2022年もマンションは売り時！その理由とコロナ禍の影響も解説

マンションを売ろうと考えている方には、「いつが売り時なのか」が気になりますよね？

2021年はオリンピックや新型コロナウイルスの影響など、世間が動く出来事が多い年でしたが、マンション市場は上昇傾向にありました。
2022年も感染状況の変動については断言できません。ただ、現時点ではコロナウイルスの影響を最優先して、売買のタイミングを決める必要はないでしょう。

2022年は、進学などのライフイベント、築年数、季節といった「本来のマンションの売り時」を意識して売ることをおすすめします。

この記事では、マンション市場の最新動向や定番のマンションの売り時に加え、マンション売却の注意点、そしてマンションを損しないで売るためのポイントについて詳しく解説していきます。

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査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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1.2022年もマンションは売り時！その理由とは

2022年はマンションの売り時であると考えます。
売り時である理由は以下の通りです。

2021年は新型コロナウイルスやオリンピックなど、マンション市場にもなんらかの影響を及ぼす出来事がありました。
また、2022年は生産緑地が売りに出される心配もありますが、急な土地価格の変動がないよう政府が対策しています。

2022年4月現在、（株）不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2021年のまとめ」によると、2022年の新築マンション分譲予定は、2021年より1.1%高い見込みです。新築マンション市場が活発であれば、中古マンション市場にも希望があります。

2021年と2022年のマンション市場の動向や、時代に左右されないオーソドックスなマンションの売り時の見極め方など、順番に見ていきましょう。

2.2021年のマンション市場が好調だった理由

（株）不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2021年のまとめ」によると、2021年に発売された新築マンションは、2年ぶりに3万件台を突破しました。前年に比べ23.5%増えているため、マンション市場は活発だったといえます。
新築マンション市場が活発であれば、中古マンションにも売却のチャンスがあります。
「なぜ中古マンションにも売却のチャンスがあったのか」、理由をご紹介します。

2-1.新築マンションが値下がりしなかったから

新築マンションが値下がりすると中古マンションも影響を受けます。

しかし、2021年のマンション市場における、新築マンションの価格は大幅な下落はありません。価格の変動はありますが、一般的なマンションの需要の範囲内での変動です。

また、アメリカでの新築ブームがあり、建築に必要な材料が高騰しています。材料費が高くなれば、必然的にマンションの価格は下げることはできません。
そのため、手ごろな値段で手に入れられる中古物件が注目されるのです。新築ラッシュのおかげで、中古マンションも売りやすい状況だったといえます。

2-2.物件が再評価されたから

コロナ禍以前は、マンションは「都心・駅チカ」の物件が好まれる傾向がありました。新型コロナの影響で、テレワーク（在宅勤務）が定着する企業が出てきており、物件探しの傾向にも変化があります。
テレワークが定着すると、東京の会社の仕事を出身地で行うことも可能です。

2021年は有名企業において、日本どこからでも勤務ができるという方針が打ち出され、話題になりました。
他の企業でも働く地域を選ばないようになれば、ますます郊外や地方の広い中古マンションが再評価されます。一見不利に見えるコロナ禍ですが、ニーズの変化に敏感になることでチャンスをつかむことも可能です。

2-3.住宅ローンが低金利だから

住宅を購入する際、大多数の人は住宅ローンを利用するため、住宅ローンの金利動向は買主の購買意欲に影響します。
現在、まれにみる低金利です。過去の状況を参考にすると、景気が悪い状況では住宅ローンの金利はあがりません。コロナ禍における、2021年のGDPの伸び悩みや失業率の増加から考察して、低金利はしばらく継続します。
金利を考えると、買主にとっては絶好のタイミングのため、売主にとっても売りやすい状況といえます。

材料の高騰、生活習慣の変化による物件の再評価、このような理由で2021年のマンション市場は好調でした。
経済状況に大きな影響をもたらすオリンピックは終わってしまいましたが、2025年は大阪万博もあります。万博に向けて景気が回復していけば、マンション市場はさらに活発になるでしょう。

3.マンションの売り時を決める4つポイント！

ここまでは、最新のマンション市場動向を見てきました。
実は、市場動向を重視したほうがよいのは、投資用のマンションの場合です。

マイホームとして住んでいるマンションの売却であれば、市場動向よりも着目すべきポイントがあります。
マイホームの場合、第一優先すべきは、転勤や進学、家族構成の変化など、ライフプランに合わせた売却のタイミングです。

ライフプランと「築年数」「季節」「保有期間」「大規模修繕」の4つのポイントを照らし合わせると、マンション売却のベストタイミングがわかるようになります。

3-1.築年数

マンション売却のタイミングを考えるときに、最も重要なのが築年数です。
マンションは耐用年数が長いので、築年数が経っていても売却は可能ですが、売却価格は築年数が経つほど下落していきます。
ここからは、詳細に「築年数と売り時」のポイントを解説していきます。

3-1-1.築年数の「境目」に注意

築10年と11年、築20年と21年などの境目を超えないほうが売却は有利です。
なぜなら購入希望者がネットで物件を探す際に、築年数の検索項目で絞り込むことが多く、築10年以内、築20年以内の中にヒットできるからです。

3-1-2.築年数ごとの相場とポイント

築5年前後では新築時よりも10～20％下がるのが一般的です。
ただし新築マンションの市場が上昇している場合は、新築に近い価格がつき、購入時よりも高く売れるケースもあります。

築10年前後の物件は、中古マンションの中で最もよく売れています。価格は新築時よりも20～30％減が相場です。
購入者にとっては、設備や内装の劣化がまだ少ないのに販売価格が落ちてきているため、人気があります。

築20～25年経つと、マンション価格は新築時の50％前後になり、その後の下落幅は緩やかになります。
大規模なリフォーム・リノベーションが必要になる物件が多く、修繕積立金も高くなり、物件購入以外の費用が割高になるため需要は減ります。
ただし、リフォーム費用がかかっても割安にマンションを購入できるため、立地の良い物件を中心に底堅い需要はあります。

なお、1981年5月31日までに建築確認を受けた「旧耐震基準」の場合は売りにくい傾向があります。
耐震補強工事や耐震診断の履歴があればカバーできる可能性があるので、関連書類を集めておきましょう。

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3-2.季節

マンションを売るときには、1年の中で最も取引の増える、年度末の2～3月頃が有利です。
年度末は進学や転勤に合わせたマンションの購入希望者が増えるからです。
その次に取引が多いのは、秋～冬頃です。
これは、年末までの入居を希望する人が多いためです。

このようにマンション売買の動向には１年の中で波がありますので、成約件数が多い時期に出遅れないように、早めに準備しておく必要があります。
マンションの売却をスタートさせてから成約までには、順調にいっても3～6ヶ月程度かかるのが普通です。
売却予定時期まで時間的余裕をもって、不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

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3-3.保有期間

マンションを売るときには、「保有期間」が5年を超えるかどうか注意すべきケースと、保有期間は気にしないで良いケースがあります。

3-3-1.保有期間を気にしなければいけないのは？

「利益が出たけれど、3,000万円特別控除が使えないとき」には、保有期間が5年を超えると税金が高くなるということを覚えておいてください。

「利益が出た」というのは、簡単に言うと、買ったときよりも高く売れたときです。
マンションを売って利益が出たときだけ、「譲渡所得税・住民税」がかかります。
そして、「3,000万円特別控除が使えないとき」というのは、投資用マンションやセカンドハウスを売却するときが当てはまります。

マンションを売却する年の1月1日時点で保有期間5年以下だと、所得税・住民税を合わせた税率は約39％、5年超だと約20％です。
あと少しで5年なら売却時期を少し伸ばすことも考えられますが、早く売った方が税金分よりもトクになるケースもあるので、不動産会社に売却のタイミングについて相談してみてください。

3-3-2.保有期間を気にする必要がないのは？

売却で利益が出なかったときには、譲渡所得税・住民税はかからないので、保有期間は気にしなくて大丈夫です。
また、利益が出るケースでも、マイホームを売るときは「3,000万円の特別控除」が利用できることがほとんどなので、所得税等は非課税になるケースが多く、このときも保有期間は関係ありません。

「3,000万円の特別控除」の細かい適用要件は、念のため国税庁ホームページでご確認ください。

国税庁：「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

また、税金については、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

マンション売却時にかかる税金ってどれくらい？知らないと損する節税の仕方を紹介

マンション売却には、売却した額によって税金がかかります。 不動産の中で

3-4.大規模修繕

マンションには定期的に大規模な補修・修繕が必要です。
初回はだいたい築12～15年頃に行われ、その後も10年～15年ほどの周期で行われるのが一般的です。

大規模修繕後のタイミングで売却する場合、売却は有利になります。
外壁の洗浄や塗装を行った直後の見た目の良さや、しばらく大きな工事がないという安心感があるためです。

ただし、大規模修繕後に修繕積立金が大幅に増額されてしまうこともあるので注意が必要です。修繕積立費が増額されたマンションは、買主にとってランニングコストの面でマイナス要素になってしまうリスクがあります。

最も避けたいのは、大規模修繕工事中のマンション売却です。
工事中は足場が組まれるので外観がほとんど確認できずイメージが悪いですし、部屋の中から外の風景も見にくくなります。
もし、築10年前後の物件の売却を予定していて、大規模修繕工事の前なら、できるだけ早く売却を進めるのがおすすめです。

4.マンションの売り時を逃さないためのポイント

市場動向や築年数・季節・保有期間・大規模修繕などの売り時を考慮の上、マンションを売ることに決めたら、まず不動産会社の査定を受けます。

なお、「査定を受けたら絶対にすぐに売らなければいけない」というわけではないので安心してください。
すぐに売るかどうか迷っている場合は、売り時についても不動産会社に相談し、査定結果を聞いた上で決めることもできます。

ここからは不動産会社に査定を依頼するタイミングや不動産会社の選び方について解説していきたいと思います。

4-1.早めに不動産会社の査定を受ける

売却を有利に進めるためには、早めに不動産会社の査定を受けて、適切な時期に適正価格で売り出すことが重要です。
売却希望時期の半年前に動き出すくらいでちょうどいいです。
年度末である２～３月の売却を狙うなら、10～11月に査定を受けてください。
秋冬の売却を狙うなら、4～5月までに査定を受けるようにしましょう。

戸数の多い大規模マンションの場合、同じマンション内で同時期に似たタイプの部屋が売られていると、売りにくくなってしまうことがあります。
場合によっては、ライバルが少ない時期の売り出しや、トイレのみのリフォームなど差別化をしてから売却する戦略をとることもあります。
そのような調整を行うためにも、不動産会社選びは早めにスタートするのがおすすめです。

築年数や大規模修繕も絡むので、「売り時」はマンションによって違います。
周辺エリアの需給バランスも含めて、総合的に判断することが重要ですので、実績豊富な不動産会社に相談しましょう。

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4-2.慎重に不動産会社を選ぶ

売却をスムーズに成功させるためには不動産会社選びが重要です。
必ず、いくつかの不動産会社の査定を受けてから、どの会社に売却を依頼するのか決めるようにしましょう。

なぜかというと、売り方しだいで、売却価格には大きな差が出てきます。
複数の不動産会社の査定を受けてみると、査定価格に数百万円もの違いが出ることが珍しくありません。

査定に差が出る理由は、不動産会社にはそれぞれ得意分野・得意エリアがあるからです。
販売活動の内容（値付け、売り出しのタイミング、広告の出来栄えなど）しだいで、売却価格は大きく変わります。複数の不動産会社に一括査定依頼を行い、不動産会社選びは慎重に行ってください。

4-3.一括査定ならHOME4Uがおすすめ

マンションの売却時に、どの不動産会社がよいのか、わからなくて困ってしまう方がほとんどではないでしょうか。
そんなとき、不動産会社探しの強力な助っ人になるのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の無料一括査定サービスです。

HOME4Uを利用すると、簡単な情報を入力するだけで複数の「おすすめ不動産会社」が自動的にピックアップされるので、気になる不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

不動産会社の査定結果をしっかり比較してみると、できるだけ高く売ってくれそうな頼れる不動産会社が見えてくるはずです。

不動産会社を比較するメリットは以下の通りです。

• 相場より安い価格での売却を防ぐ
• 相場より高すぎる値段で売れ残ってしまう事態を避ける
• 不動産会社の得意分野を見極める

何軒もの不動産会社への問い合わせを行うのは大変です。HOME4Uの一括査定なら、複数の不動産会社に問い合わせる手間を軽減してくれます。

不動産会社選びは、高く売るためだけにするのではありません。買主とトラブルにならないように契約面でフォローしてもらうためにも、営業担当者の知見や対応力なども比べ、あなたに最適な一社を選ぶようにしてください。

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詳しい不動産会社選びの方法を知りたい方は「不動産売却の流れ｜不動産会社の選び方」もご覧ください。

まとめ

それではおさらいです。

2021年の動向から、2022年のマンション市場は売り時だと判断します。理由は以下の通りです。

• 2021年のマンション市場が好調であったから
• 2022年のマンション分譲予定数が増える見込みだから
• 建築材料の高騰で新築マンションの価格が下がらないから
• リモートワークの普及で郊外や地方のマンションの価値が見直されたから

マンションを売るときは、進学などのライフプランに合わせるほかに、「築年数」「季節」「保有期間」「大規模修繕」に注意して売り時を見極めましょう。
中古マンション売却を有利に進めるためには、できるだけ早く不動産会社の査定を受けて、売り出し時期を調整することも大切です。

マンションの売却価格は売り方次第で大きな差が出ます。複数の不動産会社に一括査定を依頼しましょう。信頼できる不動産会社を見つけて、売却戦略や売り時について相談してみてください。

不動産会社を味方につけてタイミングを見極め、マンションの売却を成功させてくださいね。

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