マンション売却業者はどう選ぶ?注意点や手順をやさしく解説

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マンション売却業者はどう選ぶ?注意点や手順をやさしく解説

マンションの売却は業者選びがとても大事です。
デパートの実演販売を見てもわかる通り、同じ商品でも売る人が上手いと品物は飛ぶように売れて行きます。
マンションでも、業者が良いと早く高く売れることは同じです。

売るマンションそのものをこれから変えることはできませんが、業者ならこれから選ぶことができます。
マンション売却に成功するためには、良い業者をしっかり選ぶことがポイントです。

ただ、そうは言っても、どういった業者が自分のマンションに最適なのか、選び方がわからない方も多いと思います。
そこでこの記事では、これからマンションを売却する予定がある方に向けて、

  • 売却を依頼する業者の種類
  • 気を付けるべきポイント
  • 最適な選び方

などについて、わかりやすく紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、少しでも高くスムーズにマンションを売却するための一助としてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンション売却業者の種類

まずは、売却業者の種類からお話ししましょう。
マンション売却業者の種類は以下の3つがあります。

(1)高く売りたい人向けの「仲介業者」
(2)安くても早く売りたい人向けの「買取業者」
(3) 売却してもローンを返済しきれない人向けの「任売業者」

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1. 高く売りたい人向けの「仲介業者」

マンションを高く売りたいなら仲介業者を選びましょう。
仲介とは、個人などの最終消費者に直接マンションを売ることです。

仲介業者は買主をあっせんし、売主と買主を結びつける役割を果たします。
仲介は、買主に直接売却するため、売却価格は最も高くなります。

いわゆる市場価格とは仲介による売却価格のことを指しており、仲介はご紹介した3つの方法の中で一番高く売れる売却方式です。

ただし、買主を見つけるまでにはそれなりの時間を要し、一般的には売却を業者に依頼してから買主が見つかるまでは3ヶ月程度の時間がかかります。

また、仲介業者は単に買主を見つけてくるだけでなく、取引の安全を図る役割を果たします。
マンションは一般の人が売買する商品の中で最も高額な部類の商品となるため、仲介業者は詐欺などの事故が起きないように第三者の立場として安全な取引が遂行できるように尽力します。

特に2020年4月以降の取引では、売主に契約不適合責任という売主責任が課されるようになりました。
契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。

契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却した場合、売主は売却後に買主から追完請求または契約解除および損害賠償等の責任追及を受ける可能性があります。
追完請求とは主に修繕を要求する請求のことです。

マンションの売主は、契約不適合責任を問われる可能性があるため、仲介業者にアドバイスをもらいながら売主が過度な責任を負わないように調整していくことが重要となりますので、仲介業者の専門的な知識が必要です。

安全な取引を行うためにも仲介業者の役割はますます重要となってきており、売主は適切な業者を選ぶ必要があるのです。

1-2. 安くても早く売りたい人向けの「買取業者」

安くても早く売りたいなら買取業者が良いでしょう。
買取とは、転売を目的とした不動産会社への売却のことを指します。
不動産会社は購入後、マンションを市場価格で転売して利益を確保します。

転売するときの価格は仲介の売却価格と同じとなるため、不動産会社は買い取るときに転売益を見込んで売主から安く購入します。

よって、買取による不動産会社への売却は仲介の価格よりも安くなります。
買取の価格は仲介の価格の80%程度となることが一般的です。

ただ、買取は査定に訪れた買取業者がそのまま買い取るため、早く売ることができるメリットがあります。
例えば、借金の返済等で早くマンションを売らなければならない人などは買取が向いています。

また、買取業者は買取資金を必要とするため、財務基盤がしっかりした一定規模以上の不動産会社であることが一般的で、小さな不動産会社だと買取を行っていない会社もあります。

買取業者は買取だけを行っているわけではなく、買取も仲介も両方行っているケースが多い傾向です。

1-3. 売却してもローンを返済しきれない人向けの「任売業者」

マンションを売ってもローン残債を返済できない場合には、任売(にんばい)業者を選択します。
任売とは任意売却の略のことです。
任意売却は競売以外の手法で借金を返済するために行う売却手法のことを指します。

住宅ローン残債が残っているマンションを売却する場合、売買代金によって住宅ローン残債を売却と同時に一括返済します。

住宅ローン残債が売却額を下回っている状態のことをアンダーローンと呼び、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態のことをオーバーローンと呼びます。

アンダーローンであれば、通常の仲介を選択します。

一方で、問題なのがオーバーローンで売却する場合です。
オーバーローンで売却する場合、売却後に残る残債も一括で返済することが必要ですが、お金が足らず一括で返済できないようなケースでは任意売却を選択することになります。

任意売却は、借金を返せなかったという債務不履行を起こしたことになり、任意売却を選択するとブラックリストに名前が載ります。

ブラックリストとは信用情報機関の事故情報名簿のことであり、ブラックリストに名前が載ると、当面、住宅ローンを借りることができない等の不利益を受けます。

オーバーローンの状態でも、どうしても売却しなければならない場合には、任意売却業者に売却を依頼することになります。

任意売却業者は、債権者(お金を貸している人)との交渉も行ってくれるため、通常の仲介業者とは異なり専門的な業者です。
オーバーローンで売却せざるを得ない場合には、任意売却業者を探すようにしてください。

2.こんなマンション売却業者には要注意!避けたい業者の2つの特徴

こんなマンション売却業者には要注意!避けたい業者の2つの特徴 不動産仲介のイメージ前章での説明の通り、業者には「仲介業者」、「買取業者」、「任売業者」の3種類がありましたが、マンションの売却では特殊な事情がない限り最も高く売れる仲介業者を選ぶことが一般的です。
そのため、ここからは仲介業者を前提に解説していきます。
「仲介業者」とは仲介での売却を扱う不動産会社で、テレビCMをやっているような大手から、街の不動産屋さんまで、幅広い規模の会社が存在します。

ただ、マンション売却においては、「大手だから良くて中小だからダメ」ということはなく、中小でも親身になって高額売却へのサポートをしてくれる会社はたくさんあります。

まずこの章では、「売却を成功させるために避けたいマンション売却業者の特徴」をお話しします。
会社の規模にかかわらず、「こんな不動産会社には注意しましょう!」という特徴です。
特徴は、以下の2点です。

(1)高過ぎる査定価格を提示してくる
(2)物件の問題を隠そうとする

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.高過ぎる査定価格を提示してくる

高過ぎる査定価格を提示してくるマンション売却業者は避けるべき不動産会社といえます。
仲介では売却前に業者が価格の査定を行います。

仲介では査定で売却予想価格を出しますが、その価格で売れることは保証されていません。
業者の中には、「当社であればこんなにも高く売れますよ」と期待感だけを与え、仲介の契約を取りたがろうとする会社もいます。

いざ売却活動を開始してみると、売主に対して再三値段を下げるように懇願し、結局は安く売って仲介手数料だけ取ろうとする会社もいます。

高すぎる査定価格は仲介の契約を取るためだけの材料となっている可能性があるため、そのような査定価格を提示してくる会社は特に注意をする必要があります。

ただし、高い査定価格でも根拠をしっかり明示できる業者は別です。
裏付けがあって高い価格を提示している場合には、その価格で売れる可能性が高いため、高い査定価格であってもその業者を選んでも問題ないといえます。

2-2.物件の問題を隠そうとする

物件の問題を売主と一緒に隠そうとするマンション売却業者も、避けるべき不動産会社です。
売主としては物件の抱えている問題は、できれば隠して売りたいところですが、知っている問題を隠して売ってはいけません。

マンションの売主は契約不適合責任という責任を負っています。
問題を知っていて隠して売った場合、売却後に修繕等の契約不適合責任を問われる可能性があり、売主自身が大きな損失を被ります。

契約不適合責任を問われないようにするには、問題点をしっかりと買主に開示し、契約書にも記載して買主に容認してもらうことが必要です。

そのため、業者としては、売主に対して「抱えている問題は正直に告知してください」というスタンスが正しいといえます。
高く売るために売主と一緒になって問題を隠そうとする業者はリスクが高いです。

売主に問題を告知させようとする業者は、売主を守るための行動を取っていることになりますので、問題をきちんと聞き出してくる業者を選ぶようにしてください。

3.マンション売却業者の選び方

マンション売却業者の選び方前章で、企業の規模にかかわらず、「こんな業者は避けるべき」という特徴をお伝えしましたが、初めてマンションを売る方には、「選び方や手順をもう少しやさしく教えてほしい…」というご希望もあるでしょう。
そこでこの章では、マンション売却業者の選び方を4つのステップでご紹介します。

(1)複数の不動産会社を比較する
(2)査定根拠が明確な不動産会社を選ぶ
(3)アドバイスをくれる親切な不動産会社を選ぶ
(4)広告熱心な不動産会社を選ぶ

上記を順番に進めていただければ、しっかりと良い業者の選択へたどり着けますので、一緒にひとつずつ見ていきましょう。

3-1.複数の不動産会社を比較する

良い業者を選ぶには、最初に複数の不動産会社を比較することが鉄則です。
テレビCMや知名度だけをもとに1社の業者に決め打ちするのではなく、複数の業者を見比べることで良い不動産会社が見えてきます。

複数社を比較するといっても、目安としては4~6社程度を比較すれば十分です。
大手だけでなく、地元に密着した不動産会社も加えて比較することが良い業者を見つけるコツになります。

大手の不動産会社は知名度もあるため、遠方の買主から信用を得やすいです。
一方で、地元の不動産会社は「あのマンションが売りに出たら教えて欲しい」と頼まれているケースが多く、既に見込み客を抱えていることがあります。

よって、「少しでも高くスムーズに売ってくれる良い業者」を選ぶには、大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼し、査定額の違いを比べたり、各社の話を聞いてみることがとても大切です。

ただ、そうはいっても、「仲介の売却」を得意とする不動産会社を複数社見つけるのは、不動産取引に慣れている人でもなければ、かなり難しいかと思います。
そんなときに便利なのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

サイトの運営元であるNTTデータグループが、厳正なる審査でマンション売却の実績が豊富な業者を選別し登録しているので、間違って賃貸が専業の不動産会社に売却を依頼してしまうようなことはありません。

マンションの所在地や築年数など簡単な項目を入力するだけで、4~6社の優良な仲介業者と出会うことができるのです。
査定の依頼先で失敗することを防げますので、売却活動を始める第一歩は「不動産売却 HOME4U」から始めるようにしてください。

3-2.査定根拠が明確な不動産会社を選ぶ

複数の不動産会社に査定を依頼したら、査定根拠が明確な不動産会社を選ぶようにしてください。

査定結果を受領するとき、各業者の査定価格の説明を聞くと良い業者がなんとなく分かってきます。

査定価格に対し、事例や見込客の存在等を示して丁寧な説明をしてくれる会社は良い業者です。

仮に「ちょっと高すぎるのでは?」と思われる査定価格であってとしても、根拠が明確であれば敬遠する必要はありません。

根拠が明確な会社は、その価格で売れる自信があるからこそ、高い査定価格を提示しています。

根拠があいまいな場合や、相場すら話してくれないような業者の場合には、提示された価格で売ることができない可能性があるため、選ばないことをおススメします。

3-3.アドバイスをくれる親切な不動産会社を選ぶ

査定の根拠に加えて、アドバイスをくれる親切な不動産会社を選ぶことも大切です。

はじめてマンションを売却する人は、「リフォームすべきか」、「床のキズは直した方が良いのか」、「早く売るにはどうしたらいいか」等の疑問や不安があると思います。
良い業者を選ぶには、些細な疑問でも聞いてみることがコツです。
質問に対して親切にアドバイスをくれる業者は良い不動産会社といえます。

また、売主に対して親切な業者は買主に対しても親切な業者が多いです。
買主からの印象がよく、信頼を得やすい業者はマンションをすぐに売ることができます。

人のハートを掴むのが得意な業者は早く高く売ることができる会社ですので、親切な不動産会社を選ぶようにしましょう。

3-4.広告熱心な不動産会社を選ぶ

広告熱心な不動産会社を選ぶこともポイントです。
近年の不動産売却では、インターネット広告の役割が重要な位置を占めています。

インターネット広告でいかに物件を魅力的に伝えるかで売却の勝負が決まります。
最近では、動画や360度ビューイングなどの機能もあり、様々な方法で物件の魅力を伝えることができるようになりました。

広告熱心な不動産会社は、「動画を撮らせて欲しい」とか、「ここを撮ると写真映りが良くなりますので撮影日までに綺麗にしてください」等の提案があります。

良い業者は写真の撮り方も丁寧ですし、広告の文言や周辺の利便施設の掲載等にもこだわっており、様々な提案をしてきます。

物件のインターネット広告の内容が充実していると、購入希望者が自然と増えます。
購入希望者は「買ってみたい」という気持ちが高まった状態で物件を見に来ますので、成約する確率も上がります。

インターネット広告は、大手の不動産会社は型通りとなるケースも多いですが、地元の不動産会社の中にはかなり創意工夫をしてくれる業者もいます。

インターネット広告の重要性は非常に高いので、どのような広告をしてくれるのかという提案もしっかり聞き取って、業者選びをするようにしてください。

~業者をあえて1社に絞らない方法もある~

マンション売却業者はあえて1社だけに絞らないという方法もあります。
売主は複数の不動産会社に売却を依頼することが可能だからです。

不動産会社に仲介を依頼する契約のことを「媒介契約」と呼びます。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約または専任媒介契約とは、1社にしか売却を依頼できない契約です。
専属専任媒介契約と専任媒介契約との違いは、売主が自ら買主を探す自己発見取引ができるかどうかという点になります。

それに対して、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。
一般媒介契約を選択すると、業者をあえて1社に絞らずに複数の不動産会社に同時に依頼することができます。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、いくつかの良い企業があって「あの業者もこの業者にも依頼してみたい」という場合が生じます。
このような場合には、無理に1社に絞らず、一般媒介契約を使えば複数社に同時に依頼することができます。

業者選びに迷いが生じたら、媒介契約を上手に使い分けてみてください。

※媒介契約については、「3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ?」で詳しく解説しています。

まとめ

いかがでしたか。
マンション売却の業者について解説してきました。

マンション売却業者には、「仲介業者」「買取業者」「任売業者」の3種類があります。
高く売りたいのであれば、仲介業者に売却を依頼しましょう。

マンション売却業者の選び方としては、まずは複数の不動産会社を比較することが鉄則です。
不動産売却 HOME4U」を使って、マンション売却が得意な不動産会社を見つけることから始めてください。
この記事が皆さんのマンション売却の成功に役立つことをお祈りしています。

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でしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。
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