不動産売却の流れ7ステップを図解～売ると決めてから引き渡しまで

不動産売却の流れは、１.相場を調べる、2.不動産会社に査定依頼、3.物件調査、4.媒介契約、5.売買契約と進み、引き渡しまで全部で7ステップです。

この記事では、基本的な流れの全体像を図解で説明。注意すべきポイントや必要な期間、費用、税金についても解説し、土地、一戸建て、マンションなどあなたの不動産売却をサポートします。

1. 【図解】不動産売却の流れの全体像

不動産売却を決めてから引き渡しまで、手順は大きく7ステップあります。

一般的に、不動産売却にかかる期間は5～6カ月ほどと言われています。

※あくまでも目安であり、買主が見つからない場合や、値引き交渉で長引くこともあります。

2. 相場を調べる

まずすべきは、相場の把握です。
不動産会社に査定を依頼する前に、ネットでおおよその相場を把握しておきましょう。
相場に見合った適正価格で売り出すことが、成功への第一歩となるからです。

不動産の売却相場を調べられるサイトは、2つ。「不動産情報ライブラリ」と「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。

※土地の価格は、相場の指標が少し異なります。詳しくは記事「土地の値段の調べ方」をご覧ください。

3. 一括査定を依頼する

相場を把握したら、次は不動産会社に査定を依頼します。査定は基本的に無料で、価格に納得がいかない場合は契約しなくてもかまいません。

◆査定依頼は「一括査定」が重要

いざ不動産会社に依頼しようとして、「不動産会社の選び方がわからない」と悩む方は少なくありません。そこで便利なのが、ネットから1回の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができる、「不動産一括査定サイト」です。

自分の足や電話で不動産会社一社ずつに連絡を取るのは、想像以上に時間と体力を使います。高く早く売るためにも、同時に複数社比較できる一括査定サイトの利用は重要です。

不動産一括査定サイトとして、最長の実績を誇るのが、不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)です。“売却に強い”不動産会社を大手から地元密着型まで厳選してご紹介。スムーズに不動産売却が進みます。

◆訪問査定か机上査定か

不動産会社による主な査定方法は、訪問査定と机上査定の2種類です。

※訪問日の調整を除く

訪問査定のメリットは精度が高いこと、机上査定のメリットは訪問がなく期間が短いことです。
売却の意志がある場合は、訪問査定で精度の高い査定額を算出してもらうことをおすすめします。

◆査定時に必要な書類

机上査定、訪問査定に関わらず、査定には書類が必要です。
査定依頼を出す前に、あらかじめ準備しておきましょう。

4. 不動産会社が物件調査をする

「3．査定」の項目では、机上査定と訪問査定をご紹介しましたが、実際に売却を見据えるなら、選んでほしいのは訪問査定です。なぜなら、売却を進める場合、訪問による物件調査は必ず通らなければいけない道だからです。

物件調査で、不動産会社の担当者が確認するのは以下の事項です。

訪問しての現地確認・書面確認のほか、役所や法務局などに出向いての調査も実施されます。 日当たりや眺望といったメリットに加えて、近くに臭いを発する工場があるなど、デメリットになりそうな部分もあらかじめ伝えて、より正確な査定価格を出してもらうようにしましょう。

ここで注意したいのが、査定額は不動産会社によって異なる、ということです。そのため、複数社に一括で査定依頼し、査定額や対応を比較することが重要です。訪問してもらったから契約しなければいけない、ということはないため、積極的に査定依頼し、価格と対応を比較検討してください。

5. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、不動産会社と不動産の売主が締結する、売買のための契約です。

媒介契約は、売却を1社のみに依頼する「専属専任媒介」、「専任媒介」、複数の会社に売却依頼ができる「一般媒介」の3種類 があり、基本的には売主側が自由に選べます。

それぞれの特徴とメリット・デメリットは、次の通りです。

専属専任だと売主の行動が制限されますが、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれます。

※レインズへ登録するメリット
レインズ（不動産流通機構）に登録すると、不動産業界全体に物件情報が周知されるため、買主が見つかる可能性が高まります。

3種類の媒介契約の詳細はこちら

6. 売却活動をする

媒介契約を結んだ不動産会社は、売主とやりとりをしながら、以下の流れで売却活動を進めます。

• ①販売戦略を立てる
• ②広告を出す
• ③内覧の準備・対応

①不動産会社と話し合い、販売戦略を立てる

話し合いをもとに、不動産会社が過去の成約事例に沿って、最適な販売戦略を提案してくれます。

• 売却理由を伝え、販売方針を定める
  住み替え、相続、不要物件の処分などの理由により「早く売る」「期限を決めて売る」「妥協点」といった販売方針を相談します。
• 物件のアピールポイント
  部屋の特徴や地域、周辺環境、住み心地、ターゲット層などを明確にし、物件の「売り」を見極めます。

②不動産会社が広告を出す

販売戦略に沿って、不動産会社が下記のような広告を出します。

• 不動産情報サイトに掲載
• 自社サイトに掲載
• 顧客へDM送付
• 住宅情報誌に掲載
• チラシのポスティング
• 店頭に物件情報を掲示

③内覧の準備・対応

広告を見た内覧希望者が物件を訪問します。内覧に訪れた人の購買意欲が高まるよう、以下の準備を進めます。

• 整理整頓
• 掃除
• スリッパの用意

入念な内覧準備をしておくと、売却成功率を高められます。

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7. 買主と売買契約を結ぶ

買主が確定したら、売買契約日を定めます。売買契約日には、売主・買主が不動産会社などに集まり、下記の流れで契約を結びます。

• 不動産会社から重要事項説明を受ける ^※
• 売主・買主が、売買契約書に署名捺印
• 買主が売主に手付金を支払う

※宅地建物取引士（多くの場合は、資格を持つ不動産会社担当者）が買主へ「重要事項説明書」を交付。重要事項説明書の記載事項は、売買代金の支払い方法・契約を解除するときの規定など。

重要事項説明のあと、売買契約書に売主、買主が署名捺印 をします。
売買契約が成立すると、売主は買主から売買代金の10%程度の手付金を受け取るのが一般的です。残金は、引き渡し時に支払われます。

なお、不動産会社には 売買契約成立時に50％、仲介手数料が支払われます。引き渡し時に残りの50％を支払うのが一般的 です。

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8. 買主に引き渡しを行う

引き渡し日には、売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士らが金融機関などに集まり、代金の決済や登記の移転手続きを行います。

引き渡しの流れは以下の通りです。

1. 登記関連書類の確認
2. 買主によるローンの実行
3. 残金の受け取り
4. 仲介手数料（残額）の支払い
5. 抵当権抹消の手続き
6. 鍵・書類の引き渡し

なお、上記で司法書士が介入するのは、下記です。

不動産登記の手続き

• 所有権移転手続き（費用は買主負担、3～10万円が目安）
• 抵当権抹消手続き（費用は売主負担、1～2万円が目安）

1. 登記関連書類の確認

引渡しに必要な書類、不動産登記関連書類の確認を行います。基本的に、書類は不動産会社が用意します。

2.買主によるローンの実行
3.残金の受け取り

ローンを実行すると、まず買主の口座に融資金が振り込まれます。所要時間は5分ほどです。その後、出金して売主に残金の支払いが行われます。

4．仲介手数料（残額）の支払い

続いて、不動産会社に仲介手数料の残額（50％）を支払います。
仲介料には法律で決められた上限額があり、取引額によって異なるため注意が必要です。

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5.不動産登記の手続き

不動産登記では下記2つの手続きが必要で、基本的に司法書士が担当します。

• 抵当権抹消手続き（司法書士の費用は売主負担、1～2万円が目安）
• 所有権移転手続き（司法書士の費用は買主負担、3～10万円が目安）

売却物件に住宅ローンが残っている場合は、売主がローンを精算し抵当権を抹消します。そして、所有権を買主に移転します。
流れは以下の通りです。

売主側の金融機関担当者から抹消書類と委任状が渡され、続いて所有権の移転に必要な書類を司法書士に渡します。

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6．鍵・書類の引き渡し

すべての支払いと手続きが終わったら、売主から買主へと所有権が移転されます。
この時点で売主は、買主に鍵と以下の関連書類の引き渡しを行います。

• 新築時の図面一式
• 販売説明時に貰ったパンフレット
• 建築確認通知書
• 設備のパンフレットや説明書
• (マンションの場合)組合規約
• 物件に関する全ての鍵（設備の鍵も含む）

買主へ鍵を渡す前に、公共料金の精算も済ませておきましょう。
ここまで来れば、引き渡しは完了です。

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まとめ

不動産売却をスムーズに行うには、7ステップのうち下記2つが特に大切です。

• STEP2. 一括査定を依頼する
• STEP5. 売却活動をする

最も時間を要するのが売却活動であり、売却活動にはパートナーとなる不動産会社の存在が必要不可欠です。そのため、一括査定サイトなどを使い、信頼できる不動産会社を見つけるようにしましょう。
手続きに必要な書類や費用に関しては、複雑に見えるかもしれませんが、不動産会社に相談をしながら進めれば問題ありません。
まずは、無料査定などを利用し、売却に向けて、早めに一歩踏み出すことが大切です。

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