マンション売却にかかる手数料はいくら？費用と税金も解説

マンションを売却する際は、仲介を担当した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。売主が支払う仲介手数料は、売却価格の3%＋6万円と消費税が上限です。また、他にも様々な費用や税金がかかります。

この記事では、マンション売却にかかる費用について、内訳やマンション売却にかかる手数料のシミュレーションを元に費用の目安について解説します。

予めどれくらいの資金が必要なのかを把握した上で、余裕を持って計画を立てることは、マンション売却を失敗しないためにとても重要です。

1.マンション売却の手数料は売却価格の3%＋6万円と消費税

マンションを売却する際は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は、売買が成立した場合に成功報酬として支払う費用なので、それ以外に支払う手数料等はありません。

仲介手数料の上限額は、宅建業法で決められています。具体的な計算式は、以下の通りです。

仲介手数料の支払いは、売買契約の締結時と、引き渡し時の2回に分けて行います。不動産売却は他にもさまざまな費用や税金がかかりますが、仲介手数料は高額になるので、大体の金額を把握しておきましょう。

2.マンション売却にかかる手数料以外の費用・税金

仲介手数料以外にも、さまざまな費用と税金が発生します。総額は、売却価格の4%～6%程度です。

マンション売却の手数料と税金、費用は以下の通りです。

それぞれの費用について、詳しく解説します。

2‐1.印紙税

印紙税とは、売買契約書のような課税文書と呼ばれる書面に収入印紙を貼り付け、消印をして納税する税金です。

売買契約書は、通常、2通作成し、売主と買主でそれぞれ原本保管を行います。 印紙税は売買契約書に貼り付けるため、売買契約時点で必要となります。

印紙税の金額は、 売買契約書に記載されている金額によって異なります。契約金額に対する印紙税は以下の通りです。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

不動産譲渡に関する契約書では、令和6年3月31日までに作成された契約書には軽減税額が適用されます。

2‐2.抵当権抹消費用

売却するマンションに住宅ローンが残っている場合、残金の支払いが完了したら抵当権の抹消を行います。
抵当権の抹消には、登録免許税と司法書士への依頼報酬の2つの費用が発生します。

2‐2‐1.登録免許税

登録免許税とは、抵当権の抹消登記を行うにあたって国に納める税金の事です。

マンションを売却する際、売却額によってローン残債を一括返済します。 一括返済すれば、抵当権は無くなりますので、登記簿謄本から抵当権を抹消することができます。

基本的に、買主は抵当権が抹消されていることを条件にマンションを購入しますので、売主は引渡と同時に抵当権の抹消を行います。

抵当権の抹消は司法書士が法務局にて代理で行います。 この際、法務局に対して抵当権の抹消のための手数料的な役割を果たすのが、 抵当権抹消の登録免許税です。

2‐2‐2.司法書士への報酬

抵当権の抹消を司法書士に依頼して行う場合、依頼報酬を支払う必要があります。

依頼報酬の目安は1万〜3万円程度です。

ご自身で行うことも可能ですが、他にも用意しなければならない書類や手続きがあることを考えると、司法書士に依頼する方が安心です。

2‐3.各種証明書類

マンション売却時は、以下の証明書も必要です。

それぞれの概要とかかる費用について、解説します。

2‐3‐1.印鑑証明書

印鑑証明書は、実印であることを証明する書面です。 個人の場合には、市区町村町役場で取得することが可能です。

法人の印鑑証明書は法務局になります。 個人の印鑑証明書の取得手数料は、通常は200円～400円程度が一般的です。

2‐3‐2.住民票

住民票は、登記名義人の現住所が登記上の住所と異なる場合には、不動産の売却において住民票が必要となります。 例えば、先に新居に引越をしてしまい、既に住民票を新住所に移してしまった方は、住民票が必要となります。 登記住所と現住所が同一の人は、売却時には住民票は不要です。 住民票も、市町村役場にて取得できます。 住民票の取得手数料も、通常は300円が一般的です。

2‐3‐3.固定資産税証明書

固定資産税評価証明書は、買主の登録免許税を計算するために必要となります。

固定資産税評価証明書は、原則として納税義務者しか取得できませんので、売主が取得を行います。
固定資産税評価証明書も市町村役場で取得できます。 東京都の場合は東京都主税局になります。
取得の手数料は、市町村役場の場合、300円程度が一般的です。 東京都主税局の場合は、固定資産税評価証明書1件につき400円です。 2件目以降は1件につき100円となります。

2‐4.譲渡所得税

マンションを売却して譲渡所得がプラスになると、税金が発生します。この時発生する税金のことを譲渡所得税と言います。

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

収入価格は、マンションの売却額になります。取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。譲渡費用は、仲介手数料等の売却に要した費用です。

譲渡所得に係る税率は所有期間で決まります。 それぞれの所得税率は以下の通りです。

参考：譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得とされます。

2-5.その他諸費用

上記で述べた費用以外にも、状況に応じて以下のような費用が発生します。

2‐5‐1.引っ越し費用

住んでいる家を売却する場合は、引き渡しまでに引っ越しが必要です。

引っ越し費用はその時のシーズンや荷物量によって大きな差があります。また、1〜3月は繁忙期のため、より費用が上がったり予約が取れなったりする場合もありますので、売却スケジュールがある程度決まっているのであれば、早めの見積もりをおすすめします。

また、新居に移る前に一時的な仮住まいに引っ越す場合は2回分の引っ越し費用がかかることも念頭においておきましょう。

2‐5‐2.ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングとは、物件を掃除してもらうサービスの事です。

ハウスクリーニングをするかどうかは自由ですが、物件をきれいにしておくことで印象を良くしますし、買主への配慮という観点からも、内覧前や引き渡し前に実施するのがおススメです。

ハウスクリーニング費用は清掃内容によって異なりますが、5〜10万円前後が相場です。依頼する前にハウスクリーニング会社に確認をしてみてください。

2‐5‐3.ローン返済にかかる手数料

売却するマンションに住宅ローン残債がある場合、完済しなければなりませんが、その際、金融機関に支払う手数料が発生します。

手数料は窓口や電話、インターネットなど、どれを使うかによって金額が異なります。
例えば三菱UFJ銀行の場合、各手数料は以下の通りです。

利用する金融機関や手段によって手数料の金額は異なるため、事前に確認しておきましょう。

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3.マンション売却でかかる費用をシミュレーション

かかる費用や税金の内訳を把握することはもちろん大事ですが、ご自身が売却した際に「実際いくらかかるのか」も把握しておく方が、売却にかかる費用をイメージしやすいです。

本章では、江東区にお住いのＡさんが、マンションを4,000万円で売却し、新たに東京都文京区で65平米の5,000万円のマンションに買い替えを行うケースを例にして、マンション売却の手数料をシミュレーションします。

Aさんの売却したマンションの概要は以下の通りです。

売却価格は4,000万円ですので、取引額は400万円超となり、仲介手数料は以下の計算式で算出します。

仲介手数料には、別途消費税が発生しますので、税込の手数料額は以下の通りです。

上記の仲介手数料と合わせて、その他の費用も計算すると合計でかかる費用は以下の通りです。

その他、引っ越しやハウスクリーニングなどを行う場合は、追加で費用が上乗せされます。

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4.マンション売却の手数料は値引きできる？

結論から言うと、マンション売却の手数料を値引き交渉することは可能です。

実際、仲介手数料を半額やマンション売却の手数料を無料にしている不動産会社も少なくありません。仲介手手数料は、上限額は決まっているものの下限額は決められていません。なので、物理的には可能です。

ですが、本来発生する手数料を下げることで、以下のようなデメリットもあります。

広告活動が積極的に行えなくなると、それだけ物件を知ってもらう機会も少なくなり、買い手を見つけづらくなってしまいます。
また、仲介手数料は売却成立に対する成功報酬でもあるので、営業マンの成約意欲が下がり積極的に売却活動を行ってくれなくなってしまいます。

これらのデメリットを考えると、仲介手数料を下げることは良い方法とは言えません。

5.仲介手数料を安くおさえるより高く売る方法を選ぶ

前章で説明の通り、マンション売却にかかる手数料は可能な限りおさえたいものですが、かといって仲介手数料を安くしてくれる会社を探したり、値引き交渉したりすることはあまりおすすめしません。

それよりも、高く売って手元に残る利益を増やす方法を考えましょう。

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