた信頼と実績のある不動産会社をご紹介します。

今すぐ売りたい場合も、価格次第では売りたい場合でも、ご自身がチェックをいれた不動産会社以外からは連絡が来ませんので、査定価格と、会社の考え方も含めてじっくりご検討いただけます。売却をお考えの際には、まずは「いくらで売れるのか」を確かめ、より良い条件で売却をしてくれる会社を選べる、「不動産売却 HOME4U」をぜひお役立てください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。東京のマンション価格推移についてまとめました。
住宅ローンの金利上昇を懸念する声も上がっていますが、今のところ目立った影響は出ていない状況です。

東京のマンション価格は右肩上がりに伸びていますので、2025年は売り時といえます。

マンションの売却を検討した際には、まずは「いくらで売れるか」を確認し、最も高く売れる条件を確認できる「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

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【4つのQ&Aで押さえる記事のポイント】

• Q
  東京都の中古マンション価格はいまどの水準?
  A

  2024年の平均価格は約6,146万円(前年比+8.2%)。都区部では6,656万円(+8.7%)と高値を更新しており、直近1年も5,000万円後半から6,000万円前半で推移しています。住宅ローン金利上昇の影響はまだ限定的です。

• Q
  2025年以降に値下がりを招く四つの要因とは?
  A

  • 実需主体エリアでの需要減
  • 追加利上げにより人気外エリアから下落が波及
  • 円高で海外投資家マネーが減少する可能性
  • 団塊世代が全員75歳以上となる「2025年問題」による相続物件増と少子高齢化

• Q
  売り時を判断する五つのチェックポイントは?
  A

  • 築年数(築25年以上は売れにくくなる)
  • 売却シーズン(買い手が活発な2月から3月が有利、1月と8月は閑散期)
  • 大規模修繕のタイミング(1回目または2回目の修繕直後が狙い目)
  • 周辺環境の変化(企業や大学の撤退、新築競合の予定などがある場合は早めに売却検討)
  • 複数社査定で価格を比較すると数十万から数百万円の差が出ることもある

• Q
  東京以外の主要都市では価格推移に違いがある?
  A

  • 大阪府は直近1年で約340万円上昇
  • 愛知県は2024年10月に2,699万円で高値後、小幅に調整
  • 福岡県は同期間で約140万円上昇

  全体的に緩やかな上昇か横ばいで、東京ほどの高騰ではないものの底堅い動きとなっています。

都心5区のマンション売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

この記事の監修者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

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