マンション査定は何社すべき?不動産売却で良い会社の選び方とは

マンションの査定を何社に依頼し、その中で良い会社をどのように選ぶのかは、不動産売却を成功させる上での鍵となります。

例えば、同じ商品であっても、テレビ通販のカリスマ社長が紹介すれば飛ぶように売れますし、不慣れな営業マンだと売れないこともあります。

世の中にはモノを売ることが上手い人が存在し、人によって結果に差が出るということは、皆さんもご存知でしょう。

不動産の売却も同様であり、不動産会社や営業マンによって、結果が異なってきます
これから不動産を売却するのであれば、良い会社を選びたいと思いますよね。

そこでこの記事では、不動産売却における会社や営業マンの選び方について解説します。
不動産売却は同じ会社でも、営業マンによって結果が異なるため、特にどういう営業マンを選べば良いのかについても詳しく紹介します。

この記事をお読みいただき、不動産売却の会社選びの一助にしていただけると幸いです。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。
この記事の執筆者
竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
(株)グロープロフィット

1.不動産会社を選ぶことの重要性

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会は、2017年11月に「不動産の日アンケート 」で住宅を購入する際のポイントを公表しています。

住宅を購入する際に重視するポイント

買主は「周辺環境」や「利便性」を求めている人が多く、これは売主としては、努力によって改善しようにも不可能なポイントが多いことが分かります。

ただし、良い不動産会社を選んで少しでも高く売るということは可能です。

良い不動産会社を選ぶということは、高く売却するために売主ができる数少ない貴重な手段です。

少しでも高く売却するために、不動産会社選びはとても重要であるということを理解しておきましょう。

2. マンション査定は何社に依頼すべき?

不動産を売却するためにまず行うのが、不動産会社による査定です。
1社に絞るのではなく、複数社に依頼した方が良いとされており、4~6社程度が理想です。

複数社に査定依頼するなら、一括査定サービスの活用がおすすめです。

2-1.一括査定サービスとは?

一括査定サービスとは、一度の申し込みで複数社に一括で査定依頼できるシステムです。売主候補と不動産会社のマッチングサービスとも言えます。フォームに従って入力を進めると、入力した情報を元に複数の不動産会社が表示され、その中から査定依頼を出す不動産会社を選びます。

2-2.一括査定サイト利用のメリット

一括査定サービスのサイトに掲載されている不動産会社は、一括査定サイトが審査を行っています。
掲載された不動産会社は「問題ない」と判断されたサイトなので、悪徳業者に係る心配がないのがメリットです。

また、不動産の査定には料金がかからないため、無料で利用できることもメリットといえます。

2-3.一括査定サイトを選ぶときの注意点

一括査定サイトを利用するときは、運営母体がしっかりしているサイトを選ぶことが大切です。長年運営されているサイトや大手企業など、自分が「安心して利用できる」と思うサイトを選んで利用してください

どこの一括査定サイトなら安心できるのかわからないという方には、NTTデータが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をおすすめします。HOME4Uは20年以上の実績がある一括査定サイトで、全国の不動産会社に査定依頼が可能です。

以下の記事では、一括査定の攻略ポイントについて詳しくまとめていますので、併せてご覧ください。

「不動産売却を成功させよう!一括査定の攻略ポイント」

3. 複数の不動産会社に査定を依頼するメリット

マンション査定は、複数の不動産会社に依頼するのをおススメしましたが、そのメリットについてもここでご紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼するメリットは主に2つあります。

3-1. より多くの情報を集められる

不動産仲介会社により得意分野や特徴が様々であるため、査定額の説明を受ける際に様々な情報を集めることができます。

例えば、地元に根ざした不動産会社の場合、精度の高い良質な地元の情報ネットワークや、優良なお客様を持っていることがあります。大手の場合は、豊富な実績を元に見積もりを提示しているため、より角度の高い査定を受けることが期待できます。このように、各不動産会社によって特異な情報分野は異なり、さまざまな情報を集めることができるのは複数に査定を依頼するメリットです。査定価格の根拠を説明される際に、不動産会社の特徴を見極めながら情報を得ましょう。

3-2. より精度の高い条件が提示される可能性がある

複数査定を受ける場合は、その旨を不動産会社に伝えて査定してもらうことをおススメします。そのほうが、精度の高い査定額を提示してくれる可能性があるためです。

例えば、1社だけに見積もりを依頼する場合、その査定が妥当かを判断する材料が少なく、自分に有利な条件で交渉することが難しくなります。客観的に見た価格帯を予測するのも難しいでしょう。

複数査定を受けると、不動産会社間である程度の競争が発生します。そのため「複数査定を嫌がる会社」「他社より明確でわかりやすく説明してくれる会社」というように、担当者の対応の特徴もわかります。

複数の不動産会社で査定を受けると、複数査定を嫌がる会社を除外することや、担当者間の対応を比較することもできます。

4.査定額が高いだけで選んではいけない理由

査定額が高いだけで選んではいけない理由査定額は、売却予想価格であり、その金額で売れることを保証するものではないため、査定額だけで不動産会社を選んではいけません。

重要なのは、予想ではなく、本当に高く売れることです。
本当に高く売れるには、不動産会社の実績や信頼性、営業マンの技量などが必要です。

仮に一回も不動産を売却したことのない不動産会社が非常に高い査定額を提示してきたら、それこそ信用できないのはお分かりだと思います。

一方で、真面目な会社の中には、売主に誤解を与えないために、あえて保守的な価格で査定をする会社もあります。

査定額よりも、不動産会社や営業マンの信頼や実績の方が大切です。
査定額はあくまでも参考の一つとして、信頼や実績を重視して不動産会社を選ぶようにして下さい。

5.賢く不動産会社を選ぶ3つのポイント

不動産の売却は、賢く不動産会社を選ぶことが重要です。そこで、不動産会社選びのポイントを3つご紹介します。参考にしてくださいね。

5-1. 不動産会社の信頼度

信頼できる不動産会社選びの基本として、宅地建物取引業の免許番号を確認しましょう。

さらに不安な方は、過去の実績や行政処分歴なども参考にしてください。

行政庁は、国土交通大臣免許と各都道府県知事免許によって異なりますので確認してください。国土交通省と一部の都道府県では、行政処分情報をインターネットで確認することが可能です。

参考:国土交通省地方整備局等
参考:都道府県庁

5-2. 会社の規模よりも提案内容を重視

不動産会社を選ぶ際は、会社の規模よりもどのような販売活動をしてくれるかが大事です。不動産会社からの提案内容から売却力を確認します。提案内容から見極めるポイントは以下になります。

  • 自分の物件を得意としている会社か
  • どのような販売活動・販売計画を持っているか
  • 囲い込みをしないか

不動産会社を見極めるポイントを順番に解説します。

5-2-1.自分の物件を得意としている会社か

取り扱い物件の種類別(マンションや戸建て)、エリアや沿線別によって得意とする会社は異なります。自分の物件と近い物件の過去の取引実績数、査定価格の根拠の妥当性や情報量、売れるまでの期間の目安などを参考にして見極めましょう。

5-2-2.どのような販売活動・販売計画を持っているか

販売活動で重要なのが、販売活動の方法や計画です。中でも「どのような販売手法で買い手の獲得をするのか」「既に見込み客がいるのか」は販売活動に大きく影響してきます。

販売手法については、不動産会社によって使われる広告手法は様々ですので、契約前に広告手法と、その手法を使う理由を確認しましょう。特にインターネット広告の活用や「REINS(レインズ)」の登録有無については必ず確認してください。

次に、不動産会社がすでに抱えている顧客の中での見込み客を確認してみましょう。

例えば、同エリアの中で同じような物件を探している方が’いるか聞いてみてください。
顧客の状況をどれだけ把握できているか、営業担当同士で情報共有できているかも重要なポイントになります。

また、売却以外の資産活用方法を一緒に考えて提案してくれる会社も理想的です。例えば、物件によっては売却ではなく、賃貸として貸し出す方が資産活用の観点で有利な場合もあります。どれだけ顧客に寄り添ってくれるかがわかるでしょう。

5-2-3.囲い込みをしないか

「囲い込み」とは売主から専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却依頼された物件情報を隠し、他の不動産会社に契約させないことをいいます。

これは、売手側に非常に不利な行為であり、希望している条件で売れるチャンスを逃すことになります。

以下の記事では、不動産会社の種別による特徴を紹介していますので、併せて参考にしてください。

不動産売却はどこがいい?大手・地元だけじゃない決め手とは?

5-3. 営業マンの対応

不動産の売却を成功させるためには、営業マンの対応も大事になってきます。実績だけでなく、以下のような点においても信頼できるか判断してください。

5-3-1. 物件や周辺エリアへの知識と下調べがされているか

担当者が、その物件の特徴を把握しているかを確認しましょう。具体的には、共用部や各部屋の特徴も含めて下調べされ、査定に反映されているかがポイントです。また、エリアの資産価値・人気性、周辺の施設の利便性、公共交通機関の利便性も含めて理解しているかを確認しましょう。不動産物件はエリアも重要な要素になるためです。

5-3-2.競合物件を確認しているか

競合物件の確認は、売り出し価格の根拠に必要です。通常査定額は過去の成約事例を元に算出されますが、実際の売り出し価格は値引きを加味するので、査定額からどれくらい高くするかは競合物件の情報が必要です。

成約事例だけの査定では意味がないため、競合物件の情報が踏まえられているかを確認しましょう。

5-3-3.こちらの要望を確認してくれるか

こちらの要望を確認したうえで査定を検討してくれるかどうかを確認しましょう。一方的な提案だけをし、こちらの要望を聞いてもらえない場合は、担当者を変えてもらう方法もあります。

5-3-4.迅速・丁寧・正確なコミュニケーションか

問い合わせや依頼内容に対して、迅速で丁寧な対応をしてくれるか、また売却成功に向けて積極的にコミュニケーションを図ってくれるかなどはとても重要です。

例えば、一括査定サイトでの依頼であれば、数営業日過ぎても査定結果が来ないなどの場合は、売却活動においてもルーズな可能性があるため注意が必要です。その他電話やメールでの対応なども自分と合うかどうか、併せて確認しましょう。

不動産売却塾 コラム

“なぜか元サッカー部は営業成績が良い!?”

ウリタイガー先生のコーヒーブレイク

上記のポイントで不動産会社を比較しても決められないときのために、筆者の経験談を紹介します。

不動産業界にいると、不思議と営業成績が良い人には元サッカー部員が目立ちます。

サッカー部は、子供の頃は多少やんちゃで、足が速いようなタイプが多いです。ただ、厳しい上下関係の中で育ったため、礼儀正しくお客様に好印象だったりします。

不動産の取引は駆け引きもありますが、フェイントが得意な彼らは駆け引きも上手です。また、取引の中で怪しいブローカーが登場して来ても、従来のやんちゃ坊主のノリで相手を上手く丸め込んだりすることもできます。

買主と売主を一瞬の判断で繋ぐ仲介は、なんとなくサッカーのパス回しにも似ています。雑談の中で出身部活を聞いて見るのも一つかもしれませんね

尚、不動産会社を選ぶのであれば、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおススメです。

不動産売却HOME4U

不動産売却 HOME4U」は、NTTグループが運営する国内では最も歴史の長い一括査定サービスです。

厳選された信頼できる不動産会社が登録されており、最初から信頼できる不動産会社に査定を依頼することができます。

まずは複数の会社に査定を依頼して、先述のポイントを踏まえ、良い担当者を選んでください。

不動産会社選びのポイントについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

大手か地元かよりも大切な不動産会社選びのポイント

6.【体験談】不動産会社選びの決め手

不動産会社選びのポイントは、頭では分かっていたとしても、実際やってみるのは難しいものです。

そこで、この章では参考までに実際に他の人が行った「こんな方法で選んで良かった」と満足している選び方(体験談)についてご紹介します。

6-1.営業マンとフィーリングが合ったから

営業マンとフィーリングが合ったから話を進めていくなかで、営業マンとフィーリングが合ったことを理由に不動産会社を選ぶ人もいます。

都内に住むAさんは、マンションを売却し、息子が建てた二世帯住宅に引っ越すことになりました。

Aさんは一括査定サービスを利用し、6社から査定を受けています。
最終的に、Aさんは一番査定額の低かったB社に売却を依頼しています

実はAさんは、お子さんが2人とも東大を出ており、凄腕の教育ママでした。

B社の営業マンは、二世帯住宅を建てて親と一緒に暮らす息子さんの人間性に感動し、息子さんのことを色々聞き始めます。
すると、Aさんには息子さんが2人いて、2人とも東大を出ていることが分かりました。

B社の営業マンは、その前の年に、自分の子供が中学受験に失敗していたことから、Aさんの子育て論を色々教えて頂きました。

その後、AさんはB社を選び、マンションはB社の査定額以上で売却できました。

売却後、B社は自分たちの査定額が一番低かったことを後から知りました。
B社の営業マンは、「なぜ当社を選んで頂いたのですか?」と尋ねたところ、Aさんからは「あなたが一番私の話を聞いてくれたから」という理由が返ってきたとのことです。

恐らく、AさんとB社の営業マンは波長が合ったのではないかと思われます。
営業マンとフィーリングが合うと、売却中のやり取りが気兼ねなくできるというメリットがあります。

Aさんのように、なんとなく自分と波長が合うという理由で不動産会社を選ぶのも一つです。

6-2.思い出の品を1つだけ残すアドバイスをくれたから

思い出の品を1つだけ残すアドバイスをくれたからあるアドバイスをきっかけに、不動産会社を選ぶ人もいます。

Cさんは自分の敷地の隣に、両親が住んでいた空き家を抱えていました。

空き家は10年近く放置されていたことから、Cさんは、その間、何社もの不動産会社から「売却しませんか」という営業を受けていました。

Cさんは、実家を物置としても利用していましたが、売却できなかった最大の理由が両親の使っていた遺品が残っているという点でした。

空き家を売ってしまえば、両親が使っていた遺品が全て無くなるため、売却に踏み切れないというのが最大の理由でした。

いざ売却しようとしても、不動産会社は「家財道具は全て捨ててください」の一点張りのアドバイスだけであったため、なかなか売却できずに困っていました。

ところが、D社が営業に来た際、営業マンは空き家が売却できない理由を一つ一つ丁寧に聞いてくれました。

Cさんは、両親との想い出が残っている家財道具を捨てることができないという理由もD社の営業マンに相談しました。

すると、D社の営業マンは「全て捨ててください」というアドバイスではなく、「一番大切な思い出の品を一つだけ探して、それを残しましょう」とアドバイスをしてくれました。
思い出の品一つだけなら、Cさんの家に保管しておくことも可能です。

その後、D社の営業マンはCさんのお宅に何度も足を運び、CさんはD社に売却を依頼することになりました。

CさんはD社の営業マンのちょっとしたアドバイスで売却に踏み切ることができ、売却も満足する結果を得ています。

このように、AさんやCさんの例を取ってみても分かるように、不動産会社選びには正解はありません

ただ、AさんもCさんも営業マンという人を選んでいるという点は共通しています。
不動産の売却は、不動産会社や買主との「縁」で決まっていきますので、営業マンに何かの縁を感じたら、依頼するというのも一つの選び方になります。

7.必ずしも1社に絞る必要はない

不動産会社を選ぶといっても、人を見る自信がない人もいると思います。
過去に人に裏切られた、または騙されたような経験があれば、人を選ぶことにプレッシャーを感じても無理はありません。

実は不動産会社は、制度として1社に絞る必要がないようにできています。
不動産会社に仲介を依頼する契約のことを媒介契約と呼びますが、媒介契約には、「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類があります。

“媒介契約の3つの種類”

一般媒介
依頼した業者以外の他業者に重ねて媒介の依頼をすることができる契約です。
専任媒介
依頼した業者以外の他業者に重ねて媒介の依頼をすることができない契約です。ただし、依頼者が自分で発見してきた相手方とは取引することができます。
専属専任媒介
依頼した業者以外の他業者に重ねて媒介の依頼をすることができない契約です。さらに、依頼者が自分で発見した相手方と取引することもできません。

媒介契約の中で、専任媒介と専属専任媒介は1社にしか依頼ができない契約になります。
さらに専属専任媒介では自己発見取引も禁止されています。
自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけてくる取引のことを指します。

一方で、一般媒介であれば、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができます。

例えば、「この3社には、いずれも頼んでみたいし、1社には選べない」という場合は、一般媒介を利用すれば同時に3社に依頼することができます。
一般媒介で依頼する不動産会社の数には上限がないため、何社に依頼することも可能です。

また、気になる仲介手数料ですが、結果的に発生する仲介手数料は一般媒介で複数の不動産会社に依頼したときも、専任媒介で一社に依頼したときも同じです。
理由としては、仲介手数料は成功報酬だからです。

仲介手数料に関しては、宅地建物取引業法により、上限額が以下のように決まっています。

取引額 仲介手数料の上限額
200万円以下 取引額の5%まで
200万円超から400万円以下 取引額の4%+2万円まで
400万円超 取引額の3%+6万円まで

取引額とは売却額のことを指します。

仲介手数料は成功報酬であることから、一般媒介で依頼した場合、売却を決めてくれた不動産会社1社のみに支払えば良いことになります。

例えば、「A社は信頼できそうだけれども価格が低い」、「B社はずば抜けて高い価格で査定してくれたから興味はある」みたいな場合、A社にもB社にも頼んでみたいということはあると思います。

このように不動産会社を選べない場合には、一般媒介という制度を上手く活用し、同時に複数の不動産会社を選ぶのも良いでしょう。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説しています。

3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ?

8.売主からマメに連絡するのもコツ

売主からマメに連絡するのもコツ不動産会社に売却を依頼した後は、売主からもマメに確認の連絡を取ることをおススメします。

営業マンも生身の人間ですので、しょっちゅう連絡が入る売主の物件は、「なんとか売却しなければ」という意識が働きます。

できる営業マンは同時に何個も売却物件を抱えていますので、ついすぐに売れそうな物件に注力しがちです。

営業マンにとってすぐに売れそうな物件とは、安くて良い物件になります。
良い物件でも値段設定が高いと、それは営業マンにとってはすぐに売れそうな物件ではなくなります。

高く売る場合には、営業マンにもプレッシャーがかかります。
営業マンが「やっぱりなかなか売れないかも」と諦め始めると、他の物件に心移りし始めます。

このように営業マンが他の物件に心移りしないようにするためにも、売主からマメに連絡を入れ、営業マンの意識を継続させることがコツになります。
良い営業マンを効果的に使うためにも、売主からもマメに確認を取るようにしましょう。

以下の記事で、不動産査定の基礎知識をまんべんなくご紹介しています。成功させるコツもまとめていますので、あわせてお読みくださいね。

売却成功のために知っておくべき不動産査定の基礎知識!

まとめ

いかがでしたか?
不動産売却における会社の選び方について解説してきました。

  • 同じ不動産会社でも、営業マンによって売れる価格やスピードに差が出るので、しっかり選ぶことはとても重要です。
  • 査定額は、売却を保証する金額ではないため、必ずしも査定額だけで不動産会社を選ぶべきではありません。
  • 不動産会社を選ぶポイントは信頼度や提案内容、営業マンの対応です。
  • また、自分では不動産会社を選ぶ自信はないという人であれば、一般媒介契約により複数の不動産会社に売却を依頼することもできます。
  • 依頼後は任せきりにせず、売主からもマメに連絡を取ると、営業マンの意識も持続され効果的です。

不動産売却 HOME4U」で良い会社と営業マンを見つけて、不動産売却を成功させましょう。

この記事のポイント まとめ

マンション査定は、複数社に依頼するべき?

マンションの査定は、複数の不動産会社に依頼しましょう。目安としては4~6社が理想です。

詳しくは、「2.マンション査定は何社に依頼すべき?」をご覧ください。

賢く不動産会社を選ぶポイントはある?

賢く不動産会社を選ぶためには、次の3つのポイントをおさえましょう。

  • 不動産会社の信頼度
  • 会社の規模よりも提案内容を重視
  • 営業マンの対応 

詳しくは「5.賢く不動産会社を選ぶ3つのポイント」で解説しています。