媒介契約とは?一般・専任・専属専任を徹底比較

不動産の売却を考え始めたとき、最初に出会う専門用語の一つが「媒介契約(ばいかいけいやく)」です。
媒介契約とは、あなたの代わりに買主を探してくれる不動産会社と交わす、売却活動のスタートラインとなる重要な約束事。この契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、どれを選ぶかで売却の進め方、スピード、そして最終的な売却価格まで大きく変わる可能性があります。

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1.媒介契約とは?3種類の違いが一目でわかる比較表

媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社との間に結ぶ契約です。
媒介契約 契約する相手

媒介契約には3つの種類があり、物件の特徴や売買の要望に適した契約を選ぶことが、売買成功のカギとなります。
ただ不動産購入の場合は、売買契約目前までは媒介契約を結ばずにいることが多いため、売手に比べると重要ではありません。

まずは、3種類の媒介契約がどう違うのか、全体像を掴みましょう。
以下の比較表で、それぞれの特徴が一目でわかります。

比較項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社と契約できるか できる 1社のみ 1社のみ
自分で見つけた買主と契約できるか
(自己発見取引)
できる できる できない
レインズへの物件登録義務
(※1)
義務なし 7日以内 5日以内
売主への活動報告義務 義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約の有効期間 法律上の定めなし
(実務上は3ヶ月)
3ヶ月以内 3ヶ月以内
※1 レインズ(REINS)とは?
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報ネットワークシステムのことです。
ここに物件情報を登録することで、全国の不動産会社が情報を共有し、買主を素早く見つけられるようになります。
いわば、不動産業界全体の物件データベースです。

このように、どの契約を選ぶかによって、不動産会社の義務や売主としてできることが大きく異なります。次の章からは、それぞれの契約について、さらに詳しく掘り下げていきましょう。

2.3つの媒介契約|それぞれのメリット・デメリット

媒介契約は3種類あり、複数社と契約ができる一般媒介契約と、一社とだけ契約できる専任・専属専任媒介契約があります。

各契約の具体的なメリット・デメリット、そして「どんな人に向いているのか」を見ていきましょう。

一般媒介契約|複数社に依頼できる自由な契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却の仲介を依頼できる、最も自由度の高い契約形態です。

メリット

  • 広く買主を探せる可能性: 複数の会社がそれぞれの販売ネットワークを活用される
  • 不動産会社同士の競争がうまれる可能性: 各社の間に競争原理が働き、より良い条件での売却に繋がる可能性もあります
  • 安心感がある: 1社に絞らないため不動産会社選びで失敗しにくくなる

デメリット

  • 不動産会社の積極性が下がる可能性: 「他社で契約が決まれば、自社の努力は報われない」ため、各社が積極的な販売活動をしにくい
  • 売主への報告義務がない: 法律上の活動報告義務がないため、売主自らが各社に進捗状況を確認する必要がある
  • 各社とのやり取りが煩雑: 各社との連絡や内覧の日程調整など、手間と時間がかかる
こんな人におすすめ
  • 人気エリアの物件など、需要が高い物件を売る人
  • 複数の会社を競わせて、少しでも高く売りたいと考えている人
  • 売却を急いでおらず、信頼できる不動産会社をじっくり選びたい人

専任媒介契約|1社に任せて効率的に進める契約

専任媒介契約は、信頼できる1社の不動産会社に絞って、売却活動を任せる契約形態です。

メリット

  • 不動産会社の責任感が強い: 仲介は自社でしかできないため、不動産会社は責任を持って販売活動に取り組んでくれます。広告費なども積極的に投下してくれる傾向があります。
  • 定期的な活動報告で安心できる: 2週間に1回以上、売主に対して販売活動の状況を文書またはメールで報告する義務があるため、売却活動の進捗をしっかり把握できます。
  • 自分で見つけた買主とも契約できる: 不動産会社に依頼しつつ、もし自分で親族や知人などの買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことができます(自己発見取引)。

デメリット

  • 担当者の能力に売却結果が左右される: 依頼できるのは1社だけなので、もしその会社の販売力が低かったり、担当者との相性が悪かったりすると、売却活動が停滞してしまうリスクがあります。
  • 情報の囲い込みをされるリスクがある: 悪質な業者にあたった場合、物件情報を他社に公開せず、自社だけで買主を見つけようとする「囲い込み」をされる可能性がゼロではありません。(詳しくは後述のQ&Aで解説します)
こんな人におすすめ
  • ある程度信頼できる不動産会社や担当者が見つかっている人
  • 複数の会社とのやり取りが面倒だと感じる人
  • 自分で買主を見つける可能性も残しておきたい人

専属専任媒介契約|最も手厚いサポートが受けられる契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに制限が厳しく、1社の不動産会社に売却活動のすべてを完全に委ねる契約形態です。

メリット

  • 最も手厚いサポートが受けられる: 1週間に1回以上という高頻度な活動報告が義務付けられており、進捗を詳細に把握できます。
  • 不動産会社が最優先で活動してくれる: 不動産会社にとっては、自社で必ず仲介手数料を得られることが確定しているため、最も優先的かつ積極的に販売活動を行ってくれる傾向があります。
  • レインズへの登録が早い: 契約から5日以内にレインズへ登録されるため、スピーディーに物件情報が市場に広まります。

デメリット

  • 自分で見つけた買主とも直接契約できない: 最大の注意点です。たとえ親族や友人など、自分で買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を介して取引しなければならず、仲介手数料が発生します。
  • 業者選びの失敗が許されない: 3ヶ月間は完全に1社に拘束されるため、もしその会社選びに失敗すると、大きな時間的ロスに繋がります。
こんな人におすすめ
  • とにかく早く売却したい人、売却を急いでいる人
  • 売却活動に手間や時間をかけたくない人
  • 絶大な信頼を置ける不動産会社や担当者に出会えた人

3.もう迷わない!あなたにピッタリな媒介契約の選び方ガイド

それぞれの特徴は分かったけれど、「じゃあ、結局自分はどれを選べばいいの?」と迷ってしまいますよね。この章では、あなたが最適な契約を選ぶための具体的なガイドをご紹介します。

フローチャートと合わせて、以下の3つのポイントを考えることで、より納得のいく選択ができます。

ポイント1.売却の優先順位で選ぶ

あなたが今回の売却で何を一番大切にしたいか、優先順位を考えてみましょう。

もし「時間はかかってもいいから、少しでも高く売りたい」とお考えなら、複数の会社が競い合うことで高値を目指せる一般媒介契約が有力な選択肢になります。

反対に、「住み替えの予定が決まっているから、とにかく早く確実に売りたい」という場合は、1社が集中的に販売活動を行う専属専任媒介契約がスピード面で有利です。

ポイント2.不動産会社との信頼関係で選ぶ

不動産売却は、担当者との二人三脚です。

まだ心から信頼できるパートナーが見つかっていない段階であれば、まずは一般媒介契約で複数の会社と付き合い、対応や提案力を見極めるのが賢明です。

一方で、査定などを通じて「この人になら任せたい」と思える担当者に出会えたのであれば、その会社に活動を集中してもらう専任媒介契約専属専任媒介契約を選ぶことで、より良い結果に繋がりやすくなります。

ポイント3.自分で買主を探す可能性で選ぶ

ご自身で買主を見つけられる可能性も重要な判断材料となります。

もしご親族や知人・ご友人など、ご自身で買主候補を見つけられる可能性がある場合、その取引が禁止されている専属専任媒介契約は避けるべきです。

このケースでは、自己発見取引が認められている一般媒介契約専任媒介契約を選ぶのがセオリーです。

4.媒介契約で失敗しないためのQ&A

最後に、媒介契約に関して多くの方が抱く疑問や不安について、Q&A形式でお答えします。契約前に知っておくことで、トラブルを未然に防ぎましょう。

  • Q
    契約の途中で解約できる?違約金はかかる?
    A
    売主からの申し出による解約はいつでも可能です。ただし、注意点があります。

    媒介契約は、あくまで不動産会社に「売却活動を依頼する」という約束事です。そのため、売主の都合でいつでも解約の申し出ができます。

    ただし、専任媒介・専属専任媒介契約の場合、不動産会社がそれまでに行った売却活動にかかった費用(広告費や調査費用など)を「実費」として請求される可能性があります。これは「違約金」とは異なりますが、契約書にその旨が記載されていることがほとんどなので、事前に必ず確認しておきましょう。

  • Q
    「囲い込み」をされないか心配です。
    A
    制度を理解し、自分で確認することで対策できます。

    「囲い込み」とは、依頼された不動産会社が、自社で買主を見つけて両方から仲介手数料をもらう(両手仲介)ために、意図的に他社へ物件情報を紹介しない行為のことです。これをされると、より良い条件の買主が現れる機会を失ってしまいます。

    この対策として最も有効なのが、レインズの「登録証明書」をもらうことです。専任・専属専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられています。登録が完了すると発行されるこの証明書には、IDとパスワードが記載されており、売主自身が自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。これにより、不動産会社がきちんと情報を公開しているかをチェックでき、囲い込みの抑止力になります。

  • Q
    媒介契約を結んだ時点で費用は発生しますか?
    A
    いいえ、一切発生しません。

    不動産会社に支払う仲介手数料は、あくまで「成功報酬」です。つまり、媒介契約を結んだ時点では1円も費用はかかりません。無事に買主が見つかり、売買契約が成立して、物件の引き渡しが完了した後に支払うのが一般的です。

    「契約」と聞くと費用が発生するイメージがあるかもしれませんが、媒介契約については安心して締結してください。

  • Q
    媒介契約と売買契約は何が違う?
    A
    契約する相手とタイミングが全く異なります。

    この2つは不動産売却のプロセスで登場する全く別の契約です。それぞれの違いを理解しておくことが重要です。

    • 媒介契約
      誰と:売主と不動産会社
      いつ:不動産会社に「売却の仲介をお願いします」と依頼するとき
      目的:売却活動の内容や仲介手数料などを取り決めるための契約です。この契約を結ぶことで、不動産会社の売却活動がスタートします。
    • 売買契約
      誰と:売主と買主
      いつ:買主が見つかり、価格などの条件に双方が合意したとき
      目的:物件の価格、代金の支払い方法、引き渡し日など、不動産そのものの取引条件を正式に定めるための契約です。

    つまり、不動産売却の流れの中で、まず「媒介契約」を不動産会社と結び、その後の売却活動を経て買主が見つかった段階で、その買主と「売買契約」を結ぶ、という順番になります。

まとめ:最適な媒介契約は「信頼できる不動産会社」選びから始まる

ここまで、3種類の媒介契約の違いから、あなたに合った選び方、注意点まで詳しく解説してきました。

それぞれの契約にメリット・デメリットがあり、あなたの状況によって最適な選択は異なります。しかし、どの契約形態を選ぶか以上に大切なことがあります。それは、「誰と媒介契約を結ぶか」、つまり「信頼できる不動産会社・担当者をパートナーに選ぶこと」です。

どんなに良い契約を結んでも、実際に活動してくれる不動産会社の販売力が低かったり、担当者の熱意がなければ、満足のいく売却は望めません。

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  • まずは一般媒介で各社の対応を見てみたい
  • 対応が良かった1社と、専任媒介契約を結びたい

どちらの戦略をとるにしても、まずは複数の選択肢を持つことが、不動産売却を成功させるための最も確実な一歩となります。

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