2023年以降マンション売却で儲かるための10大ポイント

マンション売却をご検討の際、気になるのは、どうしたら少しでもプラスに売ることができるのか、だと思います。過去にマンション売却をした方の中には、相場よりも高い値段で売れた方や、中には、購入価格よりも高い値段で売れたことで儲かった方もいらっしゃいます。

そのような方々は、とくに不動産に詳しいというわけではありませんが、マンション売却のためにおさえておくべきポイントや、利益を出すためのコツなどを把握していたようです。今回は、マンション売却で儲かった方の傾向として、以下のように情報をまとめました。

1. マンション売却で儲かった人に共通していた10のポイント
2. 2023年以降のマンション売却で儲かるための5つのコツ
3. マンション売却で儲かった時に使える6つの節税対策

最後までお読みになれば、マンション売却で儲かった方々と同様、ご自分にとって最良のタイミングで、もっとも高く早く売るための方法がわかり、マンション売却の準備を、自信を持ってスタート出来ます。

1.マンション売却で儲かった人に共通していた10のポイント

本章では、マンション売却をした際に儲かった方々に共通していたポイントをまとめています。多くのケースでは、古くなる前に売り、市場調査をしっかりし、計画性のある売却活動をしているという3つの共通項があり、行動内容にすると以下の表のように、合計で10のポイントとなります。

1-1.ポイント1：10年以内で売却をしていた

マンション売却には築年数の経過が大きく影響します。

マンション売却で儲かった方の多くは、いわゆる「築浅」と呼ばれる築10年以内にマンション売却をしています。築10年という節目は、マンションにとって修繕費が発生し始める時期です。マンション全体の大がかりな修繕以外にも、自分で手をかけて修繕修理をしなければならない部分が出てき始めるタイミングでもあります。

修繕修理の費用が大きくかかってしまった場合は、売却をしても、実際には費用を差し引いた金額が、現実の手取り価格となります。築10年以内のマンションであれば、手直し箇所があっても費用も小さくて済むことが多いでしょう。

以下のグラフは、マンションの年代別、価格推移です。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）”．REINS TOWRE．(2024-04-17)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

一般的に、マンションの市場価格は、築10年を境に購入時価格より20％程度価格が下落します。グラフ図のように、約5,000万円で購入したマンションは、築10年以内であれば約4,500万円で売却が見込めますが、築11年目からは約4,000万円でしか買い手がつかないことがわかります。

このことから、マンション本来の価値を維持できており、さらに、中古マンションの購入希望者が多い、築10年以内のタイミングで売却をすれば、マンションの価値が大きく下がらない状態で売却できます。

1-2.ポイント2：買う時に立地を意識していた

マンション売却で儲かった方は、実は、売却したマンションを購入する時点で、売却のことも頭に入れて購入している傾向があります。マンションは立地が良いと、経年をしても、比較的高く売却することができます。

立地の良いマンションとは、最寄り駅が都内の人気の沿線（例：山手線・東横線・田園都市線など）であることや、憧れエリア（港区・世田谷区・渋谷区など）、駅から徒歩圏であるマンションなどです。また、駅から雨に濡れないで歩けるアーケードがある、電車以外にもバス・地域バス・タクシーなど、交通量が多くて便利であるなども「立地が良い」に含まれます。

また、立地に付随するエリア条件も大切です。例えば、周囲に雰囲気の良い公園や緑地がある、買い物をする場所や病院などの必要施設があり、生活に便利な場であることや、小学校中学校の学区が良いエリアも、立地が良いマンションだと言えます。

このような条件を持つマンションは、購入時にも人気がありますが、中古で売却するときにも、やはり人気がありますので、価格を大きく下げなくても買い手がつきます。

1-3.ポイント3：自分でも売値を調べていた

マンションの売却をしようと思った時、最も気になるのは「うちのマンションにはどのくらいの価値があるのか」ということでしょう。

実際にいくらで売れるかは、成約してからわかることですが、マンション売却で儲かった方々の多くは、ご所有のマンションのおおよその価値や、相場をあらかじめ把握してから、マンション売却をスタートさせています。

その理由としては、いくつもの不動産会社に査定をお願いしても、その金額が妥当なのか、果たして本当に相場よりも高い値が付いているのかなどは、素人では判断のしようがないからです。

そのため、査定金額を判断する基準を自分なりに持っておくために、売り主として相場を把握しています。方法はいくつかありますが、一括査定サイトの利用以外にも、レインズマーケットインフォメーションという成約事例が閲覧できるサイトを使って調べています。ザっと調べたうえで、売却額・費用などを概算し、プラスが出るタイミングを見計ってから売りに出しているのです。

不動産相場を自分で調べる方法は、不動産の相場は？土地・マンション・戸建ての調べ方と注意点を参考にしてください。

1-4.ポイント4：高く売れやすい時期に売っていた

マンションの価格が上昇するタイミングなどをつかみ、比較的、高く売れやすい時期にマンション売却をした方は、儲かっていっます。以下は、2013年から2022年の過去10年間の、中古マンションの価格の推移をグラフにしたものです。

「東京カンテイ．”中古マンション価格（年間版）”．REINS TOWER．2023-01-24．(2024-04-17)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

このように、2013年から中古マンションの価格は大きく上昇しはじめ、その後、3都市はどこも右肩上がりに上昇をしています。2013年という年は、東京オリンピック開催が決定した年です。そのため、他の都市に比べると首都圏の中古マンションの価格が大きくはね上がるのがわかります。

翌2014年には消費税の引き上げがあるため、不動産市場が活況だったタイミングです。消費税が上がる前にマンション売買を済ませたい方は、ここまでのタイミングで売却・購入を決断していた可能性があります。

このような、日本経済の動向や、地域の開発計画などを背景にした、不動産業が盛り上がっていくタイミングを上手にとらえて「マンションの値段が上がる」タイミングに乗って、売却をしています。

1-5.ポイント5：売却には3か月以上の期間を設定していた

マンション売却で儲かった方は、マンション売却が成立するまでの期間に、3か月以上の時間的な余裕を持って行動しています。マンションを売却する売り主の本音は、「早く」「高く」売れることが希望です。

しかし、買主となる方のほとんどは、人生で一番大きな買い物をすることになりますので「もう少し、他も見てから」と慎重になります。その結果、買主には時間が必要になります。

売却の仲介をする不動産会社としても、売却活動の時間が短いと、購入希望者の分母を増やすための営業活動が制約されます。その結果、マンションを高く買ってくれる買主を見つけるチャンスを逃しやすくなります。

また、不動産会社からの査定は「このマンションが3か月以内に売れた場合はこの値段」という査定額ですので、前項のマンション価格が上昇するタイミングに合わせているのであれば、次の3か月では売却査定額が上がっている可能性もあります。

マンション売却で儲かった方は、このようなことを理解したうえで、3か月以上はかかる前提で、余裕をもったマンション売却の計画を立てています。

1-6.ポイント6：値下げは10万円単位で小刻みに動かしていた

マンション売却で儲かった方は、マンション価格を10万円単位で細かく動かせるようにしています。こうする理由には2つあり、1つ目は値下げ交渉に柔軟に対応するため、もうひとつはネット検索で購入希望者の分母を増やすためです。

1-6-1.値下げ交渉に柔軟に対応するため

マンション売却で、購入希望者が現れると「値下げ交渉」をされることがあります。マンション売却で儲かった方は、このようなことを見越したうえで、マンションの売却価格を10万円単位で動かせるように価格設定をしています。例えば、2,980万円の価格で出しているマンションに対して

「すぐ買いますから、端数を少しでも安くできませんか？」というのは買主としては切り出しやすく、売り主も想定内の納得できる交渉内容と言えます。売り主の事情が許せば2,980万円→2,900万円まで値引きすることも可能です。

しかし、2,980万円から「500万円安くしてください」というのは、物件によほどの大きなマイナスポイントがない限り、買主も切り出しにくい数字ですし、売り主も受け入れ難い数字です。このように、10万円単位の端数があると、同じ値引きでも少ない値引きで対応することができます。また、割引をわずかしかできなくても、少しでもお安く買いたいと思う買主の満足度も上がりますので、成約に結びつきやすくなります。

マンション売却で儲かった方の多くは、このような消費者心理を理解した上で「ここは値切られても良い数字」をはじめから設定して売り出し価格を付けています。実際、多くの中古マンションの価格は、2,980万円、4,890万円などのように、下の方の数字が8や9で終わっています。

これは、人間が末尾の数字に7・8・9などの端数が付いていると、安いと感じてしまう人間の心理特性*を利用したもので、不動産会社でもこのような値段設定をすすめてきます。

*ウェーバーの法則　心理物理学

1-6-2.ネット検索で購入希望者の分母を増やすため

10万円単位で値段を変えると、ネット検索で検索結果にかかりやすくなります。中古マンションの購入希望者は、「中古住宅HOME4U」などの、中古不動産売買のポータルサイトなどで検索をします。この時、検索者は必ず、値段設定をしてから検索をかけますが、設定されている値段の単位は500万円区切りになっているのが一般的です。

参照：中古住宅HOME4U

仮に、売り主が3,000万円でマンションを売りたい場合、ぴったり3,000万円の値付けで売りに出してしまうと、上記画面の「3,000から3,499万円」という分けられ方をすることになり、検索をしてくれるのは3,000万円台の前半のマンションを購入する予定の方々に限定されてしまいます。

しかし、3,000万円から20万円下げて、2,980万円の価格設定にしておけば、2,000万円台後半のマンションを探している人と、3,000万円台のマンションを探している人の両方に見つけてもらえる可能性が高くなります。購入希望者の分母は大きくなり、より「早く」「高く」売れる可能性が高くなります。

こちらも、多くの不動産会社が、値段設定の際に提案してきます。マンション売却で儲かった方々は、上記のことをよく理解した上で、効果的な値付けをしています。

1-7.ポイント7：販売開始から2週間ごとに価格などの見直しをしていた

最近のマンション購入希望者は、ネットで検索をして、良いものがあれば、ネットで申し込みや打診をしてくるケースがほとんどです。マンション売却で儲かった方々は、購入希望者からの反応が良く無い場合は、比較的短いサイクルで売り出し方法などの見直しをして、申込者が増えるかどうかの反応に臨機応変に対応しています。

不動産会社の多くは、ネット広告のデータを中旬と下旬にまとめて更新・集計することが多いため、実は、2週間ごとに価格も画像も変更することができます。例えば、購入希望者からの反応がいまいちだと感じたら、次の2週間には、前回よりももっときれいに撮影しなおした室内画像、周辺環境、動画などを数多くアップして、宣伝する内容を更新することも可能です。

同じように、不動産価格も2週間ごとに変更できますので、ネットの閲覧数・いいね！の数・お気に入り数・申込数などを総合的に見て、反応が一番多いところに価格を合わせて売却活動ができます。

これらのネット広告活動は、積極的にしてくれるタイプの会社と、昔ながらのやり方をする会社に2分される傾向があります。どちらのタイプでも、希望価格に近い金額で成約してくれれば問題はないのですが、申込者や閲覧数があまりに少ない場合は、不動産会社の販売活動の内容を確認したうえで、より積極的に動いてくれる会社に変更することをおすすめします。

また、こまめな更新などの手間のかかる業務は、専任媒介などの、不動産会社にとってメリットの大きい仲介契約方法にしたほうが良いでしょう。

1-8.ポイント8：明確な価格戦略があった

マンション売却で儲かった方の多くは、明確な価格戦略があり、納得のいかない値下げにはむやみに応じなかった傾向があります。実は、マンション売却には、3タイプのマンション価格があります。

Aの売りたい金額は、あくまで売り主の希望価格です。Bの売れそうな金額は、買主と売り主が着地できる金額であり、査定額とほぼ同額でしょう。Cは売り主のローン完済などのために、絶対に譲れない線となります。

マンション売却で儲かっている方は、この3タイプの金額をあらかじめ決めておき、必要な場合のみ、次の段階へ変更して売却をするという、価格戦略を立てています。特に、売り出し期間に制約がある場合には、とても有効な方法です。

例えば、マンション売却にかけられる期間が6か月であれば、ローン審査や売買契約などに約1か月の時間かかるので、実際の売却期間は5か月になり、価格戦略は以下のようになります。

上記のように、売却開始前の段階で3タイプの価格を持っておき、値下げ交渉があった場合には、各段階での設定価格範囲で、本章1-6項を参考に10万円単位で応じるようにします。こうすることで、売り急ぎや、気持ちのアセリのためにむやみな値下げをする必要がなくなり、適正価格の範囲で、売り主が納得できる価格でマンション売却ができます。

このような価格戦略は、仲介をお願いする不動産会社の担当者がサポートをしてくれます。価格戦略をもとに、売却活動ができる不動産会社を選ぶことも、マンション売却で儲かった方の共通点とも言えます。

1-9.ポイント9：内覧歓迎などの売却戦略があった

マンション売却で儲かった方々は、内覧などの手間のかかる売却活動全般に積極的・協力的であり、不動産会社の担当者と一緒に、売却するマンションの良さを分かってもらうための、さまざまな売却戦略を立てていたという特徴があります。

特に、内覧やオープンルームは、購入希望者への直接的なアピールができる絶好のチャンスととらえ、積極的に活用しています。売り出し価格はあくまで参考価格ですので、買主がマンションに好印象を抱き、とても気に入ってくれれば、値下げ交渉なしでの購入も十分にあり得るのです。

内覧やオープンルームでは、購入希望者に良い印象を持ってもらえるように、さまざまな対策をしています。例えば、

など、内覧の短い時間だけでは伝わり切らない部分が伝わる可能性があることは、思いつく限りのことをしています。また、時間的な余裕があれば、

• さまざまな時間帯での室内写真や動画を不動産会社のサイトやブログなどにアップしてもらう
• 不動産会社が用意してくれたもの以外にも、売り主がアルバムや室内資料などを用意する
• 夜間の内覧しかできない方にも、快く対応をする

など、他の人たちがしないプラスアルファの部分が、「早く」「高い」成約につながることを理解し、積極的で、不動産会社の活動に対して協力的に動いています。売り主の感覚からすれば、近い将来に手放すマンションなのだから、出来るだけ余計なエネルギーをかけたくないのが本音だと思います。

しかし、マンションという大きな買い物に対する、買主の大きな決断を促すためには、売り主本人やマンションに対して出来る限り良い印象をもってもらい、気持ちよく、売り主の希望金額に近い価格で買ってもらえるような雰囲気をつくりあげることもとても大事であることを理解しています。

1-10.ポイント10：複数の不動産会社を比較していた

マンションの売却で儲かった方は、必ず、複数の不動産会社に査定をしてもらい、売却価格などを十分に比較した上で、仲介する不動産会社を決めていました。

実は、不動産会社には販売する不動産の得意不得意などがあります。例えば、

• 地元にはとても強く、人的なネットワークにも強いが、インターネット広告は苦手
• マンションの販売には強く、顧客リストもあるが、戸建てはあまり扱っていない
• リノベーション物件への知識がすごいが、新築マンションなどはあまり取り扱いがない

など、不動産会社の個性ともいえる特徴があるのです。このような不動産会社の個性は、一社だけで申し込みをしてしまうと、比較対象がないのでわかりにくいものです。

マンションの売却の場合は、マンションに強い不動産会社に仲介をお願いするべきであり、さらに、マンションに強い不動産会社同士で査定額を見比べるべきでしょう。

一度に複数の不動産会社に査定申し込みをする際には、NTTデータグループが運営する日本の最老舗不動産情報サイト「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。売却予定のマンションのエリアや広さなどの、カンタンな項目に回答するだけで、全国の大企業から地元の精鋭企業までを含めた、マンション売却に信頼と実績のある不動産会社を、最大6社までピックアップして紹介しています。

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納得のいく査定額の会社には訪問査定をお願いし、実際のマンションをプロの目で見てもらった上で、精密な査定額を出してもらいます。この時に、希望している売り出し価格などがあれば、相談することもできます。また、価格以外にも、担当者の受け答えや、会社の営業方針などを質問して、お任せしても良いと思える不動産会社に仲介をしてもらうようにします。

2.2023年以降のマンション売却で儲かるための5つのコツ

本章では、2023年以降のマンション売却で、儲かるため市場を観察するコツを5つにわけて解説します。2023年内に売るなど、期間が限られている方は、以下のコツを考慮したうえで、売りやすいタイミングで売るのが、最も儲かることになります。

また、いろいろ検討してみた結果、ご自身が期待していたよりもおトクには売れないと判断した場合は、急ぎの売却が必要でないならば、マンション価格が高くなるタイミングまで待つのも、マンション売却で儲かるためには必要な判断です。

2-1.コツ1　コロナの影響を考える

現時点で解決してないコロナは、いまだ、世界経済にも大きな影響がありますので、コロナの影響は考慮にいれて動くべきでしょう。コロナ禍によるテレワーク普及により、多くの家庭では、マイホームにもう1部屋余分に必要になりました。テレワークを暫定的なものととらえていた方も、長引くコロナの影響により「自宅にいてもしっかりと仕事ができる場所」を確保するために、今の間取りにプラス1部屋のマンション購入を検討しています。特に、ウェブ会議が自宅で問題なくできる環境は、今後はとても大切になります。

近い将来、コロナ禍が緩和したとしても、もともと日本政府は働き方改革によるテレワークを強く推奨していますので、企業がオフィスを完全にゼロにすることはありませんが、時差通勤・みなし労働時間・コアワークなども一般化していくため、コロナ前の仕事スタイルに戻っていく可能性は少ないと言えます。

また、若い世代ほどテレワークなどの働き方の選択肢が多い企業に就職をしたがりますので、優秀な社員が欲しい会社ほどテレワーク導入をすることになります。

1部屋に相当するスペースが必要になりますので、マンション購入希望者のマイホームが2LDKのマンションならば　　2LDK→2SLDKまたは3LDK以上　へと住み替えが必要になることを前提に、今ご所有のマンションが、このようなニーズにこたえられるタイプの間取りであるかを考えます。

例えば、一人暮らしの方はコロナ禍に1LDKを2LDKにする必要性は特にないため、コロナの影響で買い替えを検討するのは、主に子供がいる世帯になります。すると、夫婦の寝室+子供部屋+仕事部屋が必要になるため、3室以上を用意できるのあれば、そのマンションのニーズはかなり高くなります。

ニーズが高ければ、値下げをしないでも購入希望者が多く集まりますので、相場よりも高い値段でも買い手がつく可能性が高くなります。

2-2.コツ2　賃貸の家賃が下がらなければ不動産価格も下がらない

現時点から、不動産価格が今後どうなるのかをざっくりと判断するには、ご所有のマンションと同じくらいの設備や築年の賃貸マンションの家賃を見ることで、ある程度の予測ができます。賃貸物件の賃料は、不動産の購入価格をもとに割り出されることが多いため、この2つの価格はタイムラグのある連動をします。

タイムラグがあるのは、賃貸のほうが人の出入りが多く、動く金額も小さいため、市場の状態をすぐに反映するためです。不動産価格は、すぐには影響を受けませんので、実体経済の影響が出るまでには時間がかかります。

仮に今後、コロナによって家賃価格が20％下がったら、1から2年くらいのタイムラグを経て不動産価格も、同程度の金額が下がる可能性があります。しかし、今から先、家賃設定が大きく変わらないのであれば、今後も、長期的に大きな値動きがない（現状維持）である可能性が高いでしょう。

2-3. コツ3　コンパクトシティ構想に着目する

コロナの影響でテレワーク導入が進んだため、多くの人は、通勤を中心としたマイホーム計画から解放されることになりました。
しかし、テレワークが定着しても、企業は生産性維持たのめ、特定の場所へ人を集めて仕事をするスタイルを完全にゼロにはできません。

現実的には、週何日かの通勤が可能な距離の範囲で、マイホームの住み替えや買い替えをするスタイルが、今後も増えることになります。しかし、以前に比べると確実に、より郊外で環境が良く、広い場所を選んでも、仕事やライフスタイルに大きな支障が出ないようになっていきます。

そのため、今後は、都心や都市部ほどではないが、ある程度のインフラと便利さが整った、小さい単位の街をつくる「コンパクトシティ」が日本にたくさんできるようになります。コンパクトシティとは、

などの条件をそろえたエリアのことで、地方自治体ごとに機能性の高い街づくりをするという、国土交通省が主体となって行っている街づくり構想です。

もともと日本の働き方改革という大きな枠組みの中で、少子高齢化対策と地域活性を同時解消することを着地点としたものですが、今回のコロナ禍による自粛生活の必要性により、各地区でコンパクトシティ化が進んでいます。

つまり、これから売却する中古マンションが、コンパクトシティ構想の対象エリアに入っている場合は、現時点で値上がりをしているか、今後、値上がりをする可能性があります。売却予定のマンションがある自治体の役所に直接問い合わせをするか、検索窓に「自治体名　+　コンパクトシティ構想」と入力すると、検索結果に出てきます。

例）富山市のコンパクトシティ構想
参照：国土交通省　コンパクトシティの形成に向けて

2-4.コツ4　所有物件の条件を考えて売る

売却予定のマンションの条件から、相場よりも儲かるかを判断します。基本的に、中古マンションは以下の3条件が揃っているほど、高値で売却できます。以下のような条件がうまく揃わない場合でも、相場の値段での売却が可能です。

2-4-1.エリア条件

中古マンションの購入希望者には、エリアを特定して買うという特徴があります。例えば「東京都世田谷区・駒沢エリア」「自由が丘エリア」または「東横線沿い」など、自分が住みたいエリアを限定し、ピンポイントで探しています。

そのため、人気のあるエリアに売却予定のマンションがある場合には、少し高めからの売却価格で出しても、すぐに買主候補が現れる傾向にあります。

2-4-2.立地条件

中古マンションにおける好立地とは、駅歩10分以内のこと、つまり、とても便利な場所であることが条件になります。駅周辺には商業施設・文化施設・医療施設など、生活に必要なあらゆるものが集中していますので、仕事と家庭に忙しく、可処分時間の少ない世代にとって、駅から近い物件は、とても価値がある買い物になります。

また、このような物件は売却以外にも、賃貸物件として出してもすぐに借り手が付きます。どちらにしても、相場よりも少し高めに出しても、多くの希望者が集まりますので、中古マンション売却で儲かりやすい物件と言えます。

2-4-3.部屋数

本章のコロナの影響の説明にもありましたが、今後のマイホームには、テレワーク導入により、家で落ち着いて通常業務ができる仕事部屋が必要になります。今までの部屋数+1部屋のニーズが多くなるため、夫婦の寝室+子供部屋+仕事のための1部屋がある、または、必要となった場合には、そのような間取りにリフォーム、または仕切りなどで可変できるようなマンションであれば、中古マンションとして高い需要があると言えます。

2-5.コツ5.儲かりやすいタイミングで売る

マンション売却で儲かるためには、儲かりやすいタイミングで売ることがとても大切です。儲かりやすいタイミングとは、以下の数年単位と1年単位の、2つのタイミングのことです。

2-5-1.数年単位：不動産が高騰するタイミング

不動産価格が数年から10年などの長期間かけて上昇するトレンドに乗って売却するようにします。本記事の1章でも触れましたが、不動産は不動産価格が上がる要因があれば、徐々に上昇していきます。

以下の図は、首都圏・近畿圏・中部圏の過去10年間の不動産価格の上昇を示したものです。

「東京カンテイ．”中古マンション価格（年間版）”．REINS TOWER．2023-01-24．(2024-04-17)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

図の中にある赤い矢印は、中古マンション価格が100万円以上、上昇したタイミングです。全体の特徴として、不動産価格は一度上がり始めると、そのまま上がるか横ばいをしていく傾向があり、例えば、株価などのように短期間で上がったり下がったりということはしていません。

そのため、一度不動産価格が上がり始めたら、しばらくの期間は上昇し続ける可能性が高いでしょう。マンション売却でどのくらい儲かるかは、売りに出す予定のマンションをいくらで入手したかにもよりますが、入手価格に近似した金額であればプラスマイナスゼロになり、それよりも多ければ儲かるということになります。

2-5-2.　1年単位：不動産市場が活況のタイミング

こちらは、1年の中の、不動産市場が活況になるタイミングに合わせる方法です。前項は不動産価格が何年もかけて100万円単位で上昇するタイミングでしたが、こちらは、そこまで大きな変化はありません。

しかし、不動産業界の1年には、中古マンションが売れやすくなる時期・売りにくくなる時期というものがあります。

上記のような理由で、中古マンションを売るタイミングには、1年の間に繁忙期と閑散期がありますので、出来るだけ購入希望者が多く集まってくる繁忙期にタイミングを合わせて売却するようにした方が、値引き交渉などを受けずに売却できる可能性が高くなります。

マンション売却でしっかり儲かるために、良心的なアドバイスをしてもらえる、頼りになる不動産会社を見つけたいときには、複数の不動産会社に同時に査定依頼をして、査定結果や担当者のアドバイス内容などを比較することをおすすめします。

優秀な不動産会社を探す際には、「不動産売却 HOME4U」が役立ちます。NTTデータグループが運営する不動産の情報サイト「不動産売却 HOME4U」には、厳しい審査を通過した全国の信頼できる不動産会社が揃っています。

マンションをできるだけ高値で売却するためのサポートをしてくれる、実績があり、相性の良い不動産会社を最大6社まで餞別し、まとめて査定申し込みができます。

マンション売却で儲かった方々に共通するのは、適切な値段設定の提案をしてくれた上で、購入希望者に効果的なアピールをしてくれる不動産会社をじっくりと比較して、慎重に選び抜いていることです。気になる査定額を出した会社があれば、訪問査定をお願いし、担当者の対応なども含めて、判断していきましょう。

3.マンション売却で儲かった時に使える6つの節税対策

マンションを売却して儲かると、その利益に応じて税金が発生します。しかし、マンション売却に使える特例などを使えば、節税でき、売却で損をした分を取り戻せることもあります。今回は、マンション売却で儲かった場合に使える6つの節税方法を紹介します。

3-1.10年超所有軽減税率の特例

売却をするマンションの所有期間が、10年を超えている場合は、長期譲渡所得となり、儲かった金額のうち6,000万円以下の部分について「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用されて、譲渡所得税（所得税・住民税）が安くなります。

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付。

適用されるための要件がいくつかありますので、マンション売却をする前に確認をしておきます。特に、所有期間に関しては、「売却した年の1月1日時点」でカウントされるので注意が必要です。

参照：マイホームを売ったときの軽減税率の特例

3-2.マイホーム：3,000万円の特別控除

売却するマンションが、マイホームだった場合は、譲渡所得（儲かった金額）が発生しても、最高3,000万円までは非課税になります。そのため、ほとんどの方は、マイホーム売却による税金の発生はありません。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいますが、一般的には「マイホームの3,000万控除」と呼ばれています。この場合の利益とは、マンション売却額から、取得費用（そのマンションを入手したときの費用）と、譲渡費用（今回、マンションを売ったときの費用）などの必要経費を差し引いた金額のことです。

また、このマイホームの3,000万控除は、マンションの所有者1人1人が使える制度ですので、マンションを夫婦で共有していた場合は、夫婦のそれぞれが、3000万円特別控除を利用できますので、大きく節税できます。

参考：国税庁　マイホームを売ったときの特例

3-3.マイホーム買い替え：住宅ローン控除

現在お住まいのマンションを買い替える場合には、買い替え先のマンションで住宅ローン控除を利用すれば、所得税や住民税を大きく減らすことができます。住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％※相当額を所得税や住民税から控除できる制度のことです。

※住宅ローン控除は2022年度より変更されます。令和4年度税制改正の大綱

年末残高の上限は3,000万円なので、3,000万円の0.7％で毎年21万円の減税ができます。適用期間は、新築は13年間、中古は10年間ですので、新築で最大273万、中古住宅で最大210万円が減税されることになる、とても強力な節税方法です。ただし、前項で紹介したマイホームの3,000万控除との併用ができませんので、どちらか得なほうを選ぶことになります。

どちらが特になるかは、買い替える次の住宅によります。住宅ローン控除は10年間または13年間かけて長期間減税される制度、マイホームの3,000万円控除はマンションを売却した翌年にまとめて減税できますので、買い替え先の値段や、発生する利益によって得になるほうを決めます。

これらのシミュレーション計算は、ご自身でやってみる以外にも、仲介をする不動産会社の担当者に概算をお願いすることもできますので、訪問査定申し込みの際に、使える特例についても質問をしておきましょう。また、実際に売買を開始する前には、念のため、自治体にある税理士の無料相談などで、制度適用に漏れがないかを確認しましょう。

参考：国土交通省税制改正概要

3-4.マイホーム買い替え：買い替え特例

マイホームの住み替えのために不動産売却をする場合には、譲渡所得税等は課税されないという特例です。10年以上所有して、マイホームとして住んでいたマンションを売って、旧マイホームより高額な新マイホームに住みかえた場合は、本来なら、元のマンションを売って、儲かった分にかかる譲渡所得課税を先送りできます。つまり、この買換え特例を使えば、マンションを売却したときの譲渡所得税をゼロにできます。

以下の例を見てみましょう

＊説明をシンプルにするため、諸経費などは割愛してあります。

この制度は、単に繰り延べをしているだけで、課税義務が消えたわけではないことに留意しておきましょう。また、マンションの買い替えをして、新マンションの値段が旧マンションの値段よりも安かった場合は、その差額分が利益とみなされるので課税されます。

国税庁　特定のマイホームを買い換えたときの特例
参照：国税庁　売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき

3-5.相続：相続税額が取得費になる

相続でもらったマンションを売却する場合は、相続するときにかかった相続税を、取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使えます。取得費とは、その不動産を入手するときにかかった購入代金と費用などのことです。

相続したマンションは、もともとは親が購入したものですので、そのマンションの取得費は、親がマンションを買った時の購入代金や費用などになります。この取得費に、今度は、ご自身が相続したときに支払った相続税の一定額をプラスできます。

この特例は、相続でもらった不動産が対象であることと、相続税を支払っていること、相続開始の日の翌日から3年10か月以内に売却している必要があるため、相続後の所有期間が過ぎている場合は適用できません。要件や計算方法などは、参照の国税庁のサイトで確認してください。

参照：国税庁　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

3-6.相続：小規模宅地等の特例

親の自宅だったマンションを相続してから売却を検討している場合には、相続を受ける時に「小規模宅地等の特例」の適用を受けるかを、慎重に判断します。

小規模宅地等の特例とは、土地の評価額が330平米の部分までを8割減額できる制度で、相続税を軽くすることができるのですが、前項で解説をした取得費に加算できる相続税額も少なくなってしまいます。

近い将来、相続が発生する予定がある場合は、小規模宅地等の特例で相続税を減らすか、または小規模宅地等の特例は受けずに、マンションの売却時に取得費加算の特例を受けて、大きく節税するほうが得なのかを、あらかじめ比較しておいた方が良いでしょう。すでに相続が完了している場合は、相続時に適用した制度は変更できません。

これらの計算は、ご自身で簡易に計算をした場合でも、その後は、かならず不動産会社の担当者、または税理士などのプロフェッショナルに確認をして、適用できる要件が揃っているかなどを正確に判断してもらうことを強くおすすめします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。この記事では、マンション売却で儲かるためのポイントを以下の3章構成で解説しました。

1. マンション売却で儲かった人に共通していた10のポイント
2. 2023年以降のマンション売却で儲かるための5つのコツ
3. マンション売却で儲かった時に使える6つの節税対策

マンション売却で儲かった人は、自分が売却するマンション価格に対してとてもシビアであり、買主のことを良く考えた戦略をいくつも持っていることがわかりました。
不動産会社の担当者と協力的に売却活動をしていることもご理解いただけたと思います。

また、価格が高騰するタイミングなどを把握するために、情報収集や準備、制度の最大限の利用などをぬかりなく行っていました。

そして、何より大事なのは、仲介をお願いする不動産会社の選択と吟味に、非常に時間をかけていたということです。

不動産会社選びは売却の行方を左右します。
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信頼できる不動産会社に出会いやすく、複数社の比較も簡単になりますので、ぜひ利用してみましょう。

マンション売却の詳しい流れを知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

マンション売却の流れを8ステップで詳しく解説！

マンション売却を成功させるには、はじめに全体の流れを知ることが重要です