不動産売却に有利なのはどっち?「鑑定」と「査定」の違いを解説

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不動産を売却しようと思ったら、「まずは、どのくらいの価格で売却できるのか知りたい!」と思うのが当然です。

不動産の価格を知るには、「鑑定」と「査定」という2つの方法があります。
似たような言葉ですし、どちらも不動産の価格を算出する点では同じです。
でも、実は「鑑定」と「査定」には大きな違いがあるので、回り道をしないように違いを理解しておくことが大切です。

簡潔に言うと、「鑑定」は不動産鑑定士が有料で値段を算出するもので、誰かに対して不動産の価値を証明したいときに使います。
「査定」は、不動産会社が無料で値段を算出するもので、不動産を売却しようと思った方が売れそうな値段を知るために利用します。

不動産を売るとき、通常は不動産会社の「査定」を受ければ十分ですが、場合によっては「鑑定」が必要になることもあります。
この記事では、鑑定と査定どちらを依頼すればいいのか、また、査定を受けるときにはどのようにすれば有利になるのか解説していきたいと思います。

不動産売却を成功させる第一歩は、まず自分の不動産の価格を正確に把握することです。
ぜひ最後まで読んでいただき、売却成功のお役に立ててください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1. 不動産鑑定と無料査定の違い

まず、鑑定と査定の違いをわかりやすく表にしました。

  鑑定 査定
だれが値段を付ける?(依頼先) 不動産鑑定士 不動産会社
費用は? 有料 無料
期間は? 数週間 数日
どんなときに使う? ・極めて特殊な不動産を売却するとき
・税務署、裁判所、銀行に提出するとき
不動産を売却するとき
依頼先の数は? 1社に頼むのが普通 複数の会社に頼む人が多い
鑑定
だれが値段を付ける?(依頼先) 不動産鑑定士
費用は? 有料
期間は? 数週間
どんなときに使う? ・極めて特殊な不動産を売却するとき
・税務署、裁判所、銀行に提出するとき
依頼先の数は? 1社に頼むのが普通
査定
だれが値段を付ける?(依頼先) 不動産会社
費用は? 無料
期間は? 数日
どんなときに使う? 不動産を売却するとき
依頼先の数は? 複数の会社に頼む人が多い

「鑑定」は、国家資格を持った不動産鑑定士(または鑑定士補)が不動産の価格を有料で算出するものです。
一方、「査定」では、不動産会社が無料で価格を算出します。
結論から言うと、よほど特殊な不動産でない限り、不動産を売却するときには「鑑定」を依頼する必要はなく、不動産会社の「査定」を受ければ十分です。

それでは、「査定」と「鑑定」についてそれぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1. 不動産の「鑑定」とは

「鑑定」とは、国家資格である不動産鑑定士の資格を持つ者が、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき適正な価格を示すことをいいます。
鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務なので、不動産鑑定士以外は「鑑定」という名称を使って不動産の価格を算出できません。
鑑定は専門的な調査・分析を行って価格を算出するため、10万円以上の費用がかかり、依頼してから納品まで数週間~1ヶ月程度かかります。

どんな時に鑑定を依頼する?

極めて特殊な不動産を売買するときには、売買価格を決めるための参考資料や交渉材料として「鑑定」が依頼されるケースがあります。
例えば、病院、ホテル、ゴルフ場、ゴルフ練習場、メガソーラー用地など、相場がわかりにくい特殊な不動産を売買するときには、鑑定が役立ちます。
このような特殊な不動産については、地元に精通した不動産会社でも適正価格を把握するのは難しいので、鑑定評価を利用して、当事者が納得できる売買価格を決めることがあります。
逆に言うと、更地や一戸建て、マンションなどを売る場合には、地元に精通している不動産会社であれば適正価格がわかるので、あえて有料の鑑定を取得する必要性がありません。

他に「鑑定」が取得されるケースは、税務署などに鑑定評価書を提出する必要があるときです。
鑑定が必要になるのは、具体的には次のようなケースがあります。

  • 相続税を軽減するための証拠資料として税務署に提出するとき
  • 法人とその役員の間で不動産を売買するとき
  • 賃料改定のための裁判で利用するとき
  • 相続財産の分け方について揉めたとき
  • 銀行から借り入れするための担保価値を示すとき

鑑定は売却の際値段交渉の役に立つ?

『鑑定は有資格者の「お墨付き」だから、高く売るための交渉材料に使えるのでは?』と思う方もいるかもしれませんね。
ところが、不動産の鑑定評価額は、公正で適正な価格ですが、鑑定評価額で取引する義務はありません。
値引き交渉されたときなどに鑑定評価書を見せたとしても、「じゃあ鑑定の価格で買います」となる可能性はあまりないでしょう。

不動産鑑定士は適正価格を算出する義務があるので、「交渉に使いたいから相場よりも高めに鑑定してほしい」と依頼しても断られてしまいます。
しかし、鑑定評価額より高く買ってくれる人が現れれば、その価格で取引するのは自由です。
特に、人気エリアの家や、築年数の浅いマンションなどは希少性があるので、相場よりも割高な値段で取引が成立することは決して珍しくありません。
ですから、鑑定を取得して値段交渉するよりも、できるだけ有利な条件で売ってくれる不動産会社を探すほうが現実的です。

不動産売却塾 コラム “不動産鑑定士が行う「査定」とは”

時には、不動産鑑定士が不動産の「査定」を行うケースもあります。
これは、鑑定評価書の記載事項を一部省略した簡易版

ですので、不動産会社の売却査定とは意味合いが違います。
不動産鑑定士が行う査定は、鑑定よりは安いものの、やはり有料です。

「税務署に提出するわけではないけれど、会社内の会議資料として使いたい」といった場合に利用されます。

1-2. 不動産の「査定」とは

不動産会社に依頼すると、無料で不動産の価格を査定してもらえます。

1つ注意したいのが、査定額でそのまま買ってもらえるわけではないということです。
例えば中古車やブランドバッグなどを買取店で査定してもらった場合には、査定額ですぐに売却できます。
ところが、不動産を売るときには、不動産会社が直接買うのではなく、「買主探しを不動産会社がサポートする」という方式が主流です。
これを不動産の「仲介」といいます。

不動産の査定額は、「わが社が仲介すれば、このくらいで売却できると思います」という売却予想価格です。
査定額で売れるとは限らないですし、不動産会社によってかなりバラツキが出ることが多いです。
査定額は不動産会社によって数百万円単位の差が出ることも珍しくありませんが、その理由は、不動産会社によって得意分野や得意エリアがあるからです。
「鑑定」の場合は専門家の証明書のようなものなので、1社に依頼するのが一般的ですが、「査定」は複数の不動産会社の意見を聞いてみることが大切です。

査定はなぜ無料なの?

不動産会社は、自社に仲介を依頼してもらうための営業活動の一環として、無料で査定を行います。
査定の時点で手数料などを取るのは違法です。

不動産会社は、不動産の売買を成立させるために様々なサポートを行い、その報酬として仲介手数料を受け取ります。
不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社に売却を依頼し、実際に買い主が見つかって売買が成立したときです。

2. 不動産鑑定と査定の共通点

「鑑定」でも「査定」でも、不動産の値段を出すための基本的な考え方は同じです。

不動産の価格算出方法には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。
考え方をザックリ理解しておくと、査定結果を理解するヒントになりますので簡単に説明します。

2-1. 必ず使われるのは「取引事例比較法」

「取引事例比較法」は、近隣エリアの類似した不動産の取引価格と比較して査定する方法です。
マンションの査定や、土地の査定で使われます。

2-2. 建物の値段なら「原価法」

「原価法」は、どれくらいの費用をかけて建築され、経過年数はどれくらいで、価値はどのくらい残っているかを考慮して算出する方法です。
一戸建ての建物部分の査定などで使われます。

2-3. 収益物件なら「収益還元法」

「収益還元法」は、将来どのくらいの収益が見込めるか考慮して査定する方法です。
一年間に得られる家賃から、税金や管理費などの経費を差し引いて試算します。
投資用マンションの査定などで使われます。

3. 不動産を高く売るための査定の活用法

最後に、「査定」をどのように使いこなせば、不動産を高くスムーズに売れるのか見ていきましょう。

3-1. 高く売るための賢い「査定」の受け方

不動産を高くスムーズに売るためのポイントは、できるだけ複数の不動産会社の査定を受けて、しっかり比較することです。
なぜ複数の不動産会社に査定を依頼すべきなのか?なにを比較すればいいのか?解説していきます。

なぜ複数の不動産会社の査定を受ける必要があるの?

不動産会社には、それぞれ得意分野や得意エリアが決まっています。
例えば、中古マンションの売買が多い、中古一戸建ての仲介実績が豊富、賃貸がメイン、新築一戸建ての販売を中心にしている・・・など。
さらに、得意とする営業エリアは、特定の範囲に限られているのが普通です。

不動産会社は、得意なタイプの不動産であれば、高く売るための様々なノウハウを持っています。
そのため、不動産をできるだけ高くスムーズに売るためには、その不動産の売却を得意としている不動産会社を見つけなければなりません
しかも、良心的で知識・経験・熱意のある営業マンに担当してもらいたいですよね。
「そんな不動産会社と出会うのは、けっこうハードルが高いんじゃないの・・・?」
と思われた方、安心してください!簡単な方法もあるんです!詳しく説明します。

不動産売却の経験者に聞くと、売りたい不動産の種類・エリアに応じて、良さそうな不動産会社をピックアップした上で、最低でも3~4社の査定を受ければ、良い会社と巡り合える傾向があります。
でも、良さそうな不動産会社を自分でピックアップするのはかなり時間がかかりますし、良心的な会社を見落としてしまう危険もあります。

そんな面倒を回避するためにも、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスのご利用がオススメです。

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「良さそうな不動産会社をピックアップする」という作業をHOME4Uのシステムに任せた上で、複数企業の査定を受ければ、不動産会社選びで失敗する確率を減らせます。

ちなみに、査定はたくさん受けたほうがよいですが、手あたり次第に多数の会社の査定を受けると、対応するのが大変になってしまいます。査定を受けるのは最低でも3~4社以上をおすすめします。

HOME4Uで不動産会社を上手に絞り込んで、最強のアドバイザーを見つけ出しましょう。

なにを比較すればいいの?

複数の不動産会社の査定を受けると、査定価格も担当者の対応もバラツキが出るのが普通です。

次の項目をしっかり比較して、不動産会社を見極めましょう。

査定額
査定額には、会社によって数百万円以上の差が出ることもあります。
査定した不動産を高く売るためのノウハウを持っていれば、不動産会社は自信をもって高めの査定額を付けられるからです。
複数の会社の意見を聞くことで、あなたの物件の適正な相場が把握できるので、安値で叩き売ってしまう失敗を回避できます。
査定根拠
査定を受けたら、査定根拠をしっかり説明してもらってください。
「同じマンションは坪単価いくらで売れている」とか「この予算で探しているお客様がいる」など、納得できる説明があるはずです。
単純に、査定価格が一番高い会社を選べばいいとは限りません。
ひょっとしたら契約をしたいがために、高い査定価格を提示している可能性があります。
納得できる説明がなければ、その会社は避けたほうが無難です。
具体的な販売戦略
販売活動の内容は、それぞれの不動産会社によって異なります。
売出価格の決め方や、広告を掲載するインターネット媒体、チラシの配布枚数と配布エリアなど、具体的な販売戦略について説明してもらいましょう。
頼れる不動産会社かどうか判断する手がかりになります。
類似の不動産の仲介実績
直近2年くらいに、その不動産会社で同じタイプの不動産の仲介実績がどれくらいあるか聞いてみましょう。
不動産会社が豊富なノウハウを持っているか判断できます。
営業担当者の知識、経験、熱意、相性
担当者が知識豊富で信頼できるかどうかも大きなポイントです。
1社の話を聞いただけでは、その営業マンが頼れるかどうか見極めるのは難しいです。
でも、いくつかの会社の担当者と話してみると、親切な人、専門知識が豊富な人、説明がわかりやすい人、こちらの希望もしっかり聞き取ってくれる人、といった違いが見えてきます。
人生でそう何度もない不動産売却を成功させるためにも、相性の良い担当者を選びたいものですね。

3-2. 高くスムーズに売るために効果的な査定の準備

やみくもに手間や費用をかけても、無駄になるかもしれません。
正しい査定の準備について説明していきます。

査定前に特別な清掃は必要ない!

不動産会社は建物自体の傷み具合を見るので、表面的な汚れは査定額に影響しません。
また、不動産会社はプロですから、散らかっていると狭く見えるといった心配もありません。
そのため査定前にあわてて掃除しても、査定額に影響はないのです。
ただし、購入希望者が見学に来るまでには、掃除と整理整頓は必要です。
売却を決めたらさっそく今日から不用品の処分をスタートしましょう。

査定前のリフォーム、修繕は必要ない!

築年数が経っている物件は、購入後に自分好みにリフォームしたいという購入者も多いです。
また、リフォームに300万円かかったとしても、300万円高く売れるとは限らないので、売却前のリフォームは基本的に不要です。
一方で、設備の故障などの「修繕」は必要ですが、ちょっとした不具合であれば修理すべきかどうか判断に迷う場合もあるでしょう。
リフォームや修繕は査定前にあわてて行うのではなく、どこを直したらよいか、経験の豊富な不動産会社の意見を聞いてから行うのがおすすめです。

書類が揃っているとスムーズ!

できるだけ正確な査定額を算出し、査定の後の売却手続きをスムーズに進めるためにも、できるだけ以下の書類を探しておきましょう。

  • 登記済権利証(登記識別情報)
  • 購入時の売買契約書、重要事項説明書、パンフレット
  • 建物の間取図
  • 土地の測量図
  • 修繕やリフォームした際の契約書
  • 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
  • マンションなら管理規約、管理費、修繕積立金がわかる書類

査定の準備についてはこちらの記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

家の査定にはコツがある!依頼前にすべき準備と注意点とは?

まとめ

それではおさらいです。
「鑑定」は、不動産鑑定士が不動産の適正な価格を有料で算出するものです。
ゴルフ場などの特殊な不動産を売る場合や、税務署・裁判所等に提出する必要があるときに鑑定評価書を使います。
個人がマンション・一戸建て・土地を売却するときには、鑑定は必要ありません。

一方で「査定」は、不動産会社が無料で「売却予想価格」を算出してくれるものです。
不動産会社が自社に仲介を依頼してもらうための営業活動の一環として査定を行うので、実際に買い主が見つかって売買が成立するまで、手数料は発生しません。

不動産を売るときには、ゴルフ場などの特殊物件でない限り、不動産会社の無料査定を受ければ十分です。
ただし、高くスムーズに売るためには、その不動産に適した3社以上の不動産会社の査定を受けて、しっかり比較するのがポイントです。

不動産売却 HOME4U」を利用すれば、不動産の種類・エリアに応じた最適な不動産会社を簡単に見つけて、手間なく査定依頼できます。
査定額と、査定根拠、販売戦略、仲介実績、営業担当者の知識や経験などをしっかりと比較して、良い不動産会社を見極めましょう。
安心して任せられる不動産会社を効率よく見つけて、不動産売却を成功させてくださいね。

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でしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。
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