「不動産売却はどこがいい」と悩んだときの判断基準や依頼方法

これから不動産を売却しようとしている方の中には、「不動産会社はどこがいいの？」と迷っている方もいらっしゃると思います。

不動産会社には、食べ物や道具のような「味が美味しい」とか「頑丈で壊れにくい」等のわかりやすい特徴がないため、選びにくいのも事実です。

また、不動産会社はサービス業ですので、大手や地元といった会社単位ではなく「営業担当者個人」の力量に左右される部分も大きかったりします。

そこで、この記事では、「不動産売却ならどこかいいか？」について解説致します。

不動産の売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の入門書』『【完全版】マンション売却の注意点』も合わせてご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.不動産会社は大手・中小どちらに依頼すべきか

１章で解説したような依頼すべき不動産会社の判断基準は、いくつかの不動産会社を比較しないことには、なかなか機能しません。

中には、大手か中小かで大きくあたりをつけて、依頼先を絞りたいと考える方もいるでしょう。

本章では、不動産会社を選ぶときの『大手か中小か』という判断基準に対して触れていきます。

1-1.大手か中小かで決めるべきではない

結論、「大手不動産会社か、中小不動産会社かという括りで決めるべきではない」と言えます。
売主目線の不動産会社の良し悪しは、不動産会社の大きさでは決まりません。

大手の売却力ゆえに早く高く売れることもあれば、地域の実情を理解した小規模不動産会社が最高の売却に導いてくれる場合もあります。

不動産会社の良し悪しは、物件や地域により異なります。
また担当者との相性も重要なので、大手・中小問わず、複数社比較してみないことには分からないのです。

大手か中小かではなく、2章で解説する判断基準を満たしているかを軸に不動産会社を選ぶことをお勧めします。

1-2.そもそも大手と中小の不動産会社はどう違う

大手か中小かの括りで、依頼する不動産会社を決めないほうがいいと解説しましたが、大手と中小ではもちろん違いがあります。
不動産会社を選ぶ最終段階では、大手と中小の特徴差を考えてみると、判断しやすい場合もあるでしょう。

それぞれの特徴を、簡単に見ていきましょう。

1-2-1.大手不動産会社の特徴

大手不動産会社は「ハウスクリーニング」や「インスペクション」などのサービスが充実していることが多く、大きく費用を浮かせて、効率的に売却できる期待が高まります。

新築を購入した方は、大手不動産会社が販売店である場合もあるので、依頼しやすく、また不動産の詳しい情報も連携しやすいでしょう。

買主からの認知度も高いため、店舗に直接訪問する客層にもアプローチしやすくなります。

ただ、営業店が限られることから、売りたい不動産と距離が離れてしまう場合もあります。
交通費がかかるだけでなく、近隣需要の理解が乏しい場合もあるので、不動産会社との距離には注意しましょう。

1-2-2.中小不動産会社の特徴

近場の中小不動産会社であれば、地域の実情をよく理解している場合が多いでしょう。近隣での売却実績を聞いてみましょう。

大手に比べると、よくも悪くもマニュアルに縛られません。
柔軟性が高く、相談や要望に乗ってくれやすい反面、担当者それぞれの能力差が大きい可能性もあるため、注意が必要です。

また、買主からの認知度が低いため、わざわざ店舗に来店して物件を選ぶような客層にはアピールしにくいといえます。
ただ、抱えている売却物件が少なければ、店頭に大きく広告を出してくれるかもしれません。

なお、売買契約成立時に不動産会社へ支払う仲介手数料には、大手中小の違いはありません。
仲介手数料は法律により上限額だけ決められているため、実際の金額は会社ごとの裁量になります。

2.不動産売却をどこに依頼するか迷ったときの判断基準

不動産の売却を依頼する不動産会社は、どこにするべきでしょうか？
不動産会社選びに迷い、いつまでも売却を進められない方も少なくないでしょう。

この章では、依頼すべき不動産会社の基準を紹介します。
具体的に、以下5つのポイントを満たすかどうかが、良い不動産会社がどうかの判断基準となります。

• 売りたい不動産と同様の売却実績が豊富
• 売りたい不動産の地域の実情を理解している
• 質問や相談に誠実に答えてくれる
• ネット広告に力を入れている
• 査定額に根拠を持っている

それぞれを解説していきます。

2-1.売りたい不動産と同様の売却実績が豊富

売りたい不動産が『戸建て』なら、『戸建て』の売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
『マンション』なら『マンション』、『土地』なら『土地』の売却実績が豊富かが重要です。
不動産会社には、「どんな不動産の売却が得意か」といった違いがあるためです。

売却実績の数だけではなく、売りたい不動産の条件に近い売却実績があるかも重要です。
例えば、エリアや築年数、間取りや面積が近しい物件を売却した実績があれば、大きな参考となります。

詳しい売却実績は関しては、不動産会社に直接相談すれば見せてもらえます。
査定の際などに、売却実績を書類にまとめてもらうよう相談してみましょう。

2-2.売りたい不動産の地域の実情を理解している

全国に展開している店舗などを見ると、何となく売却力に信頼感があったりしますが、必ずそうとは言えません。
重要なのは、売りたい不動産がある地域の実情を理解しているかどうかです。

不動産の売却は、地域の不動産購入ニーズによって行栄が大きく異なります。
「この地域ではどういった不動産が買われやすいのか」「どのような売り出し方なら注目されやすいのか」「最近はどういう傾向にあるのか」など、地域のニーズを理解したうえで売り出し方を考えてくれる不動産会社を選びましょう。

まず、売りたい不動産会社から遠すぎる不動産会社はやめましょう。
他のポイントを満たしたうえで、より家に近い不動産会社にすれば、なお近所への理解が強い可能性が高いでしょう。

また、前項の内容にも似ますが、その地域での長い期間安定した売却実績があるかも確認しましょう。

2-3.質問や相談に誠実に答えてくれる

査定担当者の対応の良さもよく確認してみましょう。
不動産の売却は、平均でも3～6か月もかかる長い活動ですので、担当者との相性も重要です。

具体的に、「質問に対して親身に答えてくれる」「要望に対するレスポンスが早い」様な担当者を選ぶようにしましょう。
不動産を売却する方のほとんどは、不動産の素人なので、最も良いアシストをしてくれるプロを選べるかが、売却活動のカギを握るといっても過言ではありません。

訪問査定の際などは、査定担当者とよくコミュニケーションをとりましょう。
言葉や行動だけでなく、表情も見て、人として信頼できるかを見抜きましょう。

2-4.ネット広告に力を入れている

査定を依頼する際は、インターネット広告を頑張っている不動産会社を選ぶことも重要です。

近年は、中古住宅 HOME4U(ホームフォーユー)やSUUMOなどの不動産ポータルサイトの台頭によって、不動産仲介の流れが大きく変わってきました。

ポータルサイトが主流ではなかった時代では、駅前に店舗を構えている不動産会社ほど、売買仲介を多く取り扱っていました。

中古住宅を購入したい方は、そのほとんどが不動産会社に来店し、物件を紹介してもらうというのが基本的な流れだったからです。

今では購入希望者がインターネットで情報を入手し、直接現地で不動産会社と待ち合わせて物件を見に行くスタイルが主流となっています。

そのため最近の傾向として、売買仲介に強い不動産会社は、駅前の不動産会社ではなく、購入希望者が情報を知るきっかけになる、インターネット広告に力を入れている不動産会社に変わりつつあります。

ポータルサイトを見ると分かりますが、広告は不動産会社によって結構差があります。

大手の場合、一部に工夫し始めている不動産会社もあるものの、未だに旧態依然とした広告のままの不動産会社もあります。

一方で、創意工夫があり、先進的な広告を展開しているのは、地元の熱心な不動産会社が多いです。

ただし、地元の不動産会社の中には、インターネット広告に全く対応しておらず、完全に時代に取り残されている会社もあります。

ポータルサイトで社名を入れて検索すると、その不動産会社が扱っている物件の広告が分かります。 どんな広告をしているのか、選ぶ前にチェックしてみることをおススメします。

2-5.査定額に根拠を持っている

不動産会社の出す査定額は、会社により大きく異なります。
査定では「売却の目安となる価格」を算出するため、市況を読む力や、物の見方次第で大きく変わりが出るのです。

場合によっては、不動産会社の勝手な事情が介入する場合もあります。
例えば、自社と契約してもらうために根拠もない高い査定額を出したり、早く安く売却し回転率を上げるために安すぎる査定額を出したりする会社も、残念なことに存在します。

そのため、査定額に根拠を持っていることは、不動産会社を信頼できるかに関係します。

どの不動産会社も査定結果には、根拠となるコメントを載せていたりしますが、他の会社と比較してみると、明らかに根拠の薄い適当なコメントをしている不動産会社も発見できます。

他の不動産会社に比べて高い査定額を出しているからと言って、悪い不動産会社とは限りませんが、まず疑いを持ち、他社のコメントと比較してみましょう。

査定額を比較する際、基準とするべきは売却相場です。売主自身が事前に調べておきましょう。

売却相場は、『土地総合情報システム』や『レインズマーケットインフォメーション』で、売りたい不動産の条件に近しい過去の売却事例を検索して、相対的に把握しましょう。

査定額の根拠を見定める際は、複数の査定結果と根拠を比較することが重要です。
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3.一括査定で厳選された大手・中小不動産会社を簡単比較

これまでに、複数社を比較することの大切さについても何度か触れてきました。
ただ、近場の不動産会社を何件もピックアップしたりするのは面倒ですし、悪質な不動産会社に遭遇する可能性もあります。

そこで、一括査定サービスを利用した査定依頼をおすすめしています。
一括査定サービスはい、WEB上で一度の簡単な入力をするだけで、複数の不動産会社へまとめて査定依頼できるサービスです。

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まとめ

いかがでしたか。
「不動産売却ならどこかいいか？」について解説してきました。

大手や地元の不動産会社には、それぞれメリットやデメリットが備わっています。

不動産会社は大手や地元という切口で選ぶより、「遠方の不動産会社でないこと」、「インターネット広告を頑張っていること」、「専門性がありアドバイスをくれること」等の観点から選んだ方が適切です。

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