家の査定にはコツがある!依頼前にすべき準備と注意点とは?

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家を売りたいと思ったら、まずは不動産会社に査定を依頼します。いきなり査定と言っても、「何か準備をすべきではないだろうか?」と不安を感じている人も多いのではないでしょうか。

査定を依頼する前に「片づけをした方が査定価格は上がる!?」という噂もあるようですが、結論からすると査定時に家を片づけても査定価格は上がりません。
査定には、片付けよりももっと重要な準備があります。

また、査定の依頼もちょっとした注意を払うことで、家を早く高く売却できるようになります。

そこでこの記事では、家の査定を依頼する前に行っておくべき準備や確認、査定依頼時の注意点、査定時に伝えるべきことについて解説します。

最後までお読みいただき、家を早く高く売るための査定に活かしていただければと思います。

家の売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに家を売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。
この記事の執筆者
竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
(株)グロープロフィット

1.査定依頼の前に準備・確認しておくこと

最初に査定依頼の前に準備・確認しておくべき5つのことを紹介します。

1-1.住宅ローン残高の確認

住宅ローンが残っている人は、現時点の住宅ローン残高を確認するようにしてください。
銀行に言うと、住宅ローン残高の残高証明書を発行してくれます。

住宅ローンは、売却時に残債を全額一括返済することになります。
売却価格を決める上で重要な情報ですので、査定を依頼する前に正確な数字を把握しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合の売却方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

ローンが残っている家を売る方法。税金が戻ってくる特例も紹介

1-2.書類の有無の確認

家の売却では買主へ引き渡す書類が必要となっていきます。
査定を依頼する前に、以下のような書類があるかどうかを確認するようにしてください。

(戸建て)

  • 土地の実測図
  • 土地の境界が確認できる資料
  • 越境の覚書(あれば)
  • 建物の設計図書(確認申請図または竣工図等の建物図面)
  • 建築確認申請書および建築確認済証
  • 検査済証

(マンション)

  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約
  • 使用細則

尚、上記の書類がないと売却できないということではありません。
不動産会社から書類の有無を確認されますので、無い場合には無いことを伝えるようにしましょう。

1-3.売却時期と目標額の設定

査定を依頼する前に、売却時期と目標額については、ある程度設定しておきます。

売却時期と目標額は、査定の依頼時に不動産会社へしっかりと伝えるべき内容です。
不動産会社に伝えるべき内容については、「3-1. 希望はきちんと伝えること」にて解説します。

売却時期に関しては、売却は標準的な販売期間が3ヶ月、売買契約から引き渡しまでの期間が1ヶ月となります。
最短でも4ヶ月は時間がかかると思ってください。

また、売却価格の目標額についても、ある程度決めておきます。
特に、住宅ローン残債が残っている人は、少なくとも住宅ローン残債以上の価格が目標額となります。

1-4.戸建ては修繕履歴の確認

戸建てを売る場合には修繕履歴を確認しておきます。
修繕履歴とは、例えば「シロアリ予防」や「外壁塗装」など、定期的に行った維持修繕を指します。

定期的に行ってきた維持修繕は、建物価値を維持する行為ですので、買主や不動産会社に対し大きなアピールポイントとなります。

「いつどのような修繕を行ったか」については、しっかりとまとめておきましょう。

1-5.土地は境界と利用履歴の確認

戸建ての売主は土地の境界と利用履歴について確認をしておきます。
マンションは、境界や利用履歴についてマンションディベロッパーが土地を購入する時点で明確にしていますので、対応は不要です。

土地の境界が未確定の場合には、査定時にその旨を伝えてください。
未確定の場合には引き渡しまでに境界の確定を行います。

また、土地は過去の利用履歴によって土壌汚染や地中障害物がある可能性があります。
査定の際、不動産会社が利用履歴を聞いてくることがありますので、知っている範囲で回答できるようにしておきましょう。

1-6.片付けやハウスクリーニングは不要

査定時に片付けやハウスクリーニングは不要です。
不動産会社は、引き渡し時の「がらんどう」の状態を前提に査定しますので、片付けやハウスクリーニングの有無によって値段が変わることはありません。

ただし、内覧の前には片付けはしておくべきです。
内覧とは、販売活動期間中に購入希望者へ家の中を見せる行為です。

購入希望者は、中古物件を見慣れていない一般人ですので、片付けの状況によって印象が左右されてしまいます。

お金をかけてハウスクリーニングをする場合には、査定前ではなく、内覧前にするのが良いでしょう。

2.査定依頼の注意点

準備ができたら早速査定を依頼しましょう。
家の査定はインターネットで簡単に申し込むことができます。
査定に係る費用はどの不動産会社に依頼しても必ず無料ですのでご安心ください。

とはいえ、どの会社に頼んでも良いわけではありません。
上手に不動産会社を選ぶために押さえておくべき注意点がありますので、この章で詳しく解説していきます。

2-1.複数の不動産会社に依頼すること

査定は最初から複数の不動産会社に依頼することが成功の秘訣となります。

査定価格はあくまでも売却予想価格であり、その価格での売却は保証されません。
査定価格は売り出し価格の元となるため、安過ぎれば損をしますし、高過ぎればなかなか売れないという事態を招きます。

1社だけの査定価格だと、安いのか高いのか判断つかないため、査定価格はほとんどの人が複数の査定価格を見比べたいと思うようになります。

実際、査定価格は不動産会社により異なります。
例えば、次のような例があります。

これは同じマンションについて、A社からD社の4つの不動産会社が出した査定価格ですが、最低額と最高額では「590万円」もの差があります。

このような違いを最初の段階から知るためには、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼するのが賢明です。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは、面倒な感じがしますが、「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスを利用すれば、時間をかけずに最大6社の不動産会社に無料で査定を依頼することができます。

不動産売却HOME4U

入力画面は、パソコンが苦手な人でも簡単に使えるようになっています。
不動産売却 HOME4U」を使って最初から複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

2-2.信頼できる不動産会社に依頼すること

査定は、信頼できる不動産会社に依頼することが特に重要なポイントです。

複数の不動産会社に査定を依頼しても、その不動産会社が悪質な不動産会社だと査定の信頼性も低くなってしまいます。
そのため、査定依頼は信頼できる不動産会社に依頼することがとても重要です。

信頼できる不動産会社探しにおいても、「不動産売却 HOME4U」なら万全です。
運営会社であるNTTデータグループが各不動産会社の実績をしっかりと審査した上で提携しています。

不動産会社を全く知らなくても、「不動産売却 HOME4U」を使えば信頼できる不動産会社への依頼を自動ですることができます。

一括査定サービスを使って、信頼できる不動産会社へ査定を依頼しましょう。

不動産会社の選び方やポイントについて、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産売却はどこがいい?大手・地元だけじゃない決め手とは?

2-3.相場を確認すること

査定時には、不動産会社に相場を確認することを忘れないようにしてください。
売却では、価格査定は不動産会社が行いますが、最終的に売り出し価格を決めるのは売主自身です。
自分で売り出し価格を最終判断するには、判断基準となる相場を掴んでおくことが必要となります。

そこで、査定を依頼する前に自分で一生懸命相場を調べる人がいますが、一般の人は成約価格の情報が分からないため、不動産の相場をきちんと把握するのは正直、難しいです。
相場は、査定時に聞いた方が正確で早いですし、査定時に分かれば十分です。

相場は、何も知らないフリをして、全社に聞くことがポイント です。
相場が分かると、査定価格が適正かどうかも判断できるようになってきます。

「この辺だと、ウチと似たような物件だといくらくらいなんですか?」とさらっと聞くのが良い確認方法です。

査定は、相場情報も集めながら依頼するのが良いでしょう。

3.査定依頼時に伝えるべきこと

この章では査定依頼時に伝えるべき3つのことについてご紹介します。

3-1.希望はきちんと伝えること

査定依頼時には、売主であるあなたの希望はきちんと伝えるようにしてください。
売主の希望としては、例えば以下のようなものがあります。

  • いつまでに売って欲しい
  • いくら以上で売って欲しい
  • 売却を近所の人には知られたくないので広告はしないで欲しい
  • 問題個所を修繕せずにこのまま買ってくれる買主を探して欲しい
  • 手残りがいくらになるも算出して欲しい
  • 連絡は全てLINEでやって欲しい

重要な希望事項としては、「売却時期」と「価格」です。

前述のように、売却には少なくとも4か月程度(販売期間3ヶ月+契約から引き渡しまで1ヶ月)はかかりますので、売却活動期間が4ヶ月よりも短い場合(早めの売却を希望する場合)には、特にその旨をきちんと伝えるようにします。

価格については、必ずしも希望通りにはなりませんが、とりあえず希望だけは伝えておくようにしてください。
特に希望がない場合には、「なるべく高く売ってください」と伝えるのが良いです。

その他、近所のトラブルや離婚等による売却で、売却のことを他人に知られたくない場合には、その旨を伝えるようにしてください。

気になることがあれば相談し、自分の希望をハッキリと伝えるようにしましょう。

3-2.建物のセールスポイントは必ず伝えること

古い家であっても、耐震改修等を行っている場合には、セールスポイントになりますので必ず伝えるようにします。

特にセールスポイントとなり得る情報としては、以下のような内容です。

【セールスポイントとなる価値ある情報】

建物状況調査(インスペクション)の結果報告書
既存住宅に係る建設住宅性能評価書
耐震診断結果報告書
瑕疵保険の保険付保証明書
建築士法第20条第2項に規定する証明書(構造計算書)の写し
耐震基準適合証明書の写し
住宅耐震改修証明書の写し
固定資産税減額証明書の写し
増改築等工事証明書の写し

昭和56年(1981年)5月31日より前に新築工事に着手している建物は旧耐震基準の建物となります。

しかしながら、旧耐震基準の建物でも新耐震基準に適合していると、その家は購入者が住宅ローン控除を利用することができます。
また、購入者の負担する不動産取得税や登録免許税の軽減措置もあります。

特に、木造の戸建住宅なら築20年超、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年超の建物の場合、新耐震基準に適合している書面があるかどうかで住宅ローン控除の適用の可否が決まります。

不動産会社は査定時には謄本で築年数を確認してきます。
例えば、耐震基準を満たしている建物であるにも関わらず、不動産会社に何も言わないままでいると、査定価格が下がってしまいます。

新耐震基準への適合や住宅性能評価の取得等は、不動産会社に伝えないと分からない内容です。
このような良い内容は広告へも載せることができるため、買主に対する効果は抜群です。

建物に関して、第三者による公的な証明書を取得している場合には、特に価値がありますので、査定時に必ず不動産会社にアピールするようにしましょう。

3-3.瑕疵(かし)は正直に伝えること

瑕疵(かし)も正直に伝えることがポイントです。

瑕疵とは、通常有すべき品質を欠くことをいいます。

瑕疵には、「物理的瑕疵」、「法律的瑕疵」、「心理的瑕疵」、「環境的瑕疵」の4種類があります。

物理的瑕疵
建物の雨漏り・シロアリ・家の傾き、土地の土壌汚染・地中障害物等
法律的瑕疵
法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されているもの
心理的瑕疵
取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠くもの
環境的瑕疵
近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高いようなもの

売主は、売却後、瑕疵担保責任という責任を負います。
売却後に瑕疵が発見された場合、買主から損害賠償または契約目的の達成できない場合は契約解除を求められる ことになります。

瑕疵担保責任に関しては、買主の合意が得られれば、売主が負う責任の期間を3ヶ月、もしくは全く負わないとすることも出来ます。

しかしながら、仮に売買契約書で瑕疵担保責任を免責しても、売主がその存在を知っていて買主に告げなかった瑕疵については免責することができません。

値段が下がることを恐れて、瑕疵を正直に言わない人がいますが、後から瑕疵担保責任を追及されてしまうと、もっと大きな損害を被ることになります。

瑕疵がある場合には、査定時になるべく伝えるようにしてください。

尚、瑕疵については、細かい部分まで査定時に全てを伝える必要はありません。
売却の仲介を依頼すると、不動産会社から「付帯設備表」と「告知書(物件状況確認書)」を渡されます。

付帯設備表とは設備の撤去の有無や不具合状況を書く書類です。
告知書とは、設備以外の瑕疵に関して記載する書類となります。

瑕疵については、最終的に「付帯設備表」と「告知書」に記載し、買主へ書類として引き渡します。

とりあえず、瑕疵は、きちんと伝えるべきものだということを理解しておきましょう。

まとめ

いかがでしたか。
家の査定について解説してきました。

査定では、本記事に書かれている準備や注意点を実行し、伝えるべきことをきちんと伝達することで、適正な査定が行われ、販売活動もスムーズとなります。
その結果、早く高く売却できる結果をもたらします。

査定の準備では、「住宅ローン残高」や「書類の有無」、「戸建てなら修繕履歴」、「土地は境界と利用履歴」を確認するようにしてから家の査定を依頼すると、スムーズに売却を進められます。

住宅ローン残高等を鑑み、あらかじめ「売却時期や目標額」を設定しておきます。
また、査定を受ける前は、「片付けやハウスクリーニング」は不要です。

査定を依頼する際、何よりも重要なのが、「複数の不動産会社に依頼する」、「信頼できる不動産会社に依頼する」、「相場を確認する」ことです。
ぜひ「不動産売却 HOME4U」を使って、実績豊富な信頼できる不動産会社を見つけてください。

「希望」や「セールスポイント」、「瑕疵」はきちんと伝え、家を早く高く売りましょう。

この記事のポイント まとめ

査定前に準備しておくことは?

査定前に下記5つについて準備・確認しておくと、より早くスムーズに査定を進めることができます。
詳細は「査定依頼の前に準備・確認しておくこと」をご覧ください。

  1. 住宅ローン残高の確認
  2. 書類の有無の確認
  3. 売却時期と目標額の設定
  4. 戸建ては修繕履歴の確認
  5. 土地は境界と利用履歴の確認

査定を依頼する時に注意すべきことは?

査定を依頼する際、以下の2点に注意しましょう。
詳細は「査定依頼の注意点」をご覧ください。

  1. 複数の不動産会社に査定を依頼し、一番信頼できる不動産会社を見極める。
  2. 売却予定の物件の相場を複数の不動産会社に確認する。

査定の時に伝えるべきことはなに?

査定依頼時に伝えるべき3つのポイントは以下になります。
詳しくは「査定依頼時に伝えるべきこと」をご一読ください。

  1. 希望はきちんと伝える
  2. 建物のセールスポイントは必ず伝える
  3. 瑕疵(かし)は正直に伝える

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