マンション売却の平均期間は?早く売るコツ・売れない時の対策を大公開

マンション売却 期間

マンション売却の期間は、準備から引渡までの期間はトータルで5~6ヶ月になります。
実際に売りに出してから買主が決まり、売買契約が締結されるまでの期間は3ヶ月程度です。

ただし、マンション売却は「売買契約を締結すればおしまい」ではないため、トータルの流れと手続きを知っておくことが推奨されます。

そこでこの記事では、マンションを売却する予定がある方に向けて、

  • 売却の流れと期間
  • 早く売るためのコツ
  • なかなか売れない場合の対応

などについて解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、スムーズにマンション売却を完遂するためにお役立てください。

不動産会社選びで、売却は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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この記事の執筆者
竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
(株)グロープロフィット

1.マンション売却の流れ

マンション売却の流れは以下の通りです。

マンション売却の流れ

(1)価格査定~(2)媒介契約の締結

不動産の売却では最初に価格査定を行います。
売却活動の開始をするには、不動産会社と媒介契約(仲介の契約のこと)の締結が必要です。

準備期間は最短で0.5ヶ月程度あれば対応できますが、掃除や片付け等に時間が必要な場合には、1~2ヶ月程度の余裕を持つことが適切となります。

(3)売却活動の開始~(5)引渡

売却活動の開始から売買契約の締結までの期間は、3ヶ月程度です。
マンションの売却は、売買契約を締結しただけでは終わらず、引渡を行うことで終了します。

売買契約から引渡までは通常、1ヶ月程度空けます。
1ヶ月も空ける理由は、この間に買主が住宅ローンの本審査を通さなければならないからです。

住宅ローンの本審査を通すには、買主が購入した不動産の売買契約書を銀行に提出する必要があります。
そのため、買主は売買契約締結前に住宅ローンの本審査を通すことができないのです。

買主は、引渡までの間に住宅ローンの本審査を終え、買主の住宅ローンは引渡日に実行されます。
そのため、売買代金の入金があるのは引渡日です。(ただし、売買契約時に買主から受領する手付金は除きます。)

このように、売却活動の開始から引渡までは少なくとも4ヶ月程度の時間がかかります。
準備期間を1~2ヶ月、売却活動の開始から引渡までを4ヶ月とすると、全体では5~6ヶ月程度の期間を見込んでおくと無難です

2.買主が決まるまでの平均期間

売りに出してから売買契約が締結されるまでの期間は、統計情報があるため紹介します。
公益財団法人東日本不動産流通機構では、首都圏における不動産の販売に要する平均日数を開示しています。

過去10年間における買主が決まるまでの平均期間の推移は以下の通りです。

売却に要する平均日数

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)

10年平均にすると、マンションは「75.3日」、戸建ては「92.3日」、土地は「94.0日」です。
マンションは、戸建てや土地と比べると売りやすく、3ヶ月弱で売れていることがわかります。

不動産の売却が3ヶ月程度の時間がかかる理由は、相応の人数の購入希望者の目に物件情報が留まるために一定の時間がかかるからです。

相応の人数の購入希望者たちの目に触れる期間のことを「市場公開期間」と呼びます。
不動産の適正な市場公開期間は3ヶ月程度とされています。

不動産の売却は、焦って売ると安く売る「売り急ぎ」という現象に繋がります。
売り急ぎにならないためにも、売却期間はあらかじめ余裕を持ったスケジュールで組んでおくことが適切です。

3.マンションを早く売却するコツ3選

「マンションを早く売りたい」と思って、この記事をお読みの方もいらっしゃると思います。
本章では、早く売却するコツ3選をご紹介します。

  1. 築25年以内に売る
  2. 適正な売り出し価格を設定する
  3. 引っ越しシーズンを狙う

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.築25年以内に売る

マンションを早く売りたいのであれば、築25年以内に売ることが第一のコツになります。
理由としては、築25年を超えたマンションは急に売りにくくなるからです。

以下に首都圏における中古マンションの成約物件と在庫物件の築年数別の割合を示します。
成約物件とは実際に売却がなされた物件、在庫物件とは売り出し中の物件のことです。

中古マンションの成約物件と在庫物件の築年数別の割合

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)

築25年以内の物件は、成約物件が在庫物件の割合を上回っています。
成約物件は築25年以内の物件に集中しており、中古マンションは築25年以内の物件に人気が集中しているということです。

一方で、築25年超になりと、在庫物件が成約物件の割合を上回るようになります。
世の中に売れ残って滞留している物件は、築25年超の物件が多く、築25年超の物件は売却に苦戦するということです。

築25年超の物件が売却しにくくなる理由はいくつかありますが、一番大きいのは築25年超の物件は原則として買主が住宅ローン控除を利用できないという点が挙げられます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで自宅を購入すると買主が所得税等を節税できる制度のことです。

住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税策とも言われており、住宅ローン控除を利用できない中古マンションは買主にとって魅力がないといえます。

よって、売りやすい築年数を考慮すると、マンションは築25年以内の物件です。
売却予定の物件が築25年以内であれば、今のうち売却してしまうことをおススメします。

3-2.適正な売り出し価格を設定する

適切な期間内で早く売るには、適正な売り出し価格を設定することもコツです。
売り出し価格は、売却期間に大きな影響を及ぼします。

安過ぎる売り出し価格を設定すれば早く売れ、高過ぎる売り出し価格を設定すればなかなか売れません。

3ヶ月程度の適正な期間内で損をせず確実に売るには、安過ぎず、高過ぎない売り出し価格を設定することが必要です。

売り出し価格は、不動産会社の査定価格を元に決定します。
適正な査定価格を得るには、その地域のマンション相場に精通しており、売却実績が豊富な不動産会社に査定を依頼することがポイントです

しかしながら、多くの方はどの会社がマンション売却に適切な不動産会社なのかわからないことでしょう。

そこで、おススメなのが「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の利用です。

最大6社に無料で査定を依頼できる一括査定サービスで、NTTデータグループが運営しており、査定に参画する企業はNTTデータグループが厳正に審査をして登録しています。

マンションの所在地や広さなどを入力するだけで、その地域のマンション売却に最も適した不動産会社が選ばれて、査定が依頼できるようになっています。

特にオススメの理由が、大手と地元の中小の不動産会社にバランス良く査定依頼できる点です。

中古マンション市場は特殊であり、近所の人と遠方の人の両方がターゲットとなります。
近所の人は、親や娘夫婦を呼び寄せて住まわせるために、特定のマンションを欲しがっているケースがあります。

このような近所の人は、地元の不動産会社に「あのマンションが売りに出たらすぐに教えてほしい」と依頼しているため、ニーズにハマるとすぐに売却できます。

中古マンションの売却で査定の依頼先に地元の不動産会社を外すことはご法度であり、早く高く売るには地元の中小の不動産会社は欠かせない存在なのです。

一方で、遠方の人が転勤等の理由でマンションを購入するケースもあります。
遠方の人は、知名度がある大手の不動産会社が扱っている物件には安心感を覚える傾向があり、遠方の人には大手の方が訴求力はあります。
そのため、大手にも査定を依頼するのがベターです。

つまり、「大手だけ」または「地元の中小だけ」といった偏った査定の依頼方法はNGとなり、大手にも地元の中小にもバランス良く査定を依頼することが適切になります。

不動産売却 HOME4U」を利用すれば、大手にも地元の不動産会社にもバランス良く査定を依頼できますので、ぜひ上手に活用してみてください。

3-3.引っ越しシーズンを狙う

早く売るには、引っ越しシーズンを狙うこともコツです。
住宅の売却は、1年のうち、売りやすい時期と売りにくい時期が存在します。

参考までに首都圏における月別の中古マンションの取引件数を示すと以下の通りです。
データは新型コロナウィルスの影響を考慮し、2019年の取引件数を示します。

2019年の月別の中古マンションの取引件数

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch2019(令和1)年12月度

マンションの取引件数は、毎年、引っ越しシーズンである2~3月と9月に取引件数が伸びます

2~3月は毎年一番件数が伸びる時期ですので、例えば1月に売りに出すと翌月の2月に決まるようなこともあり得ます。
タイミングが良ければ1~2ヶ月程度で売却できてしまうこともあり得るのです。

一方で、1月や5月、8月は、正月休みやゴールディンウィーク、お盆休み等が入ることで不動産取引が停滞します。
不動産取引が停滞する時期にさしかかると、売却はしにくいです。

ただし、1月に売っても翌月の2~3月は取引件数が伸び、8月に売っても翌月の9月には取引件数は伸びます。

そのため、停滞時期を避けるというよりは、引っ越しシーズンに合わせるという意識を持った方が売却はしやすいです。
2~3月の売却を狙うためには、1月には売り始めておかないと間に合わなくなります

取引件数が多い時期は、買主が切迫している状況にあり、値引き交渉も少なくなることが特徴です。
そのため、引っ越しシーズンを狙えば、早く売れるだけでなく、高く売ることにも繋がります

4.売却期間が長期化しやすい物件の特徴

たとえコツを押さえた売却活動をしていても、物件によっては思いのほか期間が長期化してしまうケースもあります。

本章では、売却期間が長期化しやすい物件の特徴5点を解説していきます。

  1. 売り出し価格が高過ぎる物件
  2. 面積が広い物件
  3. 立地条件が悪い物件
  4. 築年数が古い物件
  5. 管理費または修繕積立金が割高な物件

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.売り出し価格が高過ぎる物件

売り出し価格が高過ぎる物件は、売却が長期化しやすい物件の一つです。
マンションの売り出し価格は、信頼できる不動産会社に査定を依頼すれば、基本的には適正な売り出し価格を設定することができます。

ただし、以下のようなマンションは、場合によっては売り出し価格が高過ぎる結果になることがあります。

  • 築浅物件
  • リフォーム済みの物件

1つ目は、築1~2年目で売りに出されるような「築浅物件」です。
築浅物件は、同じマンション内で売却が行われた実績が少ないことが多く、査定の参考となる取引事例がほとんどないという特徴があります。

取引事例が少ないマンションは、不動産会社にとっても査定は難しいのです。
査定が難しいマンションは、適正な査定額を外しやすく、結果的に高く売り出してしまうケースもあります。

2つ目は、リフォーム済みの物件です。
中古マンションで売却に苦戦している物件の中には、リフォーム済みで値段が少し高い物をよく見かけます。

リフォーム済みの物件も、リフォームという個性が加わることから、査定が難しくなります。
また、必ずしもリフォームに投じた費用がそのまま売値に転嫁できるとは限らず、損した状態で値段設定をしないと売れないといったケースもあるのです。

「築浅」や「リフォーム済み」の物件は、購入希望者に魅力的に見える要素ではあるものの、強気の価格設定をしてしまうと長期戦になってしまう恐れがあるので、あまりにも内覧希望者が来ない場合には不動産会社と相談の上、見直すことも検討すべきでしょう。

4-2.面積が広い物件

面積が広い物件も、実は売却しにくい物件の一つです。
4LDKや5LDKのように間取りの広い物件は、総額が張るため、購入希望者が少なくなります。

面積の広い物件は、2DKや3LDKといった標準的な物件と同じ単価で売りに出すと高過ぎて売れなくなることが多いです。

4LDKや5LDKといった物件は、2DKや3LDKの単価よりもやや低い単価で設定し、総額を抑えると売却しやすくなります。

4-3.立地条件が悪い物件

立地条件が悪い物件も、なかなか売れない物件の一つです。
駅から遠い物件や、高速道路沿い・線路沿い等の住環境が劣る物件も、売却しにくくなります。

4-4.築年数が古い物件

築年数が古い物件も、売却しにくくなります。
築年数については、2つのターニングポイントがあります。
1つ目は「築25年超」と、2つ目は「旧耐震」の分かれ目です。

築25年超のマンションは、買主が原則として住宅ローン控除を利用できません。
そのため、築25年超の物件は売却しにくくなります。

また、1981年(昭和56年)5月31日以前に建築されたマンションは旧耐震基準と呼ばれるマンションです。
1981年築は2021年においては築40年の物件になります。

旧耐震基準時代に建てられた物件は耐震性が弱いというイメージがあることから、敬遠する人が多いです。

尚、旧耐震基準のマンションでも、マンション全体で耐震診断を行って、現行の耐震基準を満たしていることを証明できる物件もあります。

現行の耐震基準を満たしていれば大きなアピールポイントになりますので、売却前は耐震診断を行っているかどうかを管理組合に確認することをおススメします

4-5.管理費または修繕積立金が割高な物件

周辺のマンションより管理費または修繕積立金が割高な物件は、売却しにくくなります。
中古マンションの広告やチラシには、毎月発生する管理費と修繕積立金が記載されていることが一般的です。

中古マンションの購入希望者は、管理費と修繕積立金の額を気にしますので、割高な物件は敬遠される傾向にあります。

管理費が割高な物件は、戸数の少ない物件です。
建物の維持費用を少ない戸数で案分するため、必然的に大型マンションよりも管理費が高くなります。

また、修繕積立金が割高な物件は、築年数の古い物件です。
築年数の古い物件は、修繕積立金が不足しがちであり、徐々に徴収額を引き上げている物件が多くあります。

戸数が少なく、かつ、築年数も相当に古い物件は、管理費も修繕積立金もダブルパンチで高くなっており、売りにくい傾向があります。

5.マンションがなかなか売れない場合の4つの対処法

売り出してから「3ヶ月」以上経っても売れないと、段々心配になってくるかと思います。
補償では、3ヶ月以上経っても売れない場合の対処法について、4つ紹介していきたいと思います。

  1. 不動産会社を切り替える
  2. 売り出し価格を見直す
  3. 一般媒介で売りに出してみる
  4. 築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

5-1.不動産会社を切り替える

売りに出してから3ヶ月経っても売れない場合には、まずは「不動産会社を切り替える」ことを検討してみましょう。

不動産会社を変えることにより、売却手法に幅が出たり、見込み客を抱えている等の状況の変化が期待できます。

ただ、不動産会社を切り替える場合、注意しなければいけないのが媒介契約の契約期間です。
媒介契約とは、不動産会社に依頼した仲介の契約のことを指します。

媒介契約の契約期間は、一般的に3ヶ月となっています。
契約期間内に売主の一方的な都合で媒介契約を解除すると、履行のために要した費用を請求される恐れがあります。

履行のために要した費用とは、主に以下のような費用です。

  • 現地調査費用:交通費、写真代
  • 権利関係調査費用:交通費、謄本代
  • 販売活動費用:新聞・雑誌の広告費、通信費、現地案内交通費
  • 契約交渉費用:交通費

契約期間満了によって契約を終了する場合には、履行のために要した費用は請求されません。

そのため、不動産会社を切り替えるには、契約期間満了時のタイミングで変更することがポイントです。

5-2.売り出し価格を見直す

3ヶ月以上経っても売れない場合には、売り出し価格を見直すことも対応の一つです。
特に、査定価格よりも高い価格で売りに出している場合は、引き下げることをおススメします。

売主の中には、最初から値引きを想定して売り出し価格を査定価格よりも高く設定してしまう人もいます。

そのような売り出し価格の設定方法は、戸建て売却ではある程度有効ですが、マンションの場合は効果的ではありません。

以下に、首都圏におけるマンションと戸建ての売り出し価格と成約価格の過去10年間の推移を示します。
成約価格とは実際に取引がなされた価額のことです。

首都圏におけるマンションと戸建ての売り出し価格と成約価格の過去10年間の推移

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)

過去10年間を平均すると、成約価格の売り出し価格に対する割合は、マンションは「101%」、戸建ては「80%」です。

戸建ては大きく値引きされて売却が決まりますが、マンションはほとんど値引きがなされていないことがわかります。

戸建てとマンションでこのような差が出るのは、マンションの査定価格は非常に精度が高いということが理由です。

マンションは過去に同じマンション内で他の部屋が何回も取引されているため、相場が明確に形成されています。

例えば、自分のマンションの1つ上の階の同じ間取りの部屋が3ヶ月前に4,000万円で売れていれば、自分のマンションも4,000万円前後で売れるはずです。

自分のマンションだけ3,000万円や5,000万円といった価格になることはなく、価格は直近の同じマンション内の取引事例とかなり近い水準になります。

査定する不動産会社は、同じマンション帯の過去の成約事例を把握していますので、各社はいずれも精度の高い査定価格を出すことができます。

マンションの場合、査定価格のまま売りに出してもその価格で売れることが多いので、値引きを見込んで査定価格よりも高く売り出し価格を設定する必要性は低いです。

よって、査定価格よりも高く売りに出している場合には、売り出し価格を査定価格に合わせることをおススメします。

5-3.一般媒介で売りに出してみる

3ヶ月以上経っても売れない場合には、一般媒介で売りに出してみることも対策の一つです。
媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は1社にしか依頼できない契約ですが、一般媒介契は複数の不動産会社に同時の売却を依頼できる契約です。

不動産会社が受領できる仲介手数料は、成功報酬となっています。
一般媒介で依頼された不動産会社は、仲介手数料を得られるかどうかは早い者勝ちということになります。

一般媒介で依頼すると不動産会社間に競争原理が働くことから、早く売れる確率が高まるのです。

5-4.築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する

築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保することも、対策の一つになります。
瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵(キズの意)が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことです。

築25年超の物件は、そのまま売っても買主が住宅ローン控除を利用することができませんでした。
しかしながら、瑕疵担保保険を付保すると築25年超の物件であっても買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

瑕疵担保保険を付保するには、以下の2つの要件を満たしていることが必要です。

  • 新耐震基準を満たしていること
  • インスペクション(建物状況調査)に合格していること

新耐震基準とは、1981年(昭和56年)6月1日以後に建築されたマンションのことです。
インスペクション(建物状況調査)とは専門家による建物の目視調査になります。

つまり、1981年(昭和56年)6月1日以後に建築されたマンションであれば、インスペクションに合格することで瑕疵担保保険が付保できるようになります。
インスペクションは5万円程度、瑕疵担保保険の付保費用は3~4万円程度です。

築25年超の物件で売却に苦戦している場合には、瑕疵担保保険の付保をぜひ検討してみてください

まとめ

いかがでしたか。
マンション売却の平均的な期間や、長期戦になった場合の対策など、しっかり身につけていただけたでしょうか。

マンション売却の期間は、準備から引渡まではトータルで5~6ヶ月程度見込んでおくことが無難です。
マンションが売りに出されてから売買契約が締結できるまでの期間は、統計では3ヶ月弱となっています。

マンションを早く売るコツは「築25年以内に売る」、「適正な売り出し価格を設定する」等がありました。

売り出し価格で失敗しないためにも、「不動産売却 HOME4U」を上手に活用し、マンション売却が得意な不動産会社から適切な査定を受けるようにしてください。

皆さんのマンション売却が、スムーズに進むことを願っています。