マンションを売りたい!売却の流れ・査定・税金・注意点を全解説

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マンションを売りたい!売却の流れ・査定・税金・注意点を全解説

マンションを売りたいと考えているけれど、何から始めてよいのかわからない」
「安く売ってしまって後悔するのではないかという不安もある」
「マンションを売りたいけど、相場の調べ方がわからない…」
「マンションのローンが残っているけど住み替えがしたい」

マンションにお住まいのかた、マンションをお持ちのオーナーに向けて、マンション売却の流れや準備、売却にかかる費用をすべてお伝えします。マンションをより「高く」「早く」売るための注意点も合わせてチェックしていきましょう。

相場の調べ方、税金を節税するポイント、手数料の算出方法、ローンが残った状態でもできる住み替えの方法など初心者にもわかりやすく解説していきます

この記事を参考に、マンションを売るにあたってまず何をすべきなのかを把握しましょう。そして、それぞれの目的に向けてポイントをしぼり、効率的で失敗しないマンションの売却を達成しましょう

記事の要約:マンションを売りたい!どうすればいい?

  1. マンションの売却にかかる期間・手数料・税金を把握して、無駄のない売却をしよう
  2. マンションを「早く」「高く」売るには不動産会社選びが最も大切!
  3. マイホーム・相続・ローンなどの個別の状況に応じてお得にマンションの売却や住み替えをする方法を知る

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不動産売却を成功させるために知っておきたいポイントを全網羅
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売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンションを売りたい!売却の流れ3ステップ

「マンションを売りたい」と思ったら、まずは全体の流れを知ることが大切です。まずは、マンションの売却準備から売買契約の成約までの流れを3つのステップでご紹介します。

1-1.【査定依頼・媒介契約】一括査定で早く・高く売れる不動産会社を選ぶ!

まずは不動産会社に査定依頼をし、媒体契約を結ぶ不動産会社を決めることが大切です。マンションをよりよい条件で売るためには、適正な相場価格を知る必要があります。そこでおすすめなのが、一括査定サービスの利用です。

一括査定とは、一度に複数の会社に不動産の査定を依頼できるサービスのこと。NTTデータグループ運営の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、大手企業から地域に精通した中小企業まで、厳しい審査をクリアした一流企業の中から数社を選んで、査定を依頼することができます。

査定内容を比較したら、その中でもっともよいと思われる不動産会社を選び、媒介契約を締結しましょう。

1-2.【販売活動・価格交渉】内覧と売却価格の交渉を行う

マンションの販売活動を行う中で大切なのは内覧者に対し、いかによい印象を与えるかということです。必要に応じて、部屋のクリーニングやリフォームも検討してください

価格交渉は必ずあるものと考えておきましょう。どこまで値引きを受け入れるかは売主の判断によりますが、端数分を値引くか、双方が希望する値引き額の間をとるのが合理的です。

居住用か投資目的か、どれだけ本気で買う気があるのかも考慮します。住居目的で、かなり本気度が高いと感じた場合は、多少強気で交渉してもよいでしょう。

1-3.【売却契約・確定申告】残金決裁・所有権移転・引き渡し・確定申告まで

マンションの買主が決まったら売買契約を締結し、後日、売買代金の残金決済と同時に、マンションの引き渡し・所有権の移転を行います。一般的に不動産会社に支払う「仲介手数料」は、売買契約と引き渡しのタイミングで2回に分けて支払います。引き渡しの際に、仲介手数料の残額を支払うケースが多いでしょう。

また、マンションを売却した段階で、マンションの管理組合の組合員資格を喪失するため、速やかに届出を行わなければなりません。前もって売却の意思を伝えておき、引き渡しが完了した時点でスムーズに届出ができるように準備しておきましょう。

マンションを売却すると、譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されるため、確認申請が必要です。売却でかかる税金については、「2-2.マンション売却にかかる「税金」」でくわしく説明します。

<参考> まず一括査定サービスで良い不動産会社を選ぶことが最重要ポイント

一括査定サービスを利用すると、極端に高い・安いなど、他社とかけ離れた査定価格を出してくる会社があります。原因として、査定方法の根拠が曖昧である、マンションの査定に慣れていないなどが考えられます。

直近の実績を確認し、できるだけマンション売却の実績が多い会社を選ぶようにしてください。査定の根拠をきちんと説明できるかどうかも大切です。

特に重要なのが、会社としての信頼性です。日中きちんと電話がつながるかどうか、広告の内容に信憑性があるかどうかも、チェックします。

書類の不備や誤字脱字といった初歩的なミスは、その後の対応にも直結します。担当者の対応にも注意を払ってください。物件や自社のウイークポイントもきちんと共有した上で、一緒に対策を考えてくれる担当者が理想的です。

不動産売却 HOME4U」を使うと、個別に不動産会社に出向かなくても、簡単な入力で複数の不動産会社に査定依頼できます。大手から地域密着型まで1,500社もの不動産会社と提携しており、地域や目的に合った不動産会社をピックアップしてくれます。

2.費用は?税金は?マンション売却にかかる「お金」をチェック!

マンションの売却には費用がかかり、税金も課されます。何に対してどれくらいのお金が必要なのか、順番に見ていきましょう。

2-1.マンション売却にかかる「費用」

まずは、マンション売却にかかる「費用」について説明していきます。

2-1-1.不動産会社への報酬=仲介手数料

不動産会社へ支払う仲介手数料は、以下のように上限が定められています。

売買価格 仲介手数料の上限(消費税を含む)
200万円以下の金額部分 5.5%
200万円超~400万円以下の金額部分 4.4%

参考:国土交通省「PDF宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(最終改正令和元年8月30日)

仲介手数料の上限は、以下の速算式を使って簡単に計算することができます。例えば、マンションを3,000万円で売却する場合は以下のような計算になります。

<速算式> ※不動産の売買価が400万円を超える場合
(売買価格×3%+6万円)+消費税

(3,000万円×3%+6万円)=96万円(仲介手数料)
96万円×10%=9.6万円(消費税)
96万円+9.6万円=105.6万円(税込・仲介手数料)

お悩み相談室 税金・お金編 仲介手数料っていくら必要なの?

2-1-2.司法書士への報酬(登記報酬など)

マンションを売ったら、所有権を移転しなければなりません。ただし、所有権移転登記は買主側で行うのが一般的です。売主は抵当権が残っている場合のみ、それを抹消する登記を行います

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合の報酬は、1~3万円程度が目安となります。ただし、抵当権抹消に必要な登録免許税や、必要書類の取り寄せにかかる実費が別途必要です。

不動産売却の登記費用って何?意外と謎が多いルールを解説!

2-1-3.リフォームや清掃費用

マンションを売るためにリフォームやハウスクリーニングを行う場合は、その費用が発生します。

大体の目安
クロスの張り替え費用 1,000円/平米。30平米の1Kなら30,000円程度
クリーニング費用 1Kで3~4万円程度

クロスの張り替えは家具の移動・養生・下地の補修が必要な場合は割り増しとなります。またクリーニングは空き家の状態であれば、若干安価に行うことができるケースも多いようです。

リフォームは必須ではありませんが、クリーニングはプロに依頼したほうがよいでしょう。不要になった家具(粗大ごみ)の回収や、家電のリサイクルにも費用がかかります。

お悩み相談室 媒介契約・売却活動編「家を高く売る方法を教えて!

2-2.マンション売却にかかる「税金」

次に、マンションを売却する際に課される「税金」について説明していきます。

2-2-1.印紙税

印紙税とは、契約書などの文書(課税文書)に対して課される税金です。不動産売買契約書も課税文書にあたり、売主・買主の双方が印紙税を負担します。印紙税額は以下のとおりです。

契約金額 印紙税額
本則税率 軽減税率
※2022年(令和4年)3月31日まで
100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円 3万円

参照:国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで
 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

2-2-2.登録免許税

登記する際に課されるのが、登録免許税です。本来、所有権移転登記は不動産を譲渡する者と受ける者が共同で登記を申請し、連帯して登録免許税を納付することとなっています。

しかし、実際には買主が負担する旨を特約によって定めていることが多く、売主は抵当権が残っている場合のみ、抵当権を抹消するために登録免許税を納付します

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

参照:e-GOV法令検索「登録免許税法

2-2-3.譲渡所得税・住民税

譲渡所得税と住民税は、不動産を売却して得た利益(譲渡所得)に対して課税されます

<課税される譲渡所得金額の計算方法>
譲渡所得=譲渡価額(収入金額)※1-取得費※2-譲渡費用※3

※1 売却代金に固定資産税等清算金を加算した額。
※2 マンション購入時の代金や仲介手数料などの経費を合計した額。減価償却費相当額を差し引く。
※3 マンション売却で支払った仲介手数料や印紙税などの経費を合計した額。

参考:国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

上記で算出した課税される譲渡所得金額に税率を掛けて、税額を計算します。

税率には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

所得税 住民税
長期譲渡所得 15.315% 5%
短期譲渡所得 30.63% 9%

※いずれの場合も、所得税には復興特別所得税として2.1%相当額が加算されます。

参照:国税庁「土地や建物を売ったとき

また、売却したのが自宅マンションで、所有期間が10年を超える場合(その年の1月1日時点)は、さらにお得となる軽減税率の適用を受けることができます。

長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10.21% 4%
6,000万円超の部分 15.315% 5%

※いずれの場合も、所得税には復興特別所得税として2.1%相当額が加算されてます。

参照:国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

なお、自宅マンションとして住んでいた場合は「3,000万円特別控除」を受けられる場合があります。かなり大きな控除となるため、条件を満たしているかどうかを確認しておきましょう。

住宅の売却にかかる税金や「3,000万円特別控除」について詳しく解説!
住宅の売却で生じる税金と自宅や相続空き家で使える3000万円控除とは

<参考>売却で損しても確定申告はした方がお得?

マンションを売っても、利益が出なければ所得税や住民税は課税されないため、確定申告をする必要はありません。ただし、同年に他の不動産の売却で利益があった場合は、損失金額分を控除することができるため、確定申告を行いましょう。

また、住居として5年以上所有していたマイホームの売却で損失が出た場合、一定の条件を満たしていれば、その損失をほかの所得と損益通算することができ、それでも控除しきれない分に関しては、翌年以降3年にわたり控除することができます

この特例を受けるには確定申告をする必要があるため、損失が出た場合でも確定申告はしておいたほうがよいでしょう。

参考:国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合[令和2年4月1日現在法令等]」
   「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例) [令和2年4月1日現在法令等」

知らなきゃ損!不動産を売却したときの税金とお得な特例の話

3.早く・高くマンションを売るために確認しておきたい4つのこと

効率よくマンションを売るためには、必要な書類が手元にあるかどうか、権利関係の問題がないかなど、あらかじめ確認しておくべき点がいくつかあります。

ここでは、最低限に確認しておきたい4つの事柄について説明していきます。

3-1.必要書類の確認

まずは、必要書類を確認していきましょう。

3-1-1.権利証又は登記識別情報通知書の確認

権利証は、正式名称を「登記済権利証」といいます。2005年(平成17年)に施行された不動産登記法改正により、オンライン登記申請が可能になったことで、現在では現行の登記識別情報通知書と従前の権利証が混在した状態となっています。

不動産に対し権利を有することを証明するための書類であり、売却時に必ず必要となるため、あらかじめ手元にあることを確認しておいてください。

参考:東京弁護士会「高度情報化社会への対応 新しい不動産登記制度

3-1-2.マンション取得時の書類の確認

マンション購入時の売買契約書や重要事項説明書、パンフレット、マンション管理規約などを準備しておきます。それらがない場合でも売却は可能ですが、査定の資料にもなり、確定申告の際の取得費計算で必要になることもあるため、念のために探しておくとよいでしょう

3-2.不動産登記の内容の確認

次に、法務局で登記事項証明書を取得します。昨今のマンションは専有部分と土地が一体で登記されていますが、古いマンションの場合は別々に登記されていることもあるため、その場合は専有部分と土地の両方を取得する必要があります

「表題部」には土地の所在、地目、地積、建物の家屋番号や種類、構造、床面積などが記されており、マンションの場合はさらに細かく、専有部分の家屋番号やマンション名、敷地権の種類や割合なども記載されています。「表題部」を見れば、土地・建物の状況がほぼ把握できます。

「権利部」は「甲区」と「乙区」に分かれており、「甲区」では所有者の名前や所有権に関する事項が確認できます。ここで、所有権者に相違がないかどうか確認してください。転居・婚姻により記載されている所有者の氏名や住所が現在と異なっている場合には、住所・氏名変更登記が必要です。

「乙区」では、不動産に対するそのほかの権利関係がわかります。住宅ローンを組んでマンションを購入した場合は、債権額や債務者名、抵当権者の名前も記載されています。抵当権が抹消されているかどうかを確認してください。

<登記事項証明書の見方を一覧でチェック!>

記載内容 確認事項
表題部 土地・建物の物理的な情報 土地・建物の状況を確認しておく
(所在地、地目、地積、建物の家屋番号や種類、構造、床面積など)
権利部 甲区 所有者の名前や所有権に関する内容 確認し、誤りがあれば登記内容の変更手続きをとる
乙区 ローンなど不動産に対するそのほかの権利に関する内容 住宅ローンを完済している場合は、抵当権抹消の手続きが完了しているかを確認

3-3.住宅ローンの残債の確認と対応

住宅ローンが残っている場合には、金融機関から発行される返済予定表で残債を確認します。返済予定表には残高のほか、完済までの毎月の返済額、内訳(元金返済分・利息分)などもすべて記載されています。

残債を確認し、可能であれば一括返済する、もしくは売却代金と相殺するなど、早めに返済計画を立てておきます。一括返済には手数料がかかるため、金融機関に確認してください。

3-4.査定前に近隣の相場も知っておこう!調べ方を解説

より適正な査定額を知るためには、あらかじめ近隣の相場を調べておくことをおすすめします。
マンションの相場を調べる方法を3つ、以下でご紹介します。

3-4-1.「中古住宅HOME4U」で調べる

中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)」のような不動産情報サイトを活用すると、売却したいマンションの住所から簡単に売り出し価格の相場を調べることができます。

1) 「相場価格」を選択します。

「中古住宅HOME4U」で調べる

2) 「マンション」を選択し、所在地を選びます。

「中古住宅HOME4U」で調べる

3) エリアと面積ごとのマンション価格(平均値)が一覧で表示されます。

「中古住宅HOME4U」で調べる

3-4-2.「土地総合情報システム」で調べる

実際の成約価格を調べる方法の1つとして、国土交通省が実施するアンケート調査結果をもとに作成された『土地総合情報システム』を活用する方法があります。

物件情報がかなり細かく記載されているため、相場を調べる上では大変便利です。

1) 「不動産取引価格情報検索」を選択します。

「土地総合情報システム」で調べる

2) 時期、物件の種類、地域を選択し、検索します。

「土地総合情報システム」で調べる

3) 所在地や間取り、そのほかの物件情報、取引総額が一覧で表示されます。

「土地総合情報システム」で調べる

3-4-3.「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べる

もうひとつ、成約価格を調べる方法として「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用する方法があります。グラフ表示で、築年数ごとの平均的な価格を一目で把握できるのがポイントです。

1) 都道府県と地域を選択し、検索します。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べる

2) 直近1年間の取引情報がグラフと一覧で表示されます。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べる

「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べる

3) 追加条件を入力することで、売却するマンションの条件により近い情報を探すことができます。

【保存版】土地の相場を調べる4つの方法と売却のコツ

4.マンション「売却前」「売却開始後」の8つの注意点

マンション「売却前」「売却開始後」の8つの注意点 マンション模型を指さす女性マンションを売る際の注意点を、売却前と売却活動を始めたあとに分けて、説明していきます。

4-1.売却前の注意点

まずは、マンションの売却活動を始めるまでの注意点について説明します。

4-1-1.3つの媒介契約それぞれを理解して契約する

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

複数の不動産会社への仲介依頼 自分自身で買い手を探す 定流通機構(レインズ)への登録義務 売却活動の報告義務
一般媒介契約 × ×
専任媒介契約 ×
(7営業日以内に登録)
2週間に1回以上
専属専任媒介契約 × ×
(5営業日以内に登録)
1週間に1回以上

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構「媒介契約制度

「一般媒介契約」は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。「専任媒介契約」は数社に並行して仲介を依頼することはできませんが、自ら探した相手と売買契約を結ぶことは可能です。さらに「専属専任媒介契約」は、数社へ依頼することも、自ら買主を探すこともできません。

このように聞くと、複数の不動産会社へ依頼したほうが早く売れると思われるかもしれません。しかし、「一般媒介契約」の物件は指定流通機構(レインズ)への登録義務がなく、営業担当者としても優先度が低くなる傾向があります

マンション売却で期限がある場合は、媒介契約の種類は慎重に選択する必要があります。信頼できる不動産会社と「専任媒介契約」「専任媒介契約」を結び、早く買主が見つかるようにしましょう。

3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ?

4-1-2.マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

同じ不動産会社でも、賃貸管理がメインの会社、売却でも戸建てや土地ばかり扱っている会社、分譲や中古マンションが中心の会社など、得手不得手があります。

マンションを売るのであれば、マンション売買の実績が多い不動産会社を選ぶようにしてください。査定が的確なだけでなく、マンションをよりよい条件で売るためのノウハウが豊富に蓄積されているはずです。

「どうすれば信頼できる不動産会社を見つけられるの?」そんなお悩みをお持ちなら、19年の実績を持つ「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおすすめです。

不動産売却 HOME4U」では、大手不動産会社から地域密着型の中小規模の不動産会社まで1,500社もの不動産会社が参画しており、お客様の目的に特化した不動産会社をピックアップします。

また、同時に複数の不動産会社から一括査定をとることができるため、忙しくて時間がないかた・不動産の売却が初めてのかたにもおすすめです。

4-1-3.査定価格だけで不動産会社を選ばない

査定価格が高いからという理由だけで、不動産会社を選ぶことは避けたほうがよいでしょう。重要なのは査定価格ではなく、「実際にいくらで売れるのか」「いかに早く売れるか」ということです。

そのためにも、不動産会社の実績や営業担当者の仕事ぶりを見極める必要があります。査定価格の根拠や売却活動をするにあたっての具体的な戦略などについて、営業担当者としっかり話し合い、できるだけコミュニケーションをとるようにしてください。

査定額だけで選んで大丈夫?不動産売却で良い会社の選び方とは

4-1-4.売却価格は相場も踏まえて適正に

売却価格は「売りたい価格」ではありません。周辺相場よりも極端に高ければいつまでたっても買い手はつかず、いくら早く売れても相場より安すぎては損をするだけです。

適正な範囲で、できるだけよい条件で売れるよう、相場価格も踏まえて売り出し価格を設定するようにしてください。また、値引き交渉があることを前提に考え、最低売却価格を設定しておくことも大切です。

不動産価格の決め方と失敗しないための準備と3つの注意点を解説!

4-1-5.マンションを売る最適なタイミングとは

1年間のうち、もっともマンションの成約件数が多く、高値で売れているのは3月。転勤や就職などによる住み替えが増える時期なので、買い手がつきやすいことがその理由です。

少しでも高く売るためには、3月の成約に焦点を合わせて12月ごろから売却活動を始めるのがよいでしょう。それまでに一括査定を申し込み、不動産会社を選んでおきましょう。

売りどきは逃さない!マンション売却に適した時期を徹底解説

4-2.売却開始後の注意点

次に、売却活動を開始したあとの注意点について説明します。また、「5.こんなときどうする?マンションを売りたいパターンと疑問6つを解消!」ではケース別によくある疑問について詳しく説明しています。

4-2-1.契約内容をしっかり確認する

2020年(令和2年)4月の民法改正により「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと変更になり、契約内容がより重視されるようになりました

まず、売買代金、手付金の額、支払日、公租公課の精算などについて確認します。手付の種類が「証約手付」「解約手付」「違約手付」のどれなのかも確かめておく必要があります。「解約手付」の場合は、手付解除が可能な期間や内容も確認しておきましょう

説明
証約手付 契約締結を証明するための手付金
解約手付 解約するために必要な手付金。
・買主から解約を申し出た場合:手付金を全額放棄する
・売主から解約を申し出た場合:手付金の倍額を買主に支払う
※いずれにしても「相手方が契約した内容に対して動き出すまで」の期間に可能。
違約手付 契約違反が生じた際に必要となる手付金

参考:不動産ジャパン「6.売買契約を結ぶ 手付金について

照明、エアコンなど付帯設備の引き継ぎによるトラブルも多いため、ひとつひとつチェックしておきましょう。

引き渡し前に災害を原因とする滅失・損傷があった場合の危険負担、契約違反による解除など、大きなトラブルに発展する可能性のある項目については、特に入念なチェックが必要です。

参考:一般財団法人 住宅金融普及協会「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

4-2-2.内覧時は部屋をキレイに

内覧時には、玄関や室内にできるだけ余計なものが出ていない状態にしておきます。また、壁や床、棚の上の汚れやほこり、玄関やベランダ、窓の桟の砂、ガラスの汚れもきれいに掃除しておきましょう。

水まわりは特に清潔感が大切です。汚れや水あかはしっかり落とし、排水溝のぬめりや黒ずみも取り除き、内覧前には水気をしっかりふき取っておいてください。

臭いがないかどうかもチェックし、忘れずに換気を行ってください。カーテンを開け、日中でも照明をつけて、室内を明るく保ちます。小さな花や観葉植物を飾っておくと、印象アップに効果的です。

家を売る際、内覧者を迎えるときのポイント

4-2-3.ローン特約解除回避のために買主の与信を確認

せっかく買い手がついても、住宅ローンの本審査に通らなければ売買契約は解除となります。これを、「住宅ローン特約」といいます。

特に「買主の収入が低い」「勤続年数が短い」「個人事業主である」「ほかに借り入れがある」などの場合、審査に通らなかったり、融資額が減額されたりすることが多くあります。

この場合、白紙解除となるため、手付金も全額返金する必要があります。このようなリスクを避けるため、買主の職業・勤務先、現在の借り入れ状況など、不動産会社を通して確認しておくとよいでしょう

<参考>査定は複数の不動産会社に必ず依頼しよう!

査定を依頼する会社を一社に限定してしまうと、その査定価格が高いのか安いのかも判断できないまま、マンションを売り出すことになってしまいます。その結果、いつまでたっても売れない、相場よりも安く売ってしまったということが起こりえるのです。

査定価格を比較するだけでなく、会社ごとの得意分野を知り、不動産会社や営業担当者の対応力を比較して、複数の会社に査定依頼をするのは非常に有効です

一度に複数の会社に不動産査定を依頼したいなら、「不動産売却 HOME4U」がおすすめです。日本全国の不動産会社1,500社と提携しており、大手から地元の中小不動産会社まで幅広く不動産会社を探すことができます。

お手軽に不動産査定を比較できる「不動産売却 HOME4U」を活用して少しでも高く売れる不動産会社を探しましょう。

5.こんなときどうする?マンションを売りたいパターンと疑問6つを解消!

マンションを売るにしても、以下のようにさまざまな状況やケースが考えられます。

ここからは、マンションを売却する際によくある疑問や質問をパターン別にお答えしていきます。

5-1.マンションを売りたいけれど相続が関わっている場合

まずは、相続した(相続する)マンションを売却する場合の疑問を解消していきます。

5-1-1.相続発生前にマンションを売ってもよいですか?

相続する前にマンションを売却することには何の問題もなく、資産を現金化することで遺産分割をしやすくなるというメリットもあります。ただし、マンションとして相続したほうが、税制上は得をします

マンションとして相続する場合、土地は「相続税路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価されます。

「相続税路線価」は公示価格の約80%、「固定資産税評価額」は公示価格の40~70%程度であり、要件に該当すれば「小規模宅地等の特例」も適用されます。

そのため、売却して現金化してから相続するよりもマンションとして相続したほうが、相続税を節税できるのです。

参考:国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

【マンション相続】分割方法・相続税・売却のコツまで徹底解説!

5-1-2.相続登記していないけどマンションは売れる?

相続していないマンションは、本来であれば売買の前に遺産分割協議をすべきですが、遺産分割協議書がなくても売ることは可能です。

ただし、買い手がついても、所有権移転登記をするには相続人全員の同意が必要です。もし、引き渡しまでに全員の同意が得られなかった場合、売買契約は解除となり、多額の違約金が発生することも考えられます。

不動産を相続したあと、登記をせずに放置する人も多いのですが、そのままでは売却する時になって二重、三重の手間を要します。相続登記は、相続者全員が確実に行うようにしてください。

相続した不動産を売却するには、どんな手続きが必要なのでしょうか?

お悩み相談室 相続・贈与編「亡くなった父親名義のままで土地は売れるの?

5-2.マンションを賃貸に出している場合

賃貸に出している場合でも、マンションを売ることは可能です。入居者のいる状態で、投資家をターゲットに売却することをオーナーチェンジといい、査定は収益物件として期待される1年間の純収益をベースにした「収益還元法」で行われます。

一方、居住用マンションとして売却したい、リフォームしてから売却したいと考えている場合には、入居者に立ち退いてもらってから売却するという方法があります。

この場合、査定は近隣の取引事例を参考にする「取引事例比較法」によって行われます。入居者に対し立ち退き料を支払う必要があること、立ち退きまでに時間がかかることがデメリットといえるでしょう。

参考:国土交通省「PDF中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針

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5-3.遠方にあるマンションを売りたい場合

離れて住む親や親族からマンションを相続した、マンションを購入したあとで転勤が決まったなど、遠方にあるマンションを売却するケースは多々あります。

不動産会社を探すところから始まって、物件の確認、査定の際の現地調査、売買契約、決済など立ち会いが必要な場面も多く、たびたび現地へ出向くのは非常に困難です。また、交通費などの費用もかかります。

この場合、近隣に住む親戚や、専門家などの代理人を立てることも検討してみるとよいでしょう

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5-4.マンションの「買い替え」の場合

マンションを買い替える場合、まずは「売却と購入のどちらを優先して進めるか」を決めておかなければなりません。

売却を先行する場合、慌てて売る必要がないため、有利に交渉を進めることができますが、仮住まいが必要になるなど費用も手間もかかります。

一方、購入を先行すれば仮住まいは必要ないものの、ダブルローンになってしまうなど月々の返済が大きな負担がかかってしまう可能性もあります。

ダブルローンの返済に不安があるかたは、金利は高くなるもののローンを一本化できる「住み替えローン」や、売却後の一括返済が可能な「つなぎ融資」を利用するとよいでしょう。

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5-4-1.住みながら売ることはできる?

もちろん可能です。ただし、内覧の際には売主も立ち会いをしなければならず、内覧者に対してよい印象を与えるために、丁寧に掃除・片付けをしておく必要があります。

あらかじめパンフレットや重要事項説明書に目を通し、内覧者からの質問にきちんと答えられるようにしておくことも大切です。

ノウハウのある不動産会社であれば、オープンハウスで効率的に集客するのもよいでしょう。掃除と整理整頓の行き届いた清潔感のある室内を見てもらうことができれば、住みながら売ることは実際の生活をイメージしやすく、内覧者にとってプラスに働く場合もあります。

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5-4-2.売却と購入、どちらを先行させるといいですか?

住みながら買い手を探し、売却と同時に次のマンションへ転居することが理想ですが、そう簡単にはいかないのが現実です。

資金的に余裕のある方は買い先行でも問題ありませんが、余剰資金のない方は資金計画の立てやすい売り先行で、住みながら売却活動を進めるのがよいでしょう

買い換え特約が利用できるかどうかも、不動産会社を通して相談してみてください。

不動産会社の買い取りを利用するのも一案ですが、売却価格が相場の7~8割程度になってしまうため、「売却を急いでいる」「売却することを知られたくない」などの理由がない限り、おすすめしません。

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5-5.共有名義のマンションを売りたい場合

親子や夫婦で資金を出し合って購入したマンションは、共有名義になっています。

共有名義のマンションを売却するには、「自分の持分だけを売却する方法」と「共有者全員の同意を得てマンション全部を売却する方法」の2つがあります。それぞれの違いを見ていきましょう。

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5-5-1.持分を売却する方法

自分の持分のみを売却する場合、ほかの共有者の同意は必要ありません。第三者に売却することも可能です。

しかし、購入した第三者は共有者がいる限りマンションを自由に使用することはできないため、自分の持分のみ売却する場合は、ほかの共有者に売るのが一般的です。

その場合でも、通常の不動産売買と同じように契約を結び、決済・鍵の受け渡し・所有権移転登記を行います。

無償譲渡の場合はもちろんですが、時価よりも著しく低い金額で譲渡する低廉譲渡の場合にも贈与税が課税されます

参考:国税庁「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき[令和2年4月1日現在法令等]」

5-5-2.共有者全員の同意を得てから売る方法

共有名義の資産の売却は、民法251条の「共有物の変更」にあたり、売却の際には共有者全員の同意を得る必要があります

全員の同意があれば第三者へ売却することもでき、共有者のひとりがほかの共有者の持分を買い取ることもできます。その際、共有者全員が売買契約書に署名・押印することで、売買の手続きを行います。

「スケジュールが合わない」「遠方に住んでいる共有者がいる」「共有者が高齢である」などの理由で全員の立ち会いが難しい場合には、委任状を作成することで手続きをほかの共有者へ委託することが可能です

参考:e-GOV「民法 (共有物の変更)第二百五十一条

5-6.マンションが古い・瑕疵がある場合

マンションが古く老朽化していると、「これでは売れないのではないか」と心配になることもあるでしょう。この場合、きれいにリフォームしてから売りに出すべきなのでしょうか。

また、マンションに水漏れなどの瑕疵がある場合、黙って売ってもよいのでしょうか。

以下、売主としての対応と注意点についてを説明します。

5-6-1.リフォームは不要な場合もある

内装のきれいなマンションは、購入してから費用をかけてリフォームする必要がないため、喜ばれることも多いです。

しかし、中には「リフォームした分、売り出し価格がアップしているのでは?」「どうせなら、もっと安く買って自分好みにリフォームしたかった…」と考えるかたがいるのも事実です。

実際には、ただきれいにしただけでは物件の価値は上がらず、リフォームにかかった費用を上乗せして売却するというのは、現実的ではありません。

まずは、リフォームせずにそのまま売る方法を考えてみてください。

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5-6-2.瑕疵は報告が重要!怠るとペナルティーも

売主は買主に対し、当該物件の法令上の制限や品質について説明する義務を負います。従って、売却するマンションに瑕疵がある場合、売買契約を締結する前にその旨を報告しなければなりません

瑕疵があるのに黙っていた場合、「契約の内容に適合しない」として、買主は売主に対し、帰責事由に応じて損害賠償、契約解除、追完請求、代金減額などの権利を行使することができます。

これが、2020年の民法改正により「瑕疵担保責任」から変更になった「契約不適合責任」です。トラブルにならないように、何か問題がある場合は不動産会社に早めに報告するようにしましょう。

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6.【マンションを売る】一括査定サービスを6ステップで賢く使おう!

マンションを売りたいと考えたとき、まずはインターネットの一括査定サービスを活用することで、簡単に査定金額を比較でき、あなたの目的に合った不動産会社をチョイスすることができます。

おすすめなのが、19年の実績を持つ「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を例に、一括査定サービスの使い方を説明していきます。

まず、「不動産売却 HOME4U」にアクセスしてみましょう。

step.1:マンションの所在地を選択して「査定スタート」ボタンを押します。

【マンションを売る】一括査定サービスを6ステップで賢く使おう! 不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)

step.2:物件の情報を入力します。今回売却するのはマンションなので、物件の種類は「マンション一室」を選択します。

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step.3:査定結果の連絡を受け取るための連絡先を入力します。

【マンションを売る】一括査定サービスを6ステップで賢く使おう! 不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)

step.4:「不動産会社の選択にすすむ」ボタンを押して、次のページに進みます。

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step.5:入力した内容や物件の特徴に応じて、不動産会社が表示されます。その中から、査定を依頼したい会社を選択します。

【マンションを売る】一括査定サービスを6ステップで賢く使おう! 不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)

step.6:「査定を依頼する」ボタンを押せば、査定依頼は完了です。翌日以降、選択した不動産会社から順次メールや電話で連絡が来ます。

【マンションを売る】一括査定サービスを6ステップで賢く使おう! 不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)

不動産売却 HOME4U」では、選択した不動産会社から直接連絡が来ます。複数の会社の査定価格や担当者の対応などを比較して、契約する不動産会社を選ぶことができます。

まとめ

マンション売却の流れや売却にかかる費用と税金、より早く・高く売るためのポイントや注意点など、マンションを売りたいと考えている方に必要な情報を、すべてお伝えしました。

もっとも重要なのは、マンション売却の実績とノウハウを持った、信頼できる不動産会社と出会うことです。

マンションを早く・高く、そして安心して売るためにも、一括査定サービスを利用して複数の不動産会社の査定価格を比較してみましょう。なかでも、19年の実績があり、信頼性の高い「不動産売却 HOME4U」の利用がおすすめです。

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