離婚で住宅ローンが残った家はどうする？3つの選択肢と注意点、売却の流れを解説

離婚を考えたとき、多くの夫婦が直面するのが、家と住宅ローンの問題です。
「家を売却してローンを清算すべきか」「どちらかが住み続けるべきか」「オーバーローンで売れない場合はどうするのか」悩みは尽きません。

本記事では、離婚と住宅ローンの関係をわかりやすく解説します。
家を売る手順や注意点も必読です。

この記事を読めば、あなたの状況に合った判断材料が見つかり、安心して売却を進めることができるでしょう。

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1.離婚して家を売るとローンはどうなる？

離婚と住宅ローンは複雑に絡み合うため、「誰の名義か」「いつ売るか」によって対応が変わります。
はじめに、家を売却した場合にローンがどう扱われるのかを基本から整理していきましょう。

離婚時マンション売却に関する5つの注意点と売却以外の方法

離婚をすることが決まり、それぞれ別の生活をスタートすることになった場合

名義に関係なく家は財産分与の対象になる

結婚後に取得した家や住宅ローンは、名義に関わらず「共有財産」として扱われます。
たとえ住宅ローンが夫単独名義であっても、婚姻期間中に購入したものであれば夫婦の共同財産として分与対象になるのです。

そのため、家の名義が夫だから夫だけの財産というわけではなく、ローンという負債も含めて夫婦で話し合う必要があります。

離婚時の財産分与で家はどうする？分与方法と注意点を詳しく解説

離婚時に共有財産を分割する財産分与ですが、持ち家がある場合には、住み続

家を売るタイミングによって対応が異なる

家を売るタイミングが「離婚前」か「離婚後」かによっても手続きが変わります。

離婚前に売却しておけば売却代金を共有財産として公平に分けやすく、財産分与の話もスムーズに進みます。

一方、離婚後に売却する場合は、原則として2年以内に財産分与を請求しなければなりません。
時間が経つと「誰がどれだけもらうか」で意見が食い違い、トラブルに発展することもあるため注意が必要です。

また、離婚後に一方が相手に家を譲渡すると、場合によっては贈与税がかかる可能性があります。
こうした税務上のリスクは、事前に専門家へ確認しておかないと、予想外の出費が発生して後悔につながります。

そのため、可能であれば離婚前に家を売却することが望ましいと言えるでしょう。

2.離婚時に選べる「家の3つの選択肢」

売却するか、どちらかが住み続けるか、それとも共有のままにするか――。
離婚時に家と住宅ローンをどう扱うかは、大きく分けて3つのパターンがあります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分たちの状況に合わせて慎重に選ぶことが大切です。

家を売却してローンを清算する

もっともシンプルな解決策が、家を売却して得た代金でローンを完済する方法です。

売却額がローン残高以上であれば清算でき、残ったお金を二人で分けることが可能です。
経済的なつながりを断ち、離婚後はお互いに独立した生活をスタートできます。

ただし、売却額がローン残高を下回る場合は「オーバーローン」となり、追加の対策が必要です。

オーバーローンについてはステップ1：家のローン残高の状況を確認で詳しく解説しています。

“家を早く売る方法とは？”

「家をできるだけ早く家を手放したい」という場合には、不動産会社による買取を検討するのもひとつの方法です。
通常の仲介売却は買主が見つかるまでに数か月かかることもありますが、買取なら不動産会社が直接買い取るため、短期間で現金化できます。

ただし、一般的に買取価格は市場価格の7～8割程度が目安です。
スピードを優先するのか、できるだけ高く売るのか、自分たちの状況や離婚のスケジュールに合わせて選ぶことが大切です。

なお、不動産会社の中には通常の仲介で高値売却を目指しつつ、万一売れなければあらかじめ決めた価格で買い取ってくれる 買取保証（買取付き仲介） を提供しているところもあります。
スピードと価格のバランスを取りたい方には有効な選択肢です。

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夫もしくは妻が住み続ける

子どもの学区や生活環境を守りたい場合、一方が家に住み続ける選択肢もあります。
その際、住み続ける側が相手に代償金を支払うか、持分を調整するのが一般的です。

とはいえ、ローンの名義変更は金融機関の承諾が必要で、実際には難しいことが多い点に注意しましょう。

売らずに共有のまま持ち続ける

一見「先延ばし」で便利に思える方法ですが、離婚後も共有名義のままでは、税金や修繕費の負担で再びトラブルになるリスクがあります。
さらに財産分与の時効（原則2年）を過ぎると、法的な整理が難しくなります。

どうしても事情がある場合を除き、早めの整理が望ましいです。

3.ローン中の家を売る5ステップ

住宅ローンが残っている家を売却するには、上図の5ステップを踏む必要があります。
流れを知っておけば、漠然とした不安が整理され、何から始めればよいかが明確になるでしょう。

ここでは、売却の基本的な手順を順を追って解説します。

ステップ1：家のローン残高を確認

まずは現在の住宅ローン残高を確認しましょう。
金融機関から残高証明書を取り寄せ、同時に複数の不動産会社へ査定を依頼するのが基本です。

ローン残高を確認することで、自分が「アンダーローン」か「オーバーローン」かを把握できます。

オーバーローンとは？利用前に知っておきたいメリット・デメリット、リスクについて解説

通常、住宅を購入するには多額の資金が必要ですが、「オーバーローン」での

ステップ2：売却方法を決定

状況に応じて最適な売却方法を選びます。

状況に応じた判断を早めに下すことで、無駄な遅延や競売リスクを避けられます。

ステップ3：金融機関・配偶者との調整

家を売却するには金融機関の同意が不可欠。
特にオーバーローンの場合は銀行との交渉が中心になります。

また、離婚協議と並行して「誰がどのくらい負担するか」「残債をどう整理するか」を夫婦で話し合っておくことも大切です。

このタイミングで、専門家（弁護士や不動産会社の任意売却担当）を挟むと、感情的な対立を避けつつ話が進みやすくなります。

ステップ4：不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却活動を任せる不動産会社を選び、媒介契約を締結します。

信頼できる会社を選ぶためには、対応の丁寧さや販売力、過去の実績を比較することが重要です。
なお、販売活動の際に「離婚による売却」という事情を買主に伝える必要はなく、あえて言わなくても問題ありません。

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ステップ5：売買契約を結び、ローンを清算

買主が見つかったら売買契約を締結し、売却代金をローン返済に充てます。

残高を完済した後に余剰金があれば、それは財産分与の対象となります。
オーバーローンで残債が出た場合は、金融機関と合意した返済計画に基づいて支払いを継続します。

引き渡し時点で抵当権を抹消する必要があるため、司法書士への依頼や諸費用もあらかじめ確認しておきましょう。

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4.ローンが残っている場合の5つの注意点と対処法

実際に売却を進めるときには、ローン残高や名義、税金、費用など気をつけるべきポイントがあります。
なかでも、オーバーローンや財産分与の期限などは見落としがちです。

ここでは、ローンが残っている場合に知っておきたい注意点と、その対処法について解説します。

（1）オーバーローンの場合

家を売ってもローンを完済できないときには、任意売却・住み替えローン・競売という選択肢があります。それぞれの特徴を簡単にまとめました。

オーバーローンのとき、多くのケースで任意売却が最も現実的な解決策になります。
その理由は以下のとおりです。

住み替えローンは新生活をすぐ始められる利点がありますが、審査基準が厳しく誰でも利用できるわけではありません。競売は経済的・精神的負担が大きいため、回避すべき手段です。

したがって、できるだけ損を減らし、離婚後の生活を立て直すためには、任意売却をまず第一に検討するのが現実的と言えます。

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（2）アンダーローンの場合

売却額がローン残高を上回っている「アンダーローン」の場合は、売却代金でローンを完済し、余ったお金を夫婦で分けることができます。

もっともシンプルで後腐れがなく、経済的にも精神的にもスッキリ整理できる方法です。

ただし、売却益が出た場合には譲渡所得税がかかる可能性があります。
その場合は、「3,000万円特別控除」を活用すれば多くのケースで課税を避けられるでしょう。

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（3）家を売却できるのは名義人だけ

家の売却手続きは、登記簿謄本に名義がある本人でなければ行えません。
たとえ妻が実質的にローンを払っていたとしても、夫名義の家を勝手に売ることはできないので要注意です。

売却を検討するときは、まず名義人を確認しておきましょう。

（4）税金や手続きで発生する費用

家を売る際には、不動産会社に支払う仲介手数料、抵当権を外すための登記費用（抵当権抹消費用）、契約書に貼る印紙税など、さまざまな費用がかかります。
さらに売却益が出た場合は譲渡所得税の対象になることも。

下表は家を売却する際に発生する主な費用の目安です。

あらかじめ必要な出費を把握しておくことで、思ったより手元に残らなかったという後悔を防げます。

離婚時に不動産売却を検討している方は、一括査定を依頼してみましょう。

（5）財産分与の請求ができるのは離婚後2年以内

離婚後に財産分与を請求できる期間は原則2年以内と決まっています。
これを過ぎると権利が消えてしまい、後から請求することはできません。

家やローンの整理を後回しにすると大きな不利益につながるため、できるだけ早めに動くことが大切です。

5.離婚と住宅ローンに関するよくある質問

• Q 質問ローンがあると離婚できないんじゃないかと不安です…。
  A ローンが残っていても離婚は可能です。
  「家を売らなければ離婚できない」と思うかもしれませんが、実際には任意売却や住み替えローンなどの方法を使えば整理できます。

  場合によっては、離婚後も一方が支払いを続ける形を取る場合もあります。

• Q 離婚したら家のローンは夫が払うのですか？
  A 原則として住宅ローンは名義人が返済することになります。
  夫名義であれば夫が、妻名義であれば妻が責任を負います。

  ただし、ペアローンや連帯保証を組んでいる場合は注意が必要です。相手が払えなくなったときに、自分に返済義務が回ってくるケースもあります。

• Q 相手が住宅ローンを払わなかったらどうなるの？私に請求が来るの？
  A あなたが連帯保証人になっていれば、当然返済を求められます。
  そうでない場合は請求が来ることはなく、名義人本人の信用情報に傷がつきます。

  ただし、返済が止まれば家は差し押さえ・競売にかけられる可能性があるため注意が必要です。
  

• Q 子どもの生活環境を変えたくありません。どうしたらいいですか？
  A 学区や生活拠点を変えたくない場合、家に住み続ける選択も可能です。
  ただし、そのためにはローンの借り換えや、相手への代償金（持ち分を買い取るお金）が必要になるケースがあります。

  無理に背負うと将来の家計を圧迫するため、親族の援助や住み替えローン、場合によっては賃貸に切り替えることも現実的な選択です。
  

• Q 住宅ローンと養育費の相殺は可能でしょうか？
  A 原則として認められません。
  養育費はあくまで子どもの権利であり、住宅ローン返済とは別問題です。相殺を勝手に行うと、後に法的トラブルになる可能性があります。

  どうしても調整が必要な場合は、弁護士を通じて正式に取り決めをするようにしましょう。
  

6.まずは「家の価値」を知ることが第一歩

離婚と住宅ローンの問題を整理するうえで、最初に必要なのは 「自宅が今いくらで売れるのか」 を正しく知ることです。
査定額を把握できれば、売却によってローンを完済できるのか、それとも残債が出るのかを判断できます。

これは、家を「売る」「住み続ける」「共有する」といった選択肢を決める前提となる重要な情報です。

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