不動産買取業者の正しい選び方│買取・仲介の違いと利用すべきシーン

不動産の売却方法の一つに「買取」があります。
買取は仲介と比べると一般的な売却方法ではないことから、適切な買取業者の選び方などの情報も少ないのが実態です。

これから買取を検討しようとしている方の中には、買取業者の選び方や、買取を利用した方が良いのかどうか、判断に困っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、

• 買取業者の選び方
• 買取業者を利用した方が良いケース
• 不動産仲介業者とどちらを選ぶかの判断基準

といった点を中心に解説していきます。

あとになって「失敗した！」ということがないよう、この記事の情報を活かして、適切な売却活動を行ってくださいね。

1.不動産買取とは

まず、誤解がないように「買取とはなんぞや」というところから、軽く説明していきます。
不動産買取とは、転売を目的とした不動産会社への売却のことです。
商取引の流れとしては中古車や中古ピアノの買取と同様であり、買取業者が下取り価格で買い取った不動産を最終消費者に転売する仕組みとなっています。

間違って解釈されている方が散見されるので、念のために説明しますと、不動産売却において一般的なのは「買取」ではなく「仲介」となります。
仲介とは、不動産会社に買主をあっせんしてもらい、直接最終消費者に売る方法のことです。
買取よりも仲介の方が高く売れることから、不動産の売却では一般的には仲介が主に選択されます。

買取は下取り価格での売却となるため、直接最終消費者に売却する仲介に比べると売却価格は安く、仲介による売却価格を100％とした場合、買取による売却価格は80％程度となります。

ただし、買取はすぐに売却できるという点が大きなメリットです。
買取では最初に買取業者が価格の査定を行いますが、売主がその価格に納得さえすれば売却手続きが進みます。

買取による売却は、早い会社だと3日程度で売ることも可能です。
それに対して仲介による売却は、査定依頼から最後の引渡まで3ヶ月から半年程度の時間がかかります。

また、仲介では不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要がありますが、買取は仲介ではないため、仲介手数料は生じない点も特徴です。

買取も仲介も、最初に査定を行うことが共通点となります。
買取の査定は、買主である買取業者が自ら購入価格を提示する査定ですので、その価格で確実に売ることができます。

買取では「3日後に当社が3,000万円で購入します」という確定的な査定となるため、価格とスケジュールの確実性が高いです。

それに対して、仲介の査定はあくまでも売却予想価格になります。
売却期間は目安として3ヶ月としているだけであり、期間もあくまで予想です。

仲介は、「いつまでにいくらで売れる」という確定的な査定はできず、価格とスケジュールの確実性は担保されていません。

以上のことから、仲介と比べると買取には「価格は安いが早く確実に売れる」という特徴があります。

不動産買取と仲介の違いって何？

不動産会社に依頼して売却する場合、2つの方法があります。「買取」は、

2.「即時買取」と「買取保証」の違い

この章では、「即時買取」と「買取保証」の違いについて解説します。

一般的に、いわゆる「買取」と表現されるものは、「即時買取」のことを指します。

2-1.即時買取とは？

即時買取とは、その名の通り、すぐに買い取るという買取のことです。
早いものでは3日程度で買い取ってもらうことができます。

即時買取のメリットは、なんといってもそのスピード感ですので、早く売らなければならない人にはおススメの売却方法となります。

2-2.買取保証とは？

一方で、「買取保証」とは買取と仲介をミックスさせた売却方法のことです。
買取保証では、最初に仲介で売却をチャレンジし、一定期間を過ぎても売却できない場合には、最終的に仲介をしていた買取業者が買い取るという売却方法となります。

買取保証では、仲介の期間中に売却できれば最終消費者へ市場価格で売却することができますが、買取になってしまった場合は即時買取と同水準の価格になります。

買取保証は、特段早く売る必要はないものの、期限までに売却しなければならない人にとっておススメの方法です。

仲介の期間中であれば高く売れますし、最終的には期日までに確実に売却できる安心感のある点がメリットとなります。

ただし、最終的に買取となってしまえば「時間をかけて安く売っただけ」という見方もでき、最初から買取で早く売ってしまえば良かったと後悔を感じやすい部分がデメリットです。

買取保証は、即時買取を行っている買取業者であれば、基本的に対応してくれます。
即時買取よりも買取保証の方を利用してみたいという方は、買取業者に買取保証を打診してみるのが良いでしょう。

3.買取業者の選び方

買取業者の選び方について以下の4点を解説します。

1. 得意とする物件種別を調べてから選ぶ
2. 物件のある地域で実績のある業者を選ぶ
3. 目的にあったサービスを提供している業者を選ぶ
4. 買取価格が高い業者を選ぶ

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.得意とする物件種別を調べてから選ぶ

買取業者を選ぶ際は、その会社の得意とする物件種別を調べてから選ぶという点がポイントです。
物件種別とは、マンションや戸建て、土地等の不動産の種類のことを指します。

買取業者は、主に以下の2つのケースに大別されます。

都市部の買取業者で最も多いのが「マンションだけを扱っている業者」です。
マンションだけを扱っている業者は数も多く、より取り見取りの状態で買取業者を選ぶことができます。
大手の不動産会社もマンションなら買い取るといった会社は多いです。

一方で、戸建ての買取を扱っている業者は数がグッと減ります。
戸建てで買取を利用したい場合は、まずは戸建ての買取の実績がある業者を探すことが必要です。

マンションだけしか扱っていない業者に戸建ての買取を依頼しても断られてしまいます。
それに対して、戸建ての買取を扱っている業者は、マンションや土地の買取も引き受けてくれることがほとんどです。

戸建ての買取業者が少ないのは、戸建ては転売時の価格を予測することが難しく、転売ビジネスとしてのリスクが高いことが理由となっています。
戸建ての買取業者には高いスキルと経験が必要です。

そのため、戸建ての取扱量が多い買取業者はかなり実力があるといえます。
実力のある会社ほど自信をもって高く買い取ってくれますので、特に戸建ての場合には取り扱っている物件種別の実績を確認した上で業者を選ぶことをおススメします。

3-2.物件のある地域で実績のある業者を選ぶ

買取業者は、物件のある地域で実績のある業者を選ぶこともポイントとなります。
買取業者は、地域の相場に精通していないとできないため、全国展開しているような会社は少なく、地域密着型の企業が多いです。

マンションなら大手の不動産会社も買取を行っていますが、それでも営業店の近辺にエリアを限定しており、対象範囲を絞っています。

特に戸建ての場合は、地域密着型の中堅の不動産会社が買取業者となっていることが多いです。

そのため、買取業者の探し方としては、物件のある地域に絞って買取業者を探すことが適切となります。

例えばインターネットで検索する場合には、「不動産　買取業者　大阪　戸建て」のように「地域と物件種別」も併せて入力して探すことが適切です。

買取は、経験の浅い会社ほど赤字となる失敗を恐れるため、保守的になり、買取価格が安くなってしまうケースがよくあります。

買取業者は実績が豊富な会社ほど高い買取価格を提示してくれるため、必ずその地域で豊富な実績を持っている会社を選ぶようにしましょう。

3-3.目的にあったサービスを提供している業者を選ぶ

買取業者は、目的にあったサービスを提供している業者を選ぶこともポイントです。

買取に関連するサービスとしては、主に以下の4つがあります。

即時買取と買取保証は、2章で紹介したサービスのことです。

リースバックとは、一旦、不動産を売却し、そのままその不動産を借り続ける売却方法を指します。
買取業者が不動産の購入者となり、その後、賃貸するスタイルが一般的です。

つなぎ融資とは、買い替えにおいて購入物件の支払いが売却物件の入金よりも先になってしまったときに、一時的な資金不足を立て替えるための融資になります。

つなぎ融資は銀行から融資を受けるために買取保証による買取額が担保となっているため、買取保証とセットの商品です。

買取を行っている会社は、買取保証やリースバック、つなぎ融資といった派生サービスも提供していることがよくあります。

リースバックやつなぎ融資など、自分が利用したいサービスがあれば、そのサービスを提供している会社を選ぶようにしてください。

3-4.買取価格が最も高い業者を選ぶ

買取業者を選ぶには、買取価格が最も高い業者を選ぶことがポイントとなります。
買取業者を選定するには、まずできるだけ多くの買取業者に査定を依頼することが重要です。

買取では査定価格イコール購入額となるため、自分で複数の買取業者に見積もりを依頼し、高い査定価格の買取業者を探すことが、高く売る方法となります。

買取で売る不動産の物件種別を得意とし、なおかつ、その地域で実績のある買取業者をピックアップし、少なくとも4～5社には声をかけてみることが望ましいです。

買取は、価格が安くなるという点が最大のデメリットですので、十分に比較検証して、なるべく高く売るようにしましょう。

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買取の場合は、備考欄に「買取希望」と記載してください。

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4.買取業者のおすすめの利用ケース

買取業者のおすすめの利用ケースは、以下の5パターンです。

1. 離婚時の売却で利用する
2. 相続税の納税のために利用する
3. 解体が必要な物件で利用する
4. 借金の返済のために利用する
5. 事故物件の売却のために利用する

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

4-1.離婚時の売却で利用する

買取は離婚時の売却で利用するのがおススメです。
住宅ローンを夫婦の収入を合算した世帯収入で組んでいる場合、配偶者が連帯保証人となっていたり、夫婦2人で連帯債務の形をとっていたりすることがあります。

連帯保証や連帯債務は離婚によって自動で解消されるものではないので、解消するには不動産を売却して債務を返済することが必要です。

そのため、世帯収入を前提に自宅を購入している人は、離婚時にマイホームを売却することがよくあります。

買取で売却すれば、すぐに売れるため、元パートナーとしばらく連絡を取り合う必要もなくなり、関係を早く解消することができます。

また離婚で買取がよく利用される理由としては、「早く売れる」以外に「近所に知られずに売れる」というメリットもあるためです。

買取は、買取業者が1回査定に訪れるだけで、すぐに売れます。
仲介の場合、不動産会社が査定に訪れた後、その後、複数の購入希望者が家に訪れて内覧対応をしていきます。

内覧とは購入希望者に家の中を実際に見てもらう販売活動の一つです。
仲介による売却期間は3ヶ月ほどかかりますので、毎週、土日に急に来客が来るようなイメージとなります。

また、仲介ではインターネットにも広告を出しますし、近所にもチラシを配布することが一般的です。

買取は、インターネット広告やチラシ広告などは一切行いません。
そのため、買取は近所に知られることがなく、秘匿性の高い売却方法となっています。

離婚したことを近所に知られたくないといった事情を抱えている人には買取がおススメです。

4-2.相続税の納税のために利用する

買取は、相続税の納税のために利用するケースもよくあります。
相続税の納税は、現金納付が原則です。

物納は簡単には認められないため、売却できる不動産があれば納税期限までに売却して現金納付をすることが一般的となっています。

相続税の納税期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
10ヶ月の期間がありますので、相続の開始を知った日からすぐに売却に着手すれば仲介でも売ることは十分に可能です。

しかしながら、相続人同士でどのように遺産を分割するかについての話し合いに時間がかかってしまうケースでは、あっという間に半年以上の時間が過ぎてしまいます。

納税期限まで残り2～3ヶ月となってしまうと、仲介では納税期限までの売却がかなり厳しくなります。

相続税納税のための売却は、仲介、買取保証、即時買取の順番で検討していくことが適切です。

まず、納期限まで5～6ヶ月以上あれば仲介を検討します。
次に、納期限まで4ヶ月以上残っていれば、買取保証を検討します。

一般的には不動産は売りに出してから売買契約が締結できるまで3ヶ月、売買契約から引渡までの期間が1ヶ月となります。

仲介で現金化するまでは最低4ヶ月は必要となるため、4ヶ月以上残っていれば仲介もできる買取保証を選択しても大丈夫です。

さらに、納税期限まで4ヶ月を切っている場合には、買取保証で仲介にチャレンジしても仲介で売れる可能性は低くなります。
そのため、納期限まで4ヶ月未満であれば、最初から即時買取を選択することが適切です。

4-3.解体が必要な物件で利用する

買取は、解体が必要な物件で利用することも効果的です。
利用価値のない古家が残っていると、不動産はなかなか売ることができません。
古家が残っていると、買主の費用負担で取り壊さなければならないからです。

よほど良い立地でない限り、買主が自ら取り壊し費用を負担してまで購入することは希です。

一方で、買取業者であれば、取り壊し費用を負担してでも購入してくれます。
買取はある程度資金力のある会社でないとできないビジネスであることから、買取業者は小さな不動産会社ではなく中堅以上の不動産会社であることが一般的です。

中堅以上の不動産会社は、買取金額だけでなく取り壊し費用もねん出できるため、古家が残っていても購入してくれます。

取り壊しが必要な物件は、買取業者が取り壊し費用を負担する分だけ価格が安くなります。
取り壊さない場合と取り壊す場合の価格目線は以下の通りです。

取り壊しが必要な物件は、最終的に買取業者が更地にして転売します。
更地にして転売する場合は、買取業者も転売益を確保する必要があるため、「更地価格の80％～90％」がベースとなります。

さらに、買取業者が負担する取り壊し費用が控除されるため、取り壊しが必要な物件は、取り壊さない物件よりも買取価格が相当に安くなるという点が特徴です。

4-4.借金の返済のために利用する

買取は借金の返済のために利用することも多いです。
借金返済は期限が迫っていることが一般的であるため、短期間で売却できる買取は借金返済に適しています。

また、買取業者はリースバック業者を兼ねていることもよくあります。
リースバック業者とは、不動産を買い取って、その後、元売主に不動産を貸す役割を果たす業者のことです。

リースバックを利用すれば、自宅を売却しても引っ越さなくても良いというメリットがあります。

リースバックは買戻し特約を付けることも一般的であるため、例えば5年後や10年後に不動産を買い戻すことができます。

リースバックは、借金返済や事業の一時的な資金繰りのために利用されることが多く、買取と相性の良いサービスです。
そのため、最近ではリースバックもサービス展開している買取業者も増えてきています。

借金返済のために売却であれば、リースバックも選択肢となるため、買取業者にリースバックもできないか確認するようにしましょう。

4-5.事故物件の売却のために利用する

買取は、事故物件の売却のために利用することもよくあります。
事故物件とは、過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く物件のことです。

住み心地の良さを欠く状態のことを心理的瑕疵(かし)のある物件と呼びます。
瑕疵とはキズのことです。

心理的瑕疵も物件の不具合の一つとされ、売主が知っている不具合は買主に告知する義務があります。

心理的瑕疵のある物件を買主に黙って売るようなことはできないため、事故直後に売却しようとするとなかなか売れないのが一般的です。

事故物件を仲介で売る場合、売却価格は相当に低くなり、売却期間もかなりかかります。
売却期間が長くなると、固定資産税等の維持費の負担も増えていきます。

一方で、買取であれば価格はさらに安くはなりますが、すぐに売却することができます。
すぐに売却できれば、固定資産税等の維持費から解放されます。

そのため、事故物件の維持費が負担に感じる方は、安くても買取で売却することをおススメします。

5.買取と仲介はどっちを選ぶべき？

買取は「安いのは仕方ないがとにかく早く売りたい」といった特殊な事情を抱えている人向けの売却方法です。

多くの売主は買取ではなく仲介を利用して高く売っていますので、特殊な事情がない限り仲介を選ぶことをおススメします。

仲介は、売却を開始してから売買契約を締結するまで3ヶ月程度の時間がかかります。
さらに売買契約から引渡までは1ヶ月程度の時間が必要です。
そのため、査定依頼から最短で4.5ヶ月程度見込んでおけば、売却することができます。

仲介は売却までに一定の時間がかかるというデメリットがありますが、高く売れるという点が最大のメリットです。

仲介で高く売るには、高く売ってくれる不動産会社を探すことがポイントとなります。
買取業者の選び方と同様に、査定は複数の不動産会社に依頼すると高く売ってくれる不動産会社を見つけることができます。

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まとめ

それではおさらいです。

「不動産買取」とは、転売を目的とした不動産会社への売却のことです。
買取には、即時買取と買取保証があります。

買取業者を選ぶ際には、この記事で紹介した基準を上手に使って、適切な判断をしてください。
また、買取の利用がおすすめとなるシーンを紹介しましたが、特殊な事情がなければ、売却は「仲介」の方が高く売れるのでベターです。

「買取」か「仲介」どちらが良いのか適切に見極めたうえで、適した売却方法を選択してくださいね。

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