家の相続に関した手続きフローと支払うべき税金と費用まとめ

相続税は不動産の評価額に基づいて計算されますが、その物件が自宅の場合や賃貸物件に利用されている場合などには特例が適用され、相続税額を下げることができます。

また、相続した不動産には固定資産税がかかって毎年支払う必要がありますし、名義書き換えや不動産の売却時には登録免許税や譲渡所得税も発生します。これらの税金や費用は、相続や不動産の管理・処分の前に計画しておきましょう。

相続で得た家や不動産を売却する場合で、「相続空き家の3,000万円特別控除」の要件に該当する場合は、制度の適用により、所得税の軽減ができます。詳細は関連記事をご覧ください。

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参考：
“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”.国税庁. （参照2024-04-10）
“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”. 国税庁. （参照2024-04-10）

3.家の相続に関する注意すべき9ポイント

本章では、これから相続のことを考える・今から相続をしなければならない方のどちらでも、家や不動産の相続があるのならば、注意しておいた方がよいことを9つのポイントとしてまとめています。

3-1.ポイント1 相続人が複数いる

相続が発生した場合、相続人が1人だと話は早いのですが、相続人が複数人いる場合は注意が必要です。相続する家も複数あれば、1人1軒ずつなどのようにすれば良いのですが、そのようにはできないケースも多いでしょう。

不動産を含めた遺産の分割の仕方には、次の3つの分割方法があり、どのように分けるのかは、相続人が話し合いで決めることになります。

3-1-1.分割方法1　現物

個々の財産ごとに所有者を決めて、現物で分割をする方法。例えば、自宅は長男、貸家は次男、店舗は三男などのように、不動産そのものをそのまま現物で分割する方法です。

3-1-2.分割方法2　換価

不動産などを売却して、その売却額を現金で分割をする方法。分けるのが難しいタイプの不動産は、すべて売却し、現金になったものを分割します。例えば、兄弟がそれぞれ自宅持っていて親の実家には住まない場合には、売却をして相続人で分けるなどの方法です。

3-1-3.分割方法3　代償

特定の相続人が、他の相続人より多めに財産を取得する代わりに、多くもらった人が自分の固有の財産から、他の人にいくらか支払いをする方法。例えば、残された相続財産が自宅だけで現金がほとんどない状況で、同居していた長兄が親の自宅を相続する代わりに、次男三男には、長兄の財産からいくらかを支払うという形です。

これらはどれが良いということはなく、相続人が納得するかどうかで決められます。

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3-2.ポイント2 家を相続したくない（放棄したい）

相続放棄とは、法定相続人となった場合に、はじめから相続人ではなかったことにするための手続きです。

相続財産にマイナスがある場合はもちろん、プラスの財産でも受け継ぐ権利を放棄することになりますので、相続放棄は、相続財産に「マイナスの財産しかないことがハッキリした」ときに決定したほうが良いでしょう。

マイナスの財産には、例えば、税金などの滞納金、借金、保証人、住宅ローンなどがあります。

相続の開始を知った時点で、負債がどのくらいあるのかわからない場合で、相続放棄をするか迷う場合には、限定承認という相続方法もあります。これは、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産も引き継ぐ方法です。

この方法だと、後でマイナスの財産が多いことがわかった場合は、超過分を支払う必要がありませんので、プラスマイナスゼロの状態で相続をすることができます。ただし、この方法をとる場合は、相続人全員から合意を得る必要があります。

相続放棄と限定認証は、相続があることを知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があり、期限が過ぎてしまうと、無条件に相続をすることになります。相続放棄をすると、相続を放棄した人の子や孫などの代襲相続はされず、残った相続人だけで遺産を分けることになります。

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3-3.ポイント3 家が空き家

相続が開始する前に、親が老人ホームなどに入り、実家に親が住んでいない＝空き家の状態で相続が発生することがあります。ここで気になるのは、相続の際に大きく相続税額を軽減できる、小規模宅地の特例が使えるのかどうか、です。

親が相続開始の直前に、介護保険法などが規定する要介護認定などを受けている、または、親が老人福祉法などに規定のある特別養護老人ホームなどに入居か入所をしていた場合は、小規模宅地の特例が使えることが多いので、相続税額を減らすことができます。

ただし、老人ホーム入所後に空き家を人に貸す、または新たに親族を居住させていた場合には、小規模宅地の特例などは適用できなくなりますので、注意が必要です。

親がホームに入ったばかりの時は、「戻ってくるかもしれない」と考えるため、すぐに売却を考えたりはしないものですが、将来の相続のことを考えるのであれば、万が一のことも想定し、実家をどういう状態で保存しておくかは考えておく必要があります。

また、相続後は、家を放置しないように気を付けます。手入れをせずに放置しておき、劣化が激しくなると、自治体で「特定空き家」として認定されてしまうことがあります。

空き家の認定めやすは自治体によって少しずつ違いがありますが、基本的に「1年間全く利用されていないこと」なので、家を相続した場合には、定期的に手入に通う必要があります。特定空き家に認定されてしまうと、固定資産税が通常の6倍近い値段になり、家を持っているだけで大きな出費になります。

相続後の家の活用方法に関しては、不動産会社と相談をして、賃貸や売却などの可能性を検討してみる必要があります。空き家に関することは、関連記事もご確認ください。

参考：
“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-10）
“No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）”. 国税庁. （参照2024-04-10）

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3-4.ポイント4 不動産を売りたい（現金化したい）

相続が発生したときに、手元にまとまった現金がない場合は、不動産を売却して現金化をし、相続税を支払うという方法があります。また、不動産を売ったお金を、相続人間で財産を分割する場合にも、不動産の売却が必要です。

相続が始まった時点で、売却をしないとならないことわかっているのであれば、売却の準備をなるべく早めに取りかかる必要があります。不動産は、買い手が見つからないと売れませんので、現金化するまでに時間がかかるタイプの資産です。

どうしても短期間で現金化する必要がある場合は、不動産会社に直接買取をしてもらう方法もあります。しかし、何も準備をせずに納税期限に迫られて売るような形になると、売却価格は想定よりも安くなってしまう可能性もあります。

相続が発生したら、相続財産だけでなく、ご自身の預貯金なども含めて現金資産を確認し、相続税の支払いに足りるかどうかは、あらかじめ確認しておく必要があります。

また、不動産の売却をするときには、家の中に残っているもの（家具・家電・衣類など）は、原則すべて撤去をすることになっています。買い主の希望や購入条件によっては、内覧・建物解体・近隣との境界線確認など、現場に立ち会う作業もあり、想定しているよりも非常にタイトなスケジュールになります。

一般的な不動産売却にかかる時間は3～6か月と言われていますが、相続税の支払い期日は相続発生から10か月以内ですので、10か月目の頭ごろには売却額の入金が済んでいないとなりません。

そのためには、最低でも6か月以上のスケジュールの余裕を持って、売却活動ができるように準備しておき、少しでも高く売却できるようにしておく必要があります。

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3-5.ポイント5 家が借地

相続する家が、借地に建っていることがあります。借地権は、故人の財産ですので、相続人は借地権も相続できます。借地権の相続にあたり、地主からの特別な許可や申請は不要です。

相続が発生したら、借地権はその他の相続財産と同様に、相続人が引き継げます。相続発生時に、地主が借地人に対して名義書き換え料を請求してくることはありますが、支払義務はありません。

ただし、借地でも相続をすると相続税がかかり、故人の所有していた不動産建物と借地権の両方が課税対象になります。計算式と例は以下の通りです。

土地は路線価で評価額を出しますので、路線価×借地権割合で計算した額が、相続税評価額です。路線価も、借地権割合も、国税庁ホームページの路線価図に記載されています。

参考：“財産評価基準書 路線価図・評価倍率表”. 国税庁. （参照2024-04-10）

3-6.ポイント6 親が認知症になる前に相続対策をする

これから相続が発生する可能性がある方は、親が認知症になる前に相続対策をしておく必要があります。その理由は、認知症の症状が進むと、遺言書などの相続対策ができなくなるからです。

認知症と診断をされて意思能力がないと判断されると、例え、遺言を書いておいたとしても無効になる可能性が高くなります。また、相続税対策なども、本人に認知症の症状があると、対策を実行すること自体が難しくなります。

例えば、親の認知症が進み、家族でケアができなくなったケースでは、実家を売却してホームの入居費用に充当しようと思っても、その実家の権利者は親ですので、親に認知症の診断が下りていると、子が勝手に家を売ることはできなくなります。

また、遺言がない状態で、老夫婦のどちらかが亡くなった場合、残された方に認知症症状があると、遺産分割協議が成立しなくなります。このようなケースでは、遺言書が見つからない限り、遺産分割協議が進まず、相続が進まなくなります。

このような事態を解決するためには、成年後見制度などを利用する方法がありますが、一番良いのは、親と普通に意思疎通ができる間に、相続に関する話し合いを家族でしておき、将来に備えておくことです。

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3-7.ポイント7 相続発生前に不動産価値を把握する

将来、相続をする可能性がある家や不動産がある場合は、事前に、その資産価値を把握しておくことをおすすめします。また、相続が開始してしまった場合でも、早い段階で不動産価値をつかんでおくことで、トラブルを避けることができます。

例えば、売却をしたらいくら、人に貸して賃貸運営をしたらいくら、自分たちが住んだらリフォームにいくらなど、相続が起きた時のさまざまなケースをシミュレーション計算しておくという意味で、不動産の売却額や建築プランなども査定しておくことをおすすめします。

これらの査定は、実際に相続が開始したときにもしますが、事前にある程度の情報をつかんでいることで、相続を開始後、その他の資産がすべてわかったところで、どうするのが最良の結果を生み出すのかを、より明確になります。相続開始直後は、身内をなくしたこともあり、感情的になりがちな部分もありますが、前もって相続時のことが頭に入っていれば、最善の答えを導き出すことができます。

特に、相続人が複数人いる場合は、親が元気なうちに不動産の価値を、相続人全員が把握していることで、相続開始後の無用なトラブルを避けることができます。実は、不動産には定価がなく、評価方法も複数あり、それが市場の状況によって変動しています。

相続人がそれぞれ、自分思うような方法で不動産価格を見積もっていた場合、それぞれが勝手に想定していた相続額に大きなばらつきが出ることもあります。その結果、大きく見積もっていた方は、実際の相続額に不満を抱き、遺産分割協議がまとまらなくなるケースなどが見受けられます。

多くの場合、遺産分割協議がまとまらなくなる大きな理由は「不公平感」にありますので、最初から、家の価値がどの程度のものなのか、相続したらどのくらいの金額になるのかなどが頭に入っていれば、大きなトラブルは避けることができます。

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3-8.ポイント8 相続発生前に売却しておいたほうが良い不動産はある

一般的には、家や不動産は、さまざまな控除の適用が期待できる相続後に売却するほうがおトクだと言われています。しかし、中には、相続が発生する前に売却したほうが良いケースもあります。

1. 相場が上昇しているとき
2. 小規模宅地などの特例が使えない不動産
3. 流動性が低い不動産

3-8-1.相場が上昇しているとき

不動産の価格は、不動産市況と物件の築年によって変わります。建物の価値は、新築から年数が経過するにつれて下がりますが、土地は不動産市況によって建物の減価分を大きく超えるほど価値が上がるときがあります。

そのようなタイミングでは、相続が開始されるまで待つよりも、上昇トレンドのタイミングで売ってしまったほうが良いこともあります。他にどのような資産があるかでも変わってきますので、気になる方は、税理士など複数の専門家に確認をしてから行動に移してください。

3-8-2.小規模宅地などの特例が使えない不動産

故人が所有していた自宅や事業用地の評価を80％も減額してくれる「小規模宅地の特例」は、実は細かな要件があるため、制度の適用ができないことがあります。

しかし、相続が始まってからだと、その土地建物の持ち主は故人となっていますので、相続という形でしか取り扱いができなくなります。特例が適用されない場合は、軽減率が悪くなりますので、かなり高額な相続税額になる可能性があります。

本人が存命のうちに、特例の適用ができるかどうかを確認し、適用外だとわかった場合は売却をすれば、本人が売却で得た利益を3,000万円まで控除できる「3,000万控除」が必ず適用されますので、より多くの資産を残すことができます。

「適用できるだろう」ではなく、実際に適用できるかどうかをハッキリさせておくことで、より家の相続がスムーズになります。

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3-8-3.流動性が低い不動産の場合

不動産の中でも、すぐに売れない・売りにくいタイプの不動産は、相続トラブルのもとになりやすいため、早めの売却も視野にいれて考えます。

例えば、長兄に都心のワンルームマンション　次男に田舎にある別荘を遺すとします。このワンルームマンションと別荘の不動産評価額が同じ3,000万円だとしても、兄のワンルームマンションは流動性が良く、次男の別荘は売りたくてもすぐには売れないので、遺産分割協議でもめる可能性があります。

このようなケースでは、相続が開始する前に両方の不動産を売却し、現金で分ける方がスムーズに相続が進みます。

3-9.ポイント9 家の相続には信頼できる不動産会社が必要

相続が始まる、または将来の相続について考える場合、ある程度の分配方法が決まったら、次は家や不動産を取り扱ってくれる不動産会社をどこでどうやって見つけ、頼むのが良いのかを考えておきます。

不動産会社は直接、相続には関係ないように思えますが、不動産会社の仕事には売買・交換・賃貸・管理など、不動産に関するあらゆる内容がふくまれています。相続に関することであっても、家やマンション、土地などの一般的な不動産の売却であれば、不動産会社に依頼をすることになります。

相続で気を付けることは、不動産会社の担当者が、相続に関する実務をある程度理解し、譲渡所得税や相続税に関して、それなりの知識と経験があることが理想です。

例えば、相続税の申告で、不動産評価の特例を使うか使わないかによって、相続税額に大きな差が出ます。また、相続税には支払い納期がありますので、売却をして納税をする予定であれば、スケジュール管理をかなり厳密にする必要があり、必要な場合には、顧客リストなどを使って積極的な営業をしてもらう必要があります。

最終的な確認は、相続人も税理士などの専門家に相談してから行動することになりますが、家の売却でなにか疑問があった時に、すぐに担当者と確認をしながら話が進められる方が、断然、頼りになります。

家の相続をする際には、上記のように注意しなければいけないポイントがたくさん。

相続人が複数ある場合はどう分割するか、不動産を現金化したいならいつまでに現金を手元に置いておきたいのかなどを考えないといけないですし、そのためには事前に相続対象の不動産価値を把握することも肝要です。こうしたことをしっかりと親と話し合っておきましょう！

このように、同じ不動産会社に頼むのでも、相続に関したことが関係する場合には、とくに、信頼性と経験値の高い不動産会社を選ぶ必要があります

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まとめ

家の相続に関して、全体的に理解できるようにまとめました。相続のスタートから終わりまでには10か月という決まりがあり、その中で、7日以内に死亡届、3か月以内に相続放棄、4か月以内に準所得税の納税があります。

また、相続税は相続をしたら誰にでもかかるものではなく、3,600万円以上の相続額があれば、発生します。

土地活用などで複数の不動産をお持ちの場合は、相続税がかかる可能性はかなり高くなりますが、適用できる相続税の控除などもあり、準備さえきちんとしておけば、相続税のために大変な思いをしなくても済むでしょう。

家や不動産の相続をした場合には、様々な理由で売却をすることもありますが、その場合には、相続に関する経験のある信頼できる不動産会社と担当者がつくことで、安心して相続手続きを進めることができます。家の相続に関した不動産会社をお探しの場合は、「不動産売却 HOME4U」をご利用ください。

家や不動産の相続の手順や特例などのルールは、把握が大変ですよね。

ですから10か月以内にスムーズに相続税を申告・納付するためには、生前の事前準備がとても重要となります。特に相続人と遺言書を把握しておきましょう。

また相続対象の不動産の価値はいくらなのか、きちんと現金で相続税を払えるかどうか、払えないのであれば売却をするかなどの事前検討も必要。これらのポイントを押さえ、スムーズな相続手続きをしましょう。

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