離婚時マンション売却に関する5つの注意点と売却以外の方法

離婚をすることが決まり、それぞれ別の生活をスタートすることになった場合、今まで住んでいたマンションはどうしたいいのかが気になりますね。今お住まいのマンションが結婚後に得たものであれば、それは夫婦の共有財産となります。

仮に、ご主人が世帯主としてマンションを購入し、ローン支払いをしていたとしても、それを家庭で支えたとして、妻にも財産分与の権利が発生します。原則として、離婚の財産分与は50：50ですので、今お住まいのマンションを売却した場合には、その半分の金額を受け取る権利があります。

しかし、離婚に関したさまざまな条件は、夫婦の数だけ存在します。そこで今回は、離婚の際にマンションを売却するときに気になることをまとめました。最後までお読みになれば、特に、住んでいたマンションに関してどのような対処をしていけばいいのかがわかり、安心して離婚の話し合いを進めていくことができます。

この記事の監修者

秋山 芳生

家計簿アプリマネーフォワードMEの元事業責任者。
複数のベンチャー企業での上場経験を通じて資産構築をしFIREを達成。現在はFPとして講演・執筆・面談を行う傍らYouTube（チャンネル登録2万人以上）で情報発信するなどマルチに活動をしている。

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1.離婚時のマンション売却のよくある3つのギモン

本章では、離婚時に、今まで住んでいたマンションを売却することになった時によくある疑問をまとめています。

• マンションの住宅ローンが残っている
• 共有名義のマンション売却
• マンションの財産分与

1-1.マンションの住宅ローンが残っている場合はどうするの？

マンション購入後すぐ離婚となったり、長期の住宅ローンを組んでいたりする場合、ローンの残債はどうなるのでしょうか。

離婚によるマンション売却では、マンションの住宅ローンの状態で、売却方法が変わってきます。大きく分けて、3つの状態があります。

1-1-1.アンダーローン

ローン残債が、マンションの売却額よりも少ない場合には、マンションを売れば、その時点でローンが完済します。このような状態を「アンダーローン」と言います。

アンダーローンの場合には、一般的なマンション売却と同じです。完済後に、売却でかかった仲介手数料などの諸費用を引いた金額が、マンション売却の手取り額となります。この手取り額は、財産分与の対象となります。

例）

• ローン残債　2,500万円
• マンション査定額　2,800万円
• 手取り額　300万円（ここから諸費用を引いた分が、財産分与の対象）

1-1-2.オーバーローン

マンションを売っても住宅ローンが残ってしまうことを「オーバーローン」と言います。オーバーローンになった場合でも、預貯金などから売却後の残債が補えるのであれば、問題なく売却ができます。

例）

• ローン残債　2,500万円
• マンション査定額　2,000万円
• 手取り額　なし
• 売却後の残債　▲500万円（このマイナス分を、預貯金などから補填）

しかし、残債を補填できるほどのお金がない場合はマンション売却ができませんので、金融機関から特別に合意を得て、不動産を売却する「任意売却」という方法でマンションを売ることになります。任意売却に関する詳細は関連記事を参照してください。

任意売却とは？競売との違いを徹底解説！

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったとき、融資先の金融機関

1-1-3.「住みながら売却」をする

今お住まいのマンションに住みながらでも、離婚のためのマンション売却はできます。買い替え方法には、「売り先行」と「買い先行」があります。

「売り先行」は、離婚成立の有無にかかわらず、今住んでいるマンションを売ってから、新生活のことなどを決めていく方法です。売りに出しているマンションがいつ売れるかは未定です。

離婚成立と同時に売れれば問題ありませんが、予定よりも時間がかかってしまう場合には、マンションが売れるまでの間ずっと、現在のマンションのローン支払いと、新生活のためにかかる費用が二重に発生します。

そのため、資金的な余裕がない場合には、今のマンションに住みながら売却活動をし、売却が完了してから離婚して、新生活を始める「売り先行」をおすすめします。

住みながら家を売りますので、内覧対応のために、家の中の整頓などが必要です。「買い先行」は、離婚成立のタイミングに関わらず、先に新生活をスタートしながら、今まで住んでいたマンションの売却をする方法です。

1-2.共有名義のマンション売却って、どうするの？

離婚時にマンションが共有名義の場合、マンション売却には注意が必要です。マンションの名義には以下の2種類があり、

• 家の名義
• 住宅ローンの名義

この2つは全くの別物ですので、それぞれに名義変更をする必要があります。家の名義だけを変更するのであれば、住宅ローンをしている金融機関が承諾すれば、比較的簡単に変更できます。

しかし、家の名義を変更しても、住宅ローンの共有名義をそのままにしておけば、従前と同じように返済義務が残ります。共有名義の場合には、どちらかが返済を滞らせると、残りの名義人に返済負担が集中します。

離婚後、このような事態を避けるために、住宅ローンの共同名義も解消しておくのが一般的です。共有名義のマンションを解消する方法としては、以下の3つがあります。

1-2-1.住宅ローンの借り換え

離婚時にマンションの名義変更をすることで、共同名義だったローンを、単独名義にして新しい住宅ローンに借り換えます。新しいローンのために、新名義人となる人物の返済能力の審査をします。新名義人の収入や勤続年数などを見て、金融機関がローンを承認しない場合は名義変更ができません。

1-2-2.住宅ローンの一括返済

住宅ローンの名義はローンが完済すれば解消できますので、ローン残債の一括返済をすれば共同名義も解消になります。その場合は、家屋の名義のみを変更することになります。

1-2-3.マンションを売却する

共有名義から単独名義にするための住宅ローンの借り換え、一括返済ともにできない場合には、今住んでいるマンションを売却することになります。売却額で住宅ローンがカバーできないオーバーローンのケースでは、任意売却をします。

どのような方法であっても、金融機関に対するローン完済をした時点で共有名義が外れます。残債がある場合には、支払方法を離婚の話合いで決めていくことになります。

離婚することが決まったら、今住んでいるマンションの売却額がいくらくらいになるのかを確認するために、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。その際には、NTTデータグループが運営する国内で最も実績年数のある不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をご活用ください。

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1-3.マンションの財産分与について

財産分与の対象は、婚姻期間に築いた財産が対象です。結婚してからマンションを購入した場合は、共有名義・単独名義に関わらず、原則として夫50%：妻50%となりますので、マンションの売却金額は折半をすることになります。

ただし、不動産を物理的に半分にすることは難しいので、主に以下の方法で折半していきます。

1-3-1.売却して現金で財産分与

マンション売却金額から残債分を引いた金額が手取り額になります。この手取り額から、さらに諸経費を除いた分を夫婦で半分にしたものをそれぞれの財産とします。マンション売却金額が残債を下回っている場合は、財産分与の対象となる財産はありません。

1-3-2.評価額で分与する

夫婦のどちらかが今まで住んでいたマンションに住み続ける場合は、マンション評価額を基準にしてマンションの価値を算出し、その算出金額をもとに財産分与をします。この場合も、原則は50：50です。

マンションの評価額を出す方法は複数ありますが、基本的には時価（現在の状態で不動産流通に乗せた場合の査定額）になります。仮に、3,000万円の査定がでた場合には、家に住み続ける方が、出ていく方に対して1,500万円の現金を支払うことになります。

マンションの評価額がいくらになるかは、マンション査定である程度、知ることができます。離婚が決まってマンションを売却する方向へ話が進んだには、一つの会社に初めから絞り込むのではなく、複数の不動産会社からの査定額を広く集めるようにしましょう。

不動産会社にも個性があり、得意分野も違います。できれば、売却予定のマンションのエリアに強く、さらにマンションに強い動産会社のほうが、より良い査定額を出せる可能性が高まります。NTTデータグループが運営する不動産の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」であれば、売却予定のマンションのエリアと広さなどの、かんたんな項目を入力するだけで、相性の良い不動産会社を最大6社までに絞ってご案内します。

複数の査定額を同時に見比べることができますので、離婚の際の財産分与に関しても、より良い結果を求めることができます。

複数の不動産会社からより良い査定額を出してもらうなら、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

「離婚が原因で家を売る」買ったときは想像もしていないことかもしれません。特に住宅ローンが残っている場合、その処理方法をどうするかは、今後の生活にも大きく影響します。共有名義のマンションをどう扱うかも、離婚後の双方の関係に影響する重要なポイントです。

コミュニケーションが取りづらいかもしれませんが、後に引きずらないために、しっかりと双方納得する処分を検討することが大切です。

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2.離婚時のマンション売却以外の選択肢

離婚の際、今住んでいるマンションを「売却しない」ケースには、どのような選択肢があるかをまとめています。今回紹介する内容も含め、どのようなケースでも、離婚協議の際に両者が納得しているのであれば問題はありません。

2-1.住む1　慰謝料などでもらう場合

今住んでいるマンションを、慰謝料としてもらい、もらった方が、そのまま住み続ける場合です。

離婚の際、慰謝料を支払う立場の方に、現金やその他の財産がない場合には、慰謝料代わりとして現在住んでいる不動産で代償弁済をすることができます。例えば、夫の不貞で離婚となった場合、妻への慰謝料として夫が今まで住んでいたマンションを渡す、などです。

マンションに残って住み続ける方は、今までと生活環境が変わりませんので、肉体的・精神的に負担が少なく済みます。仕事先・学校とも変更の必要がなく、特に子供がいる場合は転校などが不要です。また、生活に必要なものがすべてそろっていますので、新生活のための無駄な出費がありません。

しかし、慰謝料としてもらうマンションに住宅ローンが残っている場合には、注意しておくべきことがあります。

注意１：名義変更は金融機関に相談が必要

住宅ローンはローン返済者がそのマンションに自宅として住み続けることを前提に低金利で融資をしているため、「名義変更する際には銀行の承諾を要する」という契約内容になっていることがあります。

そのため、取引している金融機関によっては、「ローン債務者と住む人が違う」ことが理由で、マンションの名義変更を承認してもらえないことがあります。名義変更に関しては金融機関によって対応の仕方に違いがありますので、離婚することが決まった時には、住宅ローン契約書の内容確認と、金融機関担当者に名義変更についての確認をしましょう。

注意2：住宅ローン返済が滞った場合

住宅ローンが残ったままで慰謝料としてマンションをもらった場合、住宅ローンの残債は、慰謝料を払う立場の人物が支払い続ける前提となります。仮に、夫が妻に慰謝料としてマンションを渡し、夫が住宅ローンの債務者だった場合、夫は離婚後も住宅ローン返済を慰謝料として支払い続けることになります。

しかし、夫がリストラなどで収入が途絶え、住宅ローン返済が滞った場合には、金融機関によってマンションが競売にかけられて売却される可能性があります。この場合、妻は本来なら慰謝料としてずっと住み続けることができるはずのマンションに住む権利がなくなってしまいます。

法律上、マンションと住宅ローンの名義人には自由にマンションを売却する権利がありますので、マンション残って住む方に名義がない場合は、今まで住んでいた家を、離婚後に勝手に売却されてしまう可能性もあります。

これらのことは離婚協議によって法的な規制をかけておけば、トラブルを最小限にすることも可能です。ただし、双方が提示する離婚条件によって複雑な取り決めが必要となりますので、専門家（弁護士など）の意見を取り入れて慎重に準備していく必要があります。

2-2.住む２　どちらかがそのまま住む場合

単独名義・共有名義に関わらず、離婚後、夫婦のうちのどちらかがそのまま住む場合です。

現在お住まいのマンションは、夫婦の共有財産だったものですので、原則的には不動産価値の50％に相当する金額を住む方が、出ていく方に支払いをすることになります。また、両者合意の上であれば、それ以外の配分でも問題がありません。

一括で支払いができることが理想ですが、両者が納得していれば、分割支払いも可能です。ただし、住宅ローンが残っている場合には、離婚後もローン名義人に引き続き支払い義務が生じます。共有名義の場合は、1章1-2も参照してください。

2-3.賃貸に出す場合

単独名義・共有名義のどちらでも、今まで住んでいたマンションを貸し出せば、その賃料は離婚後の生活費や養育費として使えます。原則として夫婦の共有財産は折半ですので、賃料も折半をすることになります。

ただし、マンション維持にはお金がかかりますので、管理費や税金などのマンション経営のコスト、空室期間が発生した場合のマイナスやトラブルによる想定外の出費などもすべて折半となります。また、このようなマンション運営の内容にどちらか一方が反対すれば、マンションが残っても賃貸経営そのものができなくなる可能性があります。

このように、共有不動産の賃貸経営は、その物件に何か問題があるたびに、離婚した相手と交渉をする必要が出てきますので、離婚後の状態としてはあまり望ましいものではないでしょう。

“離婚後の住宅ローンは誰が払うのか”

離婚後の住宅ローンは、住宅ローンの名義人（＝債務者）が支払いをします。夫が住宅ローンの名義人である場合には、離婚後も夫が住宅ローンを返済します。

離婚後に、妻が夫名義のマンションに住み続ける場合でも、原則として住宅ローンの名義人である夫が、ローン返済をします。ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人である場合には、夫が住宅ローン支払いを滞納した場合には、債務を連帯保証人である妻が引き継ぐことになります。

このように、住宅ローンは、原則として、金融機関から見たローンの債務責任者が支払うことになります。離婚協議で両者合意の上で決めた取り決めが優先することもありますが、金融機関から見た債務者は変わりません。

お子様がいる場合などは引越が難しいなどの事情もありますよね。その場合は、マンションを売却しない選択肢もあります。ただし、どの選択をするにしても、住宅ローンの残債の扱いや、将来のメンテナンス費用など、長期的な視点で考える必要があります。お互いの合意のもと、納得できる解決策を見つけましょう。

3. 離婚時のマンション売却｜失敗しないための3つのコツ

3-1.スッキリしたければマンションが売れてから離婚

離婚後、両者の関係性を極力少なくし、スッキリとお別れしたいのであれば、財産分与は数字で折半できる方法が最も完結です。マンションの場合ならば、先にマンション売却をして現金化し、その金額を折半するのが最も無難で将来いやな思いをする確立が少ないでしょう。

1～2章でも解説をしましたが、お互いに新生活を始めてから売却をする、売らずにマンションに住む・貸すなどの場合には、離婚後もローン・税金・その他ことで離婚した相手と接触する機会があり、きれいにスパッと別れるようにはならないことも頭に入れておきましょう。

3-2.マンション売却方法には仲介と買取がある

離婚によるマンションの売却方法には2通りあります。

3-2-1.少しでも高く売りたいなら仲介

折半する財産を多くするには、なるべく相場に近い金額で売る必要があります。マンション売却方法の中で、相場に近い金額で売れるのは「仲介」という方法です。

売却予定のマンションは中古マンションとして市場に出しますが、仲介では不動産会社が売り主と買い主の間に立って、売買を取り持ってくれます。不動産会社は宣伝・案内・内覧・契約などの一連の作業を受け持ってくれます。仲介による売買が成立したら、仲介手数料が発生します。

ただし、仲介の場合には、買ってくれる方が現れないと売買が成立しませんので、売れるまでに時間がかかることもあります。

3-2-2.一刻も早く別れたいなら買取

早く離婚を進めたい場合には、不動産会社がマンションの買い主になってくれる「買取」という方法があります。前述した「仲介」でマンション売買をすると、なかなか買手が付かなかった場合には、離婚そのものも長引いてしまうことがあります。

「買取」の場合、買い主＝不動産会社ですので、買い主を探す必要がありません。不動産会社が提示した買い取り金額に納得がいけば、すぐにマンションの売却が成立します。

ただし、買取の場合には、買取価格は市場相場価格の6～7割くらいまで下がります。また、この買取という方法は、前述の仲介をしていてもなかなか買手が付かない場合に、途中で買取に切り替えることも可能です。

家を早く売る方法を教えて！

ウリタイガー先生の回答 家を早く売るには、不動産会社に直接買い取って

できるだけ損をせずに離婚をするためには、マンションが売ったらいくらになるかを確認し、おおよその財産分与の額を把握しておくことです。売却するマンションの価格を調べる時には、複数の不動産会社からの査定額を広く集めるようにしましょう。

不動産会社にも個性があり、得意分野も違います。そのため、査定額の差が数十万～数百万になることもあります。複数の会社からの査定額を見比べていれば、どの会社が最も高額に買い取ってくれるのかもわかり、離婚による財産分与を少しでも多くすることができます。

NTTデータグループが運営する不動産の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」であれば、大手企業から地元の精鋭企業までを含めた全国2,300社までを含めた不動産会社の中から、信頼と実績のある会社を最大6社までに厳選して紹介します。

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3-3.周囲に内緒で売ることもできる

離婚理由には様々なものがありますので、今お住まいのマンションから引っ越しをするのであっても、周囲・近隣の方々に離婚したことを知られずに済ませたいケースもあります。媒介契約をお願いした不動産会社の担当者には事情を話す必要が出てきますが、離婚に際して、周囲に知られないようにマンション売却を進めることも可能です。

具体的には、不動産会社が持っている顧客リストの中から売買を打診をしていく・チラシや看板を使わないなど、複数の方法を使って情報が出ないように配慮した売却活動をします。

不動産の担当者へ話す場合でも、内緒で売りたいということだけをお願いすれば「差支えのない範囲で理由をお伺いできますか」という程度で、根ほり葉ほり聞かれるようなことはありません。また、マンション売却の際に「離婚が理由でマンションを売る」こと自体が査定額を下げる理由になる・購入者が見つかりにくいなどの要因になることもありません。

マンションを売却してから離婚する方法は、財産分与をスムーズに行う上で有効です。売却方法には仲介と買取がありますが、どちらもメリット・デメリットがありますので、自分たちにとってどちらが良いか、しっかり検討することが大切です。

また、離婚はセンシティブな問題。周囲に知られずに売却する方法もあることは覚えておくと良いでしょう。

まとめ

いかがでしょうか。離婚に際したマンション売却について、まとめました。結婚後にマンションを購入した場合には、今お住まいのマンションは夫婦の共有財産として、原則、折半で財産分与をします。その際、住宅ローンの残債を売却金額で賄えれば、必要経費を除いた手取り分が共有財産として財産分与の対象となります。

そのほか、離婚によるマンション売却以外の方法としては、住み続ける・貸すなどがありますが、これらの方法には、住宅ローンの支払いなどの諸条件が絡んできますので、慎重に考える必要があるでしょう。

いずれにしても、離婚が決まった場合には、まずは今まで住んでいたマンションの査定額がいくらになるのかを確認するために、不動産の一括査定サイトを利用して、夫婦の共有財産がいくらになるのかを確認しておきましょう。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

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離婚という人生の大きな転機において、共有財産であるマンションの扱いは非常に重要な問題です。

特に、住宅ローンの残債がある場合や、共有名義の場合は、マンションをどう扱うかなど決めることがたくさんあります。しかし、離婚後には新しい生活がはじまります。どのように財産分与するのかによって、その後の生活にも影響を与えます。

離婚は感情的にも、経済的にも大きな影響を及ぼすイベントです。このような時期であっても、冷静に、そして公平に財産分与を行うよう心がけてください。

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