マンション売却で発生する費用や税金をわかりやすく解説

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マンション売却で発生する費用や税金をわかりやすく解説

マンションを売却すると、以下のような費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消関連費用
  • 各種証明書類取得手数料

これらの費用の合計は、ざっくり言うとマンションの売却価格の約3.5%になります。

また、費用ではありませんが、固定資産税や管理費、駐車場使用料等で買主との間で精算金が発生することもあります。

マンション売却にかかる費用は、少し高いと感じるかもしれませんが、売却損が出たときの税金の還付制度も含めて考えると、実は大きな費用負担にはならない場合もあります
マンション売却の費用は、税金の特例も含めてトータルで考慮することがポイントです。

そこでこの記事ではマンション売却にかかる費用や税金について解説します。
また、4,000万円のマンションを売却した場合の具体的なシミュレーションについても紹介します。実際にどの程度の費用がかかるのか、参考にしてください。

最後までお読みいただき、マンション売却の一助にしていただけると幸いです。

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1.仲介手数料

最初に仲介手数料についてご紹介します。

1-1.仲介手数料とは

仲介手数料とは仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼して、買主を見つけて売買が成立した場合に不動産会社に支払う報酬のことを指します。

仲介手数料は売買が成立した場合のみに支払う成功報酬型であるという点がポイントです。
着手金のような手数料は一切発生しません。

不動産会社は、当初、査定を行い、不動産の売却に関するアドバイスをしてくれますが、これらのサービスに要する費用は全て仲介手数料の中に含まれます。

逆に言えば、仲介手数料は成功報酬であることから、不動産会社は査定費用などを請求できないことになっています。
そのため、マンションの売却で最初に行う不動産査定については、必ず無料となります。

また、不動産会社に依頼する仲介のことを媒介と呼びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。

専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引も不可。
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。

自己発見取引とは自分で買主を見つけることを指します。

ここで、一般媒介契約を選択した場合、複数の不動産会社に同時に売却を依頼することが可能です。

それでも仲介手数料は成功報酬であるため、支払いは買主を決めてくれた1社だけになります。

仲介手数料は、1社に頼んでも、6社に頼んでも、最終的に1社に決まるのでかかる費用は同じという特徴があります。

1-2.仲介手数料の相場

仲介手数料に関しては、不動産会社が受領できる上限金額が以下のように決まっています。

取引額 仲介手数料
(1)200万円以下 取引額の5% まで
(2) 200万円超から400万円以下 取引額の4%+2万円 まで
(3) 400万円超 取引額の3%+6万円 まで

仲介手数料には、別途、消費税が発生します。

また、上記上限ルールとは別に、400万円以下の物件の取引では、不動産会社が仲介手数料に現地調査費等の費用相当額を加え、最大18万円まで受領することが可能となっています。

受領可能額 = 仲介手数料 + 現地調査費等の費用相当額 ≦ 18万円

地方に行くと、400万円以下のマンションを見かけることがあります。
400万円以下のマンションは、不動産会社への支払額が最大18万円となる可能性があります。

尚、仲介手数料は、本来、不動産会社側に売買契約成立時点で100%の請求権が発生します。
仮に、不動産会社が売買契約時に仲介手数料を100%請求してきても、それは違法ではありません。

ただし、マンションの売却では、売買契約から引渡までに1ヶ月近くあります。
引渡は一番重要な業務であることから、不動産会社への支払いの一部を引渡まで留保するのが通常です。

そのため、一般的な慣習として、仲介手数料は売買契約時に50%、引渡時に50%を支払うことが多いです。

2.印紙税

2-1.印紙税とは

収入印紙印紙税とは、売買契約書のような課税文書と呼ばれる書面に収入印紙を貼り付け、消印をして納税するという税金です。

売買契約書は、通常、2通作成し、売主と買主でそれぞれ原本保管を行います。
そのため、買主も印紙税は負担します。

印紙税は売買契約書に貼り付けるため、売買契約時点で必要となります。

2-2.印紙税の金額

印紙税の金額は、売買契約書に記載されている金額によって異なります。
契約書に記載する売買金額と印紙税の金額は以下通りです。

契約書に記載する売買金額 貼付する印紙税
1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円
1億円超5億円以下 60,000円
5億円超10億円以下 160,000円
10億円超50億円以下 320,000円
50億円超 480,000円
金額の記載のないもの 200円

3.抵当権抹消関連費用

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却と同時に抵当権の抹消を行います。
この章では抵当権抹消関連費用について解説致します。

3-1.登録免許税

抵当権とは、住宅ローンを借りる際、銀行がマンションに付けた担保権になります。
お金を貸している銀行の立場を債権者と呼びます。

債権者は、自分が債権者であることを第三者に示すため、マンションの登記簿謄本に抵当権の登記を行います。

マンションを売却する際、売却額によってローン残債を一括返済します。
一括返済すれば、抵当権は無くなりますので、登記簿謄本から抵当権を抹消することができます。

一般的には、買主は抵当権が抹消されていることを条件にマンションを購入しますので、売主は引渡と同時に抵当権の抹消を行います。

抵当権の抹消は司法書士が法務局にて代理で行います。
この際、法務局に対して抵当権の抹消のための手数料的な役割を果たすのが、

抵当権抹消の登録免許税となります。

登録免許税というと、仰々しく税金を納めなければいけないのではないかと思いますが、要は法務局に支払う手数料のようなものです。

登録免許税は、まず司法書士に渡し、司法書士が代わりに払ってくれます。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。

抵当権は、マンションでも土地と建物の双方に設定されています。
登録免許税は、土地と建物それぞれに発生するため、不動産が土地1つ、建物1つの場合には、2,000円ということになります。

3-2.司法書士手数料

不動産の売却では、司法書士もメンバーに加わります。
司法書士は、通常、不動産会社が連れてきますので、自分で手配しなくても大丈夫です。

司法書士は、所有権移転登記と、売主の抵当権抹消、買主の抵当権設定の3つを同時に行います。

このうち、売主の抵当権抹消に関しては、売主が費用負担すべき部分となります。

日本司法書士連合会では、全国の司法書士から報酬のアンケートをとり、その結果を公表しています。

報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)」によると、抵当権抹消に要する司法書士手数料は以下の通りとなっています。

  低額者10%の平均 全体の平均値 高額者10%の平均
北海道地区 8,358円 15,532円 30,120円
東北地区 8,307円 13,863円 22,091円
関東地区 9,536円 15,613円 26,001円
中部地区 9,839円 16,638円 35,220円
近畿地区 9,933円 18,795円 32,444円
中国地区 9,471円 15,289円 26,682円
四国地区 9,917円 14,409円 21,562円
九州地区 9,737円 13,821円 22,676円

4.各種証明書類

所有権移転登記には、「印鑑証明書」と「住民票」、「固定資産税評価証明書」等の各種証明書類が必要となります。

4-1.印鑑証明書

印鑑証明書は、実印であることを証明する書面です。
個人の場合には、市区町村町役場で取得することが可能です。
法人の印鑑証明書は法務局になります。

個人の印鑑証明書の取得手数料は、通常は300円が一般的です。

4-2.住民票

住民票は、登記名義人の現住所が登記上の住所と異なる場合には、不動産の売却において住民票が必要となります。

例えば、先に新居に引越をしてしまい、既に住民票を新住所に移してしまった方は、住民票が必要となります。

登記住所と現住所が同一の人は、売却時には住民票は不要です。

住民票も、市区町村町役場にて取得できます。
住民票の取得手数料も、通常は300円が一般的です。

4-3.固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、買主の登録免許税を計算するために必要となります。
固定資産税評価証明書は、原則として納税義務者しか取得できませんので、売主が取得を行います。

固定資産税評価証明書も市町村町役場で取得できます。
東京都の場合は東京都主税局になります。

取得の手数料は、市町村町役場の場合、300円程度が一般的です。
東京都主税局の場合は、固定資産税評価証明書1件につき400円です。
2件目以降は1件につき100円となります。

5.精算金

この章では、費用ではありませんが、売買代金以外でお金が動く精算についてご紹介します。

5-1.固定資産税および都市計画税

固定資産税及び都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が1年間の納税義務者となります。

例えば、7月1日に引渡を行っても、残りの半年分の固定資産税は売主が納税します。
そのため、実質的な負担者を買主とするため、買主が残りの半年分の固定資産税を売主に支払います。

このような行為を「精算」と呼びます。

精算はあくまでも商習慣で行われているため、売主と買主との間で行う任意の行為です。
税務当局も精算しなさいとは言ってきません。

税務当局からすると、精算行為は、単なる売買金額の調整です。
売主が、固定資産税の分だけ値上げして売却したと解釈されます。

5-2.管理費および修繕積立金

マンションによっては、管理費及び修繕積立金が、翌月分前月末払いなど、先払いとなっている場合があります。

先払いとなっている場合には、売主と買主との間で精算を行うこともあります。

ただし、精算はあくまでも売主と買主の合意の下で行う任意の行為です。
数字が細かくて、面倒という場合な、行わないことも良くあります。

5-3.駐車場および駐輪場使用料

駐車場および駐輪場使用料その他、駐車場および駐輪場使用料も精算する場合があります。

要は、先払いする費用で、その期間中に引渡を行うような売却の場合には、全て精算行為の対象となります。

先払いをしている費用で精算するものに関しては、基本的に売主は買主からもらえるお金です。

固定資産税及び都市計画税については、ほとんどのケースで精算が行われます。
一方で、管理費や駐車場使用料は、売主として希望しないと精算しないこともあります。

精算したい場合には、最初からその旨をきちんと不動産会社に伝えるようにしましょう。

6.税金

この章ではマンション売却の税金について解説します。

6-1.マンション売却と譲渡所得

マンション売却と譲渡所得マンションは売却しても必ず税金が発生するものではありません。
むしろ、発生しないケースの方が多いです。
端的に言うと、売却額が買ったときよりもかなり安くなってしまった場合、税金は発生しません。
マンションはほとんどのケースで購入額時よりも値段が下がった状態での売却となるため、税金がかからない場合が多いです。

マンションのような不動産は、以下に示す譲渡所得がプラスの場合に限り、税金が発生することになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡所得は、マンションの売却額になります。

取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

譲渡費用は、仲介手数料等の売却に要した費用です。

6-2.譲渡所得で異なる税金特例

マイホームのマンションでは、税金の特例がいくつかあります。

税金の特例が使えるマンションのことを居住用財産と呼びます。
居住用財産とは、言い換えるとマイホームのことです。

居住用財産の定義は以下の通りです。

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)

6-2-1.譲渡所得がプラスの場合

居住用財産では、譲渡所得がプラスの場合、3,000万円特別控除という特例があります。
3,000万円特別控除を使うと、譲渡所得が以下のようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

マンションは、たとえ値上りして売却したとしても、譲渡所得が3,000万円を超えるようなケースがほとんどありません。
そのため、譲渡所得がプラスであっても、3,000万円特別控除を適用すると、税金は発生しなくなるケースが多いです。

非常に効果の高い特例ですので、譲渡所得がプラスの場合には、3,000万円特別控除をぜひ申告して下さい。

6-2-2.譲渡所得がマイナスの場合

居住用財産では、譲渡所得がマイナスとなることの方が多いです。
譲渡所得がマイナスの場合、以下の2つの特例のいずれかが使えます。

1.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2.居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2つの特例の違いは、「買い替えをするかしないかという点」と「繰越控除限度額」の2点です。
買い替えをする場合は「1.」を適用し、売却だけの場合は「2.」を適用することになります。

「1.」の特例は譲渡損失が繰越控除限度額となるのに対し、「2.」の特例は譲渡価額から住宅ローン残債を控除した際に発生するマイナス額が繰越控除限度額となります。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「2.」の特例はオーバーローンで売却した場合に利用するというイメージの特例になります。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額よりも大きい場合のことを指します。

これらの特例は、簡単に言うと、売却損を給与所得と合算し、給与所得で天引きされていた源泉徴収を取り戻せるという特例です。
給与所得と譲渡損失を合算することを「損益通算」と呼びます。

また、控除しきれなかった譲渡損失に関しては3年間繰り越すことができます。
譲渡損失の繰り越しを「繰越控除」と呼びます。

買い替えの特例は、「7章9節 居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」で具体的に計算例を示しします。
効果が非常に大きいので、ぜひご参照ください。

尚、3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がマイナスとなっても、その譲渡所得はゼロとして扱われるため、譲渡所得がマイナスの場合の特例を使うことができません。
3,000万円特別控除はあくまで譲渡所得がプラスのときの節税の特例となります。

6-3.税率

3,000万円特別控除を適用しても、なお譲渡所得場プラスの場合には、税金が発生します。

譲渡所得に係る税率は所有期間で決まります。
所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得とされ、それぞれの所得税率及び住民税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税については、所有期間に関わらず所得税額に対して2.1%の税率で発生します。

また、居住用財産では所有期間が10年を超えている場合、さらに税率が下がります

譲渡所得金額 所得税 住民税 合計税率
6,000万円以下の部分 10% 4% 14%
6,000万円超の部分 15% 5% 20%

この場合の譲渡所得は、3,000万円の特別控除の適用後の譲渡所得を適用できます。

6-4.マンションの取得費の計算方法

譲渡所得を求めるには、取得費を計算する必要があります。

取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却費とは、建物の取得価格を毎年少しずつ費用として配分するために発生する費用のことです。
会計上のルールで発生するだけの費用であり、実際に出ていくお金ではありません。

取得費は、以下の式で表されます。

取得費 = 土地の取得費 + 建物の取得費
    = 土地の購入額 + (建物の購入額 - 建物の減価償却費)

ここで、建物の減価償却費は以下の式で計算されます。

減価償却費 = 建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

マンションの躯体の多くは鉄筋コンクリート造です。
鉄筋コンクリート造の場合、償却率は、0.015となります。

尚、減価償却の計算は、建物が耐用年数以内であることが条件です。
耐用年数を超えている建物に関しては、建物購入価格の5%が建物の取得費となります。

鉄筋コンクリート造の耐用年数と償却率は以下の通りです。

建物構造 耐用年数 償却率
鉄筋コンクリート造 70年 0.015

具体的な計算例については、「7章8節1 取得費」で詳しくご紹介します。

7.「4,000万円」で売却した場合のシミュレーション

「4,000万円」でマンション売却した場合のシミュレーションでは、最後に江東区にお住いのAさんが、マンションを4,000万円で売却した場合の費用のシミュレーションについてご紹介いたします。

7-1.シミュレーションの概要

Aさんが4,000万円でマンションを売却し、新たに東京都文京区で65平米の5,000万円のマンションに買い替えを行うケースで費用をシミュレーションしています。

売却したマンションの概要

<売却の概要>

売却価格:4,000万円
引渡日:2018年7月1日

<マンションの概要>

所在:東京都江東区
面積:65平米(3LDK)
構造:鉄筋コンクリート造
購入額:新築6,000万円(内訳:土地価格4,000万円、建物価格2,000万円)
購入日:2003年7月1日
固定資産税及び都市計画税:年間12万円

7-2.仲介手数料

売却価格は4,000万円ですので、取引額が400万円超となり、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円
      = 4,000万円 × 3% + 6万円
      = 126万円

仲介手数料には別途消費税がかかります。

2018年8月時点の税込仲介手数料(消費税8%で計算)

税込仲介手数料 = 126万円 × 1.08
        = 136.08万円

7-3.印紙税

売却価格は4,000万円であるため、印紙税は1,000万円超5,000万円以下が適用され、1万円となります。

印紙税

1万円 (売買金額が1,000万円超5,000万円以下)

7-4.抵当権抹消関連費用

7-4-1.司法書士手数料

Aさんは関東地区にお住まいなので、司法書士手数料は平均価格より約1.5万円と仮定します。

司法書士手数料
1.5万円 (関東地区の平均より概算)

司法書士手数料には、別途消費税がかかります。

2018年8月時点の税込司法書士手数料(消費税8%で計算)

税込仲介手数料 = 1.5万円 × 1.08
        = 1.62万円

7-4-2.抵当権抹消登記費用

マンションは、建物の他、土地に対しても敷地利用権と呼ばれる権利を有しています。
抵当権は、土地と建物の2つに設定されています。

土地が1筆の場合は、土地と建物の合計2つの不動産ということになり、抵当権抹消登記費用となります。

抵当権抹消登記費用

2,000円 (土地1つ、建物1つの場合)

尚、マンションの中には土地が複数の筆(フデ)に分かれている場合があります。
筆とは土地の単位です。
例えば土地が3筆に分かれているようなマンションであれば、不動産の個数は、土地3つ、建物1つとなり、抵当権抹消登記費用は4,000円となります。

7-5.各種証明書類

所有権移転登記に必要な書類の取得手数料は以下の通りです。

印鑑証明書 300円
住民票 300円
固定資産税評価証明書 500円(土地と建物)※

※東京都の場合、東京都主税局で入手します。

東京都の固定資産税評価証明書1件につき400円です。
1回の申請で同一種類の証明を2件以上申請した場合、2件目以降は1件につき100円となります。

尚、各種証明書類については、市区町村によって手数料が異なります。
証明書発行の手数料に関しては、事前に市町村で確認するようにして下さい。

7-6.売却に要する費用まとめ

ここで、4,000万円のマンションを売却した場合の費用を一度まとめます。

売却に要する費用(2018年8月現在消費税込み)
仲介手数料 136.08万円
印紙税 1万円
司法書士手数料 1.62万円
抵当権抹消登記費用 0.2万円
各種証明書類取得手数料 0.11万円
合計 139.01万円

4,000万円のマンションを売却すると、およそ140万円の費用がかかることが分かります。
ざっくりと言うと、売却額の約3.5%が売却に要する費用ということになります。

7-7.精算金

今回のシミュレーションでは、単純に固定資産税および都市計画税のみを精算するケースを考えます。

精算行為はそもそも任意であるため、何をどこまで精算するかは、買主との打合せによって決めます。
「管理費および修繕積立金」や「駐車場および駐輪場使用料」については、金額が細かいため、精算対象外とすることも多いです。

この物件は、固定資産税及び都市計画税が年間12万円です。
7月1日の引渡ですので、半年分である6万円の精算を行います。

固定資産税の精算は、売主はお金をもらう側になります。
つまり、支出ではなく、収入となります。

精算金
固定資産税および都市計画税 6万円
管理費および修繕積立金 行わない
駐車場および駐輪場使用料 行わない

尚、固定資産税の精算金のように、売主がもらうお金については、譲渡所得の計算上は、譲渡価額に加算されます。

税務当局からすると、精算はただの売買金額の調整であるため、売却価格が上がったものとして扱われることになります。

7-8.税金の計算

この節では税金についてのシミュレーションを行います。

7-8-1.取得費

譲渡所得を計算するに当たり、取得費を最初に計算します。

本マンションの概要は以下の通りでした。

<マンションの概要>

構造:鉄筋コンクリート造
購入額:6,000万円
内訳:土地価格4,000万円
建物価格:2,000万円
購入日:2003年7月1日(築15年)

本マンションは、新築で2003年7月1日購入したため、築15年となります。
鉄筋コンクリート造の建物は、耐用年数が70年、償却率が0.015です。

耐用年数を過ぎていない建物は、建物の減価償却費を計算します。

減価償却費 = 建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
      = 2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 15年
      = 405万円

建物の取得費は以下のようになります。

建物取得費 = 建物購入価格 - 減価償却費
      = 2,000万円 - 405万円
      = 1,595万円

以上より、マンションの取得費は以下のようになります。

取得費 = 土地取得費 + 建物取得費
    = 4,000万円 + 1,595万円
    = 5,595万円

7-8-2.譲渡所得

次に、譲渡所得を求めます。

譲渡価額に関しては、固定資産税の精算金を受け取っていますので、以下のように売却額に精算金が加算されます。

譲渡価額
マンションの売却額 4,000万円
固定資産税等の精算金 6万円
譲渡価額 4,006万円

取得費は、前節で計算した「5,595万円」となります。

今回の取引で譲渡費用として認められるものは以下の2つです。

仲介手数料 136.08万円(消費税込みで譲渡費用として認められます)
印紙税 1万円
合計 137.08万円

抵当権抹消関連費用は譲渡には直接関係のない費用と解釈されているため、譲渡費用にはできません。

各種証明書類取得手数料に関しては、国税庁の電話相談センターによると間接費用のため譲渡費用として認められないとのことです。
ここでは、保守的に解釈し、譲渡費用に含めない形で計算します。

最終的に何が譲渡費用になるのかについては、ご自身で税務署に個別に確認した上で進めるようにして下さい。

以上より、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得

譲渡所得 = 譲渡価額 ― 取得費 ― 譲渡費用
     = 4,006万円 ― 5,595万円 ― 137.08万円
     = ▲1,726.08万円

7-9.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

本件では、譲渡損失が発生しため、譲渡所得がマイナスの場合の特例が使えます。

また、東京都文京区の65平米の5,000万円に買い替えを行うことから、買い替えを要件とする「居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用することが可能です。

損益通算および繰越控除を行うために、Aさんの所得と源泉徴収税額を以下のように仮定します。

給与所得 源泉徴収税額
2018年 800万円 62.89万円
2019年 850万円 71.06万円
2020年 900万円 79.22万円(2020年の所得控除額は250万円とします)

その他の所得はないものと仮定します。

各年の損益通算は以下の通りとなります。

(1)2018年の損益通算

損益通算 = 給与所得 ― 譲渡所得
     = 800万円 ― 1,726.08万円
     = ▲926.08万円

よって、2018年は所得税がゼロとなり源泉徴収税額62.89万円について全額還付を受けることができます。
控除しきれなかった926.08万円については、翌年に繰り越されます。

(2)2019年の損益通算

損益通算 = 給与所得 ― 繰越の譲渡所得
     = 850万円 ― 926.08万円
     = ▲76.08万円

よって、2019年も所得税がゼロとなり源泉徴収税額71.06万円について全額還付を受けることができます。
控除しきれなかった76.08万円については、翌年に繰り越されます。

(3)2020年の損益通算

損益通算 = 給与所得 ― 繰越の譲渡所得
     = 900万円 ― 76.08万円
     = 823.92万円

所得税は以下のように計算されます。

所得税 = (823.92万円 - 250万円) × 20% ― 42.75万円※
    = 72.03万円

※課税される所得金額が330万円超695万円以下の場合、税率は20%で控除額が42.75万円となります。

さらに、所得税に対し復興特別所得税(税率2.1%)がかかります。

復興特別所得税 = 所得税 × 税率
        = 72.03万円 × 2.1%
        = 1.51万円

所得税合計 = 所得税 + 復興特別所得税
      = 72.03万円 + 1.51万円
      = 73.54万円

2020年は源泉徴収税額が79.22万円ですので、払い過ぎていることになります。
還付額は以下のようになります。

2020年の還付額 = 79.22万円 - 73.54万円
         = 5.68万円

本ケースでは、Aさんは139.63万円(=62.89万円+71.06万円+5.68万円)を取り戻すことができました。
たまたまですが、本シミュレーションでは、Aさんは売却費用(139.01万円)のほとんどを税金還付で取り戻しています。

マネ子先生のまとめ

シミュレーション結果まとめ

<費用>
仲介手数料 ▲136.08万円
印紙税 ▲1万円
司法書士手数料 ▲1.62万円
抵当権抹消登記費用 ▲0.2万円
各種証明書類取得手数料 ▲0.11万円
費用小計 ▲139.01万円
<精算金>
固定資産税および都市計画税 +6万円
<税金還付>
源泉徴収税額 +139.63万円
<合計>
+6.62万円

本シミュレーションでは、税金還付も含めると、最終的にはプラス6.62万円となり、マンション売却によってお金が増える形となりました。

このように、マンションは売却で費用がかかっても、税金で多くの費用を取り戻すことができます。

マンション売却では、特例も賢く利用しながら、売却することをおススメします。

まとめ

マンション売却で発生する費用や税金いかがでしたか?
マンション売却の費用について見てきました。

不動産の売却では、仲介手数料の他、印紙税や抵当権抹消関連費用、各種証明書類等の費用が発生します。
また精算金では入ってくるお金もあります。

さらに、譲渡所得が発生すれば税金がかかりますが、逆に譲渡損失が発生すると税金還付を受けることができます。
シミュレーションでは、特例を用いるとかなりの金額を取り戻せることが分かりました。

マンション売却では、費用も掛かりますが、譲渡損失が出れば税金還付で費用のかなりの部分を取り戻すことができます。
税金の特例もしっかりと理解した上で、売却するようにしましょう。

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