築年数別のマンション売却の注意点！築古物件を高く売る方法は？

マンションは築年数が新しいほど売却がしやすく、価格も高くなります。
一つの目安として、築25年以内のマンションであればいずれの築年数であっても比較的売却しやすいです。
ただ、「25年以下かそれ以上か」だけでなく、築年数に応じて戦略を変えていくと売却がスムーズになるので、これからマンションの売却を検討している方には、ぜひそのコツを知っていただきたいと思います。

この記事では「マンション売却と築年数」に関連し、

• 築年数別の注意点
• 築年数が古いマンションの売却のコツ

などについて解説していきます。

マンション売却での失敗を避けるため、適切な戦略を踏まえ、売却成功への足掛かりにしていただければ幸いです。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンション売却と築年数との関係

最初に、マンション売却と築年数との関係を解説します。
マンションの売却相場は、基本的に築年数が経過するほど下がります。
「高く売れると高望みしすぎる」のも良くないですが、「高く売れるはずなのに安く売ってしまった」とマンション売却で損をするのは絶対に避けたいですよね。
まずは、「事実として築年数がたつとどれだけ価格が下がるのか」を客観的に知ることが大切です。

首都圏における築年数別にマンション単価の変化は下図の通りです。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」”．REINS TOWER．(参照2023-11-08)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

グラフ中に記載しているパーセントの数値は、「築0～5年」を100％とした場合の下落率を示しています。

築50年のマンションを保有している方は『築50年の売れないマンション、うまく売る5つの解決策』もご覧ください。

尚、中古マンションは売買市況が良くなれば価格が上がるため、購入から数年経った後に売却しても値段が上がっていることもあります。

以下に、首都圏における中古マンション価格の推移を示します。

「東日本不動産流通機構．”首都圏不動産流通市場の動向(2014年）”．REINS TOWER．(参照2023-11-08)」
「東日本不動産流通機構．”首都圏不動産流通市場の動向(2020年）”．REINS TOWER．(参照2023-11-08)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

中古マンション価格は、2012年以降、一貫して右肩上がりの上昇傾向が続いています。
例えば2012年に新築マンションを購入した人が2018年に売却した場合、築6年目の売却となりますが、価格は上がっている可能性もあります。

そのため、マンションは購入時期と売却時のタイミングによっては、築年数が経過しても価格が上がることもあるのです。

マンションの売却を決めている方は、不動産会社の査定を受けて、より厳密な価格を把握しましょう。
査定を依頼する際、不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)を利用すると、最大6つの不動産会社にまとめて査定依頼ができるため、複数社の比較が簡単に行えます。

マンション売却に適した時期を徹底解説

この記事はマンションの売却の時期について解説しています。 今は売りどき

2.「築25年以内」が売りやすい

この章では、売却しやすい築年数について解説します。
前章でも示したように、マンション価格は築年数を追うごとに下がっていきます。

しかしながら、価格は下がりつつも、売りやすい築年数というものは存在します。
マンションは、「築25年以内が売りやすい」です。

以下に首都圏における中古マンションの成約物件と登録物件(在庫物件のこと)の築年数別の割合を示します。
成約物件とは実際に売買が決まったマンションのことです。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」”．REINS TOWER．(参照2023-11-08)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

上の円グラフは左が成約物件、右が在庫物件の築年数の割合の状況です。
成約物件は「築31年～」の物件が3割弱であるのに対し、在庫物件は「築31年～」の物件が4割強を占めています。

実際に売れている成約物件は築年数が浅い物件の割合が多いのに対し、売れ残っている在庫物件は築年数が古い物件の割合が多いです。

上の円グラフを、傾向をわかりやすくするために棒グラフにして並列に示します。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」”．REINS TOWER．(参照2023-11-08)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

棒グラフ化すると一つの傾向が見えてきます。
築25年以内の物件は、成約物件の割合が在庫物件の割合を上回っている状況にあります。
つまり、築25年以内の物件は、良く売れており「品薄状態」にあるということです。

一方で、築26年以上の物件は、在庫物件の割合が成約物件の割合を上回っている状況にあります。
つまり、築26年以上の物件は、販売がだぶついており「過剰状態」にあるということです。

築25年を超えるとマンションは売れ残る傾向があり、売りやすさには築25年に明確なラインがあることになります。

築25年を超えると急にマンションが売却しにくくなるのは、築25年を超えたマンションは原則として買主が住宅ローン控除を利用できなくなるからです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで自宅を購入すると買主が所得税等を節税できる制度になります。

築25年超のマンションは、買主が購入後に節税ができなくなってしまうことから人気が落ち、売却しにくくなってしまうのです。

そのため、マンションを売却するのであれば、売却しやすい築25年以内に売ることをおススメします。

マンションの売り時を詳しく知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。

2023年以降マンション売却で儲かるための10大ポイント

マンション売却をご検討の際、気になるのは、どうしたら少しでもプラスに売

3.築年数別のマンション売却の5つの注意点

この章では、「築年数別のマンション売却の注意点」について以下の5点を解説します。

1. 所有期間5年以下の物件は税金発生の有無を確認する
2. 築浅物件はオーバーローンではないことを確認する
3. 築15年超は設備の不具合を確認する
4. 築25年超は原則として住宅ローン控除が利用できない
5. 旧耐震のマンションは耐震診断等の結果を確認する

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.所有期間5年以下の物件は税金発生の有無を確認する

所有期間5年以下でマンションを売却する場合には、税金発生の有無を確認することがポイントです。

マンションは、売ったときに売却益が出ると税金が発生します。
売却益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことを指します。

マンションは、築年数が経過すると価格が下がる傾向にありますが、市況次第ではタイミングによって購入額よりも高く売却でき、譲渡所得が生じるときもあります。

譲渡所得が発生した場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

ここで、注意したいのが「所有期間が5年以下だと税率は高い」ということです。
売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と呼ばれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

特に他の住宅に買い替える予定の人は、税金をしっかり確認しておく必要があります。
マンション売却で生じる税金は、節税ができる特例が存在しますが、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、売却物件の節税特例が同時に使えなくなります。

売却物件の節税特例が使えなくなると、売却時に税金を多く払わなければならないため、特に税率の高い築5年以内の物件を売る人は、税額をしっかり確認しておかなければならないのです。

尚、築何年目で売ろうと、譲渡所得がマイナスとなる場合には税金は発生しません。
マンションは築年数が経過すると価格が下がることが一般的ですので、売却時の税金は生じないことも多いです。

3-2.築浅物件はオーバーローンではないことを確認する

築浅マンションを売却する場合は「オーバーローンではないことを確認する」ことがポイントです。
オーバーローンとは住宅ローン残債が売却額を上回る状態のことを指し、アンダーローンとは住宅ローン残債が売却額を下回る状態のことを指します。

住宅ローンが残っている物件は、売却代金によって住宅ローン残債を一括返済します。

そのため、住宅ローンが残っている物件を売るには、原則としてアンダーローンであることが必要です。

オーバーローンに関しては、築年数が浅い物件の方が生じやすい傾向にあります。
マンションは、築年数が経過すると下に凸のカーブを描いて価格が下落していくのが一般的です。
それに対して、住宅ローン残債は上に凸のカーブを描いて元本が減少していきます。

そのため、築年数が浅い時期は、住宅ローンの返済よりもマンション価格の下落の方がスピードは速いため、オーバーローンが生じやすいのです。

ただし、オーバーローンはいつまでも続くわけではありません。
マンション価格は土地価格も含まれますので、築年数がどんなに経過しても最終的にゼロ円にはならないです。

それに対して、住宅ローン残債は返済が進めばいつか必ず完済し、最終的にゼロ円となります。

そのため、オーバーローンは「時間によって解決する問題」であり、返済が進んでいけばいつか必ずアンダーローンに変わります。

住宅ローンが残っている物件は、売却前にしっかりと査定を行い、アンダーローンであることを確認してから売却するようにしましょう。

3-3.築15年超は設備の不具合を確認する

築15年超のマンションは設備の不具合を確認することがポイントです。
マンションは、築15年を過ぎると、徐々に住宅内の設備に不具合が生じてきます。
不具合に関しては、買主に正直に告知することが必要です。

不動産会社に売却を依頼すると、「付帯設備表」と呼ばれるアンケートシートの記載が求められます。
付帯設備表は、設備の「有」「無」「不具合事項」を記載することがポイントです。

不動産の売主は、契約不適合責任と呼ばれる売主責任を負うことになっています。
契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。

売主は契約内容とは異なるものを売ったとき、契約不適合責任によって売却後に買主から追完請求(修繕の請求のこと)や契約解除、損害賠償といった内容を追及される可能性があります。

契約不適合責任は、売買契約書において売主が責任を負わないとする特約を締結することも可能です。

特に設備に関しては不具合が多いため、設備に関する契約不適合責任は負わないものとするという特約を定めることが一般的となっています。

ただし、契約不適合責任を負わないとする特約を結んだとしても、売主が知っていながら告知しなかった不具合に関しては、契約不適合責任を免責できません。

そのため、契約不適合責任を免責するには、最初に「不具合を正直に告知」し、その上で「契約不適合責任は負わない」とする特約を締結するという2段階のプロセスが必要です。

いずれにしても、設備の不具合に関しては、築年数に関わらず生じるため、全ての売主はしっかりと把握すべき内容になります。

特に築15年超の物件は設備の不具合が多くなるため、売却前に不具合の内容を把握し、付帯設備表によって買主に告知することがポイントです。

3-4.築25年超は原則として住宅ローン控除が利用できない

築25年超のマンションは原則として住宅ローン控除が利用できないという点が注意点となります。

中古住宅で買主が住宅ローン控除を利用するには、主に以下の要件を満たしていることが必要です。

【住宅ローン控除の主な要件】

マンションは主に鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で建てられているため、「耐火建築物」に該当します。
耐火建築物の場合には、築25年以内であれば住宅ローン控除を適用できるということです。

また、築25年超のマンションの場合には、例外的に上記の「ロ」または「ハ」の条件を満たすと買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

住宅ローン控除はサラリーマンの最大の節税対策とも呼ばれており、利用できるかどうかは大きな違いがあります。

もし今のマンションがまだ築25年以内であれば、今のうちに売却してしまうことをおススメします。

3-5.旧耐震のマンションは耐震診断等の結果を確認する

旧耐震のマンションは耐震診断等の結果を確認することがポイントです。
旧耐震基準のマンションとは、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された物件を指します。

マンションは中高層の建築物であるため、耐震性を気にする人は多いです。
そのため、旧耐震基準のマンションは売却しにくいといえます。

ただし、旧耐震基準のマンションであっても、全ての物件が旧耐震となるわけではなく、旧耐震基準で建てられた建物でも新耐震基準並みの耐震性を有している物件も存在します。

建築基準法で定められた耐震基準は、あくまでも最低限の耐震性の基準であって、当時でも意識の高い設計者や施主が関わっていた建物は高い耐震性を有している建物があります。

旧耐震時代のマンションが現行の耐震性(新耐震と呼ぶ)を有しているかどうかは、「耐震診断」をすることで判明します。

中古マンションの中には、マンションの管理組合が自主的に耐震診断を行っているケースがあります。

耐震診断の結果、新耐震の基準を満たしていれば、旧耐震時代の建物でも新耐震の耐震性を有しているということです。

また、耐震診断の結果、旧耐震の耐震性しか有していないことが判明した場合、マンション全体で耐震改修工事を行っている物件も存在します。

耐震改修の結果、新耐震の基準を満たすようになれば、旧耐震時代の建物でも新耐震の耐震性を有しているということです。

旧耐震基準のマンションでも、耐震診断または耐震改修工事によって新耐震基準を満たしていることが判明していれば、それは大きなアピールポイントとなります。

物件の価値を上げる重要なポイントですので、売却前に管理組合に耐震診断の結果等を確認するようにしましょう。

4.築年数が古いマンションの売却のコツ

この記事をお読みの方の中には、「自分のマンションはかなり古いので売れるのか不安」という方もいらっしゃることでしょう。
この章では、築年数が古いマンションの売却のコツについて、以下の3点を解説します。
ぜひ売却の成功へ向けて、参考にしてくださいね。

1. 大規模修繕後に売る
2. 築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する
3. 築50年超の物件は賃貸してから売る

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.大規模修繕後に売る

築年数が古いマンションを売却するには、大規模修繕後に売ることがひとつのコツです。
マンションでは、専有部分に関して一度もリフォームしたことのない物件も多いと思われます。

専有部分を一度もリフォームしていない物件はアピールポイントがないと思われがちですが、そのようなことはありません。

マンションの場合、共用部を管理組合が大規模修繕をしてくれますので、その大規模修繕がアピールポイントになります。

専有部分をリフォームするとマンションが高く売れることは想像がつくと思います。
大規模修繕も共用部のリフォームのようなものですので、物件の価値を上げる行為です。
そのため、大規模修繕を実施した後のマンションは、売却しやすくなります。

例えば、外壁塗装やエレベーターの交換、玄関扉の交換等は物件の価値を上げる大規模修繕に該当します。

売却するのにわざわざ大規模修繕まで待つ必要はありませんが、売却時において直近過去5年くらいの間に行われた大規模修繕はアピールポイントです。

ここ最近、どのような大規模修繕が行われたのかをよく思い出し、不動産会社に大規模修繕の内容を伝えるようにしてください。

4-2.築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する

築25年超の物件は瑕疵(かし)担保保険(既存住宅売買瑕疵担保責任保険のこと)を付保することも、スムーズに売却するコツです。

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことです。
瑕疵とはキズという意味になります。

住宅ローン控除が利用できる物件の要件の一つに、「築年数にかかわらず瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る)。」がありました。

築25年超の物件でも瑕疵担保保険に加入していると買主が住宅ローン控除を利用できるため、スムーズに売れるようになります。

瑕疵担保保険に加入するには、以下の2つの要件を満たしていることが必要です。

まず、昭和56年(1981年)6月1日以後に建築されたマンションであれば新耐震基準を満たしていることになります。

新耐震基準を満たしているのであれば、インスペクションを実施し、それに合格すると瑕疵担保保険の付保要件を満たすことができます。
インスペクション(建物状況調査)とは専門家による建物の目視調査のことです。

インスペクションは5万円程度、瑕疵担保保険の付保費用は3～4万円程度となります。
不動産会社によっては、インスペクションや瑕疵担保保険の付保を無料でサービスしてくれる会社もあります。

築25年超のマンションを売却する場合には、瑕疵担保保険等の無料サービスの有無を不動産会社選びの判断材料とするのも良いでしょう。

4-3.築50年超の物件は賃貸してから売る

築50年超の物件は賃貸してから売るのもコツです。
築50年超のマンションは、ほぼ土地値で取引されるため、今後、価格はほぼ落ちない物件になります。

価格が落ちない物件であることから、賃貸して収益物件として売り出すと、人気のある物件に変わります。

資産価値の落ちない物件であれば、銀行に定期預金で預けておくよりも、収益物件で運用した方が利回りは高いからです。
また、築50年超の物件は、価格も安いため、初心者の個人投資家にも需要があります。

築50年超の物件は、居住用としては人気がありませんが、収益物件としては人気がありますので、貸してから売却することも検討してみてください。

マンション売却の全体の流れを確認したい場合は「マンション売却の流れを9ステップで詳しく解説！」の記事をご覧ください。

まとめ

いかがでしたか。
「マンション売却と築年数」について解説してきました。

マンションは築年数とともに売却価格が下落していく傾向にあります。
築25年以内のマンションは買主が住宅ローン控除を利用できるため、売却しやすいです。

少しでも高く売るなら、「不動産売却 HOME4U」で複数の不動産会社の査定額を比べた上で、高く売ってくれる不動産会社と契約するようにしてください。

築年数が古いマンションの売却のコツとしては、「大規模修繕後に売る」、「築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する」等がありました。

自分の物件の築年数に応じて、戦略を変えて売却に臨むことが成功するコツとなります。
ぜひこの記事で得た情報を活かしながら、売却活動を進めてみてください。

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