不動産一括査定にデメリットはある？失敗しないための対策や注意点をやさしく解説

不動産一括査定は、売却を検討している人にとって効率よく複数の会社を比較できる便利なサービスです。
しかしその一方で、「電話が多い」「机上査定と実際の価格がズレる」「会社に偏りがある」といったデメリットも存在します。

この記事では、不動産一括査定の仕組みをはじめ、よくあるデメリットとその対策、利用時の注意点、そして賢い選び方までを網羅的に解説。

最後まで読めば、一括査定を「不安」ではなく「安心」へと変え、納得できる不動産売却への第一歩を踏み出せるはずです。

1.不動産一括査定の仕組み

まずは、不動産一括査定が、どのような仕組みで成り立っているのかを知ることが大切です。
サービスの特徴を理解しておけば、なぜ短時間で複数社の査定を受けられるのか、その利点や注意点もつかみやすくなります。

基本的な仕組みから見ていきましょう。

1-1.不動産一括査定の仕組み

不動産一括査定の一番の利点は、ひとつのフォームに物件情報を入力するだけで複数の不動産会社へ一斉に査定依頼ができることです。

自分で一社ずつ連絡を取る必要がないため、時間や労力を大きく節約できます。

届くのは「机上査定」と呼ばれる概算価格。
会社ごとに得意分野や根拠の出し方に違いがあるため、あくまで比較のスタートラインと捉えるのがポイントです。

1-2.査定依頼から媒介契約を結ぶまでの流れ（5ステップ）

流れを知っておくと安心して利用できます。

まず物件情報を入力し、備考欄には「何時まで連絡の対応が可能」といった希望を明記しておきましょう。

机上査定が届いたら、信頼できそうな複数の会社に絞ります。

その後は訪問査定を依頼し、現地を見たうえで査定根拠や販売戦略を説明してもらいます。
そこで最終候補を決め、媒介契約を結んで売出価格を設定し、販売活動へ進みます。

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1-3.「机上査定」と「訪問査定」との大きな違いは？

机上査定が概算であるのに対して、訪問査定は実勢に基づく価格です。

机上査定はデータや入力情報から算出されますが、訪問査定では室内の状態や日当たり、眺望、騒音、さらには周辺の売出・成約状況や法規制まで加味されます。

売却を決める際は、必ず訪問査定を経て最終判断することが欠かせません。

2.不動産一括査定のよくあるデメリット5つと対策

便利な不動産一括査定サービスですが、実際に使った人からは「ここがちょっと困った」という声も少なくありません。

ここでは、よくある不動産一括査定のデメリット5つと、それぞれの対策について解説します。

デメリット1：複数の不動産会社から電話がかかってくる

不動産一括査定を申し込むと、複数の会社から電話がかかってくるケースが多くあります。

査定依頼時に「メールでの連絡を希望」と記入し、初回返信でも改めて伝えておくのもひとつです。

ただし、メール希望と記載しても電話連絡が来ることがあるため、対応可能時間を明示しておくことが望ましいです。

もし合わない会社があれば「今回は他社で進めることにしました」と伝えれば、角を立てずに断ることができるでしょう。

デメリット2：机上査定額はあくまで目安

机上査定は便利ですが、あくまで目安に過ぎません。
現地を見ない段階では、室内の劣化や日照、道路条件、告知事項など細かい要素を考慮できないからです。

机上査定と訪問査定、さらに売出価格や最終成約価格の間にズレが生じることもあります。
このズレを小さくするには、写真や修繕履歴を共有するのが効果的です。

より、正確な価格を知りたければ、訪問査定を選択しましょう。

デメリット3：対応エリアや会社に偏りがある

不動産一括査定サービスは提携会社に偏りがあることも少なくありません。
大手ばかりのサービスもあれば、地域密着型ばかりのケースもあります。

エリアや物件種別によって得意不得意があるため、一つのサービスに依存せず、必要に応じて複数サイトを併用するのもひとつです。
状況に合わせて選び方を工夫すれば、よりバランスの取れた比較ができます。

NTTデータ・ウィズが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の参画企業は約2,500社で、高いエリアカバー率を誇ります。

デメリット4：個人情報が流出するリスクがある

不動産一括査定を使う以上、氏名や連絡先を入力する必要があります。
セキュリティが不十分なサイトを選ぶと、個人情報が不適切に扱われるリスクも否定できません。

ただし、常時SSL化されたサイトを選び、プライバシーポリシーや情報削除の方針を確認しておけば、リスクは大きく減らせます。

「不動産売却 HOME4U」であれば、セキュリティ面も万全！個人情報の取り扱いが適切にされている証の「プライバシーマーク」も取得しているため、安心です。

デメリット5：買取（売却）保証付き仲介を選べる会社が限られる

買取（売却）保証付き仲介を提供する会社はごく一部で、専任媒介や保証額の条件など制約が多いのが実情です。
保証額は市場価格より7～8割と低めに設定されることが多いため、時間を優先する方以外には必ずしも適していません。

まずは通常の仲介で売却を進め、一定期間売れなければ保証へ切り替えるという使い方が現実的です。

“買取保証付き仲介とは？”

不動産売却には「仲介」と「買取」があります。
仲介は市場で買主を探す方法、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。

買取保証付き仲介はその中間で、まず仲介で販売し、期限までに売れなければ事前に決めた価格で会社が買い取ってくれる仕組みです。

売れ残りの不安を解消できる安心感があり、買い替えやローン返済の期限がある方に向いています。

ただし、保証価格は相場より低めになりやすく、利用できる会社や条件も限られる点には注意が必要です。
「高く売りたいけれど確実に売れる保証もほしい」という方にとって有効な選択肢と言えるでしょう。

「不動産売却 HOME4U」には、仲介会社はもちろん、買取対応、買取保証対応の会社も参画。
仲介も買取もどちらの提案も可能な会社もあるため、「買取も仲介もどちらも検討したい」という方もぜひご活用ください。

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3.不動産一括査定を利用する際の3つの注意点

便利な不動産一括査定サービスですが、何も意識せずに使うと誤解やトラブルにつながることも。

ここでは、利用前にぜひ押さえておきたい注意点を紹介します。

3-1.査定額の根拠を聞く

査定価格は不動産会社によってバラつきがあります。同じ物件でも数百万円単位の差が出ることは珍しくありません。
そのため「なぜこの価格なのか」という根拠を必ず確認しましょう。
近隣の成約事例や市場動向、物件の状態をどのように評価しているかを聞くことで、単なる数字ではなく説得力のある査定かどうかが見極められます。

根拠が曖昧で、高すぎる査定結果の場合は、後で価格を下げられる「釣り査定」の可能性もあるため注意が必要です。

3-2.不動産会社によって得意分野が異なる

不動産会社は「マンションに強い」「戸建てが得意」「投資用や事業用に特化」など、それぞれに得意分野や販売ネットワークが異なります。

加えて、大手の安心感を重視するか、地域密着のスピード感や情報力を優先するかによって、適した会社は変わります。

したがって、査定結果を見るだけでなく、担当者に「過去の成約実績」や「得意としている物件種別」を確認すると、売却成功の確度を高められるでしょう。

3-3.売る気がない場合は利用を控える

不動産一括査定は無料で利用できますが、査定依頼を受けた不動産会社は「売却前提で依頼が来た」と考えて動きます。
そのため、まだ売る意思がまったく固まっていない段階で気軽に申し込むと、営業電話やメールに負担を感じることになりかねません。

まずは「相場を知りたいだけ」という場合、ポータルサイトの相場情報や路線価、公示地価などの公的データを参考にする方法もあります。

売却の意思が固まったら不動産一括査定を利用したほうが、お互いにとってスムーズです。

不動産の無料査定で多いトラブルとは？トラブルを避けるための対処法

この記事では、不動産の無料査定で起こるトラブルについて解説しています。

4.不動産一括査定を賢く選ぶ5つの方法

不動産一括査定サイトは数多く存在しますが、どこを選ぶかによって査定の質や売却のスムーズさが大きく変わります。

ここでは、サイト選びで必ず確認しておきたいポイントを紹介します。

4-1.対応エリアを確認

まずは、自分の物件がある地域がきちんとカバーされているかをチェックしましょう。
全国対応をうたうサービスでも、地方や郊外では提携会社が少ないこともあります。

エリア外だと査定自体ができないケースもあるため、対応エリアは最初に必ずチェックすべき項目です。

売却を検討している方は「不動産売却 HOME4U」で実際にいくらで売れるのかを確認してみましょう。

4-2.提携している不動産会社の数を確認

提携会社の数が多いほど、査定を比較できる選択肢が広がります。

とはいえ、「多ければ必ず良い」というわけではなく、重要なのは質と数のバランスです。
ある程度の数があれば比較が可能になり、相場の信頼性も高まります。

提携社数を知りたいのなら、不動産一括査定サービスを比較した以下の記事をご覧ください。

【2025年6月更新】不動産一括査定おすすめ21選｜各サービスの紹介と選び方

この記事では、HOME4Uがおすすめする一括査定サービスについて紹介していま

4-3.大手から中小企業までまんべんなく提携しているか確認

大手不動産会社は知名度や安心感があり、広告力や購入希望者のデータベースが豊富です。
一方で、中小の地域密着型は地元の売買動向に詳しく、柔軟な対応力が魅力。

どちらにも強みがあるため、両方と提携しているサイトを選ぶと、偏りのない比較ができます。

4-4.対応している物件種別を確認

多くの一括査定サービスでは、マンション・戸建て・土地は標準的に対応しています。
しかし、広大な山林や農地、特殊用途の不動産などは、対応できる不動産会社が限られる場合があります。

そのため、こうした特殊な不動産を売却したい場合は、希望の物件種別に対応可能な不動産会社がサイトに参加しているかを事前に確認することが重要です。

4-5.セキュリティ対策が万全か確認

不動産一括査定では物件情報だけでなく個人情報も入力するため、セキュリティの甘いサイトは避けるべきです。
具体的には、プライバシーマークの取得、SSL暗号化通信、個人情報保護方針の明示などが確認ポイント。

安全性の高いサイトを使って、安心して査定を依頼したいなら、プライバシーマークを取得している「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

5.おすすめの不動産一括査定利用法

不動産一括査定は、ただ査定を依頼するだけでは十分に活用できません。
ちょっとした工夫をすることで、より正確で納得感のある査定結果につながり、売却をスムーズに進められます。

ここではおすすめの利用法を紹介します。

5-1.売却相場を事前に調べる

一括査定を利用する前に、周辺エリアの売出価格や成約事例、公示地価などを調べておきましょう。

事前に相場観を持っていれば、査定結果が現実的かどうかを冷静に判断できます。
ポータルサイトの相場情報や国土交通省のデータベース「不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）」のほか、過去の成約事例が見られる「レインズ・マーケット・インフォメーション（レインズ）」といった報源を併用するのがポイントです。

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5-2.複数の会社に査定を依頼する

査定額は会社によって差が出ます。そのため、一社の査定だけで判断するのは危険です。
複数の会社に依頼すれば、相場の幅や各社の得意分野が見えてきます。

机上査定の段階では幅を持たせ、訪問査定で最終的に信頼できる会社を絞り込むのが効果的です。

5-3.相性の良い不動産会社・担当者を見極める

売却活動では会社の規模だけでなく、担当者との相性が非常に重要です。
査定根拠の説明が分かりやすいか、こちらの要望を丁寧に聞いてくれるか、販売戦略が具体的かなどをチェックしましょう。

6.「不動産一括査定」でよくある質問

• Q 電話が多いのが不安。減らせますか？
  A 減らせます。査定依頼の際に備考欄へ「メールでのご連絡を希望します」と記載し、さらに初回返信でも改めて伝えることで大幅にコントロールできます。

  しっかり意思を示せば、多くの会社は希望に沿って対応してくれます。どうしても電話が来る場合もありますが、その際は「不在時はメールでお願いします」と一言添えるだけでトラブルを防げるでしょう。

• Q 匿名で一括査定は使えますか？
  A 完全匿名では利用できません。不動産会社が査定するには住所や連絡先が必要だからです。

  ただし、入力項目を必要最小限にとどめ、連絡方法を「メールのみ」に限定すれば安心です。名前や電話番号の取り扱いは各サイトの個人情報保護方針に基づいて管理されますので、信頼できるサービスを選びましょう。

  

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• Q 机上査定と訪問査定の違いは？
  A 机上査定は過去の成約事例や公示地価などのデータから算出される概算価格です。対して訪問査定は、室内の状態・日当たり・眺望・騒音・法規制など現地を踏まえた実勢価格に近い査定が可能です。

  最終的に売却を決める際は、必ず訪問査定を経て判断してください。

• Q 机上査定だけで会社を決めても大丈夫？
  A おすすめできません。机上査定はあくまで相場の目安にすぎず、現地を確認していないため大きなズレが出る可能性があります。

  必ず訪問査定を依頼し、査定の根拠や販売戦略を担当者から直接聞きましょう。そのプロセスを経てはじめて「信頼できる会社かどうか」が見えてきます。

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