収益物件の売却と消費税｜個人のマンション・アパート売却にかかる消費税は？

2019年10月より、消費税が10％に増税となりました。社会情勢により変動する可能性がある消費税は、賃貸アパートやマンションなど、収益物件の不動産売却にも影響するのでしょうか。

売買や賃貸する不動産には、消費税がかかるものとかからないものも存在します。土地や建物、物件の種類によっても課税・非課税の違いが生じます。

この記事では個人の収益物件の不動産売買における消費税や、増税の影響について解説いたします。消費税の増減に惑わされず、適切なアパートやマンションの売却を行うためのノウハウをご覧ください。

不動産売却に関連する税金に関しましては、「不動産売却時にかかる税金と計算方法｜税金対策の方法も解説」も併せてご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.個人の収益物件売却時、消費税はかかる？不動産売買と消費税

個人の収益物件売却時の消費税は、土地の売買を除いて消費税がかかります。

最初に不動産売買と消費税の関係について解説します。

具体的には「売上から仕入を引いたもの」が企業の新たに生み出した付加価値になります。

日本の消費税には、根本的な思想として付加価値にかかる税金という発想があります。
消費税全体を把握するのには不可欠の知識なので、まず消費税は付加価値に係る税金ということを理解しておきましょう。

消費税の課税非課税の項目をまとめると以下のようになります。

(〇：課税、×：非課税)

1-1.土地の売買には消費税はかからない

不動産の売買では、土地に対しては消費税が発生しません。
理由としては、土地はもともと存在するものであり、人が生み出した新たなモノやサービスではないためです。

消費税では、土地をAさんからBさんへ売却しても、新たな付加価値を生んでいないと考えられているため、土地の売買には消費税はかからないものとされています。

そのため、戸建てやマンションの取引においては、土地の部分だけ消費税は発生しないことになります。

消費税では「土地取引では新たな付加価値を生んでいない」という考え方を採用しており、土地の取引には消費税はかからないのです。

1-2.建物の売買には消費税はかかる

一方で、建物には消費税がかかります。
建物は人が生み出したモノであり、新たな付加価値が存在します。

建物には付加価値が存在するため、消費税がかかるということです。

例えば、戸建てやマンションを取引した場合、消費税は建物についてのみかかります。
マンション価格の中には、土地代も含まれていますが、消費税は土地代を除いた建物価格に対してだけ生じています。

1-3.仲介手数料は土地売買にも消費税はかかる

不動産会社に対して成功報酬として支払う「仲介手数料」については、土地売買・建物売買ともに消費税が発生します。

土地取引に消費税がかからないことから、土地の仲介手数料には消費税がかからないと勘違いしている人は少なくないようです。

仲介とは、不動産会社が付加価値を生んでいるサービスになります。
仲介という商品のサービス料が仲介手数料であるため、仲介手数料には消費税がかかるのです。

仲介手数料は、「土地価格」と「消費税を除く建物価格」の合計額に一定料率を乗じて計算されます。

仲介手数料については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

2. 消費税は誰がどうやって払っているの？

この章では、消費税をだれがどのように払っているのかについて解説いたします。

2-1.消費税は課税事業者を通して国に支払う

消費税とは、課税事業者と呼ばれる事業者が納税する税金です。

普段我々が買い物の時に支払っている消費税は、お店に払っており、国に払っているわけではありません。
国に対して支払っているのは、課税事業者と呼ばれる事業者になります。

課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者を指します。
事業者とは、法人に限らず、弁護士などの個人事業主も含まれます。
基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年となります。

基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者は免税事業者と呼ばれます。
免税事業者は消費税を納税する義務がありません。

例えば創業1年目の会社などは、基準となる前々事業年度の売上がないため、免税事業者となります。

サラリーマンのような個人は課税事業者ではないため、原則、非課税事業者となります。
非課税事業者という言葉はありませんが、この記事では、「課税事業者でもない、免税事業者でもない人」と非課税事業者と定義して使用することにします。

ただし、サラリーマンであっても、不動産投資などを行っている人の一部には、課税事業者となっている人もいます。

個人投資家で課税事業者となる人は、課税売上高が1,000万円を超える人です。
ここで、課税売上高というのは消費税がかかる売上のことを指します。

不動産の場合、アパートや投資用ワンルームなどの住居の賃料には消費税がかかりません。
住居の賃料に消費税が非課税なのは、政策的な理由です。

それに対してコンビニやオフィスなどのように住居以外の賃料には消費税がかかります。
住居以外の賃料収入が年間1,000万円以上あるような人は、サラリーマンであっても課税事業者となります。

2-2.預り消費税と支払消費税

消費税は、課税事業者が預り消費税と支払消費税の差額を国に納める税金です。

預り消費税とは、課税事業者がお客さんから預かった消費税のことを指します。
2019年10月以降(消費税率10％)で言えば、税込1,100円の買い物をしたときに、100円が預り消費税になります。

それに対して、支払消費税とは課税事業者が仕入先などに支払った消費税を指します。
課税事業者が税込770円で仕入れをしたときに、70円が支払消費税ということになります。

預り消費税が100円、支払消費税が70円だとすると、課税事業者は差額の30円を国に納めます。

我々が普段、お店に支払っている100円を丸ごと納めているわけではないということになります。

冒頭でも触れたように、消費税は付加価値税の類似版です。
付加価値は、企業が生み出す価値であり、具体的には「売上から仕入を引いたもの」とされていました。

課税事業者は、売上にかかる消費税(預り消費税)から仕入れにかかる消費税(支払消費税)を差し引いた差額を納めているのは、消費税が付加価値にかかる税金であるためです。

尚、繰り返しになりますが、土地については課税事業者であろうが、非課税事業者であろうが、そもそも付加価値を生んでいない取引であるため、「預り消費税」が発生しないことになります。

3.個人における不動産売却と消費税

この章では、個人が不動産を売却したときの消費税について解説いたします。

3-1.非課税事業者の個人が自宅を売る場合

「課税事業者でもない、免税事業者でもない人」を非課税事業者として解説いたします。

非課税事業者の個人が不動産を売る場合、消費税が発生しないのが結論です。
具体的にはサラリーマンがマイホームを売っても消費税は発生しません。

マイホームは事業用資産ではないため、そもそも消費税の対象にはなりません。
非課税事業者は消費税の納税義務者ではないため、消費税を買主から預かる必要がないのが理由です。

よって、非課税事業者の個人は、マンションや戸建てなどの建物付きの不動産を売っても消費税は発生しないことになります。

ただし、「預り消費税」が発生しないというだけであり、売主として支払う仲介手数料にかかる消費税等の「支払消費税」は発生します。

尚、中古マンションは街の不動産会社が自ら売主となっていることも良くあります。
不動産会社が売主となるマンションは売却益を得ることを目的とした事業用資産です。

売主である不動産会社が課税事業者である場合、事業用資産である中古マンションの建物には消費税が発生しています。

同じ中古マンションでも、売主が個人だと消費税は発生せず、売主が不動産会社だと消費税が発生しているということになります。

不動産会社は買主から消費税を預からなければいけないため、中古マンションの価格の中に建物消費税を含めた形で売っています。

売主が違うだけで消費税の発生の有無が異なるということも知っておきましょう。

3-2.非課税事業者の個人が収益物件を売る場合

非課税事業者の個人でもアパートなどの住居系の収益物件を売る場合、建物価格が1,000万円を超えると2年後に課税事業者となります。

アパートや賃貸マンションは、賃料に消費税が発生しないため課税売上とはならず、課税事業者となっていないことがほとんどです。

しかしながら、賃貸マンション等の収益物件は事業用不動産であるため、売却すると消費税の課税売上の対象となります。

ただし、個人が課税事業者となるには、前々年における課税売上高が1,000万円を超える場合でした。

そのため、賃貸マンションの価格のうち、建物価格が1,000万円を超えてしまうと、翌々年に課税事業者となります。

課税事業者なのか免税事業者なのかは、前々年の売上で決まるため、翌々年になんらかの課税売上があった場合、その課税売上に対して消費税の納税義務が発生します。

アパートの建物を1,000万円超で売却しても、年後に課税売上がなければ消費税は全く関係なくなるということになります。

建物価格が1,000万円を超え、かつ、翌々年も課税売上がある場合には、翌々年に消費税がかかることを忘れないようにしましょう。

3-3.課税事業者である個人が収益物件を売る場合

個人でも、課税事業者の人は消費税の納税義務があります。
法人化していない飲食店や小売店、弁護士や税理士などの士業等、課税事業主となっている個人事業主は多くいます。

一方で、サラリーマンであってもコンビニや区分所有オフィスなどの事業用収益物件を持っている人の中には、課税事業者となっている人もいます。

住居以外の用途の賃料には消費税が発生します。
月額84万円の賃料をもらっていれば、課税売上が1,000万円を超えてしまいますので、個人投資家でも課税事業者となっている人は結構います。

収益物件のような事業用建物を売る場合は、建物の売却価格は課税売上の対象ですので消費税がかかります。

また、個人事業主のラーメン店の店主が個人所有の店舗を売るような場合には、建物に消費税がかかります。

消費税の発生の有無に関しては、「建物が事業用かどうか」という点で判断することになります。

個人でも既に課税事業者となっている場合には、消費税はその年にすぐにかかることになります。

課税事業者は建物の金額に関わりなく、消費税を納める必要があります。
売却した翌年の2月16日から3月31日に消費税の確定申告が必要です。

3-4.課税事業者である個人が自宅を売る場合

個人の課税事業者でも、事業に供していない自宅を売却する場合には消費税はかかりません。

例えば、弁護士がマイホームを売ったとしても消費税はかからないことになります。
マイホームは非事業用の不動産ですので、一般のサラリーマンがマイホームを売却する場合と扱いが同じです。

4.収益物件の売却で発生する消費税と計算方法

収益物件の売却では消費税が発生します。物件にかかる消費税と、物件の税込み価格の計算方法をご紹介しますので、参考にしてください。

4-1.収益物件にかかる消費税と税込み価格の計算方法

収益物件にかかる消費税と税込み価格の計算方法は以下の通りです。

ポイントは、土地代には消費税がかからないため、物件価格を土地と建物に分けて計算することです。

4-2.消費税と税込み価格の計算例

4,500万円の収益物件を売却する場合の例を挙げるので、消費税計算の参考にしてください。

5.消費税増税と不動産相場の関係

2019年10月より消費税が10％となりました。
消費税3%から始まり、徐々に税率が上がってきた消費税ですが、今後も社会情勢によって、消費税が増減する可能性はあります。

この章では、増税後、不動産相場はどのように変化していくか消費税との関係について解説いたします。

5-1.新築住宅市場は間違いなく上がる

消費税増税後は、マンションや建売住宅などの新築住宅価格は増税前に比べ、消費税の増税分だけ価格が上がります。

理由としては、新築住宅の売主は、ほぼ100％課税事業者だからです。

分譲マンションや建売住宅は、不動産ディベロッパーが売主となります。
不動産ディベロッパーは基本的には課税事業者であるため、新築住宅は建物消費税の増税分、価格が上がります。

不動産は総額が大きいため、消費税増税の影響は大きいです。
ここ数年、新築住宅の価格は上昇傾向にありますが、消費税増税によってさらに新築住宅の価格が上がってしまうと、新築住宅市場が失速してしまう恐れもあります。

新築住宅市場が失速すると、国内の景気が低迷する可能性もあるため、現在国会では住宅ローン控除の控除期間の延長によって消費税増税分を吸収できるような対策が審議中（2019年2月現在）となっています。

新築住宅を購入する際は、住宅ローン控除の制度改正も注視しながら購入を検討するのがよいでしょう。

5-2.中古住宅市場は影響を受けない

消費税増税による中古住宅市場は原則として影響はあまり受けないものと考えられます。

マンションや戸建ての中古住宅は、売主の多くが非課税事業者の個人です。
中古住宅市場では、消費税が発生しない物件が多数を占めるため、消費税増税の影響はそこまで大きくはないと予想されます。
ただし、新築住宅が増税にともない値上がりした場合、中古住宅購入を検討する人が増加することも予想されます。そのため、中古住宅の価格も上がる可能性があるということは無視できません。

また、中古住宅市場の中には、不動産会社が売主となっている物件も存在します。
不動産会社が個人から一旦買い取った物件をリフォームして転売しているようなケースです。

不動産会社が売主となっている中古住宅は、消費税が発生する物件ですが、価格水準としては個人売主の物件と同水準の税込価格で販売されているのが実態です。

例えば、築20年の3LDKマンションが個人売主で3,000万円が相場のエリアであれば、不動産会社が売主の場合でも税込3,000万円で販売されています。

不動産会社が売主の物件の場合、外税で販売してしまうと、個人売主の物件よりも価格競争力で負けてしまいます。

そのため、不動産会社が売主の物件は、税込価格で個人売主と同水準の価格を設定しており、消費税の分だけ販売価格を損しているような状況となっています。

今後、消費税が10％からさらに引き上げされた場合、不動産会社が売主の物件は消費税によって損する幅が広がることが予想されます。

場合によっては、中古住宅の価格を少し値上げして売却するような不動産会社が登場する可能性もゼロではありません。

一方で、個人が売主の物件であれば、消費税増税の影響はないため、価格が上がる可能性は低いです。

個人が売主の物件なら、増税後も価格は上がらないと予想されます。今後、消費税がアップされるタイミングで、物件を購入するなら個人が売主の物件を狙うのも1つの考えです。

6.消費税増税と不動産売却のタイミング

この章では、消費税増税と売却のタイミングについて解説いたします。

6-1.新築物件の住み替えなら増税前がチャンス

新築物件の住み替えを検討しているのであれば、増税前が購入のチャンスです。
新築物件は消費税増税によって間違いなく価格が上がっていきますので、新築物件は増税前に購入することをおススメします。

住み替えは、売却と購入を同時に行うため、増税前に購入するためには、増税前に売却することが必要となってきます。

売却の標準期間は、販売期間で3ヶ月、売買契約から引渡まで1ヶ月の合計4ヶ月になります。今後増税の気配がある場合、間に合うように売却しましょう。

住み替えを検討されている方は、こちらの記事を参考にタイミングを決めましょう。

6-2.売却だけなら増税後でも大丈夫

住み替えは予定しておらず、単純に売却だけであれば増税後でも問題ありません。
個人が売主の場合には、消費税は無縁の世界ですので、増税前も増税後も変わらないというのが基本です。

むしろ、消費税とは無縁の個人売主の物件は、増税後は新築物件と比べるとさらに価格競争力が高まるものと予想されます。

新築住宅市場は消費税増税の影響を受け、総額が今よりもさらに上がります。
一方で、中古住宅市場は消費税増税の影響を受けないため、総額は上がらないはずです。

そのため、増税後は中古住宅の「価格の安さ」というメリットが一層際立つことになり、新築住宅を諦めて中古住宅に流れる人が増えるものと予想されます。

個人売主の場合は、消費税増税の影響は直接受けないため、売却だけであれば増税後に行うという考え方もあります。

6-3.高く売るなら増税前がチャンス

前節の結論と矛盾しますが、売却だけの人でも高く売るなら増税前がチャンスです。

しかし、売却のタイミングは「消費税だけ」に目を向けて決めるのは危険です。
景気を左右するのは国内の情勢だけではありません。世界経済の動向など、消費税増税以外の要因にも目を向けて考える必要があります。

近年では、新型コロナウィルスの影響で収入が減った方もいました。

消費税増税も景気を失速させる要因になりかねないので、高く売るなら増税前に売るのが賢明な判断といえます。

不動産をスピーディーに売却するのであれば、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定の利用がおススメです。

HOME4UはNTTデータグループにより運営されていますが、厳正なる審査に基づき力のある不動産会社が登録されています。

顧客からの評価の高い大手不動産会社から、地元で有名な中小の不動産会社まで、粒揃いの不動産会社が登録されているのが特徴です。

一括査定サービスを利用すると、自然と実績豊富な複数の不動産会社に査定依頼することができますので、早く高く売却することができるようになります。

いつまでに売りたいという期限付きの売却は、力のある不動産会社でないと高く売ることはできません。

消費税増税前に確実に売却したいという要望を言ってもらえれば、「不動産売却 HOME4U」の参画企業であれば十分に対応してくれます。

まとめ

いかがでしたか。
不動産売買における消費税について解説してきました。

不動産の売買では、土地は非課税、建物は課税となります。
消費税を計算するには、土地と建物価格の内訳を求め、建物価格に対して税率を乗じて消費税を求めます。

消費税は課税事業者が預り消費税と支払消費税の差額を納める税金です。
非課税事業者である個人は、不動産を売却しても消費税が発生しません。

個人でも課税事業者である場合には、事業用不動産を売却すると消費税がかかります。
ただし、自宅などの非事業用不動産の売却であれば消費税はかかりません。

売主がほぼ100％課税事業者である新築市場では、消費税の増税によって税込価格が上がります。
一方で、売主の大半が非課税事業者である中古市場では、消費税増税の影響はそこまで大きくはないことが予想されます。

今後、消費税が上がるタイミングがあるのなら、新築物件へ住み替えを検討している人は、増税前の高く売れるチャンスを絶対に逃さないようにしましょう。
増税前は駆け込み需要も発生するため、不動産価格が全体的に高くなります。

収益物件の 購入や売却にまつわる不動産売買のお悩みは、不動産会社に相談することをおすすめします。収益物件の売却をお考えの方は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」の無料査定をご利用ください。

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（2019/10/2追記：本記事の掲載内容は、公開日時点での情報です。消費税増税に伴い、一部の表記を修正いたしました。）