家の査定にはコツがある！種類から注意点、依頼前の準備までプロが解説

家を売るためには査定が必要です。
ただ、初めての家売却を検討される方の中には、「何を」「どこに」「どう依頼したらいいのか」と、査定に関する疑問だらけで行動を始められない方もいるはずです。

この記事では、誰でも安心して査定を依頼できるように、以下の内容について分かりやすくまとめました。

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この記事は、不動産鑑定士・宅地建物取引士の資格を持つ専門家が監修しています。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1. 家査定の基本が丸わかり！3つのよくある疑問

1-1. どこに査定を依頼すればいいの？

不動産の売却や賃借に関する査定は、不動産会社に依頼するのが基本です。
不動産会社の査定は無料で、実際に取引される金額（市場価格）の目安を算出します。

一方で、離婚や相続時の財産評価や、法人が売却を考える際は、不動産鑑定士に依頼する場合があります。
不動産鑑定は有料で、厳正な鑑定評価基準に基づいて、公的な証明書となる価額を算出します。

1-2. 査定の大前提「仲介」と「買取」って何？

家を売る方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。

仲介は、不動産会社を通じて第三者に家を売る方法です。一般の方の売却のほとんどは仲介です。
買取は、不動産会社に直接売却する（買取してもらう）方法です。

買取は、購入希望者を募集する必要がないため、買取を行っている不動産会社さえ見つければ、早くて1カ月ほどで現金化まで可能です。
ただし、仲介で売る場合の価格に比べて、7～8割ほどの価格で取引されるため、一般的な売却方法ではありません。

特別な事情が無い限りは、まず仲介の査定を受けてみることをおすすめします。

1-3. 査定は大切？不動産会社選びで失敗するとどうなる？

査定は、家の価値を知るためだけでなく、信頼できる不動産会社を選ぶためにも重要です。
本来は高く、早く売れるはずだった物件も、不動産会社選び次第で、以下のような結果を招く場合もあります。

1-4. その他の質問まとめ

• Q. 査定に費用はかかる？
  A. 不動産会社の売却査定は無料ですが、不動産鑑定は有料です。
• Q. 査定したら家を売らなきゃだめ？
  A. 査定だけでも問題ありません。売却を強制させるような営業行為は宅地建物取引業法に違反します。
• Q. 査定額通りに売れるとは限らない？
  A. 市場の動きや交渉次第で価格は上下します。査定はあくまで「目安」です。
• Q. ハウスクリーニングしたら査定額が上がる？
  A. 引き渡し時の「がらんどう」な状態を想定して査定するため、基本的には、ハウスクリーニングで査定額は上がりません。
• Q. 査定後の営業はしつこい？
  A. 宅地建物取引業法では、迷惑な営業活動を抑止する規定がありますが、一定数、迷惑行為をはたらく会社も存在します。

“悪質な不動産会社を避けるコツ”

不動産会社の中には、契約を急かしたり、相場より高い金額を提示して興味を引く業者も存在します。
親切で誠実そうに見えても、「何か裏があるのでは？」と考えだしたら止まりません。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定の活用です。（不動産一括査定については2章でも解説しています。）
不動産一括査定は、一度に複数の不動産会社にまとめて査定依頼を行うサービスですが、その仕組み上、提携不動産会社にしか査定を依頼できません。
一見デメリットにも見えますが、提携する不動産会社を選べるため、悪質な不動産会社を意図的に排除できるのです。

NTTデータ・ウィズが運営する不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）は、23年間の運営で培った経験から、独自の基準で全国の不動産会社を厳選しています。
不動産売却 HOME4Uを通して査定依頼を行うだけで、悪質な不動産会社に遭遇する可能性が大きく下がります。

「不動産会社の良し悪しが分からない」「どこに依頼すればいいのか分からない」といった不安を抱える方は、ぜひ無料一括査定サービスの不動産売却 HOME4Uをご活用ください。

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2. 家の査定の種類は3つ！用途に応じて使い分けよう

「家の査定」は、大きく分けると3種類あります。
用途によってどの査定を利用すべきかが変わるため、ここでは3つの査定サービスの特徴をわかりやすく解説します。

2-1. AI査定

AI査定は、AIが過去の成約事例データを学習し、所在地・延床面積・築年数などの最低限の情報からその場で概算価格を提示してくれるサービス です。
「まだ売るか決めていないが相場感だけ知りたい」「通勤中や隙間時間に試したい」といった方に最適で、個人情報はメールアドレス程度で済むケースが多いため、気軽に利用できます。

2-2. 匿名査定

匿名査定は、氏名や電話番号を入力せずメールのみで査定結果を受け取れるサービス です。
「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」などがこのサービスを導入しており、「しつこい営業電話を受けたくない」といった方に適しています。

2-3. 不動産一括査定

不動産一括査定は、ひとつの入力フォームで複数の不動産会社に同時に査定依頼ができるサービス です。
多くの一括査定サービスが、データから査定額を算出する「机上査定」だけでなく、担当者が現地調査をする「訪問査定」も依頼できます。そのため、価格の根拠説明や売却戦略の提案もセットで受けられるのが大きなメリットです。

3. 家の査定依頼時の4つの注意点

家の査定は売却成功への第一歩です。
これからご紹介する5つの注意点をおさえ、査定時と売却時の失敗を防ぎましょう。

3-1. 一社だけでなく複数社に査定依頼する

査定額は売り出し価格の元となります。そのため、安過ぎれば損をしますし、高過ぎればなかなか売れない事態を招きます。

そこで必要なのが、複数の査定額を見比べること。比較し、相場に見合った価格設定で売り出せば、失敗を防げます。

「戸建てに強い」「マンション売却の実績が豊富」など、不動産会社ごとに得意とする不動産のタイプが異なります。
そのため、査定額にもばらつきが出るのです。

実際、不動産会社によって査定額に数百万～数千万円の差が出るケースも珍しくありません。

HOME4U売却体験談
～マンション編～

東京都足立区 M.Aさん

査定価格に500万円の差！

転勤のため、マンションの売却を決断。
一括査定で2,700～3,200万円の価格が付きました。

購入価格の2,800万円よりやや低い金額から、それ以上までと、査定価格に幅が！
そのおかげで、希望価格より高く売れました。

【売却した物件情報】

築年数	3年
間取り	1LK/1LDK
購入価格	2,800万円
査定価格	2,700～3,200万円
希望価格	2,700万円

HOME4U売却体験談
～マンション編～

東京都大田区 F.Sさん

査定額に1,000万円の差！

遠方へ住み替えるため、売却することに。 「不動産売却 HOME4U」で一括査定をしてもらい、営業担当者の知識と積極性が感じられた不動産会社に売却を依頼しました。

査定額は9,500万円前後。各社で1,000万円ほどの差がありました。

周囲に知られたくなかったので不動産会社に買い取ってもらいましたが、近隣の相場と照らし合わせると、妥当な金額で売れたと思います。

【売却した物件情報】

築年数	27年
間取り	3LK/3LDK
査定価格	9,500万円前後
購入価格	5,000万円

複数社に査定すると、不本意な価格設定を避けられ、売却成功につながります。

複数社に査定を依頼するなら、NTTデータ・ウィズが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用すると便利です。
「不動産売却 HOME4U」は、カンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,500社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

気になったら、以下から一括査定を依頼してみましょう。

ネットからの査定依頼に関して不安がある方は『家の査定をネットで依頼する3つの方法と押さえるべきポイント』もご覧ください。

3-2. 高すぎる査定額提示には要注意！

査定額を比較するときは、一社だけ極端に高い金額を提示してきたら警戒しましょう。

実は、一部の不動産会社は契約を取るために、わざと高い査定額を提示することがあります。
そのような不動産会社は、「売却依頼だけ獲得できればOK」と考えています。
最初に高値を提示し、あとは売主にどんどん価格を下げさせるのです。

もし1社だけ飛び抜けて高い査定なら、「なぜこの価格になるのか？」と、根拠を聞いてみましょう。
言葉を濁したり、腑に落ちない説明をしたりしたら、要注意です。

3-3. 査定担当者に遠慮せず自分の希望条件を伝える

「〇月までに売りたい」「〇万円以上で売ってほしい」などのご希望を率直に伝えると、不動産会社が最適な販売計画を立てやすくなります。
裏を返せば、こうした希望を伝えないと「長期間売れない」「値下げを提案され、不本意な安値で売ることになった」といった不都合をこうむることになりかねません。

そのため査定依頼時には、売主であるあなたの希望はきちんと伝えるようにしてください。
たとえば、以下のような条件を伝えておくといいでしょう。

また、査定時に建物のセールスポイントを伝えないと、本来の価値より査定額が低くなるおそれがあります。

特に、耐震に関する改修をした場合には大きなセールスポイントになるため、必ずその旨を伝えるようにしましょう。

新耐震基準への適合や住宅性能評価の取得は、不動産会社に伝えないと分からない内容です。

木造の戸建住宅なら築20年超、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年超の建物の場合、新耐震基準に適合している書面があるかどうかで住宅ローン控除の適用の可否が決まります。

このような良い条件は広告にも載せられるため、購入希望者に対する訴求効果は抜群です。

第三者による公的な証明書は、建物の価値を伝える重要な書類ですので、査定時に必ず不動産会社にアピールするようにしましょう。

家の査定はどこを見るのか？影響する要因と適正価格が分かるコツを解説！

不動産会社が家の査定を行う場合、築年数や家の外装や内装など、さまざまな

3-4. 家のマイナスポイント（瑕疵）は隠さず正直に伝える

家に、雨漏りや壁のひび割れといった「マイナス要素（瑕疵）」がある場合は、隠さずに伝えましょう。
隠してしまうと、売却後のトラブルにつながるからです。

不動産売却における瑕疵とは、住宅や土地に品質や状態の問題があることを意味します。

瑕疵には、「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」の4種類があります。

もし売却後に瑕疵が発覚すると、売主は契約不適合責任という責任を負い、買主から損害賠償を請求されることがあります。

4. 家の査定を依頼する前に準備しておくこと

家の査定を依頼するときに「査定を受けるための準備」をしておくと、査定から売却までをスムーズに行えます。
ここでは、査定依頼の前に準備・確認しておくべき5つのポイントをご紹介します。

4-1.住宅ローン残高の確認

住宅ローンが残っている人は、現時点の住宅ローン残高を確認するようにしてください。
銀行に言うと、住宅ローン残高の残高証明書を発行してくれます。

住宅ローンは、売却時に残債を全額一括返済することになります。
売却価格を決める上で重要な情報ですので、査定を依頼する前に正確な数字を把握しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合の売却方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローン中でも家は売れる！状況別の売却方法と離婚や賃貸についても解説

住宅ローン支払い中に家を売ることは可能です。 実は、住み替えなどを理由

4-2.必要書類の有無の確認

家の売却では買主へ引き渡す書類が必要となっていきます。
査定を依頼する前に、以下のような書類があるかどうかを確認するようにしてください。

なお、上記の書類がないと査定や売却ができないということはありません。
不動産会社から書類の有無を確認されますので、ない場合にはないことを伝えるようにしましょう。

4-3.修繕履歴・利用履歴の確認

戸建てを売る場合には「修繕履歴」を確認しておきます。
修繕履歴とは、「シロアリ予防」や「外壁塗装」など、定期的に行った維持修繕を指します。
維持修繕は、建物価値を維持する効果がありますので、買主や不動産会社に対し大きなアピールポイントとなります。

戸建ての売主は土地の境界と「利用履歴」の確認をしておきます。
土地の境界が未確定の場合には、査定時にその旨を伝えてください。
未確定の場合には引き渡しまでに境界の確定を行います。

また、土地は過去の利用履歴によって土壌汚染や地中障害物がある可能性があります。
査定の際、不動産会社が利用履歴を聞いてくることがありますので、知っている範囲で回答できるようにしておきましょう。

なお、マンションは境界や利用履歴をディベロッパーが土地を購入する時点で明確にしていますので、対応は不要です。

4-4.土地の境界線の確認

戸建ての場合、土地の境界も査定に影響します。
具体的には「隣地との境界標はきちんと設置され明確か」「越境や私道負担などの問題はないか」を確認しましょう。
境界が確定していないと、査定担当者は「境界不明=将来のトラブルリスク」と見て査定額を下げることがあるからです。

境界確定済みで境界標がある場合はそれだけで安心材料ですし、もし境界が曖昧ならその旨を伝える必要があります。
実際の売却時までに測量・境界確定すれば良いケースが多いため、「境界確定はこれから」と伝えましょう。

4-5.周辺相場のリサーチ

査定価格が適正かどうかを判断するには、ご自身で周辺の相場を把握しておくことが重要です。

周辺相場は、国交省が提供する「不動産情報ライブラリ」を使うと無料でかんたんに検索できます。

取引事例のデータが一覧で表示されるため、同じエリアや、似た面積の物件の取引価格を確認可能です。

不動産情報ライブラリの使い方は以下の記事で詳しく解説しているので、参考になさってください。

土地価格ってどう調べればいいの？

土地価格を調べたいときは、国土交通省の「不動産情報ライブラ

5. 家の査定を成功に導く！賢い査定サービスの使い方

査定サービスを賢く使うことが、家の査定に成功するカギです。
ここでは査定サービスを有効活用するコツを、2つのステップでご紹介します。

5-1. まずはAI査定で概算を確認

AI査定を利用すれば、所在地・面積・築年数などの入力だけですぐに概算価格をチェックできます。
おおよその査定額がどれくらいか気になったら、まずはAI査定を試してみましょう。

5-2. 不動産一括査定サイトで価格・対応を比較

概算を把握し、売却を検討したら、不動産一括査定サイトを使って複数社に詳細査定を依頼しましょう。

一括査定サイトから査定依頼をすると、複数の不動産会社から連絡（電話やメール）が来ます。
タイミングによっては電話対応が集中することもあるでしょう。

そうした懸念がある場合は、備考欄に「連絡はメールでお願いします」と希望を書き添えると、電話連絡を減らす対策になります。

一括査定サイトの中でもおすすめなのが、NTTデータ・ウィズが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

「不動産売却 HOME4U」では、全国の約2,500社から最大6社へ無料でまとめて査定依頼ができます。
2001年に日本初の不動産一括査定サービスとして始動し、累計査定件数は65万件を超えます。

運営会社のNTTデータ・ウィズは、「プライバシーマーク」を取得しています。
プライバシーマークは、個人情報の適切な保護体制を整えている事業主だけに認定されるものです。第三者にあなたの情報が公開されることは一切ありませんので、ご安心ください。

信頼できる不動産会社を手間なく探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

【無料】一括査定依頼スタート

なお、電話で査定依頼することも可能です。
入力が面倒な方はもちろん、ご利用に不安を感じている方も、疑問を解決してから査定依頼ができます。

まとめ 家の査定は複数社に一括依頼できる「不動産売却 HOME4U」が便利

ここまで、家の査定について解説してきました。

家の査定を依頼する際、何よりも重要なのが、「複数の不動産会社に依頼する」、「信頼できる不動産会社に依頼する」、「相場を確認する」ことです。
ぜひ「不動産売却 HOME4U」を使って、実績豊富な信頼できる不動産会社を見つけてください。

「希望」や「セールスポイント」「瑕疵」はきちんと伝え、家を早く高く売りましょう。

記事を読まれて、「査定をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット