築年数別のマンション売却の注意点！築古物件を高く売る方法とは？

本記事では、マンション売却と築年数の関係や築年数に応じた戦略などを解説します。マンションの売却を検討している方は、ぜひご覧ください。

注意点やコツを押さえて、マンション売却での失敗を避けましょう。

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この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.マンションの築年数と売却相場

最初に、マンション売却と築年数との関係を解説します。
マンションの売却相場は、基本的に築年数が経過するほど下がります。
「高く売れると高望みしすぎる」のも良くないですが、「高く売れるはずなのに安く売ってしまった」とマンション売却で損をするのは絶対に避けたいですよね。
まずは、「事実として築年数がたつとどれだけ価格が下がるのか」を客観的に知ることが大切です。

首都圏における築年数別にマンション単価の変化は下図の通りです。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)」”．REINS TOWER．(参照2025-05-29)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

グラフ中に記載しているパーセントの数値は、「築0～5年」を100％とした場合の下落率を示しています。

各築年数と売却の特徴は下表の通りです。

築50年のマンションを保有している方は、以下の記事をご覧ください。

築50年の売れないマンション、うまく売る5つの解決策とは！？

日本のマンションの歴史は60年程度となってきており、築50年を超えるマンシ

なお、中古マンションは売買市況が良くなれば価格が上がるため、購入から数年経った後に売却しても値段が上がっていることもあります。

以下に、首都圏における中古マンション価格の推移を示します。

「東日本不動産流通機構．”首都圏不動産流通市場の動向(2024年）”．REINS TOWER．(参照2025-05-29)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

中古マンション価格は、2014年以降、一貫して右肩上がりの上昇傾向が続いています。
例えば2014年に新築マンションを購入した人が2020年に売却した場合、築6年目の売却となりますが、価格は上がっている可能性もあります。

そのため、マンションは購入時期と売却時のタイミングによっては、築年数が経過しても価格が上がることもあるのです。

マンションの売却を決めている方は、不動産会社の査定を受けて、より厳密な価格を把握しましょう。
査定を依頼する際、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用すると、最大6つの不動産会社にまとめて査定依頼ができるため、複数社の比較が簡単に行えます。

マンション売却に適した時期を徹底解説

この記事はマンションの売却の時期について解説しています。 今は売りどき

2.マンションは「築25年以内」が売りやすい

この章では、売却しやすい築年数について解説します。
前章でも示したように、マンション価格は築年数を追うごとに下がっていきます。

しかしながら、価格は下がりつつも、売りやすい築年数というものは存在します。
マンションは、「築25年以内が売りやすい」です。

以下に首都圏における中古マンションの成約物件と登録物件(在庫物件のこと)の築年数別の割合を示します。
成約物件とは実際に売買が決まったマンションのことです。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)」”．REINS TOWER．(参照2025-05-29)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

上の円グラフは左が成約物件、右が在庫物件の築年数の割合の状況です。
成約物件は「築31年～」の物件が3割弱であるのに対し、在庫物件は「築31年～」の物件が5割強を占めています。

実際に売れている成約物件は築年数が浅い物件の割合が多いのに対し、売れ残っている在庫物件は築年数が古い物件の割合が多いです。

上の円グラフを、傾向をわかりやすくするために棒グラフにして並列に示します。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)」”．REINS TOWER．(参照2025-05-29)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

棒グラフ化すると一つの傾向が見えてきます。
築25年以内の物件は、成約物件の割合が在庫物件の割合を上回っている状況にあります。
つまり、築25年以内の物件は、良く売れており「品薄状態」にあるということです。

一方で、築26年以上の物件は、在庫物件の割合が成約物件の割合を上回っている状況にあります。
つまり、築26年以上の物件は、販売がだぶついており「過剰状態」にあるということです。

築25年を超えるとマンションは売れ残る傾向があり、売りやすさには築25年に明確なラインがあることになります。

築25年を超えるとマンションが売却しにくくなるのは、住宅ローン控除の築年数制限は撤廃されたものの、耐震基準適合証明の取得が難しい、修繕負担の不安、管理状況の差、銀行評価の低下などが要因でしょう。

そのため、マンションを売却するのであれば、売却しやすい築25年以内に売ることをおススメします。

3.築浅マンション相場と売却のコツ

築浅マンションは、「新築プレミアム」の価値が徐々に薄れるため、価格は新築時よりやや下がります。
また短期で売却すると売却益にかかる譲渡所得税が高くなる点にも注意が必要です。本章では築浅マンションの売却相場や、高く売るためのコツ、譲渡所得税のポイントについて解説します。

3-1.築2年のマンション売却相場は新築時の8割～9割程度

築2年程度のマンションは、「新築プレミアム」がなくなる時期です。そのため、新築時に上乗せされていた価値を差し引いて、1割程度安くなる傾向があります。
首都圏では新築マンションと築浅中古マンションの価格差はほとんどありません。郊外ではおおよそ1割程度です。

新築時よりも売却価格が下がるのが一般的ですが、最近では新築マンション価格の高騰にともなって中古マンション市場が活況であることもあり、「買った時より高く売れる」ケースも増えています。
しかし、こうした例は例外的と捉え、築浅マンションを売却する際は新築プレミアムの減少分の値下がりを想定しておくとよいでしょう。

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3-2.築5年のマンション売却相場は新築時の8割程度

築5年ほどになると、新築時と比べた価格下落幅はやや増幅します。物件や地域にもよりますが、売却価格は新築時の8割程度となるケースが多いと考えられます。

築5年を過ぎると多少価格は下がるものの、それでも築浅物件は設備や内装が比較的新しく維持されており、立地や管理状態が良好なマンションであれば高値で売却できる可能性があります。
特に首都圏の交通利便性の高い物件やファミリー向けなど、条件が良い物件は相場以上または新築購入時と同等の価格で成約するケースも珍しくありません。

また、築5年を超えて売却する場合は譲渡所得税が長期譲渡所得の税率扱いとなり、税負担が大きく軽減されます。
不動産の売却益に対する譲渡所得税の税率は所有期間が5年以下だと約39%、5年超だと約20%（いずれも所得税・住民税等の合計）と大きく異なります。

築浅のマンションは譲渡所得税が高くつくことに注意が必要なほか、ローンの残債によってはオーバーローンとなってしまう点も考慮して、適切な時期と価格設定で売却計画を立てることが重要です。

4.築年数が古いマンションでも売却は可能

築30年以上のマンションでも、しっかりと管理が行き届いていれば十分に売却は可能です。

耐震基準適合証明書を取得して、買い手が住宅ローン控除を使えるようにしたり、大規模修繕の履歴や積立金の充実をアピールしたりすることで、買主の安心感を高められます。

また、リフォーム済みや好立地といった強みを活かせば、築年数以上の価値を見出してもらいやすくなり、買い手のニーズをしっかりつかむことができます。

マンションの売り時を詳しく知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。

2023年以降マンション売却で儲かるための10大ポイント

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5.築年数が古いマンションの売却のコツ

この記事をお読みの方の中には、「自分のマンションはかなり古いので売れるのか不安」という方もいらっしゃることでしょう。
この章では、築年数が古いマンションの売却のコツについて、以下の3点を解説します。
ぜひ売却の成功へ向けて、参考にしてくださいね。

1. 大規模修繕後に売る
2. 築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する
3. 築50年超の物件は賃貸してから売る

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.大規模修繕後に売る

築年数が古いマンションを売却するには、大規模修繕後に売ることがひとつのコツです。
マンションでは、専有部分に関して一度もリフォームしたことのない物件も多いと思われます。

専有部分を一度もリフォームしていない物件はアピールポイントがないと思われがちですが、そのようなことはありません。

マンションの場合、共用部を管理組合が大規模修繕をしてくれますので、その大規模修繕がアピールポイントになります。

専有部分をリフォームするとマンションが高く売れることは想像がつくと思います。
大規模修繕も共用部のリフォームのようなものですので、物件の価値を上げる行為です。
そのため、大規模修繕を実施した後のマンションは、売却しやすくなります。

例えば、外壁塗装やエレベーターの交換、玄関扉の交換等は物件の価値を上げる大規模修繕に該当します。

売却するのにわざわざ大規模修繕まで待つ必要はありませんが、売却時において直近過去5年くらいの間に行われた大規模修繕はアピールポイントです。

ここ最近、どのような大規模修繕が行われたのかをよく思い出し、不動産会社に大規模修繕の内容を伝えるようにしてください。

5-2.築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する

築25年超の物件は瑕疵(かし)担保保険(既存住宅売買瑕疵担保責任保険のこと)を付保することも、スムーズに売却するコツです。

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことです。
瑕疵とはキズという意味になります。

住宅ローン控除が利用できる物件の要件の一つに、「築年数にかかわらず瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る)。」がありました。

築25年超の物件でも瑕疵担保保険に加入していると買主が住宅ローン控除を利用できるため、スムーズに売れるようになります。

瑕疵担保保険に加入するには、以下の2つの要件を満たしていることが必要です。

まず、昭和56年(1981年)6月1日以後に建築されたマンションであれば新耐震基準を満たしていることになります。

新耐震基準を満たしているのであれば、インスペクションを実施し、それに合格すると瑕疵担保保険の付保要件を満たすことができます。
インスペクション(建物状況調査)とは専門家による建物の目視調査のことです。

インスペクションは5万円程度、瑕疵担保保険の付保費用は3～4万円程度となります。
不動産会社によっては、インスペクションや瑕疵担保保険の付保を無料でサービスしてくれる会社もあります。

築25年超のマンションを売却する場合には、瑕疵担保保険等の無料サービスの有無を不動産会社選びの判断材料とするのも良いでしょう。

5-3.築50年超の物件は賃貸してから売る

築50年超の物件は賃貸してから売るのもコツです。
築50年超のマンションは、ほぼ土地値で取引されるため、今後、価格はほぼ落ちない物件になります。

価格が落ちない物件であることから、賃貸して収益物件として売り出すと、人気のある物件に変わります。

資産価値の落ちない物件であれば、銀行に定期預金で預けておくよりも、収益物件で運用した方が利回りは高いからです。
また、築50年超の物件は、価格も安いため、初心者の個人投資家にも需要があります。

築50年超の物件は、居住用としては人気がありませんが、収益物件としては人気がありますので、貸してから売却することも検討してみてください。

マンション売却の全体の流れを確認したい場合は、以下の記事もご覧ください。

マンション売却の流れを8ステップで詳しく解説！

マンション売却を成功させるには、はじめに全体の流れを知ることが重要です

まとめ

「マンション売却と築年数」について解説してきました。

マンションは築年数とともに売却価格が下落していく傾向にあります。
築25年以内のマンションは買主が住宅ローン控除を利用できるため、売却しやすいです。

少しでも高く売るなら、「不動産売却 HOME4U」で複数の不動産会社の査定額を比べた上で、高く売ってくれる不動産会社と契約するようにしてください。

築年数が古いマンションの売却のコツとしては、「大規模修繕後に売る」、「築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する」等がありました。

自分の物件の築年数に応じて、戦略を変えて売却に臨むことが成功するコツとなります。
ぜひこの記事で得た情報を活かしながら、売却活動を進めてみてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット