実家を処分したい!なにをどうしたら良いか分かりやすく解説

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実家を処分したい!なにをどうしたら良いか分かりやすく解説

実家が自分の住まいとは異なり、遠方にあるようなケースでは、親が亡くなるなどして相続で引き継ぐ実家は不要な不動産となります。

この記事は、不要な実家を持つ人向けに、実家を処分するためにはどうしたら良いのかについて記載しています。

実家は、自分のものになるまでに、相続手続きというワンクッションが入ります。 また実家が古いことや、遠方であること等、売却しにくくしている特有の理由も存在します。

そこで、この記事では、実家を処分したい人向けに、相続したらまずやるべきことと、売却前にやることを中心に解説します。

最後までお読みいただき、実家売却の一助にして頂けると幸いです。

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1.相続が発生したらまずやること

この章では、相続が発生したらまず何をやるべきかについて解説します。

1-1.遺言書の有無を確認する

遺言書相続が発生したら遺言書が残されていないかどうかを確認します。 遺言書とは、生前に被相続人(他界した人)が遺産の分割の仕方などを書き記した書類です。

被相続人が遺言書を残していた場合、原則として、相続人は遺言書の内容に従って遺産を分けることになります。 遺言書がない場合、何もしないと全ての遺産は相続人の共有の状態で引き継がれます。

相続した実家を処分する場合、売主は誰になるのかという問題が発生します。 売主、つまり実家の所有者を決めることになる遺言書の存在はとても重要になります。

遺言書には、公正証書遺言と公正証書遺言以外の遺言(通称、「自筆遺言」)の2種類があります。 要件を満たしていれば、公正証書遺言も自筆遺言も、どちらも有効です。

遺言書は、法律的な要件を満たしていないと有効にはならないため、公正証書遺言で作成していることが多いです。

公正証書遺言は、被相続人が弁護士や税理士にアドバイスを受けながら作成している可能性があります。

そこで、まず遺言書を探す場合は、被相続人が生前に付き合いのあった弁護士や税理士に「遺言書は作っていましたか?」と確認するのが第一歩です。

弁護士や税理士が遺言書の存在を知っていれば、基本的には公正証書遺言を作っているはずなので、遺言書は見つかります。

また、弁護士や税理士が遺言書の存在を知らない場合には、念のため、最寄りの公証役場に出向き、遺言書の有無を確認するようにしてください。 遺言書の検索だけであれば無料です。

公正証書遺言がない場合には、次に自筆遺言があるかどうかを確認します。 自筆遺言は銀行の貸金庫にあることも多いです。 貸金庫も必ず捜索するようにしてください。

貸金庫になければ、被相続人の部屋など、実家で遺言書が残っていそうなところを探します。

自筆遺言を執行するには家庭裁判所の検認を申請する必要があります。 要件を満たしていないと、検認が通らず遺言書が有効になりません。

コラム~新民法における自筆遺言制度について~

2018年7月13日に、民法の改正が交付されました。 交付とは改正内容を周知するために行うものです。

現行の民法では自筆遺言は全て自書が要件となります。 新民法では、財産目録に関しては、パソコンで作成しても良いことになりました。

一部パソコンを可とする施行日は、2019年1月13日となっています。

また、新民法では被相続人が作成した自筆遺言は、申請により法務局に保管してもらうことができるようになります。 法務局に保管されている自筆遺言は家庭裁判所の検認も不要となります。

自筆遺言を法務局に預けることができる改正法の施行日は、公布の日から2年以内とされています。

また、近年は遺言書の代わりに「エンディングノート」を書く人がいます。 エンディングノートは、法律的な効果は全くありません。

仮に、エンディングノートに遺産の分け方等が書かれていたとしても、それに従う必要はないということになります。

エンディングノートは、故人の想いが伝わるという程度ですので、遺産分割の参考に留めておけば良いでしょう。

尚、遺言書の内容は、相続人による遺産分割協議書によって覆すことができます。 遺産分割協議書が有効に成立するためには、相続人全員の同意が要件となります。

つまり、相続人全員が同意すれば、遺言書の内容に従わず、自分たちで分割方法を決めることができるとういことになります。

1-2.分割方針を決める

遺言書がない場合、財産をどう分割するかは自分たちで決めることになります。

不要な実家の場合、分割の方針としては、「現物分割」と「換価分割」の2つがあります。 現物分割とは、相続人の特定の人に実家の所有権を移すという分割です。 それに対して、換価分割とは、共有のまま実家を売却し、現金を分けるという分割です。

1-2-1.現物分割

現物分割をすれば、所有権が単独所有となるため、処分しやすくなるというメリットがあります。

共有者間での調整も不要であり、いつでも自分の意思だけで売ることができます。 売却だけでなく、活用する場合にも、自分の意思だけで決めることができます。

また単独所有としておけば、二次相続や三次相続で共有者が雪だるま式に増えるという心配もありません。

実際、相続で共有状態を放置し、小さな家の所有者が30人以上で共有されているという事例もあります。

このような多人数の所有となってしまうと、売却が非常に困難となります。 そのため、すぐに処分しない実家であれば、誰かに承継させ、単独所有とすることをおススメします。

ただし、現物分割を選択すると、ほとんどの場合、相続人の間で分割される遺産額が不平等になるというデメリットがあります。

また、専門家に依頼して遺産分割協議書を作成する場合、費用も発生します。 司法書士や行政書士に遺産分割協議書の作成を依頼した場合、依頼料は遺産総額の0.5~1.0%が目安です。

1-2-2.換価分割

実家を売る換価分割をすれば、遺産を相続人の間で平等に分けることができるというメリットがあります。

現金であれば1円単位で遺産を分けることができるため、分割で公平性を保つことができます。 遺産分割協議書の作成費用も不要なため、コストも安いです。

現物分割をしない場合には、実家は法定相続分での共有状態となっています。 法定相続分は、以下の通りです。

法定相続割合
相続人 法定相続分
配偶者と子供の場合 配偶者1/2、子供1/2
配偶者と直系尊属 配偶者2/3、直系尊属1/3
配偶者と兄弟姉妹の場合 配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

配偶者が既に他界しており、相続人が子供3人の場合は、実家の所有権は、子供の3分の1ずつの持ち分割合で共有されることになります。

不動産は売り方次第では高く売ることも可能なため、皆で頑張って高く売れば、分け前を増やすこともできます。

不動産は売る時期によっても値段が違いますので、相続時には値段が低くても、値上がりしたタイミングで売れば実質的な相続財産を増やすことができます。

一方で、値下がりしているタイミングで売ってしまうと、実質的な相続財産は減ってしまいます。

2018年11月時点では、不動産価格が非常に高くなっているため、不要な実家は今売ることをおススメします。

ただし、共有物を処分するには、共有者の全員の同意が必要です。 そのため、共有状態で不動産を持ったままだと売りにくいというデメリットがあります。

共有物件の売却の注意点については、「第3章 共有のまま売却する場合の注意点」にて詳しく解説します。

2.売却前にやること

相続した実家は、すぐに売ることはできず、売却前には一定の準備が必要です。 そこでこの章では売却前にやる準備について解説します。

2-1.名義変更を行う

2-1-1.名義変更が必要な理由

登記簿謄本の名義変更現物分割または換価分割のいずれを選択したとしても、相続した実家を売却する際は、登記簿謄本の名義変更をするようにしてください。 登記簿謄本の所有権移転登記をしておくと、売却はスムーズに進みます。

相続した不動産には、登記変更義務はありません。 そのため、売却する際も、絶対に名義変更をしていなければならないという話ではないです。

しかしながら、相続登記が完了していない状態だと、買主は誰が真の所有者なのか分からないという問題が発生します。

仮に1人の相続人と売買契約をしたとしても、他に共有者が残っていれば、契約した人以外の持ち分には売買の効力が及びません。

共有状態で相続登記が未了の場合には、買主に対し戸籍謄本や除籍謄本等の全相続人が確定できる書類を示す必要も生じます。

真の所有者が分からないような不動産は、そもそも買主にとって非常にリスクの高い買い物となってしまうため、売却しにくくなってしまいます。 売却しにくくなれば、購入希望者も減ってしまい、実家の高く売ることができません。

そのため、相続した実家を売却するには、登記の名義変更をすることを強くおススメします。 売却する際は、基本的には名義変更が必要と理解しておいてください。

2-1-2.名義変更に必要な費用

名義変更を行うには、登録免許税が発生します。 登録免許税は、以下の式で計算される金額です。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率

固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている「価格(評価額)」になります。

固定資産税納税通知書には、「価格(評価額)」と「課税標準額」の2種類の数字が記載されています。

登録免許税の計算には、「価格(評価額)」の方を用います。 特に土地については、「価格(評価額)」と「課税標準額」の金額が異なるため、ご注意ください。

税率に関しては、相続を原因とする所有権移転登記の場合、「0.4%」となります。

また、名義変更を司法書士に依頼する場合、別途、司法書士手数料が必要となります。 日本司法書士連合会では、全国の司法書士に報酬のアンケートを行っています。

アンケート結果によると、相続を原因とする所有権移転登記費用は以下の通りです。

  低額者10%の平均 全体の平均値 高額者10%の平均
北海道地区 28,320円 60,983円 97,843円
東北地区 35,457円 60,667円 99,733円
関東地区 39,212円 65,800円 103,350円
中部地区 37,949円 63,470円 116,580円
近畿地区 45,842円 78,326円 118,734円
中国地区 37,037円 65,670円 111,096円
四国地区 40,683円 65,578円 99,947円
九州地区 38,021円 62,281円 96,892円

(出典:日本司法書士連合会

例えば、固定資産税評価額が土地と建物合計で2,000万円であれば、登録免許税は8万円(=2,000万円×0.4%)となります。
関東地区であれば、司法書士手数料は約6.6万円です。
よって、この場合、名義変更に係る費用は14.4万円ということになります。

名義変更に要する費用は、固定資産税評価額やエリアによっても異なりますが、概ね10~20万円程度かかると思っておけば良いでしょう。

2-1-3.名義変更に必要な書類

登記の名義変更を行う場合には、相続の仕方によって必要となる書類が若干異なります。

ここでは、「法定相続のまま相続する場合」と「遺産分割協議を行って相続する場合」、「遺言によって相続する場合」の3つについて、それぞれの必要書類を紹介します。

法定相続のまま相続する場合

  1. 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  2. 被相続人の除住民票
  3. 相続人全員の戸籍謄本
  4. 相続人全員の住民票
  5. 相続人全員の司法書士への委任状
  6. 固定資産税評価証明書

被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本は、他に子供がいないことを確認するために必要になります。

遺産分割協議を行って相続する場合

  1. 遺産分割協議書(相続人全員自著・実印押印・印鑑証明書添付)
  2. 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  3. 被相続人の除住民票
  4. 相続人全員の現在の戸籍謄本
  5. 相続人全員の現在の住民票
  6. 司法書士への委任状
  7. 固定資産税評価証明書
  8. 相続関係説明図(任意)
遺言によって相続する場合

  1. 遺言証書
  2. 遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本
  3. 遺言により相続する相続人の住民票
  4. 固定資産税評価証明書
  5. 委任状
  6. 受遺者の戸籍謄本
  7. 相続関係説明図(任意)
~新民法における相続登記について~

2018年7月13日に、交付された改正民法では、相続登記についても一部変更になりました。

現行の民法では、遺言により承継された財産については、登記を行わなくても第三者に対抗することが可能です。 対抗できるとは、所有権などの権利を第三者に主張して認められるということです。

新民法では遺言による法定相続分を超える権利の承継については、登記の対抗要件を備えていなければ第三者に対抗できないことになります。 そのため、今後は遺言による相続では、登記が必要となってくるケースが増えてきます。

改正法の施行日は公布の日から1年以内とされており、2019年7月12日までには施工される予定です。

尚、法定相続分に対応する部分については、従来通り、登記は無くても第三者に対抗することが可能です。

2-2.遺品整理をする

遺品整理をする実家に限らず、不動産は荷物が一切ない空の状態で売却することが基本です。

自分の家を売るのであれば、引越によって家財道具が移動するため、大きな問題にはなりません。

しかしながら、実家の場合には、家財道具を移転する場所がないことから、遺品に関しては廃棄処分することになります。
粗大ゴミは自治体によっても捨てる方法や料金が異なります。 実家が遠方にある場合、遺品整理を自分でするのはかなり困難です。

近年は遺品整理に困っている人が増えており、「遺品整理」という新たなサービスが登場してきています。
遺品整理サービスの相場としては、1軒あたり15万円~50万円程度です。実家までの往復の交通費や、粗大ゴミの処分費用、肉体労働の代償等を考慮すれば、遺品整理は割り切って専門会社へ依頼してしまうのも一つです。

たまに遺品整理に困り果て、何年も実家を放置してしまう人がいます。
解決方法の一つとして、専門会社の利用も検討してみてください。

2-3.仏壇の引越しを行う

実家の売却で意外とネックになるのは仏壇の存在です。
仏壇は引越しをすることが可能です。

菩提寺に依頼し、「魂抜き・魂入れ」という法要を行うことで自分の家に持ってくることができます。

実家の仏壇が大きくて、自分の家に収まり切れない場合、小型の仏壇を購入してそこに魂入れをするとコンパクトに収まります。 残った古い仏壇も、「ご供養・お焚き上げ処分」を行うことで、廃棄することができます。

2-4.境界の確認をする

境界標戸建て住宅を売却する場合、売主には土地の境界を明示する義務があります

実家の土地で境界が未確定の場合、売却前に測量を行って境界を確定する必要があります。
売却前に、境界が確定している資料があるかどうかを確認するようにしてください。

確定測量図」と呼ばれる測量図があれば、境界は全て確定されていますので問題ありません。
確定測量図がない場合、それぞれの境界ラインについて筆界確認書があるかどうかを確認します。

筆界確認書とは、それぞれの境界で隣地所有者と境界について確認しあった書面のことです。

また道路との境界については確定しているかどうか、道路を所管している役所(市道なら市役所、県道なら県)に確認すようにしてください。

境界が未確定の部分が残っている場合は、測量会社に境界確定を依頼します。

尚、実家の売却では、かつて親が隣地所有者とトラブルがあり、境界が未確定となっているケースがあります。

その事実を子供が引き継いでおらず、境界を確定できないことがあります。境界が確定できない場合には、次のような対応が必要となります。

境界が確定できない場合の対応

  1. 売主・買主・隣地所有者の三者の立会いのもと、再度境界の確認を行う。
  2. 売主・買主で隣地所有者の境界確認書が取得できないことの確認および「1.」の方法により境界確認を行ったことをもって境界承諾書の取得に代える旨の合意書を取り交わす。

境界確定できない事実は、不動産会社に伝え、未確定のままでも購入してくれる買主を探してもらうことになります。

2-5.購入額の分かる資料を探す

購入額が分かると税金が安くなる相続した実家を売る場合、その実家を購入した当時の売買契約書や建物の請負契約書が残っていないか必ず探すようにしてください。

購入額の分かる資料があると、売却時の税金が大幅に安くなります

2-5-1.購入額が分かると税金が安くなる

個人が不動産を売却したときは、所得税及び住民税、復興特別所得税(以下、「所得税」等と略)が課されます。
所得税等は以下の式で示される譲渡所得に対して生じます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは売却額です。 譲渡費用は、仲介手数料や測量費など、家の売却に要した費用です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却費とは、建物の購入額を法定耐用年数の期間に渡り毎年一定額で減額していくための費用となります。
取得費を計算するためには、土地と建物の購入額が分かることが必要です。

しかしながら、土地と建物の購入額が不明の場合には、概算取得費を用いて取得費が計算されることになります。
概算取得費とは、譲渡価額の5%です。

取得費が譲渡価額の5%となってしまうと、譲渡所得が大きくなってしまうため、税金が上がります。
売却による税金を節税するには、取得費が判明していることが最も効果があります。

そのため、実家を売却する際は、必ず購入当時の売買契約書もしくは建物の請負契約書の有無を確認するようにしてください。
また、購入額の分かる資料が見つかった場合、確定申告で取得費を計算する際に必要です。

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。

そのため、売却後も必要となる重要な書類ですので、売却後も必ず保管しておくようにしてください。

2-5-2.土地の取得費だけ不明な場合の取得費

実家の売却では、土地は先祖から引き継いだものであり、建物だけ注文住宅で建てているような場合があります。

その場合、建物の請負契約書だけ残っていれば、建物の取得費が分かります。

建物の取得費だけ分かり、土地の取得費が分からない場合には、取得は以下のようになります。

土地の取得費 = (譲渡価額 - 建物取得費) × 5%

取得費 = 土地の取得費 + 建物取得費
    = (譲渡価額 - 建物取得費) × 5% + 建物取得費
    = 譲渡価額×5% + 建物取得費×95%

尚、建物は構造によって法定耐用年数が決められており、法定耐用年数を超えている建物は、建物取得費が建物購入額の5%として計算されます。

建物構造 耐用年数
木造 33年
軽量鉄骨 40年
鉄筋コンクリート造 70年

法定耐用年数を超えた建物の取得費の求め方

建物取得費 = 建物購入額(または請負工事金額) × 5%

実家が木造戸建住宅の場合、築34年を超えていると、建物取得費は建物購入額(または請負工事金額)の5%ということになります。

2-5-3.相続空き家の3,000万円特別控除

自分が現在住んでいないような家を売る場合、節税ができる特例がほとんどありません。

しかしながら、相続した実家で空き家となっているような不動産には、譲渡所得から3,000万円を控除できるものもあります。3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

相続した空き家で3,000万円特別控除を適用できる家屋の要件は以下の通りです。

相続空き家の3,000万円特別控除適用要件

  1. 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  3. 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  4. 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  5. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
  6. 譲渡価格が1億円以下であること
  7. 家屋を譲渡する場合、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

(取壊して売却する場合)

相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

また、相続発生と売却期間も以下のような対応関係が必要です。

相続の発生 売却期間
2013.1.2~2014.1.1 2016.4.1~2016.12.31
2014.1.2~2015.1.1 2016.4.1~2017.12.31
2015.1.2~2016.1.1 2016.4.1~2018.12.31
2016.1.2~ 2016.4.1~2019.12.31

少し条件は厳しいですが、3,000万円特別控除を適用できれば、購入額の分かる資料がなくても大幅に節税することが可能です。
効果が大きいので、売却前に要件に該当するか必ず確認するようにしてください。

2-6.査定を依頼する

実家の査定売却が決まったら、査定を依頼します。

ここでポイントとなるのが、査定は必ず実家の近くの不動産会社に依頼するという点です。
実家が地方にあり、相続人が東京に住んでいるような場合が良くあります。

以前、東京に在住しているAさんが兵庫県にある実家を、自分の知っている東京の不動産会社であるB社に売却依頼しているケースがありました。
Aさんは、元々、B社の社長を昔から知っていましたが、雑談の中で「実家の処分に困っている」という話をB社にしたところ、B社が売却の仲介を引き受けた経緯があります。

このケースでは、最終的にB社は兵庫県の買主を見つけずに、別の東京の買取業者に安く売却してしまうという結果になりました。
買取業者に売却するのであれば、わざわざ不動産会社に仲介を依頼する必要はなかったはずですが、結局、仲介手数料も取られ、かつ実家も安く売却する結果となってしまいました。

仮にAさんが地元の不動産会社に売却を依頼していれば、買取業者への売却ということにはならなかったと思われます。
ただ、Aさんは地元に信頼できる不動産会社の知人がいなかったため、B社に頼まざるを得なかったという事情もあります。

そこで、このような事態を避けるためにも、なるべく実家に近いところにある不動産会社に売却を依頼することが重要です。

実家に近い不動産会社に売却を依頼するのであれば、インターネットの一括査定サービスを利用するのが便利です。

インターネットの一括査定サービスでは、売却対象物件の周辺の不動産会社に査定を依頼することができ、そのまま売却の仲介も依頼することができます。

遠方の不動産を売却する場合などは、とても便利です。ただし、一括査定サービスを使ったとしても、信頼できる不動産会社を見つけることができないと意味がありません。

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3.共有のまま売却する場合の注意点

換価分割を選択する際は、共有状態で売却します。

共有のまま売却する場合の注意点は以下の3つです。

共有のまま売却する場合の注意点

  1. 手残りを共通認識しておく
  2. 窓口担当者を決める
  3. 最低売却価格を決めておく

換価分割をする際は、分割される金額は売却額ではなく、手残りの金額であることを全員で共通認識しておく必要があります。

売却には、登記費用や仲介手数料などの費用と、税金が発生します。

取得費が分からないケースでは、費用や税金などが合計で売却額の2割強程度発生します。

そのため、手残りは、売却価格の8割弱程度となります。

また、実家の売却では、不動産会社や司法書士などと連携を取りながら売却活動を行います。

そのため、共有者の中で対外的な窓口担当を決めておくと売却がスムーズです。

さらに共有の売却では、「いくら以上なら売る」という最低売却価格も決めておくと、売却の決断がスムーズに行きます。買主が現れたときに、もう売るべきか、もっと粘るべきか皆で決断することは意外と難しいです。

決断が鈍ると良い買主を逃してしまうこともあります。最低売却価格は不動産会社と十分に相談をした上で、決めるようにしてください。

あらかじめ最低売却価格を決めておくと、パッと決断ができますし、全員が納得のいく売却ができるようになります。

まとめ

いかがでしたか?
実家の処分について見てきました。

実家を相続したら、まず共有のままにするか、分割するかの方針を決めることが必要です。

売却前には、名義変更や遺品整理、仏壇の引越し等を行います。古い家なので境界確認や購入額の分かる資料を探す等の準備も必要です。

査定に関しては、「不動産売却HOME4U」を使って地元の不動産会社に依頼することをおススメします。

また、共有のまま売却する場合、手残りを共通認識しておく、窓口担当者を決める、最低売却価格を決めておくことが注意点となります。相続で実家を処分したい場合には、早めに売却準備に取り掛かりましょう。

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