【2020年コロナの影響は?】マンションの売り時を見極める方法

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新型コロナウイルスの感染拡大により、世界経済、日本経済が大きなダメージを受けています。
マンション市場にはどのような影響があるのでしょうか。
マンションを売ろうと考えている方には、「いつが売り時なのか」が気になりますよね?

そもそも、近年の新築・中古マンション価格は右肩上がりの状態が続いていました
ところが、新型コロナ問題で東京オリンピックが延期になってしまい、この先どう変わっていくのかは不透明です。

とはいえ、緊急事態宣言の発令された数ヶ月で、地価が大きく下落したわけではありません。
2020年6月現在、新築マンション価格の値下がりは見られませんので、中古マンション市場への影響も限定的と思われます。
景気後退により、超一等地の億ションには買い控えの傾向もありますが、一般的な価格帯の物件への影響は少ないでしょう。

感染状況によっても変わるので今後の市況は断言できませんが、現時点では、市場動向を見て売買のタイミングを決める必要はありません。
進学などのライフイベント、築年数、季節といった「本来のマンションの売り時」を意識して売ることをおすすめします

この記事では、マンション市場の最新動向に加え、「築年数」「季節」「保有期間」「大規模修繕」の注意点、そしてマンションを損しないで売るためのポイントについて詳しく解説していきます。
これから中古マンションを売却する予定があり、売り時を迷っている方は、ぜひご参考にしてください。

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1.「2020年前半」マンション市場の最新動向

はじめに、コロナ以前・緊急事態宣言中・コロナ後・オリンピック後、それぞれのマンション市場動向を見ていきましょう。

1-1.「コロナ以前」のマンション市場

新型コロナ禍が発生する以前のマンション価格は好調で、新築も中古も、7年ほど連続して上昇していました
2019年は東京オリンピック関連の建築ラッシュで建築費が高騰し、新築マンションがさらに値上がりしました。
新築マンションの価格が上がると、その影響で中古マンション相場も上がります。
2020年初めの中古マンション相場は、バブル期のピークに次ぐ水準まで達していました。

1-2.緊急事態宣言中のマンション市場

新型コロナウイルスの影響で、新築マンションのモデルルームへの来場者数は大幅に減少しました。
当初は予約制で来場受付をしていた企業もありましたが、緊急事態宣言により、多くのモデルルームが休止する状況になってしまいました。
2020年5月の首都圏新築マンション発売戸数は、(株)不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」(2020年6月18日発表)によると前年同月比82.2%減の393戸に落ち込みました。

また中古マンションにおいても、仲介する不動産会社の多くが営業を自粛したため売買が激減しました。
そのため、売りたい人も買いたい人も動けず「需要が溜まっている」状態になっていたものと見られます。

1-3.コロナ後のマンション市場

新型コロナ感染「第二波」のおそれも指摘されており、マンション市場は予断を許さない状況です。
ただし今のところ、中古マンションは物件によっては、むしろ希望価格で売りやすい可能性もあります。
理由は次のとおりです。

【売りやすい理由1】新築マンションが値下がりしていないから

新築マンションが値下がりすると中古マンションも影響を受けますが、2020年6月現在、新築マンション価格は値下がりしていません。
多くの新築マンションは、時間がかかっても値引きを避けて販売する戦略がとられています。
夏の発売予定を秋に延期するなどの動きもみられ、需要と供給のバランスをとって価格を維持している状況です。

新築マンションの価格が下がりにくい理由は、土地の仕入れや建築費などにすでに費用を投資しているため、簡単に値下げできないということにあります。
また、現在の新築マンションの供給は大手不動産会社が中心となっているため、資金調達に余裕があります。
リーマンショック時には、経営体力のない中小の不動産会社が多く、新築マンションの値引きが見られましたが、今回は同じことが起こりにくいと見られています。

【売りやすい理由2】経済面の不安から中古マンションの人気が高まるため

景気の低迷により、収入面の不安を持つ人が増えています。
ところが新築マンションは値下がりしていないので、新築をあきらめて中古をターゲットにする人が増える可能性があります
「築浅でほとんど新築と変わらない条件の物件をお手頃に購入したい」というニーズは増えると思われます。

また、コロナ禍で経済が先行き不透明な状況においては、築年数が長いために安く購入できる中古マンションにもチャンスがあります。

【売りやすい理由3】物件が再評価される可能性があるから

これまで、マンションは「都心・駅チカ」の物件が好まれる傾向がありました。
近年の新築マンションは、好立地で付加価値の高いものが増えています。
しかし新型コロナの影響で、テレワーク(在宅勤務)が定着する企業が出てきており、今後は都心にこだわらない人が増え、郊外や地方の広い中古マンションが再評価される可能性があります

【売りやすい理由4】住宅ローンは購入しやすい低金利だから

住宅を購入する際、大多数の人は住宅ローンを利用するため、住宅ローンの金利動向は買主の購買意欲に影響します。
現在、まれにみる低金利が続いており、コロナ禍により悪化している経済情勢では、利上げはしばらく考えにくい状況です。
金利を考えると、購入者にとっては絶好のタイミングのため、売り主にとっても売りやすい状況といえます。

1-4.オリンピック後のマンション市場

新型コロナ禍の前から、オリンピック後のマンション価格はもともと下落すると予測されていました
その理由は、過去のオリンピック開催国のオリンピック後の景気は後退しているため、東京オリンピックでも同じようになる可能性が高いと予測されていたからです。
現在のところ、オリンピックは延期され開催が不透明であることや、再び新型コロナが感染拡大する懸念もあり、今後の経済状況と合わせてマンション市場動向を見ていく必要があります。
景気後退が長引き、株価や地価の下落が大きくなると、マンション価格も影響を避けられません。

また、東京オリンピック後、首都圏のマンション市場に大きく影響を及ぼすと思われるのが「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」です。
「晴海フラッグ」は東京オリンピックの選手村として利用されたのち、一般に販売される予定のマンションで、分譲戸数は4,145戸と過去にはない規模の計画です。
これにより、勝どき周辺エリアは供給過剰が予測されるため、周辺でマンションの売却を検討している場合はオリンピック前に売却しておいたほうが安心と思われます。

2.マンションの売り時は「築年数」「季節」「保有期間」「大規模修繕」に注目!

ここまでは、最新のマンション市場動向を見てきました。
実は、市場動向を重視したほうがよいのは、投資用のマンションの場合です。

マイホームとして住んでいるマンションの売却であれば、市場動向よりも着目すべきポイントがあります
マイホームの場合、第一優先すべきは、転勤や進学、家族構成の変化など、ライフプランに合わせた売却のタイミングです。
その上で注意したいのは、「築年数」「季節」「保有期間」「大規模修繕」の4つです。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1.築年数

マンション売却のタイミングを考えるときに、最も重要なのが築年数です。
マンションは耐用年数が長いので、築年数が経っていても売却は可能ですが、売却価格は築年数が経つほど下落していきます。
ここからは、詳細に「築年数と売り時」のポイントを解説していきます。

●築年数の「境目」に注意

築10年と11年、築20年と21年などの境目を超えないほうが売却は有利です。
なぜなら購入希望者がネットで物件を探す際に、築年数の検索項目で絞り込むことが多く、築10年以内、築20年以内の中にヒットできるからです。

●築年数ごとの相場とポイント

築5年前後では新築時よりも10~20%下がるのが一般的です。
ただし新築マンションの市場が上昇している場合は、新築に近い価格がついたり、購入時よりも高く売れるケースもあります。

築10年前後の物件は、中古マンションの中で最もよく売れています。
価格は新築時よりも20~30%減が相場です。
購入者にとっては、設備や内装の劣化がまだ少ないのに販売価格が落ちてきているため、人気があります。

築20~25年経つと、マンション価格は新築時の50%前後になり、その後の下落幅は緩やかになります。
大規模なリフォーム・リノベーションが必要になる物件が多く、修繕積立金も高くなり、物件購入以外の費用が割高になるため需要は減ります。
ただし、リフォーム費用がかかっても割安にマンションを購入できるため、立地の良い物件を中心に底堅い需要はあります。

なお、1981年5月31日までに建築確認を受けた「旧耐震基準」の場合は売りにくい傾向があります。
耐震補強工事や耐震診断の履歴があればカバーできる可能性があるので、関連書類を集めておきましょう。

2-2.季節

マンションを売るときには、1年の中で最も取引の増える、年度末の2~3月頃が有利です。
年度末は進学や転勤に合わせたマンションの購入希望者が増えるからです。
その次に取引が多いのは、秋~冬頃です。
これは、年末までの入居を希望する人が多いためです。

このようにマンション売買の動向には1年の中で波がありますので、成約件数が多い時期に出遅れないように、早めに準備しておく必要があります。
マンションの売却をスタートさせてから成約までには、順調にいっても3ヶ月以上かかるのが普通です。
売却予定時期まで時間的余裕をもって、不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

2-3.保有期間

マンションを売るときには、「保有期間」が5年を超えるかどうか注意すべきケースと、保有期間は気にしないで良いケースがあります。

●保有期間を気にしなければいけないのは?

「利益が出たけれど、3,000万円特別控除が使えないとき」には、保有期間が5年を超えると税金が高くなるということを覚えておいてください。

「利益が出た」というのは、簡単に言うと、買ったときよりも高く売れたときです。
マンションを売って利益が出たときだけ、「譲渡所得税・住民税」がかかります。
そして、「3,000万円特別控除が使えないとき」というのは、投資用マンションやセカンドハウスを売却するときが当てはまります。

マンションを売却する年の1月1日時点で保有期間5年以下だと、所得税・住民税を合わせた税率は約39%、5年超だと約20%です。
あと少しで5年なら売却時期を少し伸ばすことも考えられますが、早く売った方が税金分よりもトクになるケースもあるので、不動産会社に売却のタイミングについて相談してみてください。

●保有期間を気にする必要がないのは?

売却で利益が出なかったときには、譲渡所得税・住民税はかからないので、保有期間は気にしなくて大丈夫です。
また、利益が出るケースでも、マイホームを売るときは「3,000万円の特別控除」が利用できることがほとんどなので、所得税等は非課税になるケースが多く、このときも保有期間は関係ありません。

3,000万円の特別控除」の細かい適用要件は、念のため国税庁ホームページでご確認ください。

国税庁:「No.3302 マイホームを売ったときの特例

また、税金については、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

マンション売却時にかかる税金ってどれくらい?知らないと損する節税の仕方を紹介

2-4.大規模修繕

マンションには定期的に大規模な補修・修繕が必要です。
初回はだいたい築12~15年頃に行われ、その後も10年~15年ほどの周期で行われるのが一般的です。

大規模修繕後のタイミングで売却する場合、売却は有利になります。
外壁の洗浄や塗装を行って外観がきれいになったり、しばらく大きな工事がないという安心感があるためです。
ただし、大規模修繕後に修繕積立金が大幅に増額されてしまった場合、買い主にとってはランニングコストの面でマイナス要素になってしまうリスクがあります。

最も避けたいのは、大規模修繕工事中のマンション売却です。
工事中は足場が組まれるので外観がほとんど確認できずイメージが悪いですし、部屋の中から外の風景も見にくくなります。
もし、築10年前後の物件の売却を予定していて、大規模修繕工事の前なら、できるだけ早く売却を進めるのがおすすめです。

3.マンションを損しないで売るためのポイント

市場動向や築年数・季節・保有期間・大規模修繕などの売り時を考慮の上、マンションを売ることに決めたら、まず不動産会社の査定を受けます。

なお、「査定を受けたら絶対にすぐに売らなければいけない」というわけではないので安心してください。
すぐに売るかどうか迷っている場合は、売り時についても不動産会社に相談し、査定結果を聞いた上で決めることもできます。

ここからは不動産会社に査定を依頼するタイミングや不動産会社の選び方について解説していきたいと思います。

3-1.早めに不動産会社の査定を受ける

売却を有利に進めるためには、早めに不動産会社の査定を受けて、適切な時期に適正価格で売り出すことが重要です。
売却希望時期の半年前に動き出すくらいでちょうどいいです。
年度末である2~3月の売却を狙うなら、秋から冬までに査定を受けてください。
秋冬の売却を狙うなら、春までに査定を受けるようにしましょう。

戸数の多い大規模マンションの場合、同じマンション内で同時期に似たタイプの部屋が売られていると、売りにくくなってしまうことがあります。
場合によっては、ライバルの少ない時期に売り出したり、トイレのみのリフォームなど差別化をしてから売却する戦略をとることもあります。
そのような調整を行うためにも、不動産会社選びは早めにスタートするのがおすすめです。

築年数や大規模修繕も絡むので、「売り時」はマンションによって違います
周辺エリアの需給バランスも含めて、総合的に判断することが重要ですので、実績豊富な不動産会社に相談しましょう。

3-2.慎重に不動産会社を選ぶ

売却をスムーズに成功させるためには不動産会社選びが重要です。
必ず、いくつかの不動産会社の査定を受けてから、どの会社に売却を依頼するのか決めるようにしましょう。

なぜかというと、売り方しだいで、売却価格には大きな差が出てきます。
複数の不動産会社の査定を受けてみると、査定価格に数百万円もの違いが出ることが珍しくありません。

このような差が出る理由は、不動産会社にはそれぞれ得意分野・得意エリアがあるからです。
販売活動の内容(値付け、売り出しのタイミング、広告の出来栄えなど)しだいで、売却価格は大きく変わります。

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まとめ

それではおさらいです。
新型コロナ禍で新築・中古マンションは売買が激減しました。
今のところ全体的な値下がりは見られていませんが、今後は予断を許さない状況です。

マンションを売るときは、進学などのライフプランに合わせるほかに、「築年数」「季節」「保有期間」「大規模修繕」に注意して売り時を見極めましょう。

中古マンション売却を有利に進めるためには、できるだけ早く不動産会社の査定を受けて、売り出し時期を調整することも大切です。
マンションの売却価格は売り方しだいで大きな差が出るので、信頼できる不動産会社を見つけて、売却戦略や売り時について相談してみてください。
不動産会社を味方につけてタイミングを見極め、マンションの売却を成功させてくださいね。

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