「隠れた瑕疵」のリスク回避のため売主が知っておくべき3つの対策

不動産の売却を考えている方がよく目にする言葉の1つに、「隠れた瑕疵」とか「瑕疵担保責任」というものがあります。

「隠れた瑕疵」とは、注意を払わないと見つけにくい、雨漏りなどの欠陥や不具合のことです。
「瑕疵担保責任」とは、隠れた瑕疵がある不動産を売ってしまったとき、売主が一定の責任を負うということです。

普段の生活では耳にしない言葉なので少し難しく感じるかもしれませんが、売却後の思いがけないトラブルを避けるために、不動産を売るなら絶対に知っておきたい言葉です。

ただし、これまで「瑕疵担保責任」と言われたものは、2020年（令和2年）4月1日の民法改正で「契約不適合責任」という名称に改められ、内容も変更されました。
契約不適合責任では、買主がより強く守られる内容になっています。
瑕疵が「隠れているかどうか」は関係がなく、契約と異なるものを売ってしまうと、契約不適合責任を追及されるおそれがあります。

この記事では、「瑕疵担保責任」だけでなく、改正後の「契約不適合責任」もわかりやすく解説します。

不動産の買主から契約不適合責任を追及されるとどうなるのか、知っておくことが大切です。
また、リスクを軽減するためにはどのような対策をとればよいのか具体的に解説します。
これから不動産の売却を検討している方はぜひご参考にしてください。

1. 隠れた瑕疵とは？瑕疵担保責任とは？（改正前民法）

まず、民法改正前の「瑕疵担保責任」について説明します。

「瑕疵」（かし）というのは耳慣れない表現ですが、目的物が通常持っている性質や性能を欠いている状態を指します。

「瑕疵」をわかりやすく言うと、傷や不具合、欠陥という意味です。
「隠れた瑕疵」というのは、通常の注意力では発見できないような瑕疵です。
不動産売却の流れにおいては、「隠れた瑕疵」があった場合、買主は売主に責任を追及することができる、というのが瑕疵担保責任の内容です。

物理的な傷や破損だけではなく、目に見えないものでも、本来あるべき要件を満たしていないなら「瑕疵」にあたります。

隠れた瑕疵の具体例として、次のようなものがあります。

• 雨漏り、シロアリ被害、給排水管からの水漏れ
• 土壌汚染、地下埋設物
• 自殺や事件があったこと

いずれも、見た目だけでは簡単にわからない内容です。

売主が不動産に瑕疵があることを知っているなら、買主に対して事前に伝えなければなりません。
改正前の「瑕疵担保責任」では、「隠れた瑕疵＝買主が簡単に見つけることができなかった瑕疵」があった場合のみ責任を追及されました。

ところが、最新の法改正では、瑕疵が隠れていなくても売主の責任が問われるようになったので注意が必要です。

また、「瑕疵担保責任」の場合、隠れた瑕疵があったときに買主側ができることは、

• 売主に対して損害賠償を請求できる
• 契約目的を達成できない場合は、契約解除ができる

この2つだけでしたが、民法改正によって買主側が請求できる内容が増えたので、最新情報を見ていきましょう。

2. 民法改正！契約不適合責任とは

2020年4月に施行された民法では、「瑕疵担保責任」の代わりに、「契約不適合責任」が定められました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ、名称が変わっただけではなく、内容にも変更があります。
瑕疵の範囲が増えて、買主に有利な内容になっているのが特徴です。
「契約不適合責任」について詳しく解説します。

2-1.契約不適合責任の内容

旧法では「隠れた瑕疵」に対する責任でしたが、改正後は「契約の内容に適合しない場合」に責任を問われます。

民法改正で規定された契約不適合責任を詳しく言うと、「目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合の売主の責任」です。

不動産は世の中に同じものが1つしかないので「売主は物件をそのまま引き渡せばよい」という考え方もありますが、契約不適合責任では、「契約の内容に適合した物件を引き渡さなければならない」と考えます。

万が一、契約の内容に適合しないなら、売主は責任を負うことになります。

（1）契約不適合の具体例

契約不適合責任の具体例としては、以下のように様々なものがあります。

（2）瑕疵の範囲は「契約の内容に含まれているもの」

これまでの瑕疵担保責任では、契約時に気づかなかった「隠れた瑕疵」だけが対象でした。
ところが、契約不適合責任では、隠れているかどうかに関係なく、契約の内容に含まれていれば対象になります。

契約の内容に含まれているかの判断は、契約書への記載の有無がわかりやすい基準です。
でも仮に契約書への記載がなくとも、その物件を保有する目的として必要な機能であれば、契約不適合となる可能性があります。

瑕疵があることがわかっているなら書類に明記して買主に告知することが大切です。

（3）買主は善意無過失でなくてもよい

契約不適合責任は、買主が善意（知らなかったこと）・無過失（知らないことについて過失がない）でなくても認められます。

契約不適合責任では、「瑕疵が隠れているか」ではなく、契約の内容に含まれているかが問題となるからです。
「隠れた」という要件が消えたので、

• 買主が契約不適合であることを知っていた
• 知らなかったことに買主の不注意があった

こういったケースでも、買主は「契約不適合責任」によって救済されます。
つまり、売主の責任は従来よりも重くなり、反対に買主にとっては、中古物件購入時の不安が軽減されることになったのです。

（4）責任の発生する期間は「引き渡しまで」

契約不適合責任では、売主は「物件の引き渡し時まで」に存在した不適合について責任を負います。
なお、改正前の瑕疵担保責任では、「契約まで」に存在した瑕疵が対象だったので、売買契約締結から引き渡しまでに生じた瑕疵は売主に責任を問えませんでした。
民法改正で責任が発生する期間が延びたので、売主が不利になったと言えます。

2-2.契約不適合責任があったらどうなるのか

それでは、契約不適合があったらどんな影響があるのでしょうか。

（1）買主は4種類の請求ができる

売買した不動産に契約不適合があった場合、買主がとれる手段は四種類あります。

• 追完請求（代わりになるものを請求したり修復を請求できる）
• 代金減額請求（追完がないときは代金の減額を請求できる）
• 契約解除（契約の目的が達成できない場合でなくても解除できる）
• 損害賠償請求

改正前の瑕疵担保責任では、不具合があった場合に買主が請求できるのは「損害賠償」か「契約解除」の2種類でした。
契約不適合責任では、この2つに加え、「追完請求」と「代金減額請求」も可能となりました。

売主が負う責任の範囲が広くなっただけでなく、買主の請求内容の幅も広がったので、売主の責任が重くなっていることを意識する必要があります。

（2）損害の範囲は「履行利益」も含まれる

契約不適合責任では、「契約が履行されていれば得られていたと予想される利益（履行利益）」についても損害賠償の範囲として認められます。

例えば契約が解除されたとき、売買成立を前提として取り寄せた登記簿謄本や交通費などの諸費用（信頼利益）だけでなく、売買の成立後に不動産を転売して得る利益（履行利益）まで損害範囲として主張できるようになりました。

2-3.買主が責任を追及できる期間

（1）買主は不適合を知ってから1年以内に通知

民法改正後の「契約不適合責任」では、買主が契約不適合（種類や品質に関するもの）を知った時から１年以内に売主に不適合を「通知」すればよいことになっています。
数量や権利に関する契約不適合の場合は、知った時から1年という制限はありません（時効は適用される可能性あり）。

改正前の瑕疵担保責任では、買主は瑕疵を知った日から1年以内に「その瑕疵によって損害があった根拠を示すこと」や、「具体的な契約解除や損害賠償請求の権利の行使」までする必要がありました。
新法では1年以内に不具合を伝えれば足りるので、買主があわてて権利の行使をする必要がなくなり、買主の負担が軽減されています。

なお、売主に悪意（知っていた場合）や重過失（重大な不注意）があった場合には、1年という制限にかかわらず責任を追及されることになります。
判明している不具合があるなら、買主に対して確実に告知することが大切です。

（2）時効について

契約不適合責任については、消滅時効の規定が適用されると考えられます。
買主が不具合を発見しても、その後5年間何もしなければ買主の請求権は時効で消滅します。
また、引き渡しから10年以上経過して発見された不具合についても責任を追及できなくなります。
不具合発見から5年という消滅時効は民法改正で加わった変更点なので、この点は買主が不利になったと言えます。

2-4.瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

以下に瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いをまとめました。

民法改正後は、全体的に買主にとって手厚い内容になっています。
不動産を売るなら、損害賠償請求等を受けるリスクをできる限り回避するため、4章で解説する内容をしっかり押さえておいてください。

物件の瑕疵は、当然査定額にもかかわることですので、査定の段階で知っている限りの瑕疵は不動産会社に伝えるようにしましょう。
信頼できる不動産会社を選べれば、瑕疵に対しての修繕の必要性などを相談していくこともできます。

不動産会社を選ぶ際は、必ず複数社を比較したうえで決めましょう。
不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)を利用すれば、最大6社の不動産会社にまとめて査定依頼ができるため、簡単に複数社を比較することができます。
下のボタンより、完全無料、最短1分で査定依頼が完了します。

【無料】一括査定依頼スタート

3. 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の免責特約は有効

一般の消費者間の売買なら、売主と買主が合意すれば、契約不適合責任の一部免責や全部免責をする契約も締結できます。

民法の規定の中には契約で排除できない「強制規定」というルールもあるのですが、契約不適合責任は「任意規定」なので、当事者の合意があれば売主の負担を軽減するような特約を締結しても有効です。
責任を負う期間を、売主と買主の双方で合意する期間に設定することが可能です。

ただし、売主が瑕疵を故意に隠したりすると免責の特約の対象外になるのでご注意ください。
売主が知っている不具合があれば、買主に告知して責任を明確にしておくことが大切です。
「買主は●●について承諾して購入するものとし、損害賠償、解除、修補、代金減額請求等の法的請求をしない」などと特約に定めておきます。

個人間の売買契約では、売主側が契約不適合責任を負う期間は3ヶ月以内と契約書に明記して一部免責するケースが多く見られます。

中古住宅では設備の不具合が起きやすいので、設備については全面的に契約不適合責任を負わない契約にすることもできます。

また、築年数が相当に古い建物を売却する場合には、瑕疵担保責任を一切負わない全部免責とするのも一般的です。
買主からの値下げ交渉を受け入れる代わりに、契約不適合責任を免責とするようなケースもあります。

4. リスクを減らすために売主ができる対策

売主として、トラブルになったり損害賠償を請求されたりしないためには、どんなことに気を付ければよいのでしょうか。
対策として、「適切な売買契約書の作成」「ホームインスペクションの検討」「瑕疵担保保険の検討」という3つを押さえてください。

4-1.適切な売買契約書を作成してもらう

不動産の売買契約書と重要事項説明書は、不動産売買における合意内容を盛り込んだ契約書です。
契約日よりも前に、不動産会社から売買契約書の案文を提示してもらえるのが一般的なので、売主ご自身も媒介契約の締結時に内容をしっかり確認することが大切です。

（1）売買契約書には契約不適合責任について記載する

契約不適合責任に関するトラブルを回避するためには、売買契約書の内容が重要です。
契約書には、売買対象の不動産の品質、性能、数量などを細かく示しておくことがポイントです。

そして、契約不適合責任を負う期間や範囲を特約として明確に定めて契約書にしっかり記載しましょう。
契約書に期間が設定されていないと、買主に有利な契約となってしまいます。
契約不適合責任が追及できる期間は、「引き渡しの日から3ヶ月」のように具体的に設定します。
かなり古い建物なら全部免責にすることも可能です。

（2）不具合についても記載する

不動産に何らかの不具合がある場合は、必ず告知書（物件状況確認書）や付帯設備表などの書面に記入して買主に通知します。
物件の状態を隅々まで確認し、「少しでも気になる点があれば、すべて話しておく」という姿勢が望ましいでしょう。
懸念事項があれば契約書に記載して、その項目については契約不適合責任を負わないことを明記しておきます。

まずは、信頼できる不動産会社をみつけ、物件の状態を確認しながら契約書に盛り込む内容をしっかり話し合うことが重要です。

専門的な知識が求められる不動産売買において、それをサポートする不動産会社選びはとても重要です。

不動産会社の力量によっては、小さな不具合が、大きなトラブルに発展してしまうかもしれません。
契約不適合責任に関するトラブルを回避するには、信頼できる不動産会社に売却を任せて、リスクを回避できるように丁寧に契約書を作りこんでもらうことが大切です。

といっても、どこの不動産会社に頼めばよいのかわからない方が多いのではないでしょうか？
信頼できる不動産会社を探すには、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、親身になって相談に乗ってくれるかどうか対応を比較検討すると担当者の力量を見極めやすくなります。

「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、簡単な入力をするだけで最適な不動産会社をピックアップしてまとめて査定を依頼することができます。

不動産売却 HOME4Uには、NTTデータグループの厳しい審査を潜り抜けた、大手不動産会社から地域密着型の不動産会社まで揃っているため、信頼できる不動産会社が見つかるはずです。
良心的な不動産会社であれば、トラブルになりやすい注意点の洗い出しをサポートしてくれます。
不動産売却による無用なトラブルを避けつつ、高く売ってくれる不動産会社を見つけるためにぜひご活用ください。

【無料】一括査定依頼スタート

4-2.ホームインスペクションを検討

契約不適合責任に関するトラブルを回避するために、不動産取引前の住宅診断（ホームインスペクション）を検討してみましょう。

ホームインスペクションでは、住宅診断士（ホームインスペクター）が外壁、屋根、建物内部、床下に至るまでを細かく調査します。
家の劣化状況や不具合の有無を非破壊調査で検証し、修繕が必要な箇所や費用に関するアドバイスをしてくれるのです。

これにより、引き渡し後に不具合が発覚する可能性は大幅に下がるので、買主・売主双方が安心して取引できるようになります。
インスペクションで不具合が見つかったなら、それを契約書に明示すればよいので、トラブル回避に有効です。
費用は、マンション・戸建ともに5万円前後です。

インスペクションについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

4-3.瑕疵担保保険や瑕疵保証を検討

検査をした上で、「瑕疵担保保険」を利用して損害を回避する方法もあります。

（1）瑕疵保険

住宅瑕疵担保責任保険（瑕疵保険）とは、中古住宅に瑕疵（欠陥）があった場合、その修繕費用等が支払われる仕組みです。
契約不適合責任を負う期間を契約で3ヶ月程度に制限しても、それを超える期間の瑕疵保険を付けておけば安心して買ってもらえます。
瑕疵保険の費用は、家の広さや保険期間によって変わりますが、検査料と保険料を合わせて10万円前後です。

瑕疵保険の注意点は次のとおりです。

• 検査機関に検査と保証を依頼し、検査機関が保険へ加入する。
• 建築士による事前の検査を行って指摘事項があれば補修が必要。
• 瑕疵保険の対象は住宅のすべてではなく、構造耐力上、主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に限られるのが一般的。
• 保険の対象となるのは、原則として、新耐震基準に適合した（1981年6月1日 以降に建築確認を受けた）住宅などの要件がある。
• 保険料の負担者は、売主、買主のどちらでもOK。

（2）瑕疵保証（瑕疵サポート）

不動産会社の中には、独自に「瑕疵保証」を付けて補修費用を補填するサービスを提供している企業もあります。
保証期間は1～2年程度、保証額の上限は200～500万円程度です。
瑕疵保証については、築30年以内などの一定の条件を満たせば無料で付けられることが多いです。

まとめ

それではおさらいです。
「隠れた瑕疵」とは、注意を払わないと見つけにくい欠陥のこと。
「隠れた瑕疵」がある不動産を売ってしまうと売主は責任を取らなければならない、というのが「瑕疵担保責任」です。

2020年の民法改正で、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改正されました。
契約内容に合わない不動産を売ってしまうと、買主から責任を追及される可能性があるので注意が必要です。

ただし、契約不適合責任の一部または全部を免責とする契約も締結できるので、古い建物を売却するときなどは免責特約を付けたほうが安心です。

売却トラブルを回避するためには、適切な売買契約書を作りこむことが必要不可欠です。
ホームインスペクションの利用や、瑕疵保険の利用も検討するとよいでしょう。
信頼できる不動産会社を見つけて、契約不適合責任に関して適切に処理してもらうことで、安心して不動産を売却できるはずです。

不動産会社を選ぶ際はぜひ、不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)から査定依頼をしてみましょう。
NTTデータグループが運営する査定サービスで、全国から厳選された不動産会社の中から、最大6社の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。