マンション売却で損しても慌てない！知って得する対処法

少し意外に思うかもしれませんが、マイホームのマンション売却ではあえて損が出やすいように国が政策的に配慮してくれています。

「損が出るように配慮」というと、「なぜそんなことを？」と思いますよね。
もし得をしたら（利益がたくさん出たら）、税金の負担が大きくなってしまいます。
それを避けるため、売主に過剰な税負担がかからないような仕組みになっているのです。

とはいえ、「損をするのはイヤだ！」と思う方も一定数おられるでしょう。

そこでこの記事では、「今からマンション売却をしようとしているけれど、損しちゃったらどうしよう…」と不安に思っていたり、「できるだけ損をしたくない」と考えていたりする方々に向けて、

• 損した場合の対処法
• できるだけ損をしないマンション売却法

を中心に解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、後悔しないマンション売却の実現のために、本記事の情報を活かしてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンション売却の損益状況

まずは、基本的な知識として、マンション売却の損益状況をおさえておきましょう。
マンションは、一般的に売却時に損が出ることが普通です。

国土交通省では、住み替え時の売却物件の損益についてアンケート調査を行っています。
マンション(集合住宅)の損益状況は下図の通りです。

「国土交通省．”令和2年度住宅市場動向調査報告書”．(2024-04-09)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

上記の統計を見ると、マンション売却では毎年損が出ている状況となっています。
直近5年間の売却損の平均額は「▲716万円」です。

マンション売却では利益が出ることはむしろ稀であり、700万円程度の損失が出ることが平均的となっています。

損益を詳しく計算するには、不動産会社の査定額が必要です。
既に売却を決めている方は、さっそく査定を依頼してみましょう。
査定額は不動産会社ごとに異なるので、複数社の査定額を比較できると安心です。
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2.築年数とマンション売却価格の関係

マンション売却で損が発生するのは、マンションの売却価格が築年数の経過に伴って下がることが主な原因です。

マンション価格は土地価格と建物価格で構成されています。
そのうち、建物価格の部分が築年数を経過すると年々下落していきます。

マンションの建物価格は築45年前後でゼロ円近くに評価され、その後は土地価格のみが残るイメージです。

以下に首都圏における中古マンションの築年数別の平均価格を示します。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)”．REINS TOWER．2021-02-26．(2024-04-09)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

グラフ内のパーセントの数値は、「築0～5年」を100％とした場合の下落率です。
例えば、新築時に購入したマンションは、「築16～20年」くらいに売却すると、3割程度の価格が落ちることになります。

マンションを保有するほど築年数は経過するため、損が出ることは、ある意味自然なことなのです。

3.損した時に使える！特例をしっかりチェック！

前章までで「たいていの場合、マンション売却では損が出る」ということをざっくり理解していただけたと思いますが、「損」をそのまま放置する必要はありません。
確定申告による損益通算で税金の還付を受ける仕組みがあるからです。

本章では、確定申告による損益通算について、「計算方法」、「使える特例」、「シミュレーション」を順を追って解説していきます。

3-1.譲渡損失の計算方法

マンションを売却したときは、譲渡所得がマイナス(以下、「譲渡損失」という)となったときは税金が発生しないことになっています。

譲渡所得とは売却益のことであり、以下の計算式で求めます。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得を計算する上でポイントとなるのが「取得費」です。
取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額でした。
減価償却とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分する会計上の手続きのことです。

取得費は、土地は購入当初から変わりませんが、建物は減価償却という手続きによって徐々に価額が減っていきます。

建物取得費が築年数を追うごとに減っていく状況と、譲渡益(プラスの譲渡所得)と譲渡損失が発生しているイメージを示すと下図の通りです。

税金は、譲渡益が生じているときに発生し、譲渡損失が生じているときは発生しないことになります。

取得費を式で表すと以下のようになります。

売却するマンションがマイホーム(「居住用」という)の場合、減価償却費の計算方法は以下の通りです。

経過年数とは築年数のことではなく、「所有期間」のことです。
経過年数は年単位となり、6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

償却率に関しても、居住用の場合は特別な償却率を用いることになっています。
賃貸マンションやアパートのような事業用の不動産と比べると、居住用の不動産は償却率が小さいのが特徴です。

居住用と事業用の償却率を示すと、下表のようになります。

居住用の償却率が事業用と比べて小さいのは、耐用年数が長く規定されているためです。
耐用年数とは、減価償却計算を行う期間のことであり、居住用は事業用の1.5倍の耐用年数となっています。

マンションで、居住用と事業用の建物価格の減り方を示すと下図のようなイメージです。

投資用の賃貸マンションは47年かけて建物価格が減っていきますが、居住用のマイホームのマンションは70年かけて建物価格がゆっくり減っていきます。

居住用のマンションは、建物価格の減るスピードが遅いため、取得費が大きく計算されます。
取得費が大きく計算されるということは、「譲渡損失が出やすい」ということです。

なぜわざと損が出やすいようになっているかというと、個人が行うマイホームの売却では極力税金が発生しないように政策的な配慮がされていることが理由となります。

「損」と聞くとがっかりする人も多いかもしれませんが、国はマイホーム売却で個人が過度に税金の心配をしなくていいようにわざと損が出やすくしてくれているのです。

ここで、以下のケースで譲渡損失の計算方法を示します。

【前提条件】

【譲渡損失の計算】

3-2.譲渡損失を損益通算できる特例

譲渡損失が発生した場合（いわゆる「損が出た」場合）、一定の要件を満たすと以下のいずれかの特例を利用することができます。

特例を利用するには、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行うことが必要です。

(1)譲渡損失の買換え特例

譲渡損失の買換え特例とは、買い替えを前提とする特例となります。
売却物件で譲渡損失が生じた場合、その損失を他の所得と合算する(損益通算と呼ぶ)ことで税金の還付を受けられる特例です。

例えば、譲渡損失が▲900万円、給与所得が600万円とすると、損益通算によってその年の所得は▲300万円とすることができます。

給与所得者は年間所得が600万円を前提として源泉徴収が行われているため、払い過ぎていた税金の還付を受けられるという仕組みです。

譲渡損失の買換え特例を使うには、売却する物件の所有期間が「5年超」や、購入する物件で組む住宅ローンが「10年以上」といった要件を満たす必要があります。

詳細は、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

(2)オーバーローンの特例

オーバーローンの特例も、損益通算によって税金の還付を受けられる特例です。
オーバーローンとは住宅ローン残債が売却額を上回っている状態のことであり、アンダーローンとは住宅ローン残債が売却額を下回っていることを指します。

オーバーローンの特例は、譲渡損失が発生していることに加え、オーバーローンが生じているときに使える特例です。
ただし、買い替えを要件としていないため、単純売却でも利用できます。

譲渡損失の買換え特例との違いは、繰越控除限度額が異なるという点です。
オーバーローンの特例はオーバーローンの額が繰越控除限度額となるのに対し、譲渡損失の買換え特例は譲渡損失そのものが繰越控除限度額となります。

譲渡損失とオーバーローンの2つが発生した場合、一般的にはオーバーローンの額よりも譲渡損失の方が大きいです。

そのため、譲渡損失の買換え特例も使える場合には、オーバーローンの特例よりも譲渡損失の買換え特例を使った方が税金還付を受けられる額が大きくなります。

詳細は、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

3-3.譲渡損失発生時のシミュレーション

ここでは、よく利用される「譲渡損失の買換え特例」を使った場合のシミュレーションを解説します。

売主Aさんの売却するマンションの概要は、以下のような設定です。

また、Aさんの給与所得と源泉徴収税額は下表の通りだとします。
Aさんには給与所得以外の所得はありません。

※2024年の所得控除額は250万円です。

譲渡損失の買換え特例を適用した場合の税金還付のシミュレーションは以下の通りです。

多額の還付を受けられる方もいらっしゃるかと思いますので、ぜひシミュレーションを参考にしてみてください。

4.マンション売却で損しない3つのコツ

「そもそも損をしないマンション売却法はあるの？」と思っている方も多いことでしょう。
本章では、マンション売却で損しない方法について、以下の3つのコツを解説します。

1. 価格が上昇時のときに売る
2. 焦って売らない
3. 高く売ってくれる不動産会社を探す

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.価格が上昇時のときに売る

マンション価格は築年数とともに下落しますが、購入時よりも高く売れるケースはあります。
それは、市場が安いときに購入して高いときに売るケースです。

中古マンション市場を長期的にみると、市場価格に下落時と上昇時があることがわかります。
首都圏における過去25年間の中古マンション価格の推移を示すと、下図の通りです。

「東日本不動産流通機構．”首都圏不動産流通市場の動向（2020年）”．REINS TOWER．2021-01-22．(2024-04-09)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

中古マンション価格は2013年頃から上昇が続いていますが、それは日銀が始めた異次元金融緩和政策がきっかけです。

異次元金融緩和によって住宅ローンの金利が極端に安くなり、住宅ローンが組みやすくなったことから住宅需要が増え、価格上昇が続いています。

日銀は2021年7月に行われた金融政策決定会合において、大規模な金融緩和策を維持することを決定しました。

そのため、低金利の状況は今後も続くとされており、マンションもしばらく売りどきが続くという見方が強いです。

マンションを売るのであれば、金利が上がらない今のうちに売ってしまうことをおススメします。

4-2.焦って売らない

マンションを高く売るなら、焦って売らないことがポイントです。
焦って売らないようにするには、余裕を持ったスケジュールを組んでおく必要があります。

マンションの売却では、不動産会社に売却を依頼してから買主が見つかるまで3ヶ月程度の時間がかかることが一般的です。

また、買主と売買契約を締結してから引渡まで1ヶ月程度の時間を空けます。
そのため、最低でも4ヶ月は確保する必要があります。

さらに、準備期間を含めれば1～2ヶ月程度の時間を見込んでおいた方が良いので、全体としては6ヶ月くらいの時間を見込んでおくと安全です。

時間に追い込まれてしまうと、ついつい焦って安く売ってしまいます。
焦りを排除するためにも、どっしり構えて売るようにしましょう。

4-3.高く売ってくれる不動産会社を探す

マンションを少しでも高く売るには、「高く売ってくれる不動産会社を探すこと」が重要なポイントとなります。

高く売ってくれる不動産会社を見つけるには、「大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼すること」が必須です。

理由としては、中古マンションの買主は「他の地域から来る購買層」と「近所の購買層」の2つがあるからです。

他の地域から来る購買層とは、転勤等を理由に遠方から買いに来る購入者になります。
近所の購買層とは、親の介護のためや、環境を変えたくないことを理由に買う購入者たちです。

他の地域から来る購買層は地元の不動産会社を知らないことから、大手が扱っている物件の方が安心感を持って検討する傾向があります。

一方で、近所の購買層は、地元の不動産会社に狙っているマンションについて「売りに出たら教えて」と事前に打診していることがあり、地元の不動産会社は見込み客を有しています。
地元の不動産会社が見込み客を抱えているケースでは、広告すら打たないまますぐに高値で売れることが多く、値引きされることもほとんどありません。

そのため、マンションを高く売るなら、地元の不動産会社は絶対に外してはいけない存在なのです。

とはいえ、一般の方がどの不動産会社に査定を依頼するのが適切なのかを調べるのは、困難ですよね？

そんな時に便利なのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

マンションの所在地や広さなどを入力するだけで、その地域でマンション売却の実績が豊富な大手と地元の不動産会社に、無料でバランス良く査定を依頼できます。

登録されている企業は、サイトの運営元であるNTTデータグループにより予め厳選されているので、初めてマンションを売却する方でも安心して栄養することができるサービスです。

複数の不動産会社の査定を受けると、どの会社が高く売ってくれそうなのか、丁寧に売却活動を進めてくれそうかなど、客観的に比べることができるので、ぜひ「不動産売却 HOME4U」を上手に活用し、少しでも高く売却するための足がかりとしてください。

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5.売却益が発生したときの注意点

築浅の物件や立地の良い物件を売却すると、思っていたよりも高く売れて「売却益が出てしまう」というケースもあります。

本章では「売却益が発生したときの注意点」を2つ紹介します。

1. 売却益が発生したときの節税特例
2. 住宅ローン控除との併用の可否

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

5-1.売却益が発生したときの節税特例

マイホームの売却で損をせず、売却益が発生した場合は、節税特例が存在します。
一定の要件を満たすと、以下の節税特例を利用できることがあります。

(1)3,000万円の特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例です。

3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得がマイナスとなることも多いです。
譲渡所得がマイナスとなった場合は、譲渡所得がゼロ円とみなされ、税金は発生しないことになります。

3,000万円特別控除の適用によるマイナスは譲渡損失ではなく、「譲渡所得はゼロ円」となる点がポイントです。

(2)所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)とは、3,000万円特別控除の特例を適用しても譲渡所得がプラスになってしまうときに利用できる特例です。

主な要件としては、所有期間が10年超という点になります。
軽減税率の特例を利用した場合の税率は以下の通りです。

(3)特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、買い替えを要件とした特例です。
売却する不動産の「譲渡価額」と購入する不動産の「取得価額」で課税の有無が決まります。

特定の居住用財産の買換え特例は、「3,000万円特別控除および軽減税率の特例」と併用することはできす、有利な方を選ぶ選択適用となります。

特定の居住用財産の買換え特例は、売却時の課税が繰延(先送り)されるだけの特例である点がポイントです。

先送りされた税金は、将来、購入物件を売却するときに今回の売却に遡って課税される仕組みとなっています。

3,000万円特別控除のように税金が完全に減る特例ではないという点は知っておくことが必要です。

それぞれの特例の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

5-2.住宅ローン控除との併用の可否

前節で紹介した3つの特例は、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、同時に併用できないことになっています。

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高に一定率を乗じた額を所得税から控除できる制度です。

住宅ローン控除は、購入物件に入居した年の他、その前年または前々年あるいはその翌年または翌々年に節税系の特例を適用すると利用できなくなります。

よって、売却益が発生し、かつ、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、売却物件の税金を支払うことが必要です。

まとめ

いかがでしたか。

マンション売却では、統計上、損が出ることが多いです。

ただし、損失が出たときは、一定の要件を満たすと確定申告で損益通算をすることができ、利用できる特例もあります。

マンション売却で損をしないためには、「高く売ってくれる不動産会社を探すこと」が必要不可欠です。

ぜひ「不動産売却 HOME4U」を上手に活用して、様々な不動産会社の査定額を比べ、できるだけ損をしない選択をするようにしてください。

皆さんのマンション売却が、納得できる価格で成約できることをお祈りしています。

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マンション売却の詳しい流れを知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

マンション売却の流れを8ステップで詳しく解説！

マンション売却を成功させるには、はじめに全体の流れを知ることが重要です