契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは？2020年の法改正による変更点やトラブル回避のポイントを解説

契約不適合責任（瑕疵担保責任）は、不動産を売却する売主、購入する買主、そのどちらもが知っておきたい知識の一つです。どのような責任があるのか知っておくことで、不動産売買におけるトラブルを未然に防げるでしょう。

この記事では、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の概要や法改正による変更点、トラブル回避のポイントをわかりやすく解説します。

不動産の売却について調べている方は『不動産売却の流れ7ステップを図解』も併せてご覧ください。

1. 契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは？

2020年4月1日に施行された改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」へと改められました。契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは、売買契約や請負契約で契約内容に適合しない目的物が引渡された場合に、売主（請負人）が買主（注文者）に対して負う責任のことです。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）は買主の保護のために制定され、さまざまな制度や法律によって内容が定められています。契約不適合責任（瑕疵担保責任）に関係する法律には、主に以下のようなものがあります。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）は、不動産売買以外でも売買契約や請負契約が発生する場面で広く用いられています。

引渡した目的物の種類や品質が契約内容に適合しておらず、瑕疵が認められる場合、売主は買主から責任を問われることになり、買主の請求に応じなければいけません。

1-1.不動産の瑕疵（かし）とは？

そもそも瑕疵とは、対象となるものにあるべき機能や性能、品質などが欠如している状態のことです。不動産においては、引渡された建物や土地に見られる不具合や欠点、欠陥などを指します。

傷や破損などの目に見えるものだけでなく、情報や条件、状況などの目に見えないものも、契約上の要件を満たしていない部分はすべて瑕疵に該当します。

上記のような不動産の瑕疵は、大きく分けて次の4種類に分類できます。

1-2.不動産に潜む「隠れた瑕疵」とは？

不動産の瑕疵のなかでも、目に見えず、売主も気付いていないようなものは「隠れた瑕疵」と呼ばれます。

隠れた瑕疵には、以下のようなものが挙げられます。

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1-3.2020年の法改正で、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更された

2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称が変わり、一部内容も変更されました（変更点については後述）。

不動産売買においては、現在でも瑕疵担保責任の名称が用いられるケースがありますが、法改正が行なわれた現在では、正しくは契約不適合責任であり、実際に適用される内容も改正後の内容になります。

参考：“売買，消費貸借，定型約款などの契約に関するルールの見直し”. 法務省

2. 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の責任範囲

契約不適合責任（瑕疵担保責任）には、前述のようにさまざまな法律が関係しており、一見しただけでは、どのような責任が問われるのか理解しにくいかもしれません。

ここからは、契約不適合責任（瑕疵担保責任）で売主に問われる責任の範囲と、買主が請求できる権利について解説します。

2-1.「契約書に記載があるか」がポイントになる

法改正前の瑕疵担保責任（契約不適合責任）では、売主が把握していなかった隠れた瑕疵にのみ、責任が問われるものとされていました。

しかし法改正後は、契約書に記載がないものは契約不適合に該当するとして、瑕疵と同様に責任を負わなければならなくなりました。

売主が事前に把握していたかどうかにかかわらず、買主に知らせるべき事項が契約書に記載されているかどうかが重要なポイントになります。

2-2.法改正により、買主が請求できる権利が拡大した

法改正前、売主に瑕疵担保責任（契約不適合責任）が生じた際に買主が請求できる権利は、「損害賠償」と「契約解除」の2つでした。

法改正後は、上記にくわえて「追完請求」と「代金減額請求」が追加され、買主が請求できる権利が拡大されました。

2-2-1.損害賠償

目的物の契約不適合により損害があった際に、売主に対して損害賠償を請求できる権利です。請求できる範囲は損害によるものだけでなく、適正に契約が行なわれた際に買主が得られたであろう利益まで含まれます。

ただし、損害賠償請求の権利は債務不履行責任に基づくため、売主の過失が認められない場合は損害賠償の請求は行なえません。

2-2-2.契約解除

契約不適合となった際に、買主が期間を定めて追完（法的効力が未確定な行為について、のちに行為を有効化すること）の催告をしたにもかかわらず、期間内に追完がない場合に契約を解除できる権利です。

契約解除が認められた場合には、契約した不動産の返還や支払った代金の返還などが行なわれます。

ただし、買主に過失がある場合は契約解除請求ができません。

2-2-3.追完請求

売主に対し、契約内容に適合するよう目的物の修補や代替物の提供、不足分の引渡しなどを求めることです。

例えば、売買契約書に「建具の破損や劣化箇所はない」と記載されているものの、実際には破損や劣化が見られるような場合、買主は売主に建具の補修や交換を請求できます。

ただし、買主に過失がある場合や、そもそも追完が不可能な事由が争点になっている場合、買主の追完請求は認められません。

買主に過失がなく、追完請求が不可能な場合は、契約解除や代金減額請求などほかの請求権の行使を検討できます。

2-2-4.代金減額請求

追完請求を行ない、指定した期間内に追完されない場合に、契約不適合の程度に応じて売買代金の減額を請求できる権利です。

売主が対応を拒絶するなど、明らかに追完に応じる意思がないと認められる場合には、催告なしでの代金減額が認められます。

ただし、ほかの権利と同様に、買主に過失がある場合には代金減額の請求も行なえません。

3. 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免責特約

売買契約書に記載がないと契約不適合と認められてしまいますが、想定し得るすべての事項を売買契約書に記載することは難しいでしょう。また、あらゆる事項を盛り込んだとしても、記載漏れが発生する可能性もあります。

不測の事態に備えて、売主は売買契約時に契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免責特約を設けることで、リスクを軽減しましょう。契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免責特約は売主・買主双方の同意のもと、売買契約書に追加できます。

ただし、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免責特約を設けた売買契約だとしても、以下に該当する場合は売主の免責が認められません。

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4. 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の期間

契約不適合責任（瑕疵担保責任）が問われる期間は、関連する法律（民法、宅建業法、品確法）により異なります。

また、新築住宅や中古住宅、対象者など、売買契約時の条件によっても契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われる期間が異なります。

4-1.新築住宅

新築住宅で契約不適合責任（瑕疵担保責任）が問われる期間は不動産の引渡しから10年ですが、20年まで延長も可能です。

買主が売主の契約不適合を認識した際は、1年以内に売主へ通知し、5年以内に何らかの権利請求を実現させる必要があります。

4-2.中古住宅

売主が個人の場合は当事者間で契約不適合責任（瑕疵担保責任）の期間を設定できますが、3ヵ月以内などの短期で設定されるケースが一般的です。

しかし、売主が不動産会社の場合は、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の期間を引渡しから2年以上にしなければならないと定められています。

4-3.買主が権利を行使するには1年以内の通知が必要

いずれの不動産においても、法改正前は買主が1年以内に権利を行使する必要がありました。しかし、改正後は1年以内の権利行使ではなく、1年以内に売主への通知を求めるものとなっています。

ただし、売主の重大な過失や故意が認められる場合、売主は期間の制限なく責任を追及されることになります。

5.民法改正による契約不適合責任（瑕疵担保責任）の主な変更点

「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと改正されたことによる主な変更点は、大きく分けて次の4点です。

5-1.瑕疵の範囲

法改正前は、売主が把握できなかった隠れた瑕疵のみが、責任の対象となる瑕疵とされていました。しかし、法改正により、売買契約書に記載がないものはすべて対象になるものと定められています。

また、責任を問われる瑕疵は、法改正前だと売買契約締結時までに生じたものに限定されていました。この点にも改正があり、改正後は引渡しまでに生じた瑕疵が対象となり、責任を問われる瑕疵の範囲が拡大しました。

5-2.買主が請求できる権利

法改正前は、責任が問われる瑕疵に対して、買主が請求できる権利は「損害賠償」「契約解除」の2種類のみでした。

改正後は「追完請求」と「代金減額請求」が加わり、買主が請求できる権利が拡大しました。

なお、契約不適合責任を問う権利請求は買主が自由に選択できるわけではなく、はじめに追完請求を行なうなど、請求の順序が定められています。

5-3.損害賠償の対象や範囲

買主の権利の一つである損害賠償について、法改正前では、売主に責任がない瑕疵も損害賠償の対象となっており、賠償は信頼利益の範囲内に限られていました。

信頼利益とは、売買契約が有効だと信じたために受けた損害のことです。具体的には、登記費用や印紙代などが挙げられます。

改正後は、売主に責任があると認められた瑕疵のみが損害賠償の対象となり、賠償の範囲には履行利益が加えられました。

履行利益とは、売買契約の履行によって得られたと推測される利益のことです。具体的には、家賃収入や店舗営業収入などが挙げられます。

5-4.買主が権利を行使できる期間

前述したように、契約不適合責任（瑕疵担保責任）はさまざまな法律によって内容が定められており、買主が権利を行使できる期間は何が契約不適合となるかによって異なります。

目的物の種類・品質に関する契約不適合の場合、法改正前は、瑕疵を知ってから1年以内に権利を行使する必要がありました。しかし改正後は、瑕疵を知ってから1年以内に通知すれば、権利行使期間が延長されます。

また、目的物の数量が契約不適合となっている場合、法改正前は、買主が引渡しから10年以内に権利を行使しなければなりませんでした。改正後では、引渡しから10年以内に権利を行使するか、または瑕疵を知ってから5年以内に権利を行使できるようになりました。

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6. 契約不適合責任（瑕疵担保責任）のトラブルを回避するためのポイント

不動産売買における契約後のトラブルは、買主・売主両者の負担が大きいことから、事前にトラブル回避策を練っておくのがおすすめです。

不動産売買で契約不適合責任（瑕疵担保責任）を発生させないためには、どのような点に注意すれば良いのか、買主・売主が意識するべきポイントを解説します。

6-1.買主が意識すべきポイント

契約不適合責任（瑕疵担保責任）では、売主だけでなく、買主もいくつかのポイントを押さえることで、トラブルを未然に防ぎやすくなります。

不動産売却を検討している方でも、住み替えなどにより買主となる可能性があるため、不動産購入に向けて以下のポイントを押さえておきましょう。

6-1-1.売買契約書の内容を見直す

「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと改正されたことで、責任の焦点は売買契約書へ向けられるようになりました。

売買契約書では、どのような特約や容認事項が設けられているか、自分にとって不利な条件が記載されていないか、よく確認することが大切です。

特に中古住宅の購入時には、設備に関する契約不適合責任についても確認しましょう。

6-1-2.不具合を見つけたら素早く通知する

目的物の種類や品質に瑕疵があった場合、買主は1年以内に通知することで権利行使の期間が延長されます。

引渡された不動産に不具合が見られた場合には、なるべく早く売主に通知すると、その後の選択肢が広がるでしょう。

6-2.売主が意識すべきポイント

改正後の契約不適合責任は買主に有利な内容であり、売主は責任を問われやすくなっています。とはいえ、売主が理不尽に責任を追及されることはありません。

不動産の状態や特徴を細かく記載して適切な契約を心がけることで、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われるリスクを軽減できるでしょう。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）のトラブルを回避するためにも、売主は以下のポイントを押さえておきましょう。

6-2-1.不備のない売買契約書を作成する

売買契約書の作成時には、現在確認できている瑕疵を正確に記載し、不明瞭な記載や記載漏れがないかよく確認しましょう。

不動産の瑕疵や契約不適合責任に詳しい不動産会社などの専門家に、内容の不備がないか確認してもらうことも大切です。

6-2-2.付帯設備表や告知書の内容を明確にし、必要に応じて特約を設ける

契約不適合責任（瑕疵担保責任）は瑕疵の範囲が広いことから、付帯設備については責任を追わない旨を記載しておくと安心です。特に、瑕疵を指摘されやすい中古住宅においては、免責特約を設けておくとよいでしょう。

免責特約では、免責の対象とするものを明確にし、ひとつひとつ記載することが必要です。

ただし、特約を付ける予定であっても、媒介契約時に作成する付帯設備表と告知書は、書き漏れや誤りがないように記載しましょう。

6-2-3.瑕疵保険を検討する

瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）とは、個人間の不動産売買で瑕疵が見つかった場合、事前に住宅検査を行なった検査事業者に、保険金による補修を依頼できる保険サービスのことです。

買主から物件の補修などを要求された際に、保険金を利用できるため、トラブル発生時の金銭負担を抑えられます。

6-2-4.建物状況調査（インスペクション）を依頼する

建物状況調査（インスペクション）とは、国土交通省が指定する講習を修めた建築士が売買契約前に実施する、住宅診断のことです。

建物状況調査を行なうと、物件の不具合や劣化などを詳しく把握でき、売買契約後の瑕疵トラブルの発生リスクを軽減できます。

しかし、一口に不具合や劣化といっても、その範囲や種類は幅広く、個人で契約不適合責任（瑕疵担保責任）のリスクを減らすのには限界があるかもしれません。

所有する不動産に不具合の有無などの不安があれば、専門知識のある不動産会社に相談し、書類作成を依頼することをおすすめします。

不動産会社選びでは、戸建てやマンションなど、売りたい物件に近い実績が豊富な不動産会社から、親身に話を聞いてくれる会社を選びましょう。

瑕疵の専門知識を持ち、なおかつ自分に合った不動産会社を探したいなら、日本全国約2,500社の優良不動産会社を比較検討できる「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をぜひご利用ください。

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まとめ

「瑕疵担保責任」は2020年4月の法改正により「契約不適合責任」となり、瑕疵の範囲や買主の請求権、権利行使期間などに変更が加えられました。

売主は、必要に応じて第三者機関のサービスを利用するなど、売買契約に向けた適切な対処を心がけることで瑕疵トラブルのリスクを最小限に抑えられます。

契約不適合責任では売買契約書の記載内容が重視されるため、安心して書類作成を依頼できる不動産会社を見つけることをおすすめします。

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