共有持ち分とは？買取や売却のトラブルを紹介

共有持分を専門に買い取ってくれる不動産会社があることを、知らない方も多いかもしれませんね。ただ、買取価格が一般的な物件よりも低くなってしまったり、共有物分割請求をされてしまったりと、トラブルの種になってしまうこともあります。

リスクやデメリットがあることを理解した上で、最終手段としてこのような会社があるということを知っておくのは良いですね。

4.共有持分を解消して買取以外で売却する方法

共有持分をトラブルなく売却するには、共有持分を解消して売却する方法がおすすめです。

共有持分を、持分買取ではない手段で売却する方法は以下の3つです。

1. 遺産分割協議によって誰かの単独所有とする
2. 他の共有者が買い取る
3. 共有物全体を売却する

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.遺産分割協議によって誰かの単独所有とする

相続で物件が共有状態となった場合は、遺産分割協議によって誰かの単独所有とすることが適切な方法です。

この方法には、不動産を共有者間で売買せずに単独所有にできるというメリットがありますが、遺産分割協議を成立させなければいけないというデメリットがあります。

遺産分割協議とは、相続後に相続人同士で遺産の分割方法を決める話し合いのことです。

遺産分割協議には期限の定めがないため、相続後、いつでも行うことができます。

また、法定相続分と異なる割合で遺産を分割することができるため、売買や贈与を伴わず不動産を誰かの単独所有とすることができます。

そして、最終的に遺産分割協議書という書面を作成します。

遺産分割協議を成立させるには相続人全員の同意を要し、遺産分割協議書には相続人全員が署名と押印をする必要があります。

遺産分割協議書は、遺産分割によって不動産の名義変更を行う場合の必要書類です。
形式的な要件を満たす必要があるため、司法書士などの専門家に作成してもらうことが一般的です。

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4-2.他の共有者が買い取る

共有状態を解消するには、他の共有者が買い取るという方法もあります。

遺産分割協議が成立しない場合は、相続人の誰かが持分を現金で買い取ることで公平に遺産を分割することが可能です。

他の共有者が買い取る方法では、不動産を売却せずに済むというメリットはありますが、買い取る共有者の経済的な負担が大きいというデメリットがあります。

共有者同士で持分を売買する場合、問題となるのが価格です。

売買を成立させるには、売主も買主も双方が価格に納得する必要があります。

妥当な価格を知りたい場合、不動産鑑定士による有料の鑑定評価を取得します。

不動産鑑定士とは不動産の適正な価格を算出することができる国家資格者です。

専門的な第三者の立場で共有持分の資産価値を出してくれますので、親族間の売買や関係会社間の取引など、第三者への売却以外の売買で利用されます。

適正な価格を出す方法としては、不動産会社による無料査定もありますが、無料査定はあくまでも第三者への売却によって不動産会社が仲介手数料を得ることを前提に行われます。

したがって、共有者間の売買においては、不動産会社は無料査定を行ってくれないのが通常です。

共有者同士の売買で適正な価格を知りたい場合は、不動産鑑定士による鑑定評価を取得することになります。

「他の共有者が買い取る方法を選択する場合」に気をつけなくてはならないことは以下の通りです。

• 共有者に無償で不動産を譲ること
• 相場よりも相当に低い価格で売却すること

特に、相場よりもかなり低い価格で売却することは避けてください。「贈与」としてみなされて、「贈与税」が課されるケースもあります。

相場の8割以下の価格で譲渡すると贈与税の対象になりやすくなるため、たとえ親族であっても、適正な価格で売却するようにしましょう。

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4-3.共有物全体を売却する

共有状態を解消するには、共有物全体を売却するという方法もあります。

この方法は、共有物件を現金で平等に分けることができるというメリットがあります。

そして、他の共有者が買い取る方法のように、買い取る方に大きな経済的な負担が発生しないこともメリットです。さらに、共有状態を無理なく解消しやすくなります。

ただし、共有物全体の売却では共有者全員の同意が必要です。売却費用、経費、譲渡所得税も、持分に応じて全員で負担することになるため注意してください。

一方、不動産を手放さなければならない点がデメリットです。

しかし、共有持分のまま相続が繰り返されると、共有者ひとりひとりに相続人が増えていき、気がつけば共有者が10人以上、ということにもなりかねません。

相続人が高齢化すると、行方不明者や認知症など、さまざまな事情から、いざ売却しようと思ってもなかなか売却できない可能性もあります。そういった状況を避けるためにも、早めの売却をおすすめします。

共有物全体の売却は、第三者への売却になるため、不動産会社による無料査定を利用することができます。

不動産会社に無料査定を依頼する場合には、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおすすめです。

最大6社の不動産会社に無料で査定を依頼することができます。

共有物全体の売却は、売却価格も全員が納得する必要があるため、あらかじめ複数の不動産会社による査定結果を比較検討すれば、納得感を得やすいでしょう。

査定を依頼すると、その地域での不動産売却の実績が豊富な不動産会社へ自動で査定依頼できるようになっているため、売却も安心して任せることができます。

買取専門の不動産会社に低廉な価格で売却するよりも価格面でお得な上、他の共有者との関係の悪化も防げます。

共有状態を解消する場合は、共有持分の買取を利用する前に、必ず共有物全体の売却を検討するようにしてください。

共有持ち分を解消するためには、共有者全員が合意をして手続きをするのが最も良い方法です。売却して現金化してしまうことが1番分けやすいですが、不動産には思い入れもあるものです。皆さんが納得する方法をじっくり探ることが大切でしょう。

まとめ

それではおさらいです。

共有持分は、共有だけなら単独で売却が可能です

しかしながら、共有持分の売却は、「勝手に売却すると他の共有者と禍根が残る」、「共有物分割請求をされてしまう」といったトラブルが起こりやすいため、安易に買取専門の不動産会社に買い取ってもらうことは、おすすめできません。

共有持分を解消する方法としては、「遺産分割協議によって誰かの単独所有とする」「他の共有者が買い取る」「共有物全体を売却する」といった方法がありますので、ぜひ検討してみてください。

共有持分の買取は、トラブルのリスクも十分に考慮した上で、利用すべきかどうかを判断しましょう。

不動産を購入するときや相続するときは、「みんな公平に」「夫婦で平等に」と共有にすることも多いと思います。

しかし、その後の相続や処分を考えると、手続きや処分が大変になってしまうこともあります。まずは、相続時や購入時にその先も考えて所有者をどうするかを考えることが大切です。

すでに、共有となっている不動産については、早めに家族で話し合うなどして対策を検討しておきましょう。

持分買取の会社もあるにはありますが、さらなるトラブルを招く恐れもあります。基本的にはこのような会社との取引にならなくても良いように、事前に対策を練っておきましょう。

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この記事のポイント

共有持分は売却できるの？

共有持分の売却ができるかどうかは、以下のとおりです。

• 共有持分だけなら単独で売却できる
• 一般の第三者へは通常売却できない

詳しくは「1. 共有持分とは」をご覧ください。

共有持分による売却のトラブルの例は？

共有持分による売却のトラブルの例は、以下のとおりです。

• 勝手に売却すると他の共有者と禍根が残る
• 共有物分割請求をされてしまう

詳しくは「3.共有持分による売却のトラブル」をご覧ください。

共有持分を売却する方法は？

共有持分を売却する方法は、以下の3つです。

1. 遺産分割協議によって誰かの単独所有とする
2. 他の共有者が買い取る
3. 共有物全体を売却する

詳しくは「4.共有持分を解消して買取以外で売却する方法」をご覧ください。