マンション査定はどこに頼む?おすすめの優良企業の見つけ方

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マンションが高くスムーズに売れるかどうか、結果を大きく左右するのは不動産会社選びです。
そのため、どの不動産会社に査定を依頼するのか、慎重に考える必要があります。

不動産会社はたくさんあるので、どこに査定してもらったらいいのか迷ってしまうのは当然です。
だからといって、「とりあえずマンションから一番近い不動産会社に行ってみる」とか「たまたまCMで見かけた大手不動産会社に電話してみる」というのは、おすすめしません。

近くの会社や有名な会社は、あなたのマンションを最も高く売ってくれる不動産会社とは限らないからです。

この記事では、あなたのマンションを高く売ってくれる不動産会社を手間なく見つけるおすすめの方法をご紹介します。

査定を依頼するときのコツから、査定後にどんな不動産会社を選べばいいのかまで、マンション査定の秘訣を徹底解説しますので、大切なマンションの売却を成功させるためにお役立てください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,300社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. マンションの査定から売却までの流れ

はじめに、マンション売却の流れと期間を押さえておきましょう。

1-1. マンション売却の流れ

「マンションを売りたい!」と思ったら、まず、不動産会社の査定を受けます。
マンションの査定から売却完了までの流れは次のとおりです。

査定 ・・・・・・ いくつかの不動産会社に査定してもらう
媒介契約 ・・・・・・ 不動産会社を選んで、売却を依頼する契約を結ぶ
売り出し ・・・・・・ 価格を決めて売り出す
内覧 ・・・・・・ 購入希望者がマンションを見に来る
売買契約 ・・・・・・ 買主と売買契約を締結する
決済・引き渡し ・・・・・・ マンションの代金を受領して名義変更し、引き渡す

1-2. マンションの売却期間

マンションの査定を受けて、不動産会社と「媒介契約」を結ぶまでにどれくらい時間をかけるかは人それぞれですが、スムーズに進めば2週間程度です。

不動産会社と契約して、実際にマンションを売り出さないことには、買い手の目に触れるチャンスはありませんので、あまり時間をかけずに不動産会社選びをクリアしたいところです。

ただし、不動産会社とは3ヶ月の期間で媒介契約を締結するのが一般的で、中途解約は基本的にできませんので、不動産会社選びに失敗してしまうと他社に乗り換えるまで3ヶ月も無駄になる可能性があるのでご注意ください。

売出しから購入者が決まるまでは、3ヶ月を目標にしましょう。

築年数が浅くて駅に近いなど、条件の良いマンションなら2~3ヶ月で見つかることも多いです。
築年数が古かったり不便な場所にあるマンションでは、もう少しかかってしまうかもしれません。

マンションが最も売れる時期は秋ごろと年度末ですので、この時期に売り出せると有利です。
また、同じマンション内や近隣の条件の似たマンションが同時にたくさん売りに出ていると不利になります。

売却予定日のリミットまで余裕があれば、売り出しの時期をずらすことも可能になるため、できるだけ余裕を持って早めに不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

さらに、購入者が決まってから代金を受領するまでには、1ヶ月程度かかるのが一般的です。
この間に、買主の住宅ローン審査が終わるのを待ったり、引っ越しして引き渡しの準備をします。

2. おすすめの査定方法

次に、マンションの査定方法についてお伝えします。
2章以降でご紹介することは、「おすすめ」でありつつ、「絶対におさえておきたいこと」も含まれているため、ぜひじっくりお読みいただき実行していただければと思います。

2-1. 中古マンションの売却では査定の攻略が必須!

中古マンションの売却では、選んだ不動産会社次第で、売却価格や期間に大きな差が出てしまいます
なぜかというと、不動産会社には得意分野・得意エリアがあるからです。

不動産会社によっては、中古マンションの売買実績が少なく、賃貸に力を入れていたり、郊外の土地や一戸建ての取引が多いという場合もあります。

そのため、マンションの売却を成功させるには、数ある不動産会社の中から「あなたのマンション」を得意分野・得意エリアとしている会社を見つけることが必須です。

そのような不動産会社は、中古マンションを高くスムーズに売るための優れたノウハウを持っています。
例えば、最新の市場動向を踏まえた値付けのアドバイスや、あなたのマンションの魅力がしっかりと伝わる広告図面の作成などで、結果に差が出ます。

また、早く高く売るためだけでなく、売却時にトラブルに巻き込まれないようにするためにも、中古マンションの売買に精通した不動産会社に依頼することが大切です。

2-2. おすすめのマンション査定依頼先は?

では、具体的にどこの不動産会社にマンション査定を依頼すればいいのでしょうか?
マンションの所在地によっても、おすすめの不動産会社は違ってきますし、営業担当者との相性もあるので、ベストな不動産会社は人によって違います。

でも、不動産会社をあちこち訪ねたり、1社ずつ電話するのは時間と手間がかかりますし、確実に良い会社が見つかるとは限りません。

ぜひご利用いただきたいのが、不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスです。

HOME4Uを利用すると、マンションの所在地等を入力するだけで、複数の最適な不動産会社を見つけ出し、まとめて査定を依頼することができます。

数ある不動産会社の中から、最新システムがあなたのマンションを得意とする不動産会社を選んでくれるので、知名度にとらわれずに優良企業を見つけることができます。

しかも、いつでもどこからでも査定を依頼できるので、時間を無駄にしません。
中古マンションの売却では、できるだけ早く査定を受けて、売却のタイミングを調整することも有効なテクニックです。

不動産会社選びは売却の成否を左右するので、適当に選ぶわけにはいきませんが、なるべく時間をかけずに優良な不動産会社を探すことが大切です。

本当に信頼できる不動産会社を見抜くためには、複数の不動産会社の査定結果をじっくりと比較することをおすすめします。

査定額の違いだけでなく、査定根拠や担当者のコンサルティング能力の違いにも着目してください。
複数の会社を比較すれば、違いが歴然となり、優良企業を見極め安くなります。

不動産会社の選び方については、4章で詳しく解説します。

3. 査定を依頼するときに知っておきたい6つのポイント

査定を受ける前に準備すべきことがあるのか、気になる方もいらっしゃると思います。
査定を依頼するまでに知っておきたいポイントは、次の6つです。

  • 査定前にあわてて掃除、リフォームする必要はないこと
  • 不動産会社が来訪するまでに書類をできるだけ集めておくこと
  • 時間があれば相場を調べておくこと
  • できるだけ多様な不動産会社の査定を受けること
  • 訪問査定からスタートすること
  • 早めに査定を受けること

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1. 査定前にあわてて掃除、リフォームする必要はないこと

査定額アップのために、不動産会社が査定のために訪問する際、掃除をしたりリフォームをしておいたほうがよいのでしょうか?
いいえ、どちらも必要ありません。

それぞれの理由をご説明いたします。

(1) 査定前の掃除が必要ない理由

訪問査定の前にあわてて掃除をしても査定額にはさほど影響がありません。
不動産会社が訪問時に見るのは、建物それ自体の傷み具合やグレード、日当たり、間取り、共用部分の設備、立地、周辺環境などです。

表面的なホコリなど、売却前のクリーニングで解消できる部分については査定額に反映されないので、掃除は気にする必要はありません。

なお、マンションの売り出し後に購入希望者が見学に来ることを「内覧」と呼びますが、内覧までには徹底的に掃除や整理整頓をしておく必要があります。

散らかりすぎて見せられない部屋などがあると、成約する可能性は限りなく低くなるので、売却を決めたその日から不用品の処分をスタートしましょう。

(2) 査定前のリフォームが必要ない理由

築年数が古い場合は、リフォームしたほうがいいかどうか悩むかもしれません。
リフォームすれば高く売れるかもしれませんが、300万円かけてリフォームしたのに200万円しか高く売れなかったとしたら、リフォームしたほうが損になってしまいます

しかも、「購入後に自分の好みにリフォームしたい」と考える買主が多いので、リフォームしないほうがスムーズに売れる可能性すらあります

心配な場合は、売却に際してリフォームしたほうがいいかどうか不動産会社に相談してみてください。
築年数と傷みぐあい、ライバル物件の動向を考慮してアドバイスがもらえます。

(3) 査定前の修繕はあわてなくて大丈夫

傷や故障などの不具合があるときは、可能な限り査定前に修繕しておくとスムーズです。
買主に告知をすれば修繕しないで売ることも可能ですが、値引き交渉のきっかけになりやすいので、基本的には遅くとも売却前までに修繕したほうが得です。

ただし、売却までに修理したほうがよいかどうか迷う場合は、査定時に不動産会社に相談してから修理を手配しても遅くありません。

3-2. 不動産会社が来訪するまでに書類をできるだけ集めておくこと

特に書類が揃っていなくても査定を受けることは可能ですが、用意することによりスムーズに査定を進めることができたり、査定額が上がるポイントが隠れていることもあります。

不動産会社の来訪までに、マンション関連の書類をできるだけ一ヶ所に集めておくことをおすすめします。

必要な書類

  • 登記簿謄本(最新のものは不動産会社に取得してもらうこともできる)
  • 購入時の売買契約書、重要事項説明書
  • 分譲時のパンフレット、間取り図
  • 住宅ローンの残高証明書
  • 管理規約、使用細則、長期修繕計画書
  • 管理費、修繕積立金、駐車場使用料に関する書類
  • 固定資産税の納税通知書(課税明細書)
  • リフォームを行った場合は見積もり、保証書など

また、紛失した書類があれば担当者に伝えましょう。
再発行に時間がかかる書類もあるので早めに相談すると安心です。

3-3. 時間があれば相場を調べておくこと

査定を受けるまでに時間があれば、インターネットや情報誌、新聞の折込チラシなどで、自分のマンションのおおよその相場を把握しておくのはおすすめです。

自分なりに相場を調べておくと、不動産会社から査定結果を聞いたときに、スムーズに理解しやすくなります。

面積が違うと比較しにくいので、「隣のマンションは1坪あたり●万円で販売しているな」というように単価でとらえましょう。

例えば「中古住宅 HOME4U(ホームフォーユー)」なら、エリアごとの相場が調べやすくなっています。

ただし、相場に関してはそれほど時間をかけて調べなくても大丈夫です。

「相場を知っておかないと騙されそう!」と心配しすぎる必要はありません。
複数の不動産会社の査定を受けて比較すれば、妥当な相場の範囲が見えます。

他社と大きく異なる査定をした不動産会社には、査定根拠の説明を求め、納得できる説明がなければその会社は選ばないようにしましょう。

3-4. できるだけ多様な不動産会社の査定を受けること

大手不動産会社と、地域に根ざした中小規模の不動産会社には、それぞれに良さや強味があります。

大手の不動産会社は強固な販売ネットワークを持ち、契約したときの特典サービスが充実している傾向があります。

中小規模の不動産会社は、特定のエリアの取引を多く手掛け、地域の市場動向に精通しています。
不動産会社の中には、中古マンションの売買を専門的に扱っている企業もあります。

査定で一番大切な事は、あなたのマンションに適した会社と出会うことです。
査定を依頼するときは必ず、大手・中堅・地元密着など、幅広いタイプの不動産会社に頼みましょう。

なんとなく名前を聞いたことがある会社だけに査定依頼するのではなく、間口を広げて、できるだけ多くの不動産会社の意見を聞いてみることをおすすめします。

3-5. 訪問査定からスタートすること

中古マンション査定では、現地を見ない「机上査定」と、実際に現地を見て査定する「訪問査定」があります。

売却予定時期が1年以内なら、ざっくりとした相場しかわからない机上査定より、直接担当者と話ができる「訪問査定」がおすすめです。

「訪問査定」では精緻に査定され、詳しい査定根拠も聞くことができるので、ベストな不動産会社を見極めやすくなります。
物件を見ながら詳しく相談することもできるので、担当者の知識や人柄も踏まえて判断できます。

なお、「たくさんの会社の訪問を受けるのは大変だな」と思う場合には、最初に「机上査定」を依頼し、結果の良かった不動産会社だけに絞り込んで「訪問査定」を依頼する方法もあります。

ただし、「机上査定」では意図的に高めの査定額を出して訪問に繋げ、後から理由をつけて下げればいいと考える会社もあります。

そのため「机上査定」の段階で金額が高い会社だけを選んでしまうと、最初から良心的な査定額を付けた会社を取りこぼしてしまうというデメリットがあります。

「机上査定」では、確かな根拠のある査定結果なのかどうか見極めにくいため、実は「訪問査定」からスタートしたほうが信頼できる不動産会社を見つけやすいです。

3-6. 早めに査定を受けること

マンションの売却を成功させるには、できるだけ早めに査定を受けることをおすすめします。

条件の良いマンションでも、買主が決まるまでに2~3ヶ月、決済までは1ヶ月程度必要ですので、余裕を持ったスケジュールでスタートしたほうが安心です。

マンションの売却予定時期まで余裕があれば、中古マンションの取引が増える秋や年度末を狙ったり、同じマンション内のライバル物件が売り出されていない時期を狙うなど、売り出しのタイミングを調整することもできます。

場合によっては、「買主が見つかったのに、買主の住宅ローン審査が通らなくて白紙になってしまった」など、予定外に時間がかかることもあるので注意しましょう。

また、中古マンションは築年数が浅いほうが高く売りやすいのは明らかです。

例えば築10年と11年では、買い手が不動産情報サイトで絞り込むときのヒット率が変わります。
査定が早すぎて困るということはないので、具体的に売却を考えた時点で早めに査定を受けましょう。

4. 査定後にベストな不動産会社を選ぶ5つの着目ポイント

中古車やブランド品の買取であれば、査定額が最も高い会社を選べばいいので、考え方はシンプルです。

ところがマンションを売却するときは、査定額だけを見て不動産会社を選べばいいとは限りません。
マンションの査定額は、「うちの会社に売却を依頼してもらえれば、これくらいで売ってみせます」という売却見込価格です。

そこで、査定を受けたら、次の5つの観点で比較してから不動産会社を選ぶことをおすすめします。

4-1. 査定額と査定根拠

高く売る自信がある企業は、強気の査定額を提示してくれます。
ときには数百万円の差が出ることもあります。

他の会社よりも査定額が高い場合は、「過去に坪●円で成約している」「このマンションはなかなか売りに出ないので高めでも成約するはず」「すでに顧客の中に購入希望者がいる」等、納得できる説明が必要です。

高い査定額を出してくれたのに、説明が曖昧な場合は、高い査定額で惹きつけて媒介契約した後に理由をつけて安く売り出そうと考えている悪質な企業かもしれません。

近隣の中古マンションの最新の市場動向などを質問して、しっかりと説明してくれる企業を選びましょう。

4-2. 具体的な販売戦略

中古マンションに精通した企業は、ライバル物件の需給動向や最新の価格動向を熟知していて、絶妙な値付けや売り出しのタイミングをアドバイスしてくれます。

掲載ウェブサイト、広告の配布エリアなど、具体的な戦略も聞いておくと安心できます。
リフォームや修繕の要不要、購入希望者の「内覧」に向けた対策についてなど、詳しくアドバイスしてくれる不動産会社を選びましょう。

4-3. 要望に応えてもらえるか

査定時には、マンション売却の理由や、売却希望時期などを遠慮せずに伝えてください。

「売却まで急がないので、少しでも高値の売却に挑戦したい」というケースと、「転勤までに絶対に売りたい」「新居の完成するタイミングに合わせて売りたい」というケースでは、売り出し価格の設定も変わってきます。

そして、要望に合わせてどのような売り方をしてくれるのか聞いてみると、満足度の高いマンション売却が可能になります。

4-4. 中古マンション売却の実績

過去2年くらいの間に、同じマンションや近隣で販売実績があったかどうか質問してみましょう。

その際の売れ行きやどのような販売戦略だったのか、参考にすることもできます。

4-5. 信頼できる担当者かどうか

ベストな不動産会社を選ぶには、担当者はとても重要です。
あなたとのやり取りだけでなく、今後買主と交渉をするのは、その担当者になるからです。

担当者と直接話した時に「信頼できる!」という印象を受けるかどうか、自分の感覚を信じてください。

一方的に営業トークせず、こちらの話をじっくりと聞いてくれるでしょうか?
物件の欠点ばかり指摘したり、不必要にせかしたり、そんな言葉が覗いたら、それが担当者の本音かも知れません。

査定額だけで会社を選ぶのではなく、担当者の比較をしてから不動産会社を選びましょう。

まとめ

それではおさらいです。
中古マンションの売却は、不動産会社選びが結果を左右します。

複数の企業の査定を受けた上で、査定価格や説明内容をしっかり比較し、信頼できる担当者のいる会社を選べば、初めての人でも失敗せずスムーズに売却を進めることができます。

査定を依頼するまでのポイントは次のとおりでした。

  • 査定前にあわてて掃除、リフォームする必要はないこと
  • 不動産会社が来訪するまでに書類をできるだけ集めておくこと
  • 時間があれば相場を調べておくこと
  • できるだけ多様な不動産会社の査定を受けること
  • 訪問査定からスタートすること
  • 早めに査定を受けること

査定を受けたら、「査定額と査定根拠」「具体的な販売戦略」「要望に応えてもらえるか」「中古マンション売却の実績」「信頼できる担当者かどうか」という5つの観点でしっかり比較して、不動産会社を選びましょう。

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