相続した土地を売却したら税金はいくら？節税方法や特例を解説

相続した土地の売却では、大きな税金が生じてしまうケースが見受けられます。
引き継いだ所有期間が5年超で、土地の取得費がわからない場合には、売却価格の2割弱程度の税金が発生することがよくあるのです。

ただし、節税方法が全く存在しないわけではなく、条件によっては相続した土地の売却でも十分な節税をすることは可能です。

そこでこの記事では、「相続した土地の売却の税金」や「節税方法」について、わかりやすく解説したいと思います。

• 相続した土地の売却で生じる税金の種類
• 譲渡所得と税率
• 税金の具体的計算例
• 節税方法

このようなことがご理解いただけるようになりますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、上手な節税に繋げてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.相続した土地の売却で生じる税金の種類

相続した土地の売却で生じる税金の種類は、下表の通りです。

2.譲渡所得と税率

譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときに得られる所得のことです。
土地を売却した場合、買った時よりも高く売れて譲渡所得がプラスになると税金が発生しますし、まったく高く売れなくて譲渡所得がマイナスになれば税金は発生しないことになります。

譲渡所得の求め方は以下の通りです。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことを指します。

取得費は土地の購入額のことですが、相続した土地では取得費がわからないケースも多いです。
取得費が不明な場合には、概算取得費と呼ばれるものを用います。
概算取得費は「譲渡価額の5％」です。

譲渡所得が発生した場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税率は、所有期間によって2種類存在します。
売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と呼ばれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

相続した土地の売却では、「取得費」も「所有期間」も親の取得費と所有期間を引き継ぐという点がポイントです。

親の所有期間が5年超であれば、相続直後に売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。

3.税金の具体的計算例

相続した土地の売却では、取得費が不明である場合が多いです。
ここでは、理解を深めていただくために、取得費が不明の場合の税金の計算例を紹介します。

上記の例では、4,000万円に対して746.3万円(約18％)の税金が発生しました。
取得費が不明で長期譲渡所得となる土地の売却は、売却価格の2割弱の税金が生じることが多いです。

4.相続した土地の売却の基本的な節税方法

この章ではお待ちかねの「節税方法」について紹介していきます。
相続した土地の売却の基本的な節税方法は、以下の2点です。

1. 取得費を判明させる
2. 譲渡費用をしっかり計上する

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.取得費を判明させる

概算取得費を用いてしまうと譲渡所得が大きくなってしまうため、取得費を判明させることが最大の節税策です。
購入時の売買契約書がない場合、以下のような資料を取得費の参考とすることができます。

【取得費の参考になる資料】

購入時の売買契約書以外を取得費とする場合には、事前に必ず税務署に相談するようにしてください。

また、取得時の費用が判明している場合、一部の費用について取得費に加えることができます。
費用によって取得費を若干大きくすることができますので、節税に繋がります。

取得費に加えることができる費用は以下のような項目です。

該当するものがある場合には、ぜひ活用してください。

4-2.譲渡費用をしっかり計上する

譲渡費用をしっかり計上することも節税対策となります。
譲渡費用に計上できるものは、以下のような項目です。

ただし、以下の費用は譲渡費用に加えることができないものとなっています。

【譲渡費用として認められない支出】

5.相続した土地の売却で使える特例

4章で紹介した節税方法以外にも、売却に際して利用できる特例もあります。
相続した土地の売却で使える特例は以下の6点です。

1. 取得費加算の特例
2. 相続空き家の3,000万円特別控除
3. 低未利用土地等の100万円特別控除
4. ふるさと納税
5. 平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除
6. 農地を売った場合の特別控除

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続税を納税した人が土地を売却した場合に利用できる特例です。
相続税が発生しなかった人は多くいると思われますが、相続税が課税されなかった人には利用できない特例になります。

取得費加算の特例を利用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

取得費に加算する相続税額の計算式は以下のようになります。

取得費加算の特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。

ポイントとしては、「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡」、つまり、「相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内」に売却することが必要です。

【国税庁HP】

5-2.相続空き家の3,000万円特別控除

相続した不動産のうち、一定の要件を満たす空き家は取り壊して「土地」として売却しても相続空き家の3,000万円特別控除を利用することができます。

相続空き家の3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

具体的には、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」であれば、解体して土地として売却すると3,000万円特別控除を利用できます。

相続空き家の3,000万円特別控除の主な要件は以下の通りです。

土地売却で相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、元々親が住んでいた空き家が存在していることが必要です。

一定の要件を満たした相続した空き家を、売主である相続人が取り壊すと、土地で売却しても利用できるという特例になります。

売主が支払った解体費用は譲渡費用に加えることができますので、税金はさらに節税することができます。

【国税庁HP】

5-3.低未利用土地等の100万円特別控除

相続した土地か否かに関わらず、一定の要件を満たす不動産の売却価格が500万円以下であれば、低未利用土地等の100万円特別控除が利用できます。

低未利用土地等の100万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

低未利用土地等の100万円特別控除の主な要件は以下の通りです。

ポイントは、「譲渡価額の合計が500万円以内であること」と「譲渡した物件が都市計画区域内にあること」の2点です。

都市計画区域とは都市計画法で指定されている区域のことであり、ある程度人口をかかえているエリアであれば指定されています。

500万円以内という価格以外の要件は比較的緩いため、低廉な土地を売却する場合には、ぜひ検討してみてください。

【国税庁HP】

5-4.ふるさと納税

相続した土地か否かに関わらず、ふるさと納税も節税方法の一つとなります。
ふるさと納税は「納税」という言葉が付いていますが、実際には寄付行為であり、応援したい自治体に寄付をすることで寄付金控除を受ける仕組みです。

ふるさと納税は、ふるさと納税控除上限額内であれば寄付合計額から自己負担(2,000円)を控除した額が住民税から控除および所得税から還付される制度となります。

ふるさと納税は、返礼品ももらえて税金控除も受けられる制度であるため、お得です。
土地の売却によって所得が増えれば、ふるさと納税控除上限額も増えますので、普段はもらえない返礼品を楽しむことができます。

5-5.平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除

相続した土地か否かに関わらず、要件を満たしていれば平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除を利用できます。

平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

親がたまたま平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地を取得していれば、特例を利用することができます。

比較的最近取得していた土地の場合、念のため取得日が要件の範囲内でないかどうかを確認するようにしましょう。

【国税庁HP】

5-6.農地を売った場合の特別控除

相続した土地が農地であった場合、一定の要件を満たす農地を売った場合には特別控除の制度があります。

特別控除の制度を利用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

特別控除額には3種類あり、それぞれの金額と適用要件は下表のようになります。

【農林水産省HP】

まとめ

いかがでしたか。
相続した土地を売却したときの税金や節税方法について解説してきました。

相続した土地を売却すると、「相続登記の登録免許税」や「所得税」、「住民税」等の税金が発生しますが、「取得費を判明させる」、「譲渡費用をしっかり計上する」といったことが節税の基本となります。

また、特例もありますので、売却予定の土地で利用できそうなものがあれば、賢く使って節税するようにしましょう。

皆さんの売却活動と節税がうまく行くことを願っています。

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