不動産売却時の決済から引き渡しまでの流れ！必要な書類と持ち物も解説！

不動産の売買契約が締結できたら、決済と引き渡しの手続きがあります。ただ、不動産売却が初めての方にとっては「何をすればいいのか」不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

不動産の決済では、多額のお金が動き、特有の書類が必要になることから、事前に準備しておかなければ、当日に書類の不備等あった場合、決済の延期やトラブルに発展してしまう可能性もあります。
この記事では、不動産の決済の流れや必要な準備について解説します。不動産の売却を検討されている方はぜひお読み頂き、安心した取引の実施に役立ててください。

不動産の売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の入門書』も併せてご覧ください。

1.不動産売却における決済とは？

不動産売却における決済とは、買主に残代金を支払ってもらい、不動産の権利を渡すことです。決済は、売買契約を結んでから約1ヶ月以内に行われるのが基本です。決済の完了によりすべての不動産売却取引が完結します。

決済について、まずは以下の2つについて理解しておきましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1.決済方法

決済方法には、現金か銀行振込の2種類があり、売主と買主の間でどちらを選ぶか決めます。現金か銀行振り込みかを選ぶ際のポイントを解説します。

1-1-1.現金での決済

現金で決済を行う場合は、買主が事前に銀行に連絡しておき、お金を準備してもらう必要があります。事前に連絡しておかないと、銀行が決済日に準備できない可能性があるためです。現金決済の場合は、受け取った後に多額な現金を持って移動することになるので、速やかに金融機関の口座に入金できるようにしておきましょう。

1-1-2.振込での決済

銀行振り込みの場合は、金融機関で決済を行うか、オンラインで行うかの2種類あります。金融機関での決済が一般的ですが、オンラインでの振り込みを選ぶ場合は振込送金の上限金額を確認し、必要時は制限解除をする必要があります。また、銀行振込の場合は、振込手数料が発生するので覚えておいてください。トラブル防止のために、振込手数料を売主・買主どちらが支払うかを決めておきましょう。

1-2.決済を行う時間帯

決済は基本的に平日の午前中に行います。理由は、何かトラブルがあったとしても当日中に対応できるためです。例えば、振込先の書き間違いでトラブルが発生した場合、送金元支店に振込データが戻ってきますが、午前に発覚すれば午後にやり直しが可能です。

また、銀行振り込みの場合は、売主の口座に入金されたことを確認しなければ、手続きは完了になりません。午前に発覚すれば午後に再度手続きを行い、入金を確認する時間があります。万が一、書類に不備があった場合は修正を行う時間も必要であるため、午前中に行うことが原則となっています。

1-3.決済を行う場所

決済を行う場所は、決済方法によって異なります。

それぞれ順番に、わかりやすく説明しますので参考にしてください。

1-3-1.現金決済またはネット銀行決済の場合

現金またはネット銀行の場合の決済場所は、不動産会社や司法書士事務所の事務室で行われることが多いです。現金決済を行う場合で、上記以外の場所を指定する時は、大きな金額の受け渡しを安全に行うことができる落ち着いた個室が安心です。

売主は現金を受け取った後、金融機関に移動して入金します。

1-3-2.銀行振り込みの場合

銀行振り込みの場合の決済場所は、買主が振り込みをする銀行などの金融機関の個室やブースで行われることが多いです。
理由は、買主の残代金の支払いや、ローン担当者とのやり取りをスムーズにできるからです。決済を行う場所の段取りは、通常不動産会社が行います。

1-4.決済を行う際の立会人

不動産売却の決済では、買主と売主、仲介担当者以外にも数人の立ち会いが必要です。
「立会人になれる方」をまとめましたので、参考にしてください。

立会人の段取りは、通常不動産会社の担当者が行います。そのため、専門知識がなくても大丈夫です。安心して決済に臨んでください。

2.不動産売却時の決済から引き渡しまでの流れ

不動産決済当日の流れと引き渡しについては以下の通りです。

それぞれの流れについて、解説していきます。

2-1.司法書士による登記関連書類の確認

決済を行う前に、司法書士が売主と買主の登記関連書類の確認を行います。これは、売主の本人確認や、必要書類が揃っているかなどの確認を行います。ここで滞ると手続きを進めることができません。所要時間は10分程度です。

確認する内容と流れは以下の通りです。

登記については、司法書士が法務局で手続きをするため、決済と登記の完了にはタイムラグがあります。そのため決済の場では登記関連書類の確認だけが行われます。

2-2.ローンの実行

司法書士による登記関連書類の確認後、買主が支払いをするためのローンを実行します。所要時間は5分ほどです。ローンを実行することにより、一旦買主の口座に融資金が振り込まれます。そこから出金して売主に支払う流れになります。
決済時に住宅ローンの審査が通っている場合は、既に金銭消費貸借契約書という必要書類が作成されているため、具体的に行うことは、金融機関が準備した伝票に署名と捺印をするだけです。

2-3.残代金の支払い

ローンの実行がなされると、買主の銀行口座にお金が振り込まれ、売主に対して残代金の支払いが可能になります。
残代金とは、売買代金から手付金額を引いた額です。所要時間は数分で終わることが多いですが、状況によっては時間がかかることがあります。例えば、売主・買主の金融機関が、銀行と信用金庫、メガバンクと地方銀行であったり、月末や年度末の繁忙期であったりする場合は1時間以上かかることもあります。

具体的に実施する内容は、金融機関が準備した伝票に記載し手続きを待つことです。買主の口座からの出金に必要な出金伝票と、売主の口座への入金に必要な振込伝票がそれぞれ記載され手続きが進みます。伝票には署名・捺印が必要です。
支払いの完了は、売主側の金融機関担当者が、買主からの振り込みを確認できた段階になります。

2-4.仲介手数料の支払い

不動産会社に対して仲介手数料を支払います。金融機関で支払われる場合もその場で支払いの決済が行われることが多いです。殆ど時間はかかりません。
決済時に支払う仲介手数料は50％です。仲介手数料は2回に分けて支払われ、初回は売買契約成立時にすでに50％を支払っているためです。また、仲介料には法律で決められた上限額があり、取引額によって異なります。

仲介手数料の上限額は以下の通りです。

参考：宅地建物取引業法　第四十六条

仲介手数料については、こちらの記事でも詳しく触れています。あわせてお読みください。

仲介手数料や税金、その他費用を徹底解説！不動産売却の手数料ガイド

不動産売却の手数料や印紙税等の費用のなかでも、最も大きな金額となるもの

2-5.抵当権抹消の手続き

抵当権抹消の手続きは、売買する不動産に抵当権が登記されている場合に該当する手順です。売主のローンの返済が完了したら、抵当権抹消の手続きが行われます。抵当権を抹消しなければ、売却することができないので、この手続きは必須になります。売主側の金融機関担当者から抹消書類と委任状が渡され、続いて所有権の移転に必要な書類を司法書士に渡します。これらの手続きは司法書士が法務局で対応します。
ここで、売主の残りのローンの返済も、同時に行われることが殆どです。買主から残代金が振り込まれたら手続きされます。全体の所要時間は10分程度です。

また、手続きのための書類を渡す際に、司法書士へ報酬も渡します。抵当権抹消に関する司法書士の報酬は売主が負担し、所有権移転に対する報酬は買主が負担することが多いです。どちらが負担するかについては、通常売買契約締結時に取り決めています。

2-6.鍵・書類の引き渡し

全ての支払いと手続きが終わったら、売主から買主に所有権が移転することになります。
売主は、買主に鍵・関連書類の引き渡しを行います。具体的に渡すものは以下の通りです。

売却前の準備から始まる、売却全体の流れについては『不動産売却の流れを図解』をご覧ください。

3.不動産売却の決済に必要な書類と持ち物

不動産売却の決済を無事に終えるために大事なのが、書類や持ち物の準備です。決済当日、必要な書類に不備があったり、不足している持ち物があったりすると、当日に決済を行うことができず、延期になってしまうためです。
売主が決済時に必要な書類と持ち物の詳細は以下の通りです。

実印と印鑑証明書は必ずセットで必要です。印鑑証明書は有効期限が3ヶ月以内と決まっているので、決済日に有効であるか確認してください。
住んでいる地域の役所や、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアでも取得できますので、最新のものを手続きにあわせて取得しましょう。

書類によっては、準備に時間がかかるものがあります。例えば、抵当権抹消書類は、最短でも10営業日はかかります。売買契約が締結できたらすみやかに準備を始めてください。
売主が持っているはずの書類を紛失した場合、司法書士にその旨を伝えて対処を依頼しましょう。
例えば、登記に関する権利証または、登記識別情報通知を紛失した場合は、証明書作成費用を支払い発行してもらいます。紛失が発覚したらすぐに司法書士、または仲介担当者に報告し、対処法を聞きましょう。

必要書類と持ち物のうちで特に大切なのは、実印・印鑑証明書・権利証です。これらを忘れた場合は、決済日当日に手続きを進めることができませんので注意してください。
また、上記以外も個別に書類が必要になる場合があるので、仲介担当者に必ず確認しましょう。

不動産の売却活動に必要な書類については、こちらの記事でも解説していますので、あわせてお読みください。

マンション売却の必要書類は15項目！自分・不動産会社が用意するのはどれ？

マンションを売却するには多くの書類が必要です。全て売主本人が用意するわ

4.不動産売却の決済を行うための事前準備

買主の住宅ローン審査が承認されたら決済の準備を始めます。決済を行うための事前準備は以下になります。

不動産会社の担当者に相談しながら、準備をすすめていきましょう。

4-1.抵当権抹消の準備

最初に着手すべきは、抵当権抹消書類の準備です。
金融機関によっては書類の準備に3週間以上かかる場合があります。住宅ローンを借りている金融機関に連絡し、抹消書類の準備をしてもらいましょう。準備も含めた抵当権抹消の流れは以下の通りです。

抵当権抹消の準備の連絡を忘れてしまうと、「決済日までに抹消書類が準備できない」という事態が起こります。
金融機関と合わせて、司法書士にも連絡を取り、準備が滞りなく進んでいるかの進捗をこまめに確認しましょう。

抵当権抹消については、以下の記事でも解説しています。あわせてお読みください。

【マンション売却】住宅ローンの残債状況から見る4つの売却方法！フローチャート付

マンションの売却では、多くの方が住宅ローンがある状態で売却活動を開始し

4-2.隣地境界線を確定

戸建てや土地を売却する際に、境界が確定していない場合は、隣地境界線を必ず確定させる必要があります。境界線を曖昧にしたままだと、トラブルの原因になるためです。
そもそも隣地境界線とは、建物が建つ敷地と他の敷地を示す境界線のことで、法的な有効性を持ちます。
通常、境界の確定は測量士に測量してもらい、土地家屋調査士に調査を依頼して行います。隣地の所有者の立ち合いが必要になるので、隣地の所有者には早めに説明の上、日程を調整してください。売買契約前にやっておくケースも多いです。

4-3.引越し

決済の前に必ず引っ越しを済ませます。理由は、決済日に所有権が移転され、売主のものではなくなるためです。
決済の準備の際には引っ越しの日程を計画的に立てておく必要があります。例えば、引っ越し繁忙期と言われる2月〜4月は、引っ越しの予約が取れないことも多いため、早めに準備をしておく必要があります。

5.不動産売却の決済を行う際の注意点

不動産売却の決済を行う際、大きく2つの注意点があります。

以下で詳細を解説します。

5-1.振り込み手数料をどちらが負担するか確認しておく

一般的な売買契約書では「振込手数料の負担者」に関して定めていないため、売主と買主が話し合いをして決めます。銀行振り込みを行う場合は、振込手数料をどちらが支払うかでトラブルになることがあるため、事前に確認しておく必要があります。

振込手数料は、基本的に振り込みをするほう（買主）が支払うのが妥当です。
ただし、買主が現金での支払いを希望しており、売主が振り込みを希望するなど、両者の希望が異なる場合もあります。その場合、振り込みを希望している側が手数料を負担することを提案し、調整してください。

振込手数料で揉めることがないよう、売主と買主どちらが振込手数料を負担するのか、必ず決済前に確認しておきましょう。

5-2.必要書類が揃っているか確認しておく

「必要書類が全て揃っているか」も必ず確認しておきましょう。なぜなら、決済当日に書類が揃わないと、手続きを延期する必要が生じるためです。

もし決済日が延期・変更されると、取引に関係する立会人の予定の再調整を行わなければならないため、売買活動の完了が遅れてしまいます。
関係者に迷惑をかけるだけでなく、買主は不動産の入手が遅れ、売主は買主から支払われる代金の入手が遅れます。
また、場合によって、債務不履行により、契約違反に問われて違約金が発生するため注意してください。

少しでもわからないこと、不安なことは担当者に確認・相談することが大切です。
書類を紛失した場合はどう対処するかも含めて、必ず余裕を持って確認してください。不動産会社の担当者と密に連携をとり、準備を万全に進めましょう。

6.不動産売却の成功は不動産会社選びが重要

不動産の売却を成功させるには、不動産会社選びが最も大切です。不動産会社を適切に選ぶための「査定依頼の方法」を以下で説明します。

6-1.複数の不動産会社に査定依頼する

安心して依頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大事です。不動産会社は、売主と一緒に不動産取引を進めるパートナーとなるため、慎重に選ぶ必要があります。

不動産売却の決済は、大きな金銭の受け渡しと権利の移転が同時に行われる、ミスの許されない重要な日です。売主が自分で調べて把握しておくことも重要ですが、それ以上に、不動産会社の担当者と連携をとりスムーズに進められるかが重要になります。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら、一括査定サイトを活用するのをおすすめします。
一括査定サイトとは、インターネット上でできる査定サービスのことで、かんたんな情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼できるのが魅力です。
また、一度の入力で複数の査定結果を得ることができるため、効率よく会社を比較することができて便利です。
「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、安心安全に一括査定サービスを利用できます。

「不動産売却 HOME4U」は、国内で最も実績年数が長い不動産一括査定サイトです。大手企業から地域密着型の不動産会社まで、約2,500社の登録があります。NTTデータグループの厳正な審査を通った優良企業ばかりです。
また、23年の豊富な実績から、安心安全な取引を提供しています。これから不動産査定を行う人は、ぜひ一度「不動産売却 HOME4U」を利用してみてください。

【無料】一括査定依頼スタート

まとめ

不動産売却時の決済は、大きな金額のお金が動き、必要書類の準備や立会人の調整など、手順が複雑です。そのため、事前に仲介担当者と相談をして、計画的に準備を進めていく必要があります。
決済を無事に完了させるためには、不動産会社の円滑なサポートが必須です。一括査定サイトを活用して、日頃から丁寧なサポートを受けることができる不動産会社を見つけましょう。

事前準備と不動産会社とのコミュニケーションをしっかり行えば、売却活動も成功すること間違いなしです。