マンション売却のリフォーム不要説は本当？すべきか否か判断する方法は？

初めてマンションを売る人の中には、「リフォームしないと売れないのではないか」と不安に感じている人もいると思います。

結論からすると、「売却のためにリフォームをすることは基本的に不要」です。
ただし、故障や破損等をしているケースでは、いっそのことリフォームした方が良い場合もあります。

「リフォームしなくて良いのか、した方が良いのか」の判断は、「マンションの売り出し価格をいくらに設定するのか、その価格で本当に売れるのか」にも深く関わるので慎重に行いたいですよね。

そこでこの記事では、これからマンション売却の予定がある方に向けて、

• リフォームすべきかどうかの判断の仕方
• リフォームする場合の相場

などについて解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、マンションが少しでも高くスムーズに売れるようにお役立てください。

マンションの売却を基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』や『マンション売却の流れを9ステップで詳しく解説！』もご覧ください。

また、不動産売却の基礎や全体像を把握したい方は『不動産売却の入門書』も併せてご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.皆はどう思っている？リフォームに関する意識調査

リまずは世の中の人たちがリフォームに関してどう思っているのか、意識調査を見てみましょう。
ポイントは以下の4つです。

1. 売却でリフォームする売主は16％程度
2. 購入でリフォーム済みが欲しい買主は14％程度
3. 売主が検討しているリフォーム箇所
4. 買主が求めているリフォーム箇所

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.売却でリフォームする売主は16％程度

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会では、リフォームを行う人に対し、リフォーム後の意向を聞いたアンケート調査があります。
アンケート調査の結果は以下の通りです。

「一般社団法人住宅リフォーム推進協議会．”住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する調査第11回調査報告書(平成31年2月)”」をもとに、HOME4Uが独自に作成

リフォーム後は「譲り渡す予定はない」という人が約40％を占めており、「売却する」という人は16％しかいない結果となっています。

比較的多くの人が自分で住むことを目的にリフォームしており、売却のためにリフォームする人は少数派といえる状況です。

1-2.購入でリフォーム済みが欲しい買主は14％程度

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会では、中古物件の購入検討者に対し、リフォームの実施意向のアンケート調査を行っています。
アンケート調査の結果は以下の通りです。

「一般社団法人住宅リフォーム推進協議会．”土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果(2017年3月)”」をもとに、HOME4Uが独自に作成

中古物件の購入検討者は、購入後に「必ず行う予定」が約11％、「必要があれば行いたい」が約53％となっています。
過半の人が購入後、リフォームは自分で行う意思があることになります。

一方で、「リフォーム済みがほしい」と答えている人は、約14％に留まっており、少数派となっているという状況です。

1-3.売主が検討しているリフォーム箇所

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会では、売却予定の売主が検討しているリフォーム箇所のアンケートも行っています。
アンケート調査の結果は以下の通りです。

出典：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する調査第11回調査報告書(平成31年2月)」

実施したい箇所は、キッチンが最も高く、次に洗面・トイレ、浴室といった水回りにリフォームの意向が集中しています。

1-4.買主が求めているリフォーム箇所

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会では、中古物件の購入検討者に対し、リフォームの希望箇所のアンケート調査を行っています。
アンケート調査の結果は以下の通りです。

出典：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果(2017年3月)」

回答が最も多いのは、「キッチン、浴室、トイレ等の交換」です。
売主もキッチン等の水回りのリフォームを検討している人が多いので、売主の意向は買主のニーズに一致していることがわかります。

いかがでしたか。
リフォームを実施している人は主に水回りを行っており、買主も水回りのリフォームを求めています。

また、リフォーム物件は買主から意外と求められておらず、実施している売主も少ないことがわかりました。
売却は「リフォームありき」で進める必要はなく、必要性があれば実施すべきといえるでしょう。

2.マンション売却でリフォームが不要な理由

前章で「基本的には売却前のリフォームは不要」という傾向が見えましたが、本章では「マンション売却でリフォームが不要な理由」を2つ紹介します。

1. リフォーム代を価格に転嫁できないことが多いから
2. 買主と好みが異なると売れなくなるから

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.リフォーム代を価格に転嫁できないことが多いから

リフォームを不要とする最大の理由は、リフォーム代を価格に転嫁できないことが多いからです。

例えば、リフォームせずに4,000万円で売却できるマンションがあるとします。
300万円のリフォーム費用を投じたら、売主としては最低でも4,300万円以上で売りたいところです。

しかしながら、実際に査定を依頼すると、リフォーム後でも4,200万円程度にしかならないこともあります。

頑張って4,300万円で売りに出しても、結局は査定通りに4,200万円程度でしか売れないことも多いです。

つまり、300万円のリフォーム費用をかけても200万円の上乗せしかできず、100万円損したことになり、結局はリフォームしない方が良かったということになります。

リフォーム費用は「絶対に価格に転嫁できない」というわけではありませんが、「転嫁できないケースは多い」ため、損するリスクを冒してまでもリフォームする必要はないといえます。

2-2.買主と好みが異なると売れなくなるから

リフォームは、買主と好みが異なると売れなくなるというリスクも大きいです。
せっかくリフォームをしたにも関わらず、今どきの買主の好みと合わないリフォームをしてしまうと、逆に売れなくなるリスクがあります。

特に、キッチンやバスといった水回りは「機能性重視でシンプルなものが良い」と思う人もいれば、「デザイン性もほしい」と思う人もいます。
加えて、デザインというのはトレンドもあり、水栓金物一つとっても選ぶのはかなり難しいといえます。
仮に良いものを選んだとしても、良いものはコストが高いため、売却価格に転嫁できないリスクがさらに高まります。

不要なリスクをかぶるよりは、まずはリフォーム無しのまま売り出し、購入希望者の反応を見る方が賢明と言えるでしょう。

3.リフォームすべきか否かの判断方法

この章では、リフォームすべきか否かの判断方法について解説します。

リフォーム物件を求めている人はそもそも少数派であり、かつ、リフォームしても損をすることが多いため、売却のためにリフォームすることは基本的に不要です。

ただし、破損や故障をしている場合は、修繕しないと売却しにくいため、該当箇所はいっそのことリフォーム(改良の意味を含む)をした方が良い場合もあります。

判断に迷うときは、一度、必ずリフォームする前に査定を依頼し、不動産会社の意見を聞いてから決断することをおススメします。

不動産会社から見れば、リフォームせずとも売れる物件は多いので、不動産会社の意見を聞かずにリフォームをすると無駄になってしまう可能性があります。

不動産会社への査定は無料ですので、リフォームは不動産会社の意見を聞いてから判断しても損はしません。

ただし、不動産会社の意見を聞く場合、必ず複数の不動産会社の意見を聞くことがポイントとなります。

1社の意見だけだと偏った見方をされる可能性もあるため、複数社の意見を聞いて多数決で決めるのが一番納得感が得られます。

マンション売却が得意な複数の不動産会社に、手間なく査定を依頼するなら、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおススメです。

マンションの所在地や築年数などを入力するだけで、そのエリアでマンション売却の実績が豊富な不動産会社がピックアップされ、最大6社に無料で査定依頼ができます。

複数社の見立てを比べることで、本当にリフォームしなくて良いのか、しっかりした裏付けをもって判断することが可能ですので、無駄なリフォームをしないためにも、ぜひ上手に「不動産売却 HOME4U」を利用してみてください。

4.リフォーム費用の相場

もし「リフォームした方が良い」という判断になった場合、気になるのが相場ですよね？
リフォーム費用の相場としては、以下のような金額となります。

売却前はキッチンのリフォームを検討している人が最も多いので、「50～150万円」程度の費用を投じる人が多いと思われます。

5.リフォーム費用の確定申告の取り扱い

この章では、リフォーム費用の確定申告の取り扱いについて解説します。

マンション売却では、確定申告に向けて税金の発生の有無を計算することが必要です。
個人が不動産を売ったときに得られる所得は「不動産所得」と呼ばれ、不動産所得がプラスであれば税金が生じることになります。

譲渡所得とは、以下の計算式で求められる売却益のことです。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことを指します。

ここで、譲渡費用の中には「売却のために行った建物の補修費」を含めることができ、また取得費の中には「建物の増改築の費用」を含めることができます。

では、リフォーム費用は「売却のために行った建物の補修費」(譲渡費用)なのか、「建物の増改築の費用」(取得費)なのかという疑問が生じます。

結論からすると、譲渡費用か取得費かは「リフォームの目的」で決まります。
売主が売却直前に売価を上げる目的で行ったリフォームは全額「譲渡費用」です。
一方で、売主が数年前に自分が住むことを目的に行ったリフォームは「取得費」となります。

【譲渡費用か取得費かの判断基準】

売却対象となる不動産が「マイホーム」の場合、特に譲渡費用か取得費を分ける金額の基準はなく、「目的」で決まるという点がポイントです。

リフォーム費用が取得費に該当する場合、その費用は全額を建物購入額として減価償却計算していくことになります。

購入してから途中でリフォームした場合の建物取得費が減価償却で減少していく様子をイメージ化すると下図の通りです。

マイホーム(居住用不動産)の減価償却は以下の計算式で求めます。

経過年数とは所有期間を指し、リフォームしてから売却するまでの年数のことです。
経過年数は6ヶ月以上の端数は1年に切り上げ、6ヶ月未満の端数は切り捨てて求めます。

償却率は建物の構造によって決まりますが、マンションは鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造が多いため、償却率が「0.015」となることが一般的です。
建物が鉄筋コンクリート造であれば、リフォームの建材に関わらず「0.015」を使用します。

尚、過去に行った修繕費用のうち、「壊れたものを直した費用」はリフォーム費用に該当しません。
金額の基準はありませんが、あくまでも物件の価値を上げるような改修工事がリフォーム費用になります。

また、売却を目的にリフォームしても、1年以上売れないこともあります。
そのようなとき、1年経ったからその費用は取得費として減価償却しなければならないかという疑問が湧きますが、目的が売却のためのリフォームであれば譲渡費用であるため、取得費にはならないです。

リフォーム費用が譲渡費用か取得費か否かは、実施した「目的で決まる」ということになります。

まとめ

いかがでしたか。
マンション売却のリフォームについて解説してきました。

売却のためにリフォームする人は16％程度であり、リフォーム物件が欲しいと考えている購入検討者も14％程度で、どちらも少数派となっています。

マンション売却では、「リフォーム代を価格に転嫁できないことが多い」、「買主と好みが異なると売れなくなる」といった理由からリフォームは基本的に不要と考えて大丈夫です。

ただし、破損等をしている場合は、いっそのことリフォームをした方が良いケースもあるので、リフォームすべきか否かは、複数の不動産会社に売却査定を依頼し、不動産会社の意見を聞いてから判断することをおススメします。

「不動産売却 HOME4U」で手間なくマンション売却が得意な不動産会社を見つけ、適切なアドバイスを受けてから判断すると良いでしょう。

皆さんのマンションが、少しでも高くスムーズに売れることを願っています。

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