マンション査定を完全攻略!成功のための7つの極意

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マンションを売却するとき、最初に待ち受ける第一関門は、不動産会社による「査定」です。
マンションの査定を受けるのは無料なので、ある意味ではリスクはありません。
でも、査定の受け方しだいで、売却結果を大きく左右してしまう可能性があります

ですから、無料だからといって、コツを知らずに査定を受けてしまうのは考え物。
この記事ではマンション査定について知っておきたい知識を網羅的に解説していきます。
あとから後悔しないよう、ぜひじっくり読んで、マンション査定を賢く攻略してくださいね!

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンション査定のしくみ

はじめに、マンション査定のしくみについて押さえておきましょう。

1-1.マンション査定が無料のワケ

不動産会社にマンションを査定してもらうのは無料です。
査定を受ける段階で手数料を取ることは宅地建物取引業法で禁じられているので、安心して査定を受けましょう。

以下の「マンション売却の流れ」をご覧ください。

Step1: 不動産会社の査定を受ける

Step2: 売却を依頼する不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ

Step3: 買主を探す

Step4: 売買が成立したら不動産会社へ仲介手数料を支払う

不動産会社の仕事は、売買を成立させて報酬(仲介手数料)を受け取ることです。
でもそのためには、まず「媒介契約」を結んで、売却の仲介を依頼してもらう必要があります。
マンション査定は、不動産会社が売却を依頼してもらうための営業活動の一環なので、無料でサービスを受けられるしくみになっています。

1-2.査定額で売れるとは限らない

マンションを売るとき、通常は、不動産会社が査定額で買ってくれるわけではありません。
マンションの査定額は、「これくらいで売ってみせます」という不動産会社の売却予想額です。
必ずしも、査定額で売れるとは限らないので注意してください。

そのため、「もう少し高い査定額は出ませんか」と不動産会社に無理を言ったり、希望額が出るまで不動産会社を探そうとするのはあまり意味がありません。
このようなスタンスでいると、「売れるはずのない高めの査定額を提示して契約し、あとで値下げして売ってしまえばいい」と思っているような不誠実な不動産会社を選んでしまう危険があります。

査定を受ける目的は主に2つ。

  • 査定額を把握して資金計画を立てること
  • 信頼できる不動産会社を見つけること

この2つをしっかり頭に入れておきましょう。

1-3.査定額にはバラツキが出るのが普通

精度の高い査定額は、その地域のマンション市場に精通した不動産会社が査定しないと正確にわかりません。
また、不動産会社によって判断が分かれる部分もあります。
そのため、不動産会社ごとに、査定額にはバラツキが出るということは知っておきましょう。

マンション価格は、実はとてもデリケートなものです。
査定額は、すぐ隣のマンションでも違いますし、同じマンション内でも様々な要因で差が出ます。
また、需給動向によっても変動します。

1-4.マンション査定の種類

マンション査定には「訪問査定」と「簡易査定」の2種類があります。

訪問査定

不動産会社が現地を見て査定額を決めるので、精度の高い査定額が出ます。
1年以内に売却を希望している場合は、訪問査定を受けて不動産会社を選び、売却活動を進めていくのがおすすめです。

簡易査定

不動産会社が現地を見ないでわかる情報だけで査定します。
売却予定まで時間的余裕があるなら、簡易査定で不動産会社を数社に絞ってから、訪問査定を受ける方法もあります。
ただし価格だけを見て不動産会社を絞り込んでしまうと、良心的な会社を振り落としてしまうことがあるので注意してください。

不動産売却塾 コラム

~ウェブ査定(AI査定)とは~

最近は、ウェブ上で機械的に査定するサービスが出てきています。
「AI査定」という呼称を用いているサイトもあります。
一見、便利なようですが、ウェブ査定では妥当な査定額が出るとは限らないので注意が必要です。
その理由は、実際の成約価格ではなく、不動産情報サイトに掲載された「売り出し価格」をベースに算出されるためです。

マンションを売る人には様々な事情があり、高めの価格や安めの価格で売り出されているケースもあるため、偏ったデータから算出されてしまう場合があります。
また、ウェブ査定では、次の章で解説する細かい要素は考慮されないので、あくまでも参考程度にとらえておきましょう。

2.マンション査定で見られるポイント

具体的にマンションはどのように査定されるのか、みていきましょう。

2-1.マンションは主に「取引事例比較法」で査定される

マンションの査定額を決める中心となるのは、「取引事例比較法」です。
これは、あなたのマンションと似た物件の取引価格をもとにして、様々な項目を比較して査定する方法です。
例えば、「隣のマンションが1坪あたり100万円で取引されましたが、あなたのマンションはプラス5%の評価なので、坪105万円です」というように査定されます。

なお、投資用のマンションの場合は、収益性を重視して査定されます。
自宅として利用していたマンションでも、都心型のコンパクトマンションの査定では、賃貸した場合の家賃水準も考慮される場合があります。

2-2.マンション査定で不動産会社がチェックするポイント

それでは、マンション査定で不動産会社がチェックする項目を具体的にみていきましょう。

2-2-1. 立地と環境

まず重視されるのは、最寄り駅までの距離です。
人気の路線や、駅徒歩7分以内の立地、2駅2路線利用可能である場合などに高く評価されます。

学校、スーパー、公園、病院等の生活利便施設が充実している立地や、ブランド力のあるエリアの評価も高くなります。
逆に線路や大通りに近く、騒音や振動の懸念がある場合には、住環境の面でマイナス査定となる場合があります。

2-2-2.専有部分

専有部分についてチェックされる内容は次のとおりです。

  • 面積、間取り・・・そのエリアで需要が多い間取りかどうか
  • 傷みぐあい・・・築年数相当の劣化状況かどうか
  • 設備の充実度・・・浴室換気乾燥、床暖房などの有無
  • 階数・・・基本的に上層階ほど査定額が上がります
  • 方角、部屋の位置・・・南向き、角部屋はプラス査定されます
  • 日当たり、景観
  • リフォーム履歴
  • 専用使用部分・・・ルーフバルコニー、専用庭、玄関ポーチ、トランクルームなどがあればプラス査定される場合があります(法的には共用部分の一部です)

2-2-3.共用部分

査定では、共用部分の設備とグレードも確認されます。
具体的には、オートロックなどのセキュリティ設備、駐車場の形態と利用方式、ゲストルームなどの施設、宅配ロッカーの有無、エントランスや共用廊下の高級感などがチェックされます。

また、管理が行き届いているかどうかは重要な項目です。
清掃や修繕状況は、購入者がマンションを選ぶ際に重視する項目の一つだからです。
不用品が放置されているなどの問題点があれば、早めに管理会社に連絡して対処してもらいましょう。

2-2-4.建物全体の性能

マンションの築年数と耐震性は必ず確認されます。
1981年(昭和56年)6月1日より前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」と呼ばれる基準が適用されており、査定額が伸びにくいです。
ただし、耐震診断や耐震補強工事がされていれば不利にならない可能性があるので、管理組合からの通知などを探しておきましょう。

マンション全体の構造については、免震構造・制震構造、二重床・二重天井などのハイグレードな建物ならプラス査定される可能性があります。
また、大手のデベロッパーが販売したマンションはブランド力があって売りやすいため、高査定になります。

2-2-5.マンション査定で見られるポイントまとめ

ここまで見ていただいたとおり、「査定額を上げるために今から努力して変えられる部分」はほとんどありません。
「なんとか査定額を上げよう!」と考えるより、高く売るノウハウを持った不動産会社を探すほうが現実的です。

3.マンション査定の流れ

マンション査定の流れは次のとおりです。

3-1.査定依頼

まず不動産会社を数社ピックアップして、査定を依頼します。
ここで重要なのが、あなたのマンションの売却に適した不動産会社を選んで査定を依頼することです。
不動産会社には得意分野(一戸建て、賃貸、中古マンションなど)があり、精通しているエリアも限られているのでご注意ください。

とはいっても、「どこの不動産会社に査定を頼めばいいのかわからない」という方がほとんどではないでしょうか。
そんなとき、お役に立つのが「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

不動産売却 HOME4Uなら簡単な項目を入力するだけで、あなたのマンションを高くスムーズに売ってくれる複数の不動産会社を見つけ出し、まとめて査定を依頼するところまで完了することができます。
無駄な時間と手間をはぶいて、着実にマンション売却を進めていきましょう。

3-2.不動産会社による訪問

あらかじめ約束した日時に不動産会社の担当者がマンションを訪問して査定します。
なお、簡易査定の場合には、不動産会社の訪問はありません。

3-3.査定結果フィードバック

1週間程度で査定結果が送付されます。
査定書には査定の根拠が詳細に記載されているのが普通ですが、できれば電話等でさらに補足説明を受けるのがおすすめです。
気になる点は遠慮せずに質問してみましょう。

4.マンション査定を成功させるための7つの極意

マンション査定を成功させて、納得価格でのスムーズな売却を実現するため、次の7つの極意をぜひ覚えておいてください。

  • 査定根拠を聞いて比較検討すること
  • 書類はできるだけ準備すること
  • 修繕とリフォームの必要性を見極めること
  • 周辺のマンション売り出し情報を調べておくこと
  • マイナス面も伝えること
  • 早めのタイミングで査定を依頼すること
  • 不動産会社になんでも相談してみること

それぞれ詳しく見ていきます。

4-1.【極意1】査定根拠を聞いて比較検討すること

必ず複数の不動産会社の査定を受けて、比較検討することをおすすめします。
複数の不動産会社の査定結果を見れば、妥当な査定額の範囲が自然に見えてくるので、他社と大きく異なる査定額に気づくことができます。

安すぎる査定額で売ってしまうリスクだけは絶対に回避しましょう。
逆に、売れるはずのない高すぎる査定額を提示して契約しようとする、良心的でない不動産会社を見抜くことも大切です。

査定結果が出たら、査定額だけ見て安心するのではなく、査定根拠をしっかり確認するのがポイントです。
他社よりも高い査定額や安い査定額には納得できる理由があるかもしれないので、査定額だけを見て不動産会社を決めないことが大切です。
例えば他社よりも査定額が高い場合には、「実はこのくらいの値段で探している見込み客をすでに抱えている」「このマンションは人気物件で、すぐに買い手がつく状態なので強気に売り出しても売れるはず」といった具体的な根拠が聞けるかもしれません。

4-2.【極意2】書類はできるだけ準備すること

マンションに関する書類を揃えていなくても査定は受けられますが、売却のステップが進めばいずれ必要になるので探しておきましょう。
査定の際に準備したい書類は次のとおりです。

  • 購入時のパンフレット、間取り図、重要事項説明書
  • 管理規約、管理費等の確認書類
  • 耐震改修工事、リフォーム工事に関する書類
  • 住宅ローンの返済予定表など

書類を準備しておいたほうが査定をスムーズに進めることができ、場合によっては査定が有利になる情報が見つかるかもしれません。

4-3.【極意3】修繕とリフォームの必要性を見極めること

直さないと明らかに生活に困る部分は、修繕しておきましょう。
修繕するかどうか迷う部分は、不動産会社の査定を受けた際に相談してから手配すれば問題ありません。
故障していることを買主に告知し、値引きして売ることもできますが、価格面では不利になりやすいのであまりおすすめできません。

なお、査定前には普段通りの掃除をしておけば十分です。
ただし、購入希望者が内覧に来るまでには徹底的な掃除が必要なので、プロのハウスクリーニングを頼む必要性やタイミングについても不動産会社に相談してみましょう。
不動産会社は建物そのものの傷み具合を見ているので、一般的な汚れ程度であれば査定額に影響しません。
査定額に影響するのは、例えば「ゴミ屋敷」状態になっていて、カビや悪臭がこびりついているような場合です。

販売前にリフォームを行うかどうかは、不動産会社に相談してから慎重に決めてください
ある程度の年数が経過したマンションは、買主が自分の好みでリフォームをする前提で物件を探していることが多いので、リフォームしないほうが有利に売れる場合も多いです。
例えば売却前に300万円かけてリフォームした場合に、300万円以上高く売れなければ逆に損になってしまうので、慎重に検討することが大切です。

4-4.【極意4】周辺のマンション売り出し情報を調べておくこと

自分なりの相場感覚を持っていると不動産会社と話しやすくなります。
査定の前に、下記のような不動産情報サイトで周辺のマンション売り出し情報を確認しておきましょう。

売り出し情報を見れば、簡単・確実に相場をつかめます。
ただしあくまで売り出し価格なので、割高な値段で売り出されていたり、安すぎる場合があるということにはご注意ください。
また、ファミリータイプとシングルタイプでは坪単価に差があるのが普通なので、自分のマンションと面積の差があるものはあまり参考になりません。

タイプが似ていても、67平米と70平米といった面積の差があると比べにくいものです。
周辺の中古マンション価格を検索したら、ぜひ坪単価を計算してみてください。
坪単価は、価格÷面積(1坪=約3.305785平米)で計算できます。
坪単価で把握しておくと、自分のマンションと比較しやすくなります

4-5.【極意5】マイナス要素も伝えること

まず心に留めていただきたいのは、「売却を依頼する不動産会社はあなたの味方である」ということ。
査定価格が下がりそうなマイナス要素についても、正直に伝えてください
ウィークポイントは事前に不動産会社に伝えて、トラブルにならないように契約書に記載してもらうことが大切です。

「言わなければわからないかな」と思って、話すのをためらってしまう方もいらっしゃいますが、言わないのは逆に自分に不利になります。
2020年4月から施行された改正民法により、マンションの売主は従来よりも重い責任を負うことになりました。
不利な情報を隠していると責任を問われる可能性があるので注意してください。
売主の責任について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

民法改正は不動産売買にどう影響する?8つのポイントを解説

マイナス要素がある場合には、「それが査定額に影響するのかどうか、また売却活動をする上でどのように扱っていくのか」不動産会社に質問してみましょう。
的確な回答が得られるかどうか、頼れる不動産会社を見抜くための手がかりにもなります。

4-6.【極意6】早めのタイミングで査定を依頼すること

マンションの売却には数ヶ月単位の時間がかかります。
条件の良いマンションでも、査定を受けてから、売り出し、売買契約、引き渡しまで全て完了するまでは6ヶ月程度見ておくと安心です。
売却予定時期よりも余裕をもって、マンション査定を依頼しましょう

マンションの売買は、秋頃と年度末が増え、この時期は「繁忙期」と呼ばれます。
売却まで時間があるなら、この繁忙期に合わせて売り出すタイミングを調整することもできます。
また、大規模マンションでは同じマンション内で似たタイプの部屋が同時に売り出されていると売りにくいので、ライバルが少ない時期を狙うこともあります。
できるだけ有利に売却を進めるためには、査定は早めに受けて不動産会社の選定をスタートし、狙いすまして売り出せるようにしましょう。

4-7.【極意7】不動産会社になんでも相談してみること

不動産会社には遠慮せずになんでも相談してみてください。
例えば次のような質問や要望があれば、実現可能かどうか担当者の意見を聞いてみましょう。

  • 売却価格、予想される期間
  • クリーニングのタイミング、修繕・リフォームの要不要
  • 住み替えに合わせた引き渡し時期の調整
  • スピード優先、価格優先、近所に知られないように売りたいなどの要望

このような質問に対するそれぞれの不動産会社の回答も比較検討して、頼れる不動産会社・担当者を見抜くことが大切です。

まとめ

それではおさらいです。
マンションの査定は、無料で受けることができますが、査定額で売れるとは限りません。
また、査定額は会社ごとにバラツキが大きいことを知っておきましょう。

マンション査定には「訪問査定」と「簡易査定」の2種類があります。
なお、ウェブ上で機械的に査定するようなサービスでは、妥当な査定額が出るとは限りません。
売却予定がある場合には「訪問査定」か「簡易査定」を受けて、不動産会社選びを着実に進めていきましょう。

マンション査定で見られるポイントは、「立地と環境」「専有部分」「共用部分」「建物全体の性能」です。
査定額を上げるために努力して変えられる部分はほとんどありません。
無理に査定額を上げようとするより、高く売るノウハウを持った不動産会社を探しましょう。

マンションの売却を得意とする優良な不動産会社を見つけるなら、「不動産売却 HOME4U」が便利です。
手間をかけずに、ベストな不動産会社を見つけて、この記事でご紹介した査定の極意を実践しながら、マンション売却を有利に進めてくださいね。

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