相続した不動産を売却する手続き|流れや相続税対策の注意点

不動産を相続した不動産を売却するには、どのような手続きが必要なのでしょうか?
この記事では以下の内容について解説していきます。

  • 不動産を相続して売却する方法と注意点
  • 不動産にかかる相続税の申告方法や税制の優遇措置
  • 不動産相続と売却にかかる税金や節税対策
  • 確定申告の方法

不動産の相続や売却は、分割する協議や手続きが煩雑だと言われます。だからといって、何もしないでいると、数々の問題が生じてしまいます。

この記事を読むことで、相続税の節税対策を理解しつつ、スムーズで損のない不動産の相続・売却を実現してください。

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1. 相続した不動産を売却する流れと注意点

相続した不動産を売却する流れ

不動産の相続や売却手続きは上記の流れで行われます。まずは、相続から売却までの大まかな流れと知っておくべき注意点を紹介します。

また、不動産の相続に関してより詳細な手続き方法を知りたい方は、以下の記事もあわせてご参照ください。

不動産の相続手続きはこれでカンペキ!5ステップで解説

1-1. 相続人の確認と遺産分割協議

まず、不動産の相続手続きを行う前に大切なのは、有効な遺言状の有無を確認することです。遺言状がある場合は、それに沿って相続を進めます。

有効な遺言状がない場合は、相続人の確認をし、複数人が相続人となる場合は遺産分割協議を行う必要があります。

以下、遺産分割協議で知っておくべきポイントをご紹介します。

1-1-1. 法定相続人の相続順位

有効な遺言がない場合は、法定相続人全員の共有財産となり、協議に基づいて分割することとなります。相続順位は以下のように定められています。

配偶者は常に相続人になります。配偶者に続く順位は下記の通りです。
  • 第1順位 故人の子。子が死亡の場合は孫、ひ孫へ
  • 第2順位 父母、祖父母
  • 第3順位 兄弟姉妹。兄弟姉妹が死亡の場合は甥、姪へ

第1順位の人がいない場合は、第2順位の人へ、第2順位の人がいない場合は第3順位の人へ、権利が移っていきます。

1-1-2. 複数の相続人がいる場合の遺産分割方法

遺産分割をする3つの方法

現物分割遺産分割には代償分割換価分割

遺産が預貯金などの場合は分配しやすいのですが、不動産は分配しにくいものです。不動産を含む遺産分割には3つの方法があります。

一つは現物を分ける「現物分割」、不動産を相続した方がほかの相続人に現金を払う「代償分割」、そして最も多く用いられるのは不動産を売却してその利益を分割する「換価分割」です。

兄弟争い勃発!土地を相続した時に上手に分ける5つの方法

1-1-3. 換価分割のメリットと4つのステップ

換価分割で不動産を現金化することで、財産を1円単位まで均等に分けられるようになり、相続トラブルを回避できます。

また、不動産を管理・維持するためのコストや、所有しているだけで発生していた固定資産税や都市計画税を払う必要もなくなります。空き家として放置することで近隣住民とのトラブルが発生するリスクもあるため、それを避ける対策にもつながるでしょう。

換価分割の方法は、簡単に言うと以下の4つのステップに分かれます。

  1. 遺産分割協議でそれぞれの相続分を決める
  2. 実際に相続の手続きをする相続人の代表者を一人選出する
  3. 不動産の名義を代表する相続人に変更し、不動産会社に売却依頼する
  4. 売却後、その代金を相続人全員で分割する

相続・売却の手続きは、相続人のうち一人の代表者が行う必要があります。後で揉めないような人選を行い、相互に納得する形で選出しましょう。

1-2. 相続登記を忘れずに

譲り受けた不動産を売却するには、相続登記をする必要があります。相続登記とは、所有者の名義を亡くなった方から相続人に変更することです。仮に相続登記をしないまま放置した場合、不動産は相続人たちの共有財産としてみられるため、次のようなデメリットがあります。

  • 売却できない
  • 他の相続人が自分の持ち分を勝手に登記して売却する恐れがある
  • 相続人の死後、さらに相続人が増えて売却や管理が困難になる可能性がある

大きな問題となる点は、肝心なときに不動産が売却できなくなるということです。不動産を譲り受けたら、まずは相続登記の手続きをしましょう。

1-3. 相続した不動産を放置するリスクと対策

亡くなった親が所有していた不動産を相続して、その不動産をそのまま放置していると、次のようなデメリットがあります。

  • 建物が傷み続け、空き家問題に発展する
  • 不動産の価値が下がっていく
  • 固定資産税や都市計画税を払い続けなければならない※

現在、空き家問題は社会的に大きく問題視されています。誰も住まなくなった家は朽ち果て、景観や防犯上のリスクが発生します。また、住まない家の固定資産税を払い続けることは、経済的な負担にもなります。

もし相続した不動産を利用する予定がないのであれば、売却を検討してみるのもひとつの方法です。売却のパートナーとなる仲介不動産会社を探したい方におすすめしたいのは、一括査定サービスの「不動産売却 HOME4U」です。

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※不動産の所有にかかる固定資産税と都市計画税については以下の関連記事をご参照ください。

固定資産税・都市計画税~家や土地など不動産を所有しているとかかる税金~

2. 相続税の申告方法と節税対策

ここからは、相続税を申告する方法や不動産の相続にかかわる税金の優遇措置について解説します。

亡くなった方が遺した不動産や預金などの財産を相続した場合、また亡くなる前3年以内に贈与を受けた場合には相続税がかかります。

なお、非課税財産に当たる部分、葬儀費用などは相続税の課税対象から差し引くことができるため、事前に知識として持っておきましょう。

2-1. 相続税を申告する方法

相続税は、死亡したことを知った翌日から10カ月以内に、故人が住んでいた地域を所轄する税務署へ申告する必要があります。

その際、遺産をどう分け合うのかを決めなければなりません。このために相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成した上で申告します。

申告が期限内に行われなかった場合、無申告加算税がかかり、納める税金が増額してしまうため、注意が必要です。また、納税期限を過ぎた場合も「延滞税」が発生します。

相続税の納税が難しい場合は、納税を分納する手続きをする、また不動産の売却を急ぐなどの対応を行いましょう。

相続税の対象となるのは、遺産総額から、非課税財産の金額や葬儀費用と基礎控除額が差し引かれた金額です(詳細は本記事の「3.相続税の算出方法」をご参照ください)。また、優遇措置に該当する場合は控除される金額を差し引いて残った分が対象となります。

参考:国税庁「相続税、贈与税の過少申告加算税及び無申告加算税の取扱いについて(事務運営指針)」「No.9205 延滞税について

2-2. 相続税に関する税制の優遇措置

相続税には、相続をする金額や相続人の状況によって、以下のようにさまざまな優遇措置があります。実際に優遇措置が適用できるかどうか、しっかりと条件を確認しましょう。

優遇措置 内容
配偶者の税額軽減 配偶者が取得した遺産は、1億6,000万円、もしくは法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。
参考:国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減
未成年控除 相続人が未成年の場合は、一定額を差し引くことができます。【6万円×(20歳-相続時の年齢)】
参考:国税庁「No.4164 未成年者の税額控除
障害者の税額控除 相続人が85歳未満の障害者の場合は、一定額を差し引くことができます。【6万円×満85歳になるまでの年数】
参考:国税庁「No.4167 障害者の税額控除
相次相続控除 10年以内に2回相続がある場合は、2度目は一定額が差し引かれます。
参考:国税庁「No.4168 相次相続控除
外国税額控除 海外で相続税を支払った場合は、一定額を差し引くことができます。
参考:国税庁「No.1240 居住者に係る外国税額控除

2-3. 相続不動産の税制の優遇措置

相続した不動産の売却した際にも、いくつかの税制の優遇措置があります。詳しくは、各国税庁のホームページで最新情報を確認してください。

相続税の取得費加算の特例 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合は、相続税の一定額を取得費に加算できます。
参考:国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
小規模宅地等の特例

以下のような状況の場合、地価の一定割合を減額して算出することが認められています。

  • もともと故人と同居していた場所の土地を相続して、亡くなった後もそのまま住み続ける場合
  • 故人が事業を営んでいた土地で事業を引き継ぐ場合
  • 故人の事業がアパートなどの貸付を行っていた場合

※故人が住んでいた土地が330平方メートル以内である場合は、地価が80%減額されます。

参考:国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

また、相続した不動産の売却で得た譲渡所得は確定申告する必要があります。上記の特例を利用する場合も申告が必須となるため、確定申告の時期には忘れず手続きしてください。

譲渡所得の課税額は、売却価格と取得費および譲渡費用との差が大きいほど、税額が大きくなります。少しでも納める税金を少なくするために、売却に適用される優遇措置もチェックしておきましょう。

相続税や売却時の優遇措置についての詳細は、以下の関連記事をご参照ください。

不動産の相続で知っておきたい!売却の注意点とお得な税金特例

3. 相続税の算出方法

この章では、相続税の算出方法を具体例と合わせて、わかりやすく解説します。

3-1. 相続税の基礎控除額・課税対象額を算出する方法

相続税の基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の数※2015年(平成27年)1月1日以降の相続の場合

被相続人から財産を相続した相続人には「相続税」が発生します。相続税は、実際に相続した額に直接税率を掛けて算出する類の税金ではありません。

相続税には基礎控除があり、遺産総額から上記の計算式で求められる「基礎控除額」を差し引き、課税対象額を算出します。それを相続人に分配したのち、特定の税率を掛けて各々の課税対象額が決定します。

まず、基礎控除と相続税の課税対象額の算出方法は以下の通りです。

基礎控除額 = 3,000万円 + (法定相続人の人数 × 600万円)
相続税の課税対象額 = 遺産総額 − 基礎控除額

*基礎控除額を差し引いた額がマイナスになった場合、相続税は発生しません。
参考:国税庁「財産を相続したとき

例として8,000万円の遺産を妻と子ども2人の合計3人が法定相続分に沿って相続する場合の相続税を計算してみましょう。

妻子で相続する場合の法定相続分の割合は、妻が2分の1子:2分の1(子が2人以上の時は2分の1を全員で均等に分けます)となります。

以下のように、遺産の総額から基礎控除額を算出し、妻と子のそれぞれの相続税の課税対象額を計算します。

基礎控除額  3,000万円 +(3×600万円)= 4,800万円
相続税の課税対象額  8,000万円 - 4,800万円 = 3,200万円

妻の相続税の課税対象額  3,200万円 × 2分の1 = 1,600万円
子どもAの相続税の課税対象額  3,200万円 × 4分の1 = 800万円
子どもBの相続税の課税対象額  3,200万円 × 4分の1 = 800万円

3-2. 相続税の税率と算出方法

こ相続人ごと課税対象額が算出できたら、以下の「相続税の税率表(速算表)」に沿って、相続人ごとの納税額を計算します。税率控除額は課税対象の遺産総額に比例して高くなります。

■平成27年1月1日以後の相続税の税率表(速算表)
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

引用元:国税庁「No.4155 相続税の税率

先ほどの例を引用すると、以下のようになります。

妻の相続税  1,600万円 × 15% - 50万円 = 190万円
⇒ 190万円は配偶者の税額軽減が適用され、0円になる*

子どもAの相続税  800万円×10% = 80万円 (控除無し)
子どもBの相続税  800万円×10% = 80万円 (控除無し)

*妻の相続税には配偶者の税額軽減が適用されるため、この場合、1億6,000万円まで相続税がかかりません。詳細は「2-2. 相続税に関する税制の優遇措置」をご参照ください。

4. 不動産相続・売却に発生するその他の税金や費用

不動産を相続してから売却するまでに、さまざまな税金が発生します。納付できていない税金があると追徴課税などによって、納める税金が膨れ上がり、資産が目減りしてしまう可能性もあります。必要な税金を納め、滞りなく手続きを完了させてください。

4-1. 不動産相続・売却時に発生する税金

不動産を相続し、売却する際にかかる税金は、相続税を除いて、以下のものが発生します。

  • 登録免許税(相続による名義変更)
  • 印紙税(売却の際の売買契約書)
  • 譲渡所得課税(売却した譲渡所得にかかる所得税や住民税)
  • 消費税(仲介手数料への課税など)

参考:国税庁「登録免許税の税額表」「印紙税額」「譲渡所得」、国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

相続や売却に大きなお金が動く場合、上記の税額も大きくなる傾向があります。とくに相続した住宅の売却による譲渡所得の課税に対しては、軽減措置もあります。詳しくは以下の関連記事をご参照ください。

住宅の売却で生じる税金と自宅や相続空き家で使える3000万円控除とは

4-2. その他の費用

不動産を相続する際に必要な税金は上記のとおりですが、手続きに必要な書類によっては取得費用が発生します。

主な書類の取得手数料の目安は以下のとおりです。なお、書類の発行手数料などは自治体によって異なるものも含まれるため、下記金額はあくまで目安としてご参照ください。

  • 被相続人の戸籍謄本…450円
  • 被相続人の住民票の除票…300円
  • 相続人の戸籍謄本…450円
  • 相続人の住民票…300円
  • 相続人の印鑑証明書…300円
  • 不動産登記事項証明書…600円
  • 固定資産評価証明書…400円(2通目以上は1通100円)

書類が揃っていない状況だと、相続や売却の手続きが遅れてしまう恐れもあります。不動産の相続や売却にかかわる書類の取得はなるべく早めに済ませておきましょう。

4-3. 不動産売却にかかる税金は相続人全員で支払う

相続不動産の売却にかかる税金は、相続人全員がそれぞれ支払います。

財産を現金化して分割する換価分割などを選択する場合、代表者が相続登記を行って、登録免許税・印紙税なども立て替えるとしても、一般的に分割する際に相殺します。譲渡所得税についても、それぞれの相続人が自身で確定申告を行って納税します。

ご自身が主導して売却をしていない場合でも確定申告をする必要があるため、忘れないように注意しましょう。

5. 相続した不動産の売却後:確定申告が必要な場合

相続した不動産を売却した譲渡所得に利益が出た場合は、所得税や住民税の申告も必要です。譲渡所得は次の公式により計算します。

 譲渡所得 = 譲渡価額 -( 取得費 + 譲渡費用 )- 特別控除額

また、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、税率が変わってくるので、確認しておく必要があります。

5-1. 故人が締結した売買契約書を探しておこう

相続した不動産を売却する場合、相続人は被相続人の取得費と所有期間を引き継ぐことができます。不動産の譲渡所得の金額を大きくしないためにも、故人が締結した際の売買契約書を探しておく必要があります。

売買契約書が見つからず、不動産の購入費用がわからない場合、取得費は譲渡価額(売却した代金)の5%相当額を基準として税額を計算されます。この方法では、取得費が小さくなる分、譲渡所得が大きくなり、税金が高くなってしまいます。

税金対策の一環として、生前より不動産に関する売買契約書の保管場所については確認しておくことをおすすめします。

5-2. 確定申告の方法

確定申告は、申告書に必要事項を記入・捺印後、必要書類とともに税務署に提出(郵送)する方法が一般的です。申告書は税務署に用意されていますが、国税庁HPからダウンロードもできます。

最近では電子申告の「e-Tax」も進んでおり、国税庁のHP「確定申告等作成コーナー」では、Web上で申告書の作成・出力・データ保存ができます。アカウント(利用者識別番号)を取得すれば、PCから申告データの送信も可能です。

5-3. 確定申告のタイミング

売却して利益が出た場合は、売却の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行って所得税を納めます。特例を利用する場合も確定申告は必要です。なお、住民税は確定申告後に届く納付書で納めます。

不動産売却で確定申告が必要となるケースや詳しい方法については以下の関連記事をご参照ください。

【不動産売却の確定申告】国税庁より懇切丁寧に計算&記入のコツを伝授します!

まとめ

相続した不動産を売却するにはさまざまな手続きが必要で、各種税金も発生します。
一連の手続きを滞りなく済ませ、かつ節税するためにも、不動産会社などの専門家に相談しながら進めてください。

また、相続に関する協議がなかなかまとまらない際には、弁護士への相談も検討しましょう。