買取保証付き仲介とは？メリット・デメリット、不動産売却の流れなどを全解説

不動産売却では、いつ買主が見つかるのか予測できず、思うように売却計画を進められないことがあります。そうした状況を避け、不動産を確実に売却したいときに役立つのが、「買取保証」です。

本記事では、不動産の買取保証付き仲介のメリット・デメリットなどを解説したうえで、買取保証付き仲介による不動産売却の流れも紹介します。

1.買取保証とは？

不動産の買取保証は、「仲介」と「買取」の両方の長所を併せ持った売却方法です。不動産会社によっては、「売却保証」という表現をするケースもあります。

仲介とは、不動産取引をする際に、不動産会社が売主と買主の間に入って、契約を取り持つことです。不動産会社が売主や買主の代わりに、物件の売却活動や契約条件の調整、事務手続きなどを行ないます。

しかし、不動産会社に不動産売却の仲介を依頼しても、すぐに買主が見つけられるとは限りません。そのため、売主は、「いつになったら売却できるのか」という不安を抱えながら過ごすことになります。

買取保証は、対象物件が一定期間売れなかったときに、あらかじめ決めておいた金額で不動産会社が物件を買い取る仕組みです。

不動産会社が直接買い取る場合、仲介で取引する場合と比べて、不動産の売却価格は安くなる傾向にあります。しかし、期限までに必ず売却できる保証がある点は魅力です。

なお、買取保証を付けて不動産を売買（仲介）することを、「買取保証付き仲介」とも呼びます。

買取と仲介についてさらに詳しく知りたい方は、「不動産買取業者の正しい選び方｜買取・仲介の違いと利用すべきシーン」「戸建て売却は「買取」と「仲介」どちらを選ぶべき？選ぶポイントも解説」をご覧ください。

2.買取保証のメリット

ここでは、不動産の売主にとって、買取保証付き仲介にどのようなメリットがあるのか詳しく紹介します。

2-1.売却期限が確定しているため、スケジュールを組みやすい

買取保証付き仲介では、事前に不動産の売却期限（不動産会社が仲介する期間）を定めたうえで、売却活動を始めます。

一般的な不動産仲介では、売却活動が半年以上かかることも珍しくありません。一方、買取保証付き仲介の売却期限は、おおむね3ヵ月間の間で物件が売れなかった場合、不動産会社がその物件を買い取ります。

買取保証付き仲介なら物件が長期間売れ残る心配がないため、金銭面も含めて、売主は心に余裕を持ってスケジュールを立てられます。特に、住み替えを予定しており、決まった日までにもとの住宅を売却したい方などは、メリットを感じやすいでしょう。

また、最終的には買取が保証されているので、安心して希望価格での売却にチャレンジできます。

2-2.買取になった場合、仲介手数料はかからない

通常、不動産の売買契約が成立した際には、不動産会社への成功報酬として、宅地建物取引業法に基づく仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限金額は、不動産の売却価格によって異なります。

具体的には以下のとおりです。

仮に、不動産を4,000万円（税抜）で売却したなら、最大「4,000万円×3％＋6万円＋消費税（10％）＝138万6,000円」の仲介手数料が発生します。

買取保証付き仲介では、不動産会社の仲介により売買契約が成立した場合は、通常どおりの仲介手数料がかかります。一方で、買主が見つからず不動産会社が買い取ることになった場合は、基本的には仲介手数料がかかりません。

参考：
“宅地建物取引業法第四十六条”. e-Gov法令検索
“宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額”. 国土交通省

2-3.契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われない

一般的な仲介による不動産取引では、売却後3ヵ月以内に物件に重大な瑕疵（かし）が見つかった際、売主がその責任を問われます。これを、「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」といいます。

不動産の瑕疵とは、以下のような不具合や欠陥のことです。

売主が契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う場合、不具合や欠陥を解消するための補修費用や、損害賠償を支払うことになるかもしれません。

一方、不動産会社が物件を買い取った場合は、売主の契約不適合責任（瑕疵担保責任）は免除されます。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）や、瑕疵に関するリスクについて詳しくは、「契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは？2020年の法改正による変更点やトラブル回避のポイントを解説」や「「隠れた瑕疵」のリスク回避のため売主が知っておくべき3つの対策」をご覧ください。

3.買取保証のデメリット

続いて、買取保証付き仲介のデメリットを紹介します。

3-1.売却価格は市場価格の7割～8割程度になる

買取保証付き仲介では、期限までに買主が見つからず、不動産会社が物件を買い取る場合、売却価格は一般的な仲介の7割～8割前後となることが多いでしょう。

不動産の買取は、不動産会社側からすると「仕入れ」を意味します。つまり、不動産会社は買い取った物件にリノベーションやリフォームなどを施し、その後、再度市場で販売するのです。

リノベーションやリフォームには相応のコストがかかるため、不動産会社による買取では、それらのコストを差し引いた金額での取引となります。

3-2.複数の不動産会社に相談することはできない

買取保証付き仲介では、原則として、売主と不動産会社は「専属専任媒介契約」を結びます。

専属専任媒介契約では、取引できる不動産会社は1社のみです。専属専任媒介契約を結んだあとは、ほかの不動産会社に相談できないため、慎重に不動産会社を選定する必要があります。

また、専属専任媒介契約では、「自己発見取引」も禁じられています。不動産の自己発見取引とは、売主が自ら購入希望者を見つけて、個人間売買をすることです。

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3-3.積極的な売却活動をしてもらえない可能性がある

不動産会社にとって、売却活動は多大な労力がかかるものです。

しかし、買取保証付き仲介では、売却活動に力を入れても、最終的には不動産会社による買取に着地する可能性があります。その場合は、成功報酬である仲介手数料も得られません。

このような事情により、はじめから買取になる前提で、仲介による不動産の売却活動にあまり注力してくれない不動産会社も存在します。

4.買取保証が向いているのはどのような方？

ここまで解説したメリット・デメリットをふまえると、買取保証付き仲介は、以下のような方に適しているといえます。

売却価格の高さよりも、確実性や計画性を優先したい方は、買取保証付き仲介を検討するとよいでしょう。

なお、不動産の相続手続きや離婚による財産分与については、「離婚時の財産分与で家はどうなる？状況別の取り扱い方法と注意点！」、「家の相続に関した手続きフローと支払うべき税金と費用まとめ」を参考にしてください。

5.買取保証付き仲介｜売却の流れ

最後に、買取保証付き仲介の基本的な流れを、以下の4ステップに分けて紹介します。

5-1.不動産会社を選定する

はじめに、買取保証付き仲介に対応している不動産会社のなかから、パートナーとなる会社を選定します。

不動産会社によって、買取保証付き仲介のサービス内容は異なり、物件の売れ行きは不動産会社の力量に左右されます。

こうした点をふまえて、慎重に比較検討しましょう。

不動産会社を比較検討する際は、一括査定サービスを活用するのがおすすめです。NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、最大6社の査定価格をまとめて取り寄せられます。

査定価格を比較して、好条件での不動産売却を実現したい方は、ぜひご活用ください。

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5-2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定価格や担当者の対応などをもとに、相性の良い不動産会社を見つけたら、買取保証付き仲介を前提とした専属専任媒介契約を結びます。同時に、買取保証の詳細な条件も取り決めます。

5-3.不動産会社と売却活動を行なう

不動産会社と協力し、物件の売却活動を進めます。具体的には、不動産サイトに物件情報を掲載し、広告・チラシの配布、内覧対応などを行なうのが一般的です。

買主が見つかれば、不動産を売却し、不動産会社には仲介手数料を支払います。

5-4.3ヵ月後、物件が売れなかった場合には、買取の手続きに進む

一定期間の売却活動のあと、物件が売れなかった場合には、不動産会社による買取の手続きに進みます。

買取の条件は、契約時点で取り決めたとおりであり、基本的には変更できません。

なお、不動産会社による買取になった場合、仲介手数料はかかりません。

6.買取保証付き仲介を依頼する不動産会社の選び方

買取保証付き仲介では、物件が売れ残る心配はありません。しかし、仲介から買取に進んだ場合、売主が得られる利益は当初の7割～8割ほどに減る可能性があるため、仲介の段階で売却を完了できるのが理想です。

したがって、不動産を希望価格で、かつ3ヵ月という短期間で売却してくれる不動産会社を見つけるのがポイントといえます。

不動産会社選びでは一括査定の利用がおすすめであることは、すでに述べたとおりです。

しかし、単に「査定価格が高い不動産会社を選べばいい」というわけではありません。不動産会社のなかには、媒介契約を結ぶ目的で、高すぎる査定価格を提示するところもあるため、注意が必要です。

査定価格だけでなく、以下のような点から総合的に判断して、相性が合いそうな1社を選びましょう。

まとめ

不動産の買取保証付き仲介は、物件が一定期間売れなかったときに、あらかじめ決めておいた金額で不動産会社が物件を買い取るサービスのことです。

物件が長期間売れ残る心配がないため、資金計画も含めて予定を立てやすくなります。ただし、不動産会社が物件を買い取る場合は、売主が得られる利益は7～8割ほどに減るかもしれません。

また、買取保証付き仲介を前提とした契約では、取引できる不動産会社は1社に限られます。そのため、十分に検討したうえで不動産会社を選ぶ必要があります。買取保証付き仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際には、不動産の一括査定サービスを活用しつつ、さまざまな観点から相性の良さを判断することが大切です。

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