ホームインスペクション費用相場は5万円!効果や注意点は?

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ホームインスペクションの費用相場は5万円程度です。

これからの不動産売却では、インスペクションを実施する機会が増えていくものと思われます。

記事のタイトルは「ホームインスペクション」としていますが、従来から検査会社が行っている住宅診断サービスとの混同を避けるため、この記事ではホームインスペクションを「インスペクション」という用語で統一して記載します。

不動産を売却する際よく耳にするインスペクションとは、いくらくらいの料金で、どのような効果があるのか等、調べている方も多いと思われます。
そこでこの記事では、インスペクションの費用や効果などについて、詳しく解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、不動産売却を成功させるための情報を得てください。

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1.インスペクションの費用

インペクションの費用の相場は5万円程度となります。

インスペクションとは、既存住宅の建物状況調査のことを指し、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について専門家が行う調査のことです。
英単語としての「inspection」には「点検、検査、視察」といった意味があります。

インスペクションは、2018年4月1日の改正宅地建物取引業法の施行に伴い、不動産売買に取り入れられた制度です。
2018年4月1日以降、インスペクションの結果の概要が重要事項説明において説明されるようになりました。

重要事項説明とは、不動産の売買契約時に不動産会社が買主に対して行う物件の重要な内容の説明です。

ただし、売主にも、買主にもインスペクションを行わなければならない義務はありません。
インスペクションはあくまでも売主と買主の自由意思で行われるものであり、実施されていれば重要事項説明時に不動産会社が買主に対して説明を行うものになります。

インスペクションの費用相場は以下の通りです。

建物 相場
マンション 約5.0万円
戸建て 約165平米未満 約4.5万円
約165~250平米未満 約5.0万円
約250~500平米未満 約6.5万円

※金額や面積の区切り等はあくまでも一例です。検査会社によって異なりますので、最終的には検査会社に確認するようにしてください。

マンションに関しては、面積によって差を設ける検査会社は少ないです。
戸建てに関しては、面積によって若干異なる金額設定を取っている検査会社が多くなっています。

上記のインスペクションは、宅地建物取引業法が規定しているインスペクションの内容の金額です。
宅地建物取引業法が規定しているインスペクションとは、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者が、既存住宅状況調査方法基準に基づき行う調査になります。

既存住宅状況調査技術者は、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士のことです。
既存住宅状況調査技術者は、インスペクターとも呼ばれます。

インスペクションの費用負担は、売主が実施すれば売主負担、買主が実施すれば買主負担ということです。
どちらが行っても構いませんが、売却前に買主が行う場合には売主の承諾が必要となります。

2.インスペクションの3つの効果

インスペクションには、次の3つの効果があります。

  1. 売却物件の状況を明らかにできる
  2. 合格すれば買主に安心感を与えることができる
  3. 瑕疵担保保険を付保することができる

それぞれ、1つずつ解説していきます。

2-1.売却物件の状況を明らかにできる

インスペクションの1つ目の効果は、専門家が建物を調査することで、売却物件の状況を明らかにできるという点です。

2020年4月から買主保護の制度として、契約不適合責任というものが創設されました。
契約不適合責任とは、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるときに売主が負う責任です。

契約不適合責任は、契約書の内容と異なるものを売ったときに売主が責任を負います。
具体的には、売却後、買主から「追完請求(修繕の請求のこと)」や「契約解除」、「損害賠償請求」といった責任追及を受ける可能性があります。

契約不適合責任による責任追及を受けないようにするには、契約書に売却する物件の内容をきちんと書くことが必要です。

契約不適合責任では、例えば雨漏りをしているような物件であっても、買主の了承の上で「雨漏りをしています」ときちんと書いて契約をすれば契約不適合責任を問われることはありません。

問題なのは、雨漏りをしているのにも関わらず、雨漏りについて何も記載していない契約書の場合です。

この場合、契約の内容とは異なるものを売却したということになり、売主は契約不適合責任を追及されることになります。

売却する物件の内容を契約書にしっかり書き込むには、一度、建物を調査することが効果的な対策です。

インスペクションは、専門家による建物調査なので、建物の状況を明らかにすることができます。

そのため、インスペクションには契約不適合責任を追及されるリスクを下げることが可能となります。

2-2.合格すれば買主に安心感を与えることができる

2つ目の効果は、「インスペクションに合格すれば買主に安心感を与えることができる」という点です。

インスペクションは、どちらかというと戸建てをイメージして作られた制度です。
戸建て住宅は木造も多く、マンションのような堅牢な作りではありません。

雨漏りの可能性やシロアリによる床下の腐食等の可能性が高く、買主にとって戸建ては不安な要素が多いのです。
そのため、マンションよりも戸建ての方が売主に安心感を与える効果は高くなります。

インスペクションは、基本的には買主にメリットが大きい制度です。
買主が自分では見抜けない劣化を専門家に見つけてもらえるので、インスペクションを受けている物件なら、安心して購入することができるようになります。

2-3.瑕疵担保保険を付保することができる

3つ目の効果は、「インスペクションに合格すると、瑕疵(かし)担保保険を付保することができる」という点です。
瑕疵とはキズのことを意味します。

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険金によってまかなうことができる保険のことです。

瑕疵担保保険に加入するには、以下の2つの要件を満たすことが必要です。

1.インスペクションに合格している建物であること(1年以内のもの)
2.新耐震基準に適合した建物であること

インスペクションは、ただ受けるだけでなく、合格することが必要です。
合格とは、不具合がないことを指します。

また、新耐震基準に適合した建物であることも必要です。
新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に適用された耐震基準を指します。

それに対して、昭和56年(1981年)5月31日以前に適用されていた耐震基準を旧耐震基準と呼びます。

1981年5月31日以前の建物(旧耐震基準時代の建物)であっても、全ての建物が新耐震基準を満たしていないわけではありません。堅固に作られていれば新耐震基準を満たしている建物は存在します。

耐震診断を行って新耐震基準を満たしていることを証明できれば、旧耐震基準時代の建物であっても瑕疵担保保険の付保は可能です。

1981年6月1日以降の建物であれば、インスペクションに合格するだけで瑕疵担保保険を付保することができますので、つけることをおススメします。

~瑕疵担保保険の費用と効果~

瑕疵担保保険には、修繕費を保険でカバーできるだけでなく、買主に税制メリットを与える効果もあります。

築20年超の木造戸建てや築25年超の鉄筋コンクリート造マンションでは、そのまま売却しても買主が「住宅ローン控除」や「登録免許税の軽減」といった税制優遇制度を利用することができません。

ところが、瑕疵担保保険を付保すると、築年数を超過した住宅でも「住宅ローン控除」や「登録免許税の軽減」等の税制優遇を受けることができます。

瑕疵担保保険の付保の費用は、保証期間や保険金額によって異なります。
瑕疵担保保険の相場は以下の通りです。

保証期間 1年 5年
保証金額 500万円 1,000万円 1,000万円
戸建て 3.9万円~5.5万円程度 4.0万円~5.6万円程度 5.8万円~10.1万円程度
マンション 3.1万円~4.0万円程度 3.2万円~4.1万円程度 3.9万円~6.1万円程度

 

尚、瑕疵担保保険もインスペクションと同様に買主の負担によっても加入することは可能です。
瑕疵担保保険に加入することを目的に、インスペクションを行う買主もいます。

3.インスペクションを依頼するときの注意点

インスペクションを依頼するときの注意点は、以下の3点です。

  1. 時間的に余裕を見ておくこと
  2. インスペクターは不動産会社にあっせんしてもらうこと
  3. 全ての瑕疵を明らかにするものではないと認識すること

それぞれ1つずつ解説していきます。

3-1.時間的に余裕を見ておくこと

インスペクションを依頼するときは、時間的に余裕を見ておくことが大切です。

インスペクションの調査そのものは1~3時間程度で終わるのですが、インスペクターが手配されて、日程調整が終わるまでに1週間程度かかります。
さらに、インスペクション実施後に報告書を受け取るまで1週間程度必要です。
よって、インスペクションは依頼してから報告書受領までトータルで2週間くらいかかります。

また、地方ではインスペクターが不足しているため、今のところインスペクターの手配に時間がかかっている状況です。
そのため、地方でインスペクションを実施したい方は、よりいっそう十分に時間の余裕をもってインスペクションを依頼するようにしてください。

尚、インスペクションはそもそも義務ではないため、インスペクションが完了しなくても販売活動を開始することは可能です。

チラシの中に「インスペクション合格物件!」と謳えれば訴求力は上がりますが、急いで売却する場合には、広告を実施した後にインスペクションを行っても問題はありません。

そのため、急ぎの売却であっても、インスペクションを実施することは可能です。
インスペクションは急いで売却する方でも問題なくできますので、販売活動と同時並行で進めて頂ければと思います。

3-2.インスペクターは不動産会社にあっせんしてもらうこと

インスペクションを実施する場合には、インスペクターは不動産会社にあっせんしてもらうようにしてください。

宅地建物取引業法改正によるインスペクションの導入は、2018年4月より始まっています。
しかしながら、それより以前から民間の検査会社で「ホームインスペクション」や「住宅診断」といった紛らわしい名称のサービスが行われていました。

これらの、検査会社が独自に展開している「ホームインスペクション」や「住宅診断」と呼ばれるサービスは、瑕疵担保保険の加入条件を満たしたサービスであるとは限りません。

瑕疵担保保険に加入するには、「既存住宅状況調査技術者の資格者」であり、かつ、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」によるインスペクションであることが必要です。

自分でインスペクターを手配すると、要件を満たさないインスペクターを選択してしまい、瑕疵担保保険に加入できなかったという失敗も考えられます。
そのため、インスペクターは不動産会社に責任をもって紹介してもらった方が安全です。

インスペクターは、不動産会社との媒介契約時にインスペクターのあっせんの希望の有無を聞かれることになっています。

ぜひインスペクターは不動産会社に選定してもらうようにしてください。

3-3.全ての瑕疵を明らかにするものではないと認識すること

インスペクションは、瑕疵(かし)を全て明らかにするものではないと認識しておくことが大切です。

インスペクションは、建物に関しては契約不適合責任を免れる有効な対策になりますが、その他の瑕疵についてまで明らかにするものではないと認識しておくことが必要です。

瑕疵には、その他に心理的瑕疵や環境的瑕疵、土地の瑕疵(以下、「心理的瑕疵等」と略)があります。

心理的瑕疵とは、取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く不具合のことです。

環境的瑕疵とは、近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高い不具合を指します。
土地の瑕疵とは、土壌汚染や地中障害物等の不具合のことです。

心理的瑕疵等はインスペクションの調査対象ではないため、インスペクションを実施したからといって、契約不適合責任は全て免れることができるわけではありません。

心理的瑕疵等が存在する場合には、それらは全て売買契約書に書くことが必要です。
心理的瑕疵等も契約書に書いてあれば契約不適合責任を負いませんが、書いていなければ契約不適合責任を負うことになります。

インスペクションは心理的瑕疵等を明らかにするものではないため、心理的瑕疵等は売主が自ら告知することが必要です。

不動産会社に売却を依頼すると、告知書(物件状況確認書)に売主が知っている心理的瑕疵等を記載するように求められます。

契約不適合責任をしっかり回避していくためには、インスペクションの実施に加え、告知書への記載も正直に行うようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか。
インスペクションの費用、およびその効果などについて解説してきました。

インペクションの費用の相場は5万円程度です。
インスペクションには「売却物件の状況を明らかにできる」、「合格すれば買主に安心感を与えることができる」、「瑕疵担保保険を付保することができる」といった効果があります。

インスペクションの依頼時には、「時間的に余裕を見ておくこと」、「インスペクターは不動産会社にあっせんしてもらうこと」、「全ての瑕疵を明らかにするものではないと認識すること」が注意点です。

インスペクションは売主にも買主にもメリットがありますので、ぜひ実施の上、安心して不動産売却が行えるようにしてください。

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