抵当権抹消登記費用はいくら？自分で行う手順や注意点を解説！

抵当権抹消登記費用は、不動産1個につき1,000円です。
司法書士に依頼した場合は、別途16,000円程度の司法書士手数料が必要となります。
また、謄本等を取得する場合は、取得費用の実費が発生します。

加えて、抵当権抹消費用は、住所変更を伴う場合や不動産所有者が既に他界している場合には、若干、費用が増えます。

この記事では、「抵当権抹消登記費用」について調べている方に向けて、

• 費用
• 費用負担者
• 事前調査、事後確認のチェックポイント
• 自分で手続きする際の流れ

などについて、わかりやすく解説していきます。

手続きに向けて、ぜひお役立ていただければと思います。

マンションの売却を基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』もご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.抵当権抹消登記費用と必要資料

抵当権抹消登記費用と必要資料について、以下の4点を解説します。

(1)抵当権抹消の登録免許税
(2)抵当権抹消の登録免許税
(3)住所変更がある場合の登録免許税
(4)不動産所有者が既に他界している場合
(5)司法書士に依頼した場合

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.抵当権抹消の登録免許税

抵当権抹消には、登録免許税が生じます。
抵当権抹消の登録免許税は、「不動産1個につき1,000円」です。

例えば、下図のように2筆の土地の上にまたがって1個の建物が建っているような場合、抵当権は2筆の土地と1個の建物、合計3個の不動産に設定されています。
不動産が3個ある場合は、抵当権抹消の登録免許税は3,000円です。

20個以上の不動産を同一申請書によって抵当権抹消する場合には、登録免許税は20,000円となります。

登録免許税とは、申請書に収入印紙を貼り付けて法務局で納税する税金です。
窓口手数料のようなものであり、法務局に行ってその場で支払うことになります。

抵当権抹消に必要な書類は、以下のものになります。

抵当権抹消を司法書士に依頼する場合には、司法書士に代理人となってもらうために委任状が必要です。
司法書士が代理人となる場合は、抵当権抹消登記申請書への記載も全て司法書士が行ってくれます。

抵当権を抹消するには、銀行から抵当権抹消書類一式を受領することが必要です。

1-2.住所変更がある場合の登録免許税

住所変更がある場合の登録免許税は、「不動産1個につき1,000円」です。
所有者の住所が変更している場合は、手続き上、先に住所変更の登記を行ってから、抵当権抹消登記を行います。

住所変更に必要な書類は以下の通りです。

• 登記名義人住所・氏名変更登記申請書(法務局HPからダウンロードできる)
• 委任状(司法書士へ委任する場合)
• 住民票
• 戸籍附票(複数回引っ越している場合)

司法書士に依頼すれば、一回の依頼で住所変更と抵当権抹消登記を行ってくれます。

必要書類としては住民票となりますが、複数回引っ越しを行っている場合には、戸籍附票も必要です。

1-3.不動産所有者が既に他界している場合

不動産所有者が既に他界している場合には、一旦、相続人(引き継いだ人)に所有権の名義変更を行ってから抵当権を抹消する必要があります。

相続を原因とする所有権移転の登録免許税は以下の計算式で求められる金額です。

相続人への名義変更においては、例えば相続人全員が法定相続割合で共有する法定相続で引き継ぐ場合には、以下の書類が必要となります。

1-4.司法書士に依頼した場合

司法書士に依頼した場合は、司法書士手数料が生じます。
抵当権抹消登記費用の司法書士手数料の相場は16,000円程度です。

土地1筆及び建物1棟の抵当権抹消登記手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報(解除証書等)の作成及び登記申請の代理をした場合の司法書士手数料の相場は下表のようになります。

出典：日本司法書士連合会「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」

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2.抵当権抹消の費用負担者

この章では、抵当権抹消の費用負担者について、以下の2パターンを解説します。

(1)ローンを完済した場合は所有者
(2)売却するときは売主

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.ローンを完済した場合は所有者

ローンを完済した場合の抵当権抹消の費用負担者は、一般的に所有者です。
債務者(お金を借りた人)ではなく、所有者であることがポイントとなります。

住宅ローンのケースでは、債務者と所有者は同一人であることが通常です。
一方で、中小企業が社長の個人で所有している土地を担保にお金を借りているようなケースでは、債務者と所有者は異なることもあります。
債務者と所有者が異なる場合は、土地所有者である社長が費用負担者です。

抵当権抹消登記申請は、抵当権者と所有者の共同申請するものというのが原則的な考え方となっています。
しかしながら、実質的には所有者が手続きを進め、費用負担も所有者となります。

所有者が費用負担すべき理由としては、「費用は所有者が負担するという商習慣が背景にあること」と、「銀行との住宅ローンの契約書に明記されていること」の2点があるためです。

銀行から融資を受けた際、契約書を締結していますが、「抵当権抹消登記費用は債務者(所有者)が負担する」と小さい字で書かれています。

住宅ローンでは、契約書上、抵当権の設定も抹消も費用負担者は借主(所有者)となっていることから、所有者が抹消費用を負担することになるのです。

2-2.売却するときは売主

不動産を売却した場合の抵当権抹消の費用負担者は、一般的に売主です。
売却では、売却代金によって引渡と同時に住宅ローンを一括返済します。

「住宅ローンを完済している」という意味においては、前節で紹介した「ローンを完済した場合は所有者」と状況が同じです。

一方で、売買では売主と買主という当事者も登場します。
買主は一瞬先に売買代金を支払っていますので、所有者のような気がしますが、理屈の上では売主が抵当権を抹消したことを条件として所有者となります。
そのため、「抵当権を抹消すべき所有者は売主」ということです。

売買で売主が費用負担すべき理由としては、「費用は所有者が負担するという商習慣が背景にあること」と、「不動産の売買契約書に売主負担と明記されていること」の2点があることによります。

不動産の売買契約書には、「売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する」というような文言が記載されていることが一般的ですので、売主が費用負担者となるのです。

尚、売買に伴う所有権移転登記費用の負担者は買主となります。
本来、所有権移転登記申請も、売主と買主の共同申請ですが、「買主が負担するという商習慣があること」と「売買契約書に買主負担と明記されていること」から、買主負担であることが一般的です。

よって、売買では、売主は所有権移転費用については支払う必要はなく、抵当権抹消費用だけ負担すればいいことになります。

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3.事前調査と事後確認のチェックポイントと費用

この章では、事前調査と事後確認のチェックポイントと費用について解説します。
抵当権は、登記簿謄本の乙区に記載されています。

抹消前は、上図左のように乙区に債権額や利息、債務者等が記載されています。
抹消後は、上図右のように乙区の抵当権の記載部分にアンダーラインが引かれます。

抹消したことについては、「〇番抵当権抹消」という欄が新たに設けられ、受付年月日等が追記されます。

抹消といってもアンダーラインが引かれるだけなので、消えていない感じがしますが、アンダーラインが引かれていれば確実に抹消されていますので大丈夫です。

確実に抹消されているかどうかを確認するには、事後に登記簿謄本を取得します。
登記簿謄本の取得費用は以下の通りです。

4.自分で抵当権抹消を行うときの流れ

自分で抵当権抹消を行うときの流れは下図の通りです。

最初に抵当権抹消書類一式を受領します。
銀行から受領した代表者事項証明書は、有効期限が3ヶ月以内ですので、いつまでに抹消手続きをしなければならないかチェックすることがポイントです。

管轄の法務局は、その不動産がある市区町村もしくは周辺の中核都市の市区町村にある法務局になります。

申請書は、以下のリンクからダウンロード可能です。

【法務局申請書ダウンロード】

法務局は国の機関なので、電話でも親切に教えてくれます。
不明点があれば、気軽に電話で相談してみてください、

5.抵当権抹消登記を放置した場合のデメリット

抵当権抹消登記は、法律上の義務はないため、放置しても罰則を受けるようなことはありません。

また、住宅ローンが完済していれば、権利としての抵当権は消滅していますので、登記簿謄本上に抵当権が残っていても競売にかけられるようなこともないです。

しかしながら、抵当権の抹消を放置しておくと一定のデメリットが生じます。

抵当権抹消登記を放置した場合のデメリットには、主に以下のようなものが挙げられます。

1つ目としては、「提出書類の有効期限が切れてしまう」という点があります。
具体的には、銀行から受領する代表者事項証明書の有効期限(3ヶ月以内)が切れます。
有効期限が切れてしまえば、再び銀行に依頼して再取得してもらうことが必要です。

2つ目としては、「売却できない」という点があります。
登記簿上に抵当権が残っていると、仮に住宅ローンが完済していても第三者の買主には抵当権が残っているように見えます。
通常、抵当権が付いたままの不動産を購入する人はいないため、抵当権の登記が残っていると実質的に売却することができなくなります。

3つ目としては、「新たにお金が借りにくい」という点です。
登記簿上に抵当権が残っていると、住宅ローンが完済していても第三者の金融機関には抵当権が残っているように見えます。
先に抵当権が付いている物件では、次に融資をする金融機関は先順位の抵当権に劣後します。
競売になった場合、先順位の債権者から回収できるため、後順位の抵当権者は回収できなくなる可能性が高くなります。
後から抵当権を設定しても回収できないリスクがあるため、融資をしてくれないのです。

6.抵当権抹消費用は譲渡費用にならない

抵当権抹消費用は譲渡費用にならないのがルールです。
譲渡費用とは、不動産の売却に直接要した費用のことになります。
譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときに生じる所得のことです。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

不動産の売却では譲渡所得が生じると税金が発生します。
税金が発生する場合は、売却した翌年の2/16～3/15に確定申告を行うことが必要です。
確定申告では、譲渡費用の中に抵当権抹消費用を含めないことがポイントとなります。

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まとめ

いかがでしたか。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
司法書士手数料の相場は、16,000円程度となります。

抵当権抹消の費用負担者は、商習慣と契約書によって「ローンを完済した場合は所有者」、「売却するときは売主」となっています。

売買を伴わず住宅ローンを完済したときは、自分で抵当権抹消手続きを行うことが可能です。
自分で行う場合には、抵当権がきちんと抹消されているか事後確認するようにしてください。

抵当権抹消登記を放置すると、「提出書類の有効期限が切れてしまう」、「売却できない」等のデメリットがありますので、住宅ローンを完済したら、抵当権は速やかに抹消することをおススメします。

この記事の情報を活かして、抵当権抹消登記の対応を進めていただければ幸いです。

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