【2023年版】東京のマンション価格推移と売り時を判断する5つのポイント

東京都内にあるマンションの売却をご検討の際、最も気になるのは「今は売り時なのか？」という点でしょう。住宅ローンの金利が上昇してきており、ウクライナ情勢によって不透明感も増してきたことから、マンション価格の下落はいつ起きるのか、不動産も買い控えなどがあるのだろうかと気になりますね。

そこで今回は、東京にあるマンション価格の推移に関して、以下のようにまとめました。

1. 東京のマンション価格推移
2. 新型コロナウイルスの影響は脱しつつある
3. マンションの売り時を判断する5つのポイント

東京都内のマンションの売却タイミングがわかると同時に、お持ちの物件の条件にあった売り時もわかります。23区のマンション価格推移と併せてご覧いただき、マンション売却ご検討の一助になれば幸いです。

マンション・不動産売却について基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』『不動産売却の入門書』をご覧ください。

この記事の監修者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.東京のマンション価格推移

2022年における東京都のマンション平均価格は以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2022年)」

2022年は東京都全体では前年よりも＋9.3%価格が上昇しています。
都区部でも＋8.5%上昇しており、利便性の高い都市部のマンション人気は変わりません。

さらに、多摩地域は＋10％も上昇しており、コロナ渦で普及したテレワークによって生じた郊外マンションの人気ぶりが見て取れます。

また、最新の過去1年間における東京都の月別マンション価格の推移は以下の通りです。

「公益財団法人東日本不動産流通機構．”Market Watch(2023(令和5)年01月度)”．REINS TOWER」をもとに、HOME4Uが独自に作成

マンション価格は、2023年に入ってからも上昇傾向が見られます。
2023年に入ってから10年固定の住宅ローン金利が徐々に上昇し始めていますが、今のところ目立った影響は出ていない状況です。

1-1.東京以外（名古屋・京阪）のマンション価格推移

東京以外の主要府県のマンション価格の推移を示します。
愛知県と大阪府、福岡県のマンションの値動きは以下の通りです。

「公益財団法人東日本不動産流通機構．”Market Watch(2022(令和4)年02月度)”．REINS TOWER」をもとに、HOME4Uが独自に作成

いずれの主要府県も、緩やかではありますが上昇は情報傾向にあります。
新型コロナウイルスの影響はほとんど受けておらず、また2023年に入ってからの住宅ローンの金利上昇の影響もほとんど出ていない状況です。

大阪府と愛知県は右型上がりの傾向があり、福岡県はほぼ横ばいとなっています。
ただし、福岡県においても特段下落しているわけではないので、相応に高い価格を維持しています。

愛知県、大阪府、福岡県を含む東京以外の都市圏全体の動きは、横這いまたはゆっくりとした上昇傾向をしていることから、東京以外の都市圏でも、コロナ禍は直接的にはマンション価格に打撃を与えてはおらず、全国的に見ても、マンション売買は活況であると言えます。
東京とその他の都市圏においてもマンション価格は少しずつ上昇していることから、マンション売却をお考えであれば、今のタイミングは売り時と言えます。

売却するマンションの価格が具体的にいくらになるのかは、NTTデータグループが運営する、日本で最老舗の不動産価格の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。売却予定マンションのエリアや広さなどのカンタンな情報を入力するだけで、マンション売却に信頼と実績のある不動産会社の中から、最も相性の良い会社を最大6社までピックアップしてご紹介します。

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2.コロナによる地価下落　マンション価格推移への影響

本章では、マンションを含む不動産価格全体に大きく影響を与える、地価が不動産売買をもとに、東京のマンション価格推移についてまとめてあります。不動産の地価は、毎年1月1日時点の1平米当たりの正常価格として公示されるものです。すでに多くのニュースでも出ていますが、2022年（令和4年度）の地価は、全国平均としては

• 全用途で2年ぶりの上昇
• 住宅地で2年ぶりの上昇
• 商業地で2年ぶりの上昇

となっており、全ての用途で上昇しています。

【2023年最新版】不動産売却でよく耳にする「路線価」とは？直近5年分の傾向も解説！

【2023最新版】不動産売却でよく耳にする「路線価」とは？直近5年分の傾向

国土交通省も「新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中で、全体的に昨年からは回復傾向が見られる。」とコメントしており、新型コロナウイルスの影響は脱した感があります。

また、東京23区内の住宅地の地価公示の変動率は、全区で上昇しています。

出典：東京都「令和4年地価公示価格(東京都分)の概要」

最も上昇しているのは中央区の＋2.9％であり、利便性の高い中心部に人気が集中していることがわかります。

1章のデータでわかった、東京都内のマンション価格推移は右肩上がり、全国では緩やかな上昇傾向、さらにと地価も上昇傾向であることを鑑みると、マンションは2022年も売りどきといえます。

安心してマンション売却ができることがわかったら、まずは売却予定のマンションがいくらで売れるかを複数の不動産会社で査定をし、その中から最も好条件で売却できるところと仲介契約しましょう。

マンションの売却価格の査定には、一回のお申し込みで最大6社までの不動産会社に査定依頼ができる、不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

不動産会社にはそれぞれ査定方法に個性があり、手堅い数字～高値までさまざまな価格設定をしてきます。査定額の比較をせずにいれば、数百万単位で売却額が変わることもあります。そのため、マンションを売るときには、マンションの売却価格以外にも、不動産会社も比較をしたほうが良いでしょう。

「不動産売却 HOME4U」であれば、NTTデータグループの厳しい審査をクリアした、信頼と実績のある不動産会社のみが登録していますので、安心してご利用いただけます。

3. マンションの売り時を判断する5つのポイント

本章では、マンション売却をしようとした場合、いつならより良い条件で売れるようになるのか、マンションの売り時を判断するための5つのポイントを紹介します。

3-1.築年数

築年数をめやすにした、マンションの売り時を判断するポイントです。

公益財団法人東日本不動産流通機構より「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年）」における2022年のマンションの築年数別の物件の割合を示します。

「公益財団法人東日本不動産流通機構．築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)”．REINS TOWER」をもとに、HOME4Uが独自に作成

物件の割合を見ると、築25年を過ぎると成約よりも在庫の割合が高いです。
それに対して、築25年までは在庫よりも成約の割合が高くなります。
つまり、中古マンションは築25年超では売れ残る傾向があり、築25年以内の物件に人気が集中していることがわかります。

築5年以内の築浅の場合

最新の設備が装備され、内装のダメージも少ないので、マンション価格自体が大きく落ちません。よって、値段は購入時に近い価格で売却できます。

しかし、マンション価格相場全体はマンションの新築の値段に沿って決まる傾向がありますので、相場のまま値段設定をしてしまうと、買い手からは「中古なのに高い」という印象になってしまう可能性があります。

築年が浅く、スペックの良いマンションであったとしても、あくまで中古マンションであることを前提に、売却をお願いする不動産会社に「売れる値段設定」にするように気を付ける必要があります。

さらに、物件を売却した場合、売り主には売却価格に対して譲渡取得税と住民税が課せられますが、不動産の取得から5年未満の短期譲渡所得の場合に払う税金は売却額の39.63%になりますが、5年を超えた長期譲渡所得では20.315%と約半分の税金で済みますので、よほどの理由がない限りは、5年を経過してからの売却をおすすめします。
※(注)　平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

【参照：国税庁　土地建物を売った時】

築年10～20年の場合

建物全体には問題が少なめですが、室内の水回りを含んだ設備全体の見た目や使い勝手などに問題が出てくる築年帯です。設備の耐用年数ギリギリか、すでに保証対象からは外れているケースが多く、設備に問題がある場合は入居者による交換などが必要です。

きれいに使っていれば、大きな値下げを必要としないで売却も可能ですが、購入予定者は多少のリフォーム、または、築年が20年近い場合にはフルリノベーションを想定した購入予定額を立てていますので、相場に加え修繕費がかかることを前提とした値段設定が必要です。

また、建物によっては大規模修繕が入る、または修繕積立金の増額などが起きる可能性があります。大規模修繕済の物件であれば、次の大がかりな修繕まで時間がありますので、比較的、買い手はつきやすくなります。

築年20年以上の場合

建物・室内ともに一昔前の物という印象が強くなり、アンティークマンションを好む購入者以外からは購入対象から外される可能性が高くなります。鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年ですので、まだ資産価値はゼロにはなりませんが、ほぼ底値に近い値段になることが多いでしょう。

売却を予定している場合には、少しでも早めに売ることをおすすめします。

3-2.売却時期

マンションの売却価格は1年を通じてほぼ変わりませんので、季節によってマンション価格が跳ね上がる時期はありません。しかし、マンションが売りやすくなる時期・売りにくくなる時期というのはあります。

売りやすくなる時期

繁忙期：毎年2～3月
マンションが売りやすくなるタイミングは2～3月の、4月の新入学や転勤などに合わせて新居への引っ越しをするタイミングです。4月には引っ越しも終えて新生活への準備をしておきたいので、その少し前である2～3月は申し込みが集中します。

売り手側は、内覧のための準備期間などを考えると、さらにその1～2か月前である前年度年末～翌1月頃までには、価格査定や仲介をお願いする不動産会社の選定を終えているのが理想的です。

売りにくくなる時期

閑散期：毎年1月と8月
1月は正月休みがあり、全体的な物事がスタートするのが中旬ごろからになるため、売却活動に使える時間が買い主・売り主ともに少なくなってしまうのが主な原因です。すでに売却活動を始めている場合でも、内覧は中旬ごろから動き出すことになります。

8月は夏休みやお盆休みが入るので買い主・売り主ともに活動日数が減ります。また、すでに売主が引っ越し済のマンションではエアコンが取り外されるなどで室内も暑く、内覧には適していません。

上記のような理由で、マンションを売るタイミングには繁忙期と閑散期がありますので、出来るだけ購入希望者が多く集まる繁忙期にタイミングを合わせて売却するようにします。

3-3.大規模修繕

大規模修繕を行う前と後ではどちらが良いのか、の判断です。結論から言えば、1回目か2回目の大規模修繕が終わった時点で売却を検討することをおすすめします。

大規模修繕は、鉄筋コンクリート造のマンションのケースでは、おおよそ10年ごとに、マンション全体にかかわる修繕として共有部分である外壁やエントランスの修繕をします。建物や管理組合の規約にもよりますが、3回くらいの大規模修繕をしながら建物を維持していくケースが多いようです。

大規模修繕が終わったマンションは、外観・共用部分がきれいなので内覧時の印象が良く、買い手が付きやすくなります。敷地と建物全体に古さがあるケースでも、共用部分が新品同然になっていれば「手入れの良い、きれいなマンション」と判断されますので、売り出し価格を少し高めに設定しても、内覧者を多く集めることもでき、希望価格で売りやすくなります。

しかし、大規模修繕のための積立金は、一回ごとに高くなっていくのが普通です。管理組合の修繕計画の見通しが甘い場合には、入居者だけで次回以降の修繕費用を確保できないことがあり、その場合には、大規模修繕後に修繕積立金が大きく値上がりすることも考えられます。

たとえ、修繕後できれいなマンションであっても、買い主からすると相場よりもかなり高額な修繕積立金になる上に、積み立てた金額では将来予定している修繕が賄えないケースもあるため、購入リストから外される可能性が高まります。

以上のことから、1回目、または2回目の大規模修繕のタイミングで、売却を検討したほうが良いといえます。

3-4.周辺環境の変化

マンションが建っている周辺環境の変化も、マンション売却を検討する重要なタイミングになります。特に、周辺環境が悪くなるケースでは、素早い判断を必要とします。

例えば、周辺にあった大規模な企業や工場、大学施設の撤退予定がある場合には、数年で周辺の人口が激減する可能性があります。人口が減れば、今まで運営していたショッピングモール・ファッションビルなど、生活に直結する、住民にとって必要な店舗なども、次々と閉店していく可能性が高まります。

人の出入りが少なくなれば、いままで利用していたバスなどの交通機関も本数が減ることもあり、便利な場所から、ちょっと暮らしにくい場所になる可能性もあり得ます。そうなってからでは買い手も付きにくくなりますので、早い段階での売却をおすすめします。

上記のように、周辺企業などの撤退予定がなくても、お持ちのマンションの周辺に似たような間取りの新築マンションが今後、複数建設される場合も注意が必要です。

人口が増えれば便利で暮らしやすい街になることは確かですが、今持っているマンション物件は、相対的に古い物件となってしまい、買い手が付きにくくなる可能性が高まります。住み続けるならば問題ありませんが、売却を予定している場合には、早めの対処が必要になるでしょう。

3-5.一括査定サイトでの価格比較

マンションの売り時を判断するためには、複数の不動産会社によるマンションの査定をして、価格を一度に見比べてみる必要があります。不動産会社にも個性があり、マンション売却が得意な会社とそうではない会社、物件がある地域に特に強いタイプの会社と、全国的ネットで対応する会社などがあります。

そのため、マンションの販売価格というのは、複数の会社に問い合わせをして、一度に比較してみないとわからないものなのです。場合によっては、数十万～数百万の差になることもありますので、はじめからお付き合いをする不動産会社を一社に絞ってしまうと、損をする可能性もあります。

複数の不動産会社に個別に問い合わせをするのは手間がかかりますので、一回のお申し込みで最大6社までの不動産会社に査定依頼ができる、不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」のご利用をおすすめします。厳しい審査をクリアした全国2,300社の中から、大手企業から地元の精鋭企業までを含めた信頼と実績のある不動産会社をご紹介します。

今すぐ売りたい場合も、価格次第では売りたい場合でも、ご自身がチェックをいれた不動産会社以外からは連絡が来ませんので、査定価格と、会社の考え方も含めてじっくりご検討いただけます。売却をお考えの際には、まずは「いくらで売れるのか」を確かめ、より良い条件で売却をしてくれる会社を選べる、「不動産売却 HOME4U」をぜひお役立てください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。東京のマンション価格推移についてまとめました。2022年から住宅ローンの金利上昇やウクライナ情勢といった懸念事項が出始めていますが、今のところ目立った影響は出ていない状況です。

東京のマンション価格は右肩上がりに伸びていますので、2023年は売り時といえます。また、2022年（令和4年）の不動産地価は全国で軒並み上昇に転じました。23区の住宅地も全て上昇しており、東京のマンションは安心して売却できることをご理解いただけたと思います。

マンションの売却を検討した際には、まずは「いくらで売れるか」を確認し、最も高く売れる条件を確認できる「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

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