【2021年】マンションはいつが売り時？コロナ禍の動向と売る方法

マンションを売ろうと考えている方には、「いつが売り時なのか」が気になりますよね？

新型コロナウイルスの感染拡大により、世界経済、日本経済が大きなダメージを受けています。2021年マンション市場にはどのような影響があるのでしょうか。
近年の新築・中古マンション価格は、右肩上がりの状態です。コロナ禍2年目の2021年は、2020年の反動でマンション市場は活発な動きが見られます。

緊急事態宣言が発令されたことで、テレワークに取り組む会社が増えたため、住居に関する関心が高まっている傾向です。
2021年6月までのデータでは、新築マンション価格の大きな値下がりは見られません。また、中古マンション市場へのコロナウイルスの影響も限定的です。

2020年のGDP下落にみられる景気後退により、超一等地の億ションには買い控えの傾向もありますが、一般的な価格帯の物件への影響は少ないでしょう。

感染状況の変動については断言できません。ただ、現時点では、コロナウイルスの影響を最優先して売買のタイミングを決める必要はありません。

進学などのライフイベント、築年数、季節といった「本来のマンションの売り時」を意識して売ることをおすすめします。

この記事では、コロナの影響を含めたマンション市場の最新動向に加え、マンション売却の注意点、そしてマンションを損しないで売るためのポイントについて詳しく解説していきます。
これから中古マンションを売却する予定があり、売り時を迷っている方は、ぜひご参考にしてください。

1.「2021年前半」マンション市場の最新動向

はじめに、コロナ以前・コロナ禍2年目・コロナ後・オリンピック後、それぞれのマンション市場動向を見ていきましょう。

1-1.「コロナ以前」のマンション市場は好調

新型コロナ禍が発生する、2020年以前のマンション価格は好調で、新築も中古も、7年ほど連続して上昇していました。

2019年は東京オリンピック関連の建築ラッシュで建築費が高騰し、新築マンションがさらに値上がりしています。
新築マンションの価格が上がると、その影響で中古マンション相場も上がる仕組みです。そのため、2020年初めの中古マンション相場は、バブル期のピークに次ぐ水準まで達していました。

コロナ以前のマンション市場の動向は、好調だったといえます。

1-2.コロナ禍2年目のマンション市場の傾向

新型コロナウイルスと、2020年に発令された緊急事態宣言の影響で、新築マンションのモデルルームへの来場者数は減少しました。当初は予約制で来場受付をしていた企業もありましたが、宣言を受けて多くのモデルルームが休止したからです。

コロナ禍2年目の2021年は、感染症対策を行い、モデルルームをオープンしている物件も出てきています。

2021年上半期の首都圏新築マンション発売戸数は、「首都圏　新築分譲マンション市場動向　2021年上半期（1～6月）」（（株）不動産経済研究所）によると、上半期としては3年ぶりに増加傾向です。また、初月契約率は2015年以来6年ぶりの70%台と好調な傾向を見せています。

一方、平均価格やm2単価は9年ぶりの下落傾向で、不景気であることは否めない状況です。

買いたい人は多いけれど、景気の影響もあり、新築マンションの価格は下落しているというところでしょう。

また、2020年は中古マンションにおいても、仲介する不動産会社の多くが営業を自粛したため売買が激減していました。コロナ禍2年目となり、感染症対策やワクチン接種などを行いながら、徐々に営業を再開している状態です。
2020年は、マンション売買を行いたくても動けなかった人の「需要が溜まっていた」状態でした。このことが、2021年のマンション売買の好調を支えている一因と考えられるでしょう。

1-3.2021年のマンション市場は「売り時」

東日本不動産流通機構の「2021年6月度の中古マンション月例速報」によると、2021年上半期は、中古マンションの価格、成約件数とともに2020年よりも伸びがあります。契約数は前年同月に比べ5%、価格は9.4%の上昇がみられ、前年に比べ好調といえるでしょう。
在宅勤務が推奨され、買主の住居へのニーズや関心が高まっていることも注目したいポイントです。部屋数や面積の広いマンション、郊外のマンションにも目を向けられています。

2020年に新型コロナウイルスの影響で買い控えをした人がいる状況もあり、中古マンションは売り時です。物件の条件によっては、希望価格で売りやすい可能性もあります。
中古マンションが売りやすい理由を紹介しますので、ご参照ください。

1-3-1.【売りやすい理由1】新築マンションが値下がりしていないから

新築マンションが値下がりすると中古マンションも影響を受けます。

しかし、2021年のマンション市場における、新築マンションの価格は大幅な下落はありません。価格の変動はありますが、一般的なマンションの需要の範囲内での変動です。3～4月など、マンション需要が高まるシーズンには価格が上昇する傾向にあります。

（株）不動産経済研究所の「首都圏分譲マンション市場動向2021年6月」によると、2021年1月から6月にかけての分譲マンションの価格は6,000万円前後でした。

また、多くの新築マンションは、時間がかかっても値引きを避けて販売する戦略がとられています。社会情勢を見て、需要と供給のバランスをとって価格を維持している状況です。

新築マンションの価格が下がりにくい理由は、土地の仕入れや建築費などに投資した費用を回収する必要があるからです。そのため、簡単に値下げできない状況にあります。

現在の新築マンションの供給は大手不動産会社が中心となっていることも、値下げがない原因です。大手不動産会社は資金調達に余裕があります。
リーマンショック時には、経営体力のない中小の不動産会社が多く、新築マンションの値引きが見られました。コロナ禍2年目の今回は、新築マンションの値引きが起こりにくいと見られています。そのため、中古マンションが売りやすい傾向です。

1-3-2. 【売りやすい理由2】経済面の不安から中古マンションの人気が高まるため

景気の低迷により、収入面の不安を持つ人が増えています。2020年のGDPは、コロナ感染拡大前以上の伸びはありませんでした。

総務省統計局による「労働力調査（基本集計）2020年（令和2年）平均結果の要約」から、失業者が増えていることがわかります。完全失業者数は191万人おり、29万人増加しています。失業者が増加するのは11年ぶりです。
経済面に不安を覚える人がいる一方で、新築マンションは値下がりしていません。そのため、新築をあきらめて中古をターゲットにする人が増える可能性があります。特に築浅の中古物件は、新築をあきらめた層が狙っている物件です。

また、コロナ禍で収入が不安な状況においては、築年数が長いために安く購入できる中古マンションにもチャンスがあります。

1-3-3. 【売りやすい理由3】物件が再評価される可能性があるから

コロナ禍以前は、マンションは「都心・駅チカ」の物件が好まれる傾向がありました。新型コロナの影響で、テレワーク（在宅勤務）が定着する企業が出てきており、物件探しの傾向にも変化があります。

テレワークが定着すると、東京の会社の仕事を出身地で行うことも可能です。通勤時間が無くなった影響で、都心にこだわらない人が増え、郊外や地方の広い中古マンションが再評価される傾向にあります。

コロナ禍が、東京以外の物件や、地方都市の物件の価値が見直されるきっかけになりました。今まで、築年数や立地などの条件で売りにくかった物件も、2021年は売り出しのチャンスといえるでしょう。

1-3-4. 【売りやすい理由4】住宅ローンは購入しやすい低金利だから

住宅を購入する際、大多数の人は住宅ローンを利用するため、住宅ローンの金利動向は買主の購買意欲に影響します。
現在、まれにみる低金利です。過去の状況を参考にすると、景気が悪い状況では住宅ローンの金利はあがりません。コロナ禍における、2021年のGDPの伸び悩みや失業率の増加から考察して、低金利はしばらく継続します。
金利を考えると、買主にとっては絶好のタイミングのため、売主にとっても売りやすい状況といえます。

1-4.オリンピック後のマンション市場は景気の動向に注意

オリンピック後、下半期の供給予定も含めると、2021年のマンション供給戸数は増加の見込みです。五輪の影響により、一部のマンションへの関心は高まっています。
東京オリンピックの選手村として使われた「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」は、一時販売を中止していましたが、2021年8月下旬から販売を再開します。実際に選手村として使用されてから、問い合わせも増えている状況です。
しかし、新型コロナウイルスの流行前から、オリンピック後のマンション価格はもともと下落すると予測されていました。
その理由は、過去のオリンピック開のオリンピック後の景気は後退しているからです。東京オリンピックでも、同じようになる可能性が高いと予測されていました。
今後、景気後退が長引き、株価や地価の下落が大きくなると、マンション価格も影響を避けられません。オリンピック後の株式市場や地価の動きに注目しましょう。
また、オリンピックが終了し、注目を集めている「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」ですが、必ずしも価格が上がるとは限りません。
「晴海フラッグ」の分譲戸数は4,145戸と過去にはない規模の計画です。
これにより、勝どき周辺エリアは供給過剰が予測されるため、周辺でマンションの売却を検討している場合は、早めに売却しておいたほうが安心と思われます。流行に安易に飛びつかず、情報収集をすることがマンションを上手に売却するコツです。

2.マンションの売り時を決める4つポイント！

ここまでは、最新のマンション市場動向を見てきました。
実は、市場動向を重視したほうがよいのは、投資用のマンションの場合です。

マイホームとして住んでいるマンションの売却であれば、市場動向よりも着目すべきポイントがあります。
マイホームの場合、第一優先すべきは、転勤や進学、家族構成の変化など、ライフプランに合わせた売却のタイミングです。また、マイホーム用のマンションの売り時の決め手になる「4つのポイント」を理解しましょう。

2-1.築年数

マンション売却のタイミングを考えるときに、最も重要なのが築年数です。
マンションは耐用年数が長いので、築年数が経っていても売却は可能ですが、売却価格は築年数が経つほど下落していきます。
ここからは、詳細に「築年数と売り時」のポイントを解説していきます。

2-1-1.築年数の「境目」に注意

築10年と11年、築20年と21年などの境目を超えないほうが売却は有利です。
なぜなら購入希望者がネットで物件を探す際に、築年数の検索項目で絞り込むことが多く、築10年以内、築20年以内の中にヒットできるからです。

2-1-2.築年数ごとの相場とポイント

築5年前後では新築時よりも10～20％下がるのが一般的です。
ただし新築マンションの市場が上昇している場合は、新築に近い価格がつき、購入時よりも高く売れるケースもあります。

築10年前後の物件は、中古マンションの中で最もよく売れています。価格は新築時よりも20～30％減が相場です。
購入者にとっては、設備や内装の劣化がまだ少ないのに販売価格が落ちてきているため、人気があります。

築20～25年経つと、マンション価格は新築時の50％前後になり、その後の下落幅は緩やかになります。
大規模なリフォーム・リノベーションが必要になる物件が多く、修繕積立金も高くなり、物件購入以外の費用が割高になるため需要は減ります。
ただし、リフォーム費用がかかっても割安にマンションを購入できるため、立地の良い物件を中心に底堅い需要はあります。

なお、1981年5月31日までに建築確認を受けた「旧耐震基準」の場合は売りにくい傾向があります。
耐震補強工事や耐震診断の履歴があればカバーできる可能性があるので、関連書類を集めておきましょう。

2-2.季節

マンションを売るときには、1年の中で最も取引の増える、年度末の2～3月頃が有利です。
年度末は進学や転勤に合わせたマンションの購入希望者が増えるからです。
その次に取引が多いのは、秋～冬頃です。
これは、年末までの入居を希望する人が多いためです。

このようにマンション売買の動向には１年の中で波がありますので、成約件数が多い時期に出遅れないように、早めに準備しておく必要があります。
マンションの売却をスタートさせてから成約までには、順調にいっても3～6ヶ月程度かかるのが普通です。
売却予定時期まで時間的余裕をもって、不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

2-3.保有期間

マンションを売るときには、「保有期間」が5年を超えるかどうか注意すべきケースと、保有期間は気にしないで良いケースがあります。

2-3-1.保有期間を気にしなければいけないのは？

「利益が出たけれど、3,000万円特別控除が使えないとき」には、保有期間が5年を超えると税金が高くなるということを覚えておいてください。

「利益が出た」というのは、簡単に言うと、買ったときよりも高く売れたときです。
マンションを売って利益が出たときだけ、「譲渡所得税・住民税」がかかります。
そして、「3,000万円特別控除が使えないとき」というのは、投資用マンションやセカンドハウスを売却するときが当てはまります。

マンションを売却する年の1月1日時点で保有期間5年以下だと、所得税・住民税を合わせた税率は約39％、5年超だと約20％です。
あと少しで5年なら売却時期を少し伸ばすことも考えられますが、早く売った方が税金分よりもトクになるケースもあるので、不動産会社に売却のタイミングについて相談してみてください。

2-3-2.保有期間を気にする必要がないのは？

売却で利益が出なかったときには、譲渡所得税・住民税はかからないので、保有期間は気にしなくて大丈夫です。
また、利益が出るケースでも、マイホームを売るときは「3,000万円の特別控除」が利用できることがほとんどなので、所得税等は非課税になるケースが多く、このときも保有期間は関係ありません。

「3,000万円の特別控除」の細かい適用要件は、念のため国税庁ホームページでご確認ください。

国税庁：「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

また、税金については、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

2-4.大規模修繕

マンションには定期的に大規模な補修・修繕が必要です。
初回はだいたい築12～15年頃に行われ、その後も10年～15年ほどの周期で行われるのが一般的です。

大規模修繕後のタイミングで売却する場合、売却は有利になります。
外壁の洗浄や塗装を行った直後の見た目の良さや、しばらく大きな工事がないという安心感があるためです。

ただし、大規模修繕後に修繕積立金が大幅に増額されてしまうこともあるので注意が必要です。修繕積立費が増額されたマンションは、買主にとってランニングコストの面でマイナス要素になってしまうリスクがあります。

最も避けたいのは、大規模修繕工事中のマンション売却です。
工事中は足場が組まれるので外観がほとんど確認できずイメージが悪いですし、部屋の中から外の風景も見にくくなります。
もし、築10年前後の物件の売却を予定していて、大規模修繕工事の前なら、できるだけ早く売却を進めるのがおすすめです。

3.マンションを損しないで売るためのポイント

市場動向や築年数・季節・保有期間・大規模修繕などの売り時を考慮の上、マンションを売ることに決めたら、まず不動産会社の査定を受けます。

なお、「査定を受けたら絶対にすぐに売らなければいけない」というわけではないので安心してください。
すぐに売るかどうか迷っている場合は、売り時についても不動産会社に相談し、査定結果を聞いた上で決めることもできます。

ここからは不動産会社に査定を依頼するタイミングや不動産会社の選び方について解説していきたいと思います。

3-1.早めに不動産会社の査定を受ける

売却を有利に進めるためには、早めに不動産会社の査定を受けて、適切な時期に適正価格で売り出すことが重要です。
売却希望時期の半年前に動き出すくらいでちょうどいいです。
年度末である２～３月の売却を狙うなら、10～11月に査定を受けてください。
秋冬の売却を狙うなら、4～5月までに査定を受けるようにしましょう。

戸数の多い大規模マンションの場合、同じマンション内で同時期に似たタイプの部屋が売られていると、売りにくくなってしまうことがあります。
場合によっては、ライバルが少ない時期の売り出しや、トイレのみのリフォームなど差別化をしてから売却する戦略をとることもあります。
そのような調整を行うためにも、不動産会社選びは早めにスタートするのがおすすめです。

築年数や大規模修繕も絡むので、「売り時」はマンションによって違います。
周辺エリアの需給バランスも含めて、総合的に判断することが重要ですので、実績豊富な不動産会社に相談しましょう。

3-2.慎重に不動産会社を選ぶ

売却をスムーズに成功させるためには不動産会社選びが重要です。
必ず、いくつかの不動産会社の査定を受けてから、どの会社に売却を依頼するのか決めるようにしましょう。

なぜかというと、売り方しだいで、売却価格には大きな差が出てきます。
複数の不動産会社の査定を受けてみると、査定価格に数百万円もの違いが出ることが珍しくありません。

査定に差が出る理由は、不動産会社にはそれぞれ得意分野・得意エリアがあるからです。
販売活動の内容（値付け、売り出しのタイミング、広告の出来栄えなど）しだいで、売却価格は大きく変わります。複数の不動産会社に一括査定依頼を行い、不動産会社選びは慎重に行ってください。

3-3.一括査定ならHOME4Uがおすすめ

マンションの売却時に、どの不動産会社がよいのか、わからなくて困ってしまう方がほとんどではないでしょうか。
そんなとき、不動産会社探しの強力な助っ人になるのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の無料一括査定サービスです。

HOME4Uを利用すると、簡単な情報を入力するだけで複数の「おすすめ不動産会社」が自動的にピックアップされるので、気になる不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

不動産会社の査定結果をしっかり比較してみると、できるだけ高く売ってくれそうな頼れる不動産会社が見えてくるはずです。

不動産会社を比較するメリットは以下の通りです。

• 相場より安い価格での売却を防ぐ
• 相場より高すぎる値段で売れ残ってしまう事態を避ける
• 不動産会社の得意分野を見極める

何軒もの不動産会社への問い合わせを行うのは大変です。HOME4Uの一括査定なら、複数の不動産会社に問い合わせる手間を軽減してくれます。

不動産会社選びは、高く売るためだけにするのではありません。買主とトラブルにならないように契約面でフォローしてもらうためにも、営業担当者の知見や対応力なども比べ、あなたに最適な一社を選ぶようにしてください。

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詳しい不動産会社選びの方法を知りたい方は「不動産売却の流れ｜不動産会社の選び方」もご覧ください。

まとめ

それではおさらいです。
コロナ禍2年目の2021年は、前年に新築・中古マンションを買い控えした人からの需要があり、マンション売買の時期としては売り時です。テレワークが浸透しはじめた影響で、住宅への評価も変わりつつあります。今まで売りにくかった、駅から遠い物件や、郊外の物件をお持ちの方にはチャンスです。

マンションを売るときは、進学などのライフプランに合わせるほかに、<「築年数」「季節」「保有期間」「大規模修繕」に注意して売り時を見極めましょう。

中古マンション売却を有利に進めるためには、できるだけ早く不動産会社の査定を受けて、売り出し時期を調整することも大切です。

マンションの売却価格は売り方次第で大きな差が出ます。複数の不動産会社に一括査定を依頼しましょう。信頼できる不動産会社を見つけて、売却戦略や売り時について相談してみてください。
不動産会社を味方につけてタイミングを見極め、マンションの売却を成功させてくださいね。