家の査定にはコツがある！依頼前にすべき準備と注意点とは？

家を売ると決めたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。しかし、査定の前に、「何を準備したらいいか？」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、家を早く高く売却するために準備しておく点について専門家の視点で解説します。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.家の査定を依頼する前に準備・確認しておくこと

家の査定を依頼するときの１つ目のコツは「査定を受けるための準備をしっかり行うこと」です。
最初に査定依頼の前に準備・確認しておくべき5つのことを紹介します。

1-1.住宅ローン残高の確認

住宅ローンが残っている人は、現時点の住宅ローン残高を確認するようにしてください。
銀行に言うと、住宅ローン残高の残高証明書を発行してくれます。

住宅ローンは、売却時に残債を全額一括返済することになります。
売却価格を決める上で重要な情報ですので、査定を依頼する前に正確な数字を把握しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合の売却方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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1-2.書類の有無の確認

家の売却では買主へ引き渡す書類が必要となっていきます。
査定を依頼する前に、以下のような書類があるかどうかを確認するようにしてください。

なお、上記の書類がないと査定や売却ができないということはありません。
不動産会社から書類の有無を確認されますので、無い場合には無いことを伝えるようにしましょう。

1-3.売却時期と目標額の設定

査定を依頼する前に、売却時期と目標額については、ある程度設定しておきます。

売却時期と目標額は、査定の依頼時に不動産会社へしっかりと伝えるべき内容です。
不動産会社に伝えるべき内容については、「3-1.　希望はきちんと伝えること」にて解説します。

売却時期に関しては、売却は標準的な販売期間が3ヶ月、売買契約から引き渡しまでの期間が1ヶ月となります。
最短でも4ヶ月は時間がかかると思ってください。

また、売却価格の目標額についても、ある程度決めておきます。
特に、住宅ローン残債が残っている人は、少なくとも住宅ローン残債以上の価格が目標額となります。

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1-4.戸建ては修繕履歴の確認

戸建てを売る場合には修繕履歴を確認しておきます。
修繕履歴とは、「シロアリ予防」や「外壁塗装」など、定期的に行った維持修繕を指します。

定期的に行ってきた維持修繕は、建物価値を維持する行為ですので、買主や不動産会社に対し大きなアピールポイントとなります。

「いつどのような修繕を行ったか」については、しっかりとまとめておきましょう。

1-5.土地は境界と利用履歴の確認

戸建ての売主は土地の境界と利用履歴について確認をしておきます。
マンションは、境界や利用履歴についてマンションディベロッパーが土地を購入する時点で明確にしていますので、対応は不要です。

土地の境界が未確定の場合には、査定時にその旨を伝えてください。
未確定の場合には引き渡しまでに境界の確定を行います。

また、土地は過去の利用履歴によって土壌汚染や地中障害物がある可能性があります。
査定の際、不動産会社が利用履歴を聞いてくることがありますので、知っている範囲で回答できるようにしておきましょう。

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1-6.片付けやハウスクリーニングは不要

査定時に片付けやハウスクリーニングは不要です。
不動産会社は、引き渡し時の「がらんどう」の状態を前提に査定しますので、片付けやハウスクリーニングの有無によって値段が変わることはありません。

ただし、内覧の前には片付けはしておくべきです。
内覧とは、販売活動期間中に購入希望者へ家の中を見せる行為です。

購入希望者は、中古物件を見慣れていない一般人ですので、片付けの状況によって印象が左右されてしまいます。

お金をかけてハウスクリーニングをする場合には、査定前ではなく、内覧前にするのが良いでしょう。

2.家の査定を依頼する際の注意点

査定を受ける準備ができたら、早速査定を依頼しましょう。家の査定は無料で受けられますが、実は、どこの不動産会社に依頼してもいい結果が得られるとは限りません。
査定方法に机上査定と訪問査定があります。より正確な査定額が知りたい場合は訪問査定がおすすめです。
家の査定を依頼するときの２つ目のコツは「査定の注意点を知っておくこと」です。
上手に不動産会社を選ぶために押さえておくべき注意点がありますので、この章で詳しく査定する際のポイントをおさえて解説していきます。

2-1.複数の不動産会社に依頼すること

査定は最初から複数の不動産会社に依頼することが成功の秘訣です。

査定価格はあくまでも売却予想価格であり、その価格での売却は保証されません。
査定価格は売り出し価格の元となるため、安過ぎれば損をしますし、高過ぎればなかなか売れないという事態を招きます。

1社だけの査定価格だと、安いのか高いのか判断つかないため、ほとんどの人が複数の査定価格を見比べたいと思うようになります。

実際、査定価格は不動産会社により異なります。

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2-2.信頼できる不動産会社に依頼すること

査定は、信頼できる不動産会社に依頼することが特に重要なポイントです。

複数の不動産会社に査定を依頼しても、その不動産会社が悪質な不動産会社だと査定の信頼性も低くなってしまいます。
そのため、査定依頼は信頼できる不動産会社に依頼することがとても重要です。

信頼できる不動産会社探しにおいても、「不動産売却 HOME4U」なら万全です。
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2-3.相場を確認すること

査定時には、不動産会社に相場を確認することを忘れないようにしてください。
売却では、価格査定は不動産会社が行いますが、最終的に売り出し価格を決めるのは売主自身です。
自分で売り出し価格を最終判断するには、判断基準となる相場を掴んでおくことが必要となります。

査定を依頼する前に自分で相場を調べる人がいますが、一般の人は成約価格の情報が分からないため、不動産の相場をきちんと把握するのは、難しいです。
相場は、査定時に聞いた方が正確で早いですし、査定時に分かれば十分なので、何も知らないフリをして聞いてみましょう。

相場が分かると、査定価格が適正かどうかも判断できるようになってきます。

「この辺だと、ウチと似たような物件だといくらくらいなんですか？」とさらっと聞くのが良い確認方法です。

査定は、相場情報も集めながら依頼するのが良いでしょう。

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3.家の査定を依頼する際に伝えるべきこと

家の査定依頼するときの３つ目のコツは「伝えるべきことを伝えること」です。この章では、依頼時に伝えておくといいことについてご紹介します。

3-1.希望はきちんと伝えること

査定依頼時には、売主であるあなたの希望はきちんと伝えるようにしてください。
売主の希望としては、例えば以下のようなものがあります。

重要な希望事項としては、「売却時期」と「価格」です。

前述のように、売却には少なくとも4か月程度(販売期間3ヶ月＋契約から引き渡しまで1ヶ月)はかかりますので、売却活動期間が4ヶ月よりも短い場合（早めの売却を希望する場合）には、特にその旨をきちんと伝えるようにします。

価格については、必ずしも希望通りにはなりませんが、とりあえず希望だけは伝えておくようにしてください。
特に希望がない場合には、「なるべく高く売ってください」と伝えるのが良いです。

その他、近所のトラブルや離婚等による売却で、売却のことを他人に知られたくない場合には、その旨を伝えるようにしてください。

気になることがあれば相談し、自分の希望をハッキリと伝えるようにしましょう。

3-2.建物のセールスポイントは必ず伝えること

古い家であっても、耐震改修等を行っている場合には、セールスポイントになりますので必ず伝えるようにします。

特にセールスポイントとなり得る情報としては、以下のような内容です。

昭和56年(1981年)5月31日より前に新築工事に着手している建物は旧耐震基準の建物となります。

しかしながら、旧耐震基準の建物でも新耐震基準に適合していると、その家は購入者が住宅ローン控除を利用することができます。
また、購入者の負担する不動産取得税や登録免許税の軽減措置もあります。

特に、木造の戸建住宅なら築20年超、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年超の建物の場合、新耐震基準に適合している書面があるかどうかで住宅ローン控除の適用の可否が決まります。

不動産会社は査定時には謄本で築年数を確認してきます。
例えば、耐震基準を満たしている建物であるにも関わらず、不動産会社に何も言わないままでいると、査定価格が下がってしまいます。

新耐震基準への適合や住宅性能評価の取得等は、不動産会社に伝えないと分からない内容です。
このような良い内容は広告へも載せることができるため、買主に対する効果は抜群です。

建物に関して、第三者による公的な証明書を取得している場合には、特に価値がありますので、査定時に必ず不動産会社にアピールするようにしましょう。

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3-3.瑕疵(かし)は正直に伝えること

家の瑕疵（かし）は正直に伝えてください。雨漏りや壁のひび割れなど、家の瑕疵保証は査定額に影響しますが、隠してもいずれ見つかってしまうものです。

不動産売却における瑕疵とは、住宅や土地が通常有すべき品質を欠くことをいいます。

瑕疵には、「物理的瑕疵」、「法律的瑕疵」、「心理的瑕疵」、「環境的瑕疵」の4種類があります。

物理的瑕疵

建物の雨漏り・シロアリ・家の傾き、土地の土壌汚染・地中障害物等

法律的瑕疵

法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されているもの

心理的瑕疵

取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠くもの

環境的瑕疵

近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高いようなもの

売主は、売却後、瑕疵担保責任という責任を負います。

まとめ

いかがでしたか。
家の査定について解説してきました。

家の査定のコツは、準備や確認を入念に行うこと、注意点を知っておくこと、伝えるべきことを伝えることです。
査定のコツを押さえることで、適正な査定やスムーズな売却活動につなげることができます。

査定を依頼する際、何よりも重要なのが、「複数の不動産会社に依頼する」、「信頼できる不動産会社に依頼する」、「相場を確認する」ことです。
ぜひ「不動産売却 HOME4U」を使って、実績豊富な信頼できる不動産会社を見つけてください。

「希望」や「セールスポイント」、「瑕疵」はきちんと伝え、家を早く高く売りましょう。

記事を読んで、「査定をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。

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