マンション査定でみられる9のポイント！依頼からの流れや事前準備も紹介

マンションの売却するにも、売却するか判断するためにも査定は重要です。

また査定は、「査定額を知る」こと以外に、「不動産会社選ぶ」ための重要なイベントでもあります。

マンション売却の最初のステップである『査定』について詳しく知り、後悔しない行動をとれるようにしましょう

1.マンション査定の流れ

この章では、マンションの査定を依頼する流れについて解説いたします。

まず、前提として査定方法には『机上査定』と『訪問査定』の2種類があります。
机上査定はメールや電話のやり取りで行える簡易的な査定であり、以下で解説する査定の流れは訪問査定を行う流れになります。

訪問査定の流れを順に解説していきます。

1-1.査定を依頼する

まず不動産会社を数社ピックアップして、査定を依頼します。
ここで重要なのが、あなたのマンションの売却に適した不動産会社を選んで査定を依頼することです。
不動産会社には得意分野（一戸建て、賃貸、中古マンションなど）があり、精通しているエリアも限られているのでご注意ください。

とはいっても、「どこの不動産会社に査定を頼めばいいのかわからない」という方がほとんどではないでしょうか。
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不動産売却 HOME4Uなら簡単な項目を入力するだけで、あなたのマンションを高くスムーズに売ってくれる複数の不動産会社を見つけ出し、まとめて査定を依頼するところまで完了することができます。
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1-2.訪問査定前の準備

訪問査定までは平均的に1週間程の時間があります。
その間に、書類集めや掃除などの準備を済ませましょう。

査定前にしておくべき準備については、本記事2章で解説いたします。

1-3.不動産会社による現地調査

不動産会社が訪問査定を実施し、目視にて詳しい査定を行います。

どのようなポイントが見られるのかについては、本記事3章をご覧ください。

訪問査定時に査定額が決定するわけではなく、一度情報を持ち帰り、様々な情報と照らし合わせながら詳細な査定額が決定します。

1-4.査定書が完成・送付される

訪問査定からおよそ1週間程度で査定結果（査定書）が送付されます。

査定書には査定額以外にも、その査定額となった根拠が書かれています。
できれば電話等でさらに補足説明を受けるのがおすすめです。
気になる点は遠慮せずに質問してみましょう。

2.マンション査定の前にすべき準備

マンションの査定を依頼、あるいは予約した査定日がくる前に準備をしておきましょう。

以下では、査定前にすべき3つの準備について解説します。

• 書類を集める
• 物件の特徴をまとめる
• 掃除を行う
• 査定額の計算方法を簡単に知っておく

2-1.書類を集める

査定にはいくつかの書類が必要になります。
以下の様に、物件の情報を詳しくわかる書類を集めておくと、スムーズでより正確な査定を期待できます。

• 購入時のパンフレット、間取り図、重要事項説明書
• 管理規約、管理費等の確認書類
• 耐震改修工事、リフォーム工事に関する書類
• 住宅ローンの返済予定表など

必要書類については、査定を依頼する際に不動産会社から説明を受けることもできますので、可能な範囲で収集しておきましょう。

2-2.物件の特徴をまとめる

売りたい物件のいい箇所、悪い箇所をまとめてメモしておきましょう。
物件に関する書類と、訪問調査である程度のことは分かりますが、住んでいる人でないと分からないこともあります。

例えば、最近起こった周辺環境の変化や、車を利用した場合の周囲へのアクセスなど、他にも暮らしやすさを感じる点を考えてみましょう。
また、劣化や欠陥など、悪いと感じる部分も包み隠さずまとめておきましょう。

2-3.できる限りの掃除を行う

訪問査定を受ける前には、できる限り掃除を行っておきましょう。
掃除をしたからといって査定額が上がることは、あまり期待できませんが、査定の誤りなどを防ぐことができます。

査定前にリフォームやハウスクリーニングを実施する必要はなく、できる限りの掃除で十分です。
例えば「重なる荷物で、部屋全体の隅々まで見えにくい」「傷か汚れか分からない」といったことが無いように注意しましょう。

査定額の計算方法を簡単に知っておく

不動産の価値を計算する方法には以下3つの種類があります。

• 取引事例比較方
• 原価法
• 収益還元法

この中で、マンションの査定には取引事例比較法を用いるのが一般的です。
取引事例比較法は、類似した物件の成約事例と、査定物件にそれぞれ評点をつけて比較し、相対的に価格を見出す計算方法です。
マンションの場合、同じマンション内の物件などの類似した成約事例を見つけやすいため成約事例比較法が主な査定手法となっています。

評点は、3章で解説するような査定ポイントにそれぞれつけられます。

原価法は、売りたい物件と同じ物件を、同じ場所に立て直した場合にかかる原価から、経年劣化による価値下落分を差し引く計算方法です。
戸建てを売却する際の、建物価格算出に使われます。

収益還元法は、査定する物件が将来的にどれほどの収益を上げるかという、収益力から価格を計算する方法です。
収益用不動産の価格を算出する際に使われます。

3.マンション査定で見られる9ポイント

マンションの売却査定では、主に取引事例比較方法という計算方法が用いられます。
取引事例比較法では、査定する物件と、条件の近い取引事例とを比較して計算します。
以下に解説するようなポイントにそれぞれ評点をつけていき、査定物件と取引事例の評点の差で査定額を算出していきます。

それでは、マンション査定で不動産会社がチェックする項目を具体的にみていきましょう。

3-1.立地

まず重視されるのは、最寄り駅までの距離です。
人気の路線や、駅徒歩7分以内の立地、2駅2路線利用可能である場合などに高く評価されます。

学校、スーパー、公園、病院等の生活利便施設が充実している立地や、ブランド力のあるエリアの評価も高くなります。
逆に線路や大通りに近く、騒音や振動の懸念がある場合には、住環境の面でマイナス査定となる場合があります。

3-2.階数・方角・日照

階数は、上に行けば行くほど高く評価されます。
一般的には、1階の違いで+-0.5~2.5%の違いがあります。

方角はバルコニーが面する方角のことで、『南 ＞ 東 ＞ 西 ＞北』の順に評価が異なります。
南の方角に窓が面していると、日中の長い時間に光が差し込見やすいためです。

日当たりを考えると南向き物件が評価が高い理由が分かりますが、実際の日照は部屋の作りや周囲の環境で変わります。
日照が良い程高く評価されます。

3-3.築年数・構造・耐震性

マンションの築年数と耐震性は必ず確認されます。
1981年（昭和56年）6月1日より前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」と呼ばれる基準が適用されており、査定額が伸びにくいです。
ただし、耐震診断や耐震補強工事がされていれば不利にならない可能性があるので、管理組合からの通知などを探しておきましょう。

マンション全体の構造については、免震構造・制震構造、二重床・二重天井などのハイグレードな建物ならプラス査定される可能性があります。
また、大手のデベロッパーが販売したマンションはブランド力があって売りやすいため、高査定になります。

3-4.専有部分の現況

室内、バルコニーなどが専有部分に当たります。
壁や床、柱や天井、バルコニーの劣化状況などがチェックされ、劣化が少ないほど評価が高まります。

査定前にはできる限り掃除を行い、汚れを劣化と間違えられないよう注意しましょう。

3-5.共用部分の現況

マンションの専有部分以外が共用部分です。
共用部分が綺麗に保たれているかも重要です。
劣化が少なく、日頃の清掃が十分に施されているほど評価が高まります。

3-6.マンション管理の状態

マンションがどのように管理されているかも評価の対象です。
管理が行き届いていないと判断されれば、当然評価は低くなります。

例えば、管理員の体制。一人の管理員が8時間しかいないマンションより、交代制で24時間管理員がいるマンションの方が管理が徹底しているといえます。

3-6.共用部分のグレード・施設・設備

高級感あふれるマンションの人気が高い様に、共用部分のグレードは評価されます。
例えば、広く、高級あふれるエントランスは高く評価されます。

また、共用部分にある施設や設備も見られます。
ラウンジやゲストルーム、ジムやプールなど、規模や充実度が高い、評価も高くなります。

今では、セキュリティーの強度も重要です。

3-7.管理費・修繕積立金

管理費や修繕積立金が高いマンション程、買手が購入を決めるのが難しくなるでしょう。
中でも修繕積立金は、築年数の経過に応じて徐々に高くなっていきます。
修繕積立金が高すぎるマンションは、低く評価される傾向にあります。

3-8.マンション内の施設・設備

査定では、共用部分の設備とグレードも確認されます。
具体的には、オートロックなどのセキュリティ設備、駐車場の形態と利用方式、ゲストルームなどの施設、宅配ロッカーの有無、エントランスや共用廊下の高級感などがチェックされます。

また、管理が行き届いているかどうかは重要な項目です。
清掃や修繕状況は、購入者がマンションを選ぶ際に重視する項目の一つだからです。
不用品が放置されているなどの問題点があれば、早めに管理会社に連絡して対処してもらいましょう。

3-9.マンションブランドや売主・施工会社

有名なブランドマンションや、信頼度の高い施工会社、あるいは販売会社の物件は人気が高いため、査定時も好印象です。

仲介する不動産会社からしても、売主・施工主がしっかりしていると、トラブルの心配が少なく、万が一の不具合も対応してくれるなど安心下取引がしやすくなります。
そのため、購入希望者にもプッシュしやすくなります。

4.マンション査定で失敗しない5つの注意点

マンション査定を成功させて、納得価格でのスムーズな売却を実現するため、次の5つの極意をぜひ覚えておいてください。

• 査定根拠を聞いて比較検討すること
• 修繕とリフォームの必要性を見極めること
• マイナス面も伝えること
• 早めのタイミングで査定を依頼すること
• 不動産会社になんでも相談してみること

それぞれ詳しく見ていきます。

4-1.査定根拠を聞いて比較検討すること

必ず複数の不動産会社の査定を受けて、比較検討することをおすすめします。
複数の不動産会社の査定結果を見れば、妥当な査定額の範囲が自然に見えてくるので、他社と大きく異なる査定額に気づくことができます。

安すぎる査定額で売ってしまうリスクだけは絶対に回避しましょう。
逆に、売れるはずのない高すぎる査定額を提示して契約しようとする、良心的でない不動産会社を見抜くことも大切です。

査定結果が出たら、査定額だけ見て安心するのではなく、査定根拠をしっかり確認するのがポイントです。
他社よりも高い査定額や安い査定額には納得できる理由があるかもしれないので、査定額だけを見て不動産会社を決めないことが大切です。
例えば他社よりも査定額が高い場合には、「実はこのくらいの値段で探している見込み客をすでに抱えている」「このマンションは人気物件で、すぐに買い手がつく状態なので強気に売り出しても売れるはず」といった具体的な根拠が聞けるかもしれません。

4-2.修繕とリフォームの必要性を見極めること

直さないと明らかに生活に困る部分は、修繕しておきましょう。
修繕するかどうか迷う部分は、不動産会社の査定を受けた際に相談してから手配すれば問題ありません。
故障していることを買主に告知し、値引きして売ることもできますが、価格面では不利になりやすいのであまりおすすめできません。

なお、査定前には普段通りの掃除をしておけば十分です。
ただし、購入希望者が内覧に来るまでには徹底的な掃除が必要なので、プロのハウスクリーニングを頼む必要性やタイミングについても不動産会社に相談してみましょう。
不動産会社は建物そのものの傷み具合を見ているので、一般的な汚れ程度であれば査定額に影響しません。
査定額に影響するのは、例えば「ゴミ屋敷」状態になっていて、カビや悪臭がこびりついているような場合です。

販売前にリフォームを行うかどうかは、不動産会社に相談してから慎重に決めてください。
ある程度の年数が経過したマンションは、買主が自分の好みでリフォームをする前提で物件を探していることが多いので、リフォームしないほうが有利に売れる場合も多いです。
例えば売却前に300万円かけてリフォームした場合に、300万円以上高く売れなければ逆に損になってしまうので、慎重に検討することが大切です。

4-3.マイナス要素も伝えること

まず心に留めていただきたいのは、「売却を依頼する不動産会社はあなたの味方である」ということ。
査定価格が下がりそうなマイナス要素についても、正直に伝えてください。
ウィークポイントは事前に不動産会社に伝えて、トラブルにならないように契約書に記載してもらうことが大切です。

「言わなければわからないかな」と思って、話すのをためらってしまう方もいらっしゃいますが、言わないのは逆に自分に不利になります。
2020年4月から施行された改正民法により、マンションの売主は従来よりも重い責任を負うことになりました。
不利な情報を隠していると責任を問われる可能性があるので注意してください。
売主の責任について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

マイナス要素がある場合には、「それが査定額に影響するのかどうか、また売却活動をする上でどのように扱っていくのか」不動産会社に質問してみましょう。
的確な回答が得られるかどうか、頼れる不動産会社を見抜くための手がかりにもなります。

4-4.早めのタイミングで査定を依頼すること

マンションの売却には数ヶ月単位の時間がかかります。
条件の良いマンションでも、査定を受けてから、売り出し、売買契約、引き渡しまで全て完了するまでは6ヶ月程度見ておくと安心です。
売却予定時期よりも余裕をもって、マンション査定を依頼しましょう。

マンションの売買は、秋頃と年度末が増え、この時期は「繁忙期」と呼ばれます。
売却まで時間があるなら、この繁忙期に合わせて売り出すタイミングを調整することもできます。
また、大規模マンションでは同じマンション内で似たタイプの部屋が同時に売り出されていると売りにくいので、ライバルが少ない時期を狙うこともあります。
できるだけ有利に売却を進めるためには、査定は早めに受けて不動産会社の選定をスタートし、狙いすまして売り出せるようにしましょう。

4-5.不動産会社になんでも相談してみること

不動産会社には遠慮せずになんでも相談してみてください。
例えば次のような質問や要望があれば、実現可能かどうか担当者の意見を聞いてみましょう。

• 売却価格、予想される期間
• クリーニングのタイミング、修繕・リフォームの要不要
• 住み替えに合わせた引き渡し時期の調整
• スピード優先、価格優先、近所に知られないように売りたいなどの要望

このような質問に対するそれぞれの不動産会社の回答も比較検討して、頼れる不動産会社・担当者を見抜くことが大切です。

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まとめ

それではおさらいです。
マンションの査定は、無料で受けることができますが、査定額で売れるとは限りません。
また、査定額は会社ごとにバラツキが大きいことを知っておきましょう。

マンション査定には「訪問査定」と「簡易査定」の2種類があります。
なお、ウェブ上で機械的に査定するようなサービスでは、妥当な査定額が出るとは限りません。
売却予定がある場合には「訪問査定」か「簡易査定」を受けて、不動産会社選びを着実に進めていきましょう。

マンション査定で見られるポイントは、「立地と環境」「専有部分」「共用部分」「建物全体の性能」です。
査定額を上げるために努力して変えられる部分はほとんどありません。
無理に査定額を上げようとするより、高く売るノウハウを持った不動産会社を探しましょう。

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