買ったばかりの新築マンションを損せずに売却する方法を解説

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買ったばかりの新築マンションを損せずに売却する方法を解説

不動産業界の中では割と知られている話ですが、買ったばかりの新築マンションを売る人は意外と多いです。

不動産の広告のルールでは、「新築」という言葉は、竣工後1年未満で、かつ未使用の状態の物件のことを指すという定義があります。 広告で新築と謳うには、この定義にあてはまらない限り、新築と言うワードを使えません。

一瞬でも住めば、新築とは言えないことになります。 ただ、この記事では、もう少し新築と言う言葉を広くとらえ、入居後1~2年の物件も含め、話し言葉としての「新築」というワードを使います。

ここ数年は、新築マンションを売ると購入時よりも高く売却できるようなケースも増えています。

従来であれば、一度でも住んだマンションは大きく値下がることが多かったため、すぐ売っても値上がりは期待できませんでした。

では新築マンションを高く売却するには、どうするのが良いのでしょうか。

そこでこの記事では新築マンションを損せず高く売る方法と注意点について解説いたします。 この記事をお読みいただき、あなたの新築マンションの売却をぜひとも成功させてください!

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1.意外とよくある新築マンションをすぐ売るケース

意外とよくある新築マンションをすぐ売るケース新築マンションが完成すると、近くの不動産会社が「マンション売りませんか?」とポストにチラシを投函することが良くあります。

多くの人は、「買ったばかりなのに、なんて非常識なチラシを入れてくるんだ!」と感じるのですが、実はこのチラシに目が留まり、気持ちがグラグラ揺らぐ人がいます。

新築マンションを買ってすぐに手放す人は、主に以下のような理由を持っています。

  1. 住宅ローンの支払いが予想以上にきつい
  2. 管理費や修繕積立金、駐車場等の費用がきつい
  3. すぐに海外転勤等が決まり不要となった
  4. 離婚した

理由別に、その対処法も含めて見ていきましょう。

理由1.住宅ローンの支払いが予想以上にきつい

1つ目の理由としては、住宅ローンの支払いが予想以上にきつかったという場合です。 ここ数年は、マンション価格は高騰しているため、多少無理して住宅ローンを組まないと、新築物件を購入することができない状況が続いています。

そのため、適正な借入額を超えた状況でローンを組んでしまい、入居後、やっぱり住宅ローンの支払いがきつかったということがあります。

住宅ローンは今後も続くため、無理だと感じたらすぐに売却するという判断は悪くはありません。 早めに手放すことをおススメします。

理由2.管理費や修繕積立金、駐車場等の費用がきつい

2つ目の理由として、管理費や修繕積立金、駐車場等の費用がきついことがあります。 これは、購入時に住宅ローンの返済額だけに目が行ってしまう人にありがちな売却理由です。

戸建てであれば十分にやっていける人でも、マンションの場合は管理費等の余計な費用がかかるため、きつく感じてしまうことがあります。

修繕積立金に関しては、今後、5年に1度のペースで上がっていくマンションもあります。 今の状態で修繕積立金等がきつい人は、戸建てに買い替えることをおススメします。

理由3.すぐに海外転勤等が決まり不要となった

3つ目の理由としては、運悪く、海外転勤が決まってしまったという人もいます。 不思議と家を買うと転勤になるという変な法則をもつ会社もあるようです。

海外転勤の場合には、その間、他人に貸すという選択肢もありますので、リロケーション(転勤などの留守宅を賃貸すること)も含めて検討してみるのも良いでしょう。

理由4.離婚した

4つ目の理由としては、離婚が原因で売却するということもあります。 連帯保証や連帯債務を活用し、夫婦の合算収入を前提とした住宅ローンを組んでいる場合は、離婚時はマンションを売却することが望ましいです。

夫が主たる債務者で、妻が連帯保証人となっている場合には、離婚だけでは連帯保証人の関係は解消されません。 住宅ローンを完済しない限り連帯保証人からは解放されないため、売却が必要となってきます。

このように新築マンションを売却する理由は様々ですが、中には後ろめたさを感じる人もいます。

ただし、新築マンションの売却は決して珍しいことではありません。 良くあることですので、しっかりと準備し、できるだけ高く売却することを目指しましょう。

2.近年は高く売却できる新築マンション

近年、新築マンションは購入後、すぐに売ると購入価格よりも高く売れるケースが見られます。

新築マンションは、竣工の2年前くらいに契約します。 最近は新築マンション価格が上昇傾向にあるため、ちょうどその波に乗ると2年前よりも価格が高くなっています。

株式会社不動産経済研究所では、2018年2月全国マンション市場動向を公表しています。

それによると、過去10年の新築マンションの平均価格は以下の通りです。

新築マンション平均価格推移

マンション価格は2012年以降上昇しており、「購入後すぐに売ったら高く売れた」という現象は、ちょうど2013年あたりから発生しているものと思われます。

恐らく、2016年に新築マンションを契約した人であれば、今売ると購入価格よりも高く売れる可能性があります。

ただし、すぐに売ると高く売れる法則は永遠ではありません。 今はたまたまマンション価格が上がっている時期なので、たまたま高く売れるようになっていると理解してください。

3.新築マンション売却の特徴

新築マンションは、「売りやすい」と「オーバーローンになりやすい」という2つの特徴を持っています。 一つずつ見ていきましょう。

3-1.売りやすい

新築マンションは、マンションとしては売りやすく、価格も一番高いです。

公益財団法人東日本不動産流通機構では、2018年2月23日に築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)を公表しています。

同調査によると、5年ごとにおけるマンション価格の推移は以下の通りです。

築年数別の中古マンション単価の推移

マンション価格は築年数が古くなるほど価格が下がります。 新築マンションは一番高く売れるマンションということになります。

3-2.オーバーローンになることもある

マンションをフルローンで購入しているようなケースでは、オーバーローンとなりやすいです。 オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却価格を上回る状態のことを指します。

住宅ローンは元利均等返済で返済を行うことが通常です。 元利均等返済とは、元金と利息の合計額が毎月一定額となるような返済方法です。

元利均等返済では、返済当初は利息の占める割合が高くなるため、元金の返済がなかなか進みません。 そのため、元金返済は、下図のような上に膨らんだカーブを描いて減っていきます。

一方で、マンションの市場価格は、前節のグラフでも分かる通り、どちらかと言うと下に膨らんだカーブを描いて減っていきます。

住宅ローン残高とマンション価格の下がり方

そのため、新築当初は住宅ローン残債がマンション価格を上回ってしまうケースが多く、オーバーローンとなりがちです。

オーバーローンを避けるためにも、新築マンションはできるだけ高く売る必要があります。

4.高く売るための新築マンション売却のコツ

高く売るための新築マンション売却のコツ新築マンションを売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却してくれる不動産会社を積極的に探すべきです。この章では、査定の方法から不動産会社の選び方、また購入希望者への内覧対応について解説します。

4-1.マンションの査定の方法

新築マンションを売りたい人は、ポストに入っている「マンション売りませんか?」というチラシにグラグラ来ていると思います。

新築マンションの売却には、なんとなく後ろめたさを感じている人も多いため、「チラシの不動産会社だったら分かってくれそうだから相談してみようかな」と思うのも無理はありません。 しかしながら、新築マンションは非常に売りやすい物件でもあるため、他の不動産会社も探してみると、もっと高く売却できる可能性があります。

新築マンションを1社の価格査定だけで妄信して売却してしまうのは、非常にもったいないです。 特に、ここ数年は価格が上昇傾向にあるため、過去の取引事例だけに依存した査定があまりあてになりません。

価格上昇時の査定では、「去年だったらこのマンションは6,000万円だったけど、今なら6,300万円くらいするだろう」という「~だろう」の部分が各社で異なります。

しかも新築マンションは、同じマンション内に中古マンションとしての売却事例がほとんどないため、不動産会社独自の「直感」が効力を発揮します。

新築マンションを売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却してくれる不動産会社を積極的に探しましょう。 ただ、不動産会社を自分で複数探すのは大変ですよね。

複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスをご利用ください。 全国の実績のある優良な企業が約1,000社登録されています。

不動産売却HOME4U

4-2.不動産会社の選び方

不動産会社は、戸建ての売却が得意、アパートの賃貸が得意等々、得意分野が異なります。 各社、得意分野に強みを見出して経営していますが、新築マンションは、マンション売却が得意な不動産会社に任せることをおススメします。 ただ一般の人はマンション売却を得意とする不動産会社をパッと見つけることはできません。

まずは「不動産売却 HOME4U」で、可能性を広げることから始めるようにしましょう。

不動産売却 HOME4U」は、一括査定サービスの中で一番歴史が長く17年の運用実績があるため、マンション売却に強い不動産会社が出揃っています。さらに、そのエリアでマンション売却を得意とする不動産会社が自動で抽出され、最大6社に無料で査定を依頼することができます。

ただし、査定額が最も高い会社を選べばいいとは限りません。 信頼できる不動産会社は次の点に注意して厳選しましょう。

“不動産会社を選ぶポイント”

  • 査定額の根拠をしっかり説明してくれる
  • 営業マンの対応が信頼できると感じる(知識が豊富で、連絡がスムーズにとれる)
  • 販売活動を明確に提案してくれる(売り出し価格の決め方や折込チラシの配布方法など)

4-3.内覧

マンションを売り出してしばらくすると、購入希望者があなたのマンションを見学に来ます。

少しでも高値で売りたいなら、内覧者を迎える前に、整理整頓・掃除は必ず行いましょう。 そのほかに部屋のニオイを防ぐために内覧前に空気を入れ替える、部屋の電気を全部つけて明るい印象にする、などの対応をおこないましょう。

印象をよくする「見せ方」だけで売却価格が左右されます。

5.「3,000万円特別控除」を使って税金対策

マンション売却時の税金対策ここ数年、新築マンションは購入した金額よりも高く売れるケースがあります。 不動産は、売却で譲渡所得が発生すると、所得税及び住民税等の税金が発生します。 この章では購入した時よりも高く売れた際の税金対策について解説します。

5-1.譲渡所得と特例の効果

譲渡所得とは、以下の計算式で表される所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは売却額です。 取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。 譲渡費用は、仲介手数料や測量費など、マンションの売却に要した費用です。

譲渡所得がマイナスであれば、税金は発生しません。 今でも、新築マンションの売却では、譲渡所得がマイナスとなることは多いです。

譲渡所得がプラスの場合には、3,000万円特別控除と呼ばれる特例を適用すると、税金を抑えることができます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

ほとんどのケースでは、たった1年程度でマンション価格が3,000万円も価格は上昇しないため、3,000万円特別控除を適用すると税金は発生しないことになります。

尚、3,000万円特別控除を適用するには、以下の要件を満たす居住用財産であることが必要です。

現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合

ポイントとしては、「現に居住している」という点ですので、新築で一度も居住していない場合には、、3,000万円特別控除は適用できないことになります。

5-2.特例を使ったときの注意点

新築マンションを売却し、買い替えで新しい住宅を購入する人は、3,000万円特別控除の適用には注意が必要です。

新しい購入物件に居住した年とその前後2年間(計5年間)の間に、3,000万円特別控除を使ってしまうと、新しい購入物件で「住宅ローン控除」を利用することができません

住宅ローン控除と3,000万円特別控除は、選択適用ですのでどちらか一方を使ってしまうと、一方が使えなくなります。

もし、新しい物件で住宅ローン控除を使う場合には、3,000万円特別控除は使わずに、税金を払ってしまった方が得なケースが多いです。

3,000万円特別控除を使わない場合には、求められた譲渡所得に税率をかけ、税金を求めます。

譲渡所得に対する税率は不動産の所有期間によって決まります。 所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と呼ばれています。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

その他、復興特別所得税が、所有期間に関わらず所得税に2.1%の税率がかかります。

新築マンションを手放す場合には、所有期間が5年以下であるため、短期譲渡所得の税率が適用されます。

ここで、以下の条件で新築マンションを売却したときに、3,000万円特別控除は使わずに発生する税金を計算してみます。

譲渡価額:5,800万円 取得費:5,500万円 譲渡費用:180万円 所有期間:6ヶ月(短期譲渡所得)

税金の計算例

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 5,800万円 - 5,500万円 - 180万円
     = 120万円

所得税 = 譲渡所得 × 所得税率
    = 120万円 × 30%     = 36万円

復興特別所得税 = 所得税 × 復興特別所得税率
        = 36万円 × 2.1%
        ≒ 7,500円

住民税 = 譲渡所得 × 住民税率
    = 120万円 × 9%     = 10.8万円

税額合計 = 所得税 + 住民税 + 復興特別所得税
     = 36万円 + 10.8万円 + 0.75万円
     = 47.55万円

上記のように、300万円程度の値上がりであれば、50万円弱が税金となります。 つまり、この場合、3,000万円特別控除を利用しても、節税できるのは50万円程度になります。

住宅ローン控除であれば、10年間で最大400万円(長期優良住宅等なら500万円)までの控除が可能ですので、住宅ローン控除の方が節税効果は大きいです。

住宅ローン控除を使う場合には、安易に3,000万円特別控除は使わないように注意しましょう。

まとめ

いかがでしたか? 新築マンションの売却について見てきました。

ここ数年は、購入時よりも高く売れるケースがありますが、それでも基本的にオーバーローンになりやすい性質には変わりありません。

新築マンションを高く売るには「不動産売却 HOME4U」を駆使して高く売れる可能性を広げることがポイントです。

また売却益が出た場合は、3,000万円特別控除によって節税することは可能です。 次に購入する物件で住宅ローン控除を使う場合には、どちらが得かを検討した上で利用を判断するようにしてください。

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