買ったばかりの新築マンションを高く売却する方法！ベストタイミングはいつ？

不動産業界の中では割と知られている話ですが、買ったばかりの新築マンションを売る人は意外と多いです。

不動産の広告のルールでは、「新築」という言葉は、竣工後1年未満で、かつ未使用の状態の物件のことを指すという定義があります。 広告で新築と謳うには、この定義にあてはまらない限り、新築と言うワードを使えません。

一瞬でも住めば、新築とは言えないことになります。 ただ、この記事では、もう少し新築と言う言葉を広くとらえ、入居後1～2年の物件も含め、話し言葉としての「新築」というワードを使います。

ここ数年は、新築マンションを売ると購入時よりも高く売却できるようなケースも増えています。

従来であれば、一度でも住んだマンションは大きく値下がることが多かったため、すぐ売っても値上がりは期待できませんでした。

では新築マンションを高く売却するには、どうするのが良いのでしょうか。

そこでこの記事では新築マンションを損せず高く売る方法と注意点について解説いたします。 この記事をお読みいただき、あなたの新築マンションの売却をぜひとも成功させてください！

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.買ったばかりの新築マンションの売却でよくあるケース

買ったばかりの新築マンションを手放す方はなかなかいませんが、築浅のマンションを手放す「よくあるケース」は以下の4つです。

1. 住宅ローンの支払いが予想以上にきつい
2. 管理費や修繕積立金、駐車場等の費用がきつい
3. すぐに海外転勤等が決まり不要となった
4. 離婚した

理由別に、その対処法も含めて見ていきましょう。

1-1.住宅ローンの支払いが予想以上にきつい

1つ目の理由としては、住宅ローンの支払いが予想以上にきつかったという場合です。 ここ数年は、マンション価格は高騰しているため、多少無理して住宅ローンを組まないと、新築物件を購入することができない状況が続いています。

そのため、適正な借入額を超えた状況でローンを組んでしまい、入居後、やっぱり住宅ローンの支払いがきつかったということがあります。

住宅ローンは今後も続くため、無理だと感じたらすぐに売却するという判断は悪くはありません。 早めに手放すことをおススメします。

1-2.管理費や修繕積立金、駐車場等の費用がきつい

2つ目の理由として、管理費や修繕積立金、駐車場等の費用がきついことがあります。 これは、購入時に住宅ローンの返済額だけに目が行ってしまう人にありがちな売却理由です。

戸建てであれば十分にやっていける人でも、マンションの場合は管理費等の余計な費用がかかるため、きつく感じてしまうことがあります。

修繕積立金に関しては、今後、5年に1度のペースで上がっていくマンションもあります。 今の状態で修繕積立金等がきつい人は、戸建てに買い替えることをおススメします。

1-3.すぐに海外転勤等が決まり不要となった

3つ目の理由としては、運悪く、海外転勤が決まってしまったという人もいます。 不思議と家を買うと転勤になるという変な法則をもつ会社もあるようです。

海外転勤の場合には、その間、他人に貸すという選択肢もありますので、リロケーション(転勤などの留守宅を賃貸すること)も含めて検討してみるのも良いでしょう。

1-4.離婚した

4つ目の理由としては、離婚が原因で売却するということもあります。 連帯保証や連帯債務を活用し、夫婦の合算収入を前提とした住宅ローンを組んでいる場合は、離婚時はマンションを売却することが望ましいです。

夫が主たる債務者で、妻が連帯保証人となっている場合には、離婚だけでは連帯保証人の関係は解消されません。 住宅ローンを完済しない限り連帯保証人からは解放されないため、売却が必要となってきます。

このように新築マンションを売却する理由は様々ですが、中には後ろめたさを感じる人もいます。

ただし、新築マンションの売却は決して珍しいことではありません。 良くあることですので、しっかりと準備し、できるだけ高く売却することを目指しましょう。

2.新築マンションは高く売却できる傾向に

近年、新築マンションは購入後、すぐに売ると購入価格よりも高く売れるケースが見られます。

新築マンションは、竣工の2年前くらいに契約します。 最近は新築マンション価格が上昇傾向にあるため、ちょうどその波に乗ると2年前よりも価格が高くなっています。

株式会社不動産経済研究所では、2021年2月に全国マンション市場動向（2020年まとめ）を公表しています。

それによると、過去10年の新築マンションの平均価格は以下の通りです。

「株式会社不動産経済研究所．“全国マンション市場動向（2020年まとめ）”」をもとに、HOME4Uが独自に作成

マンション価格は2012年以降上昇しており、「購入後すぐに売ったら高く売れた」という現象は、ちょうど2013年あたりから発生しているものと思われます。

恐らく、2016年に新築マンションを契約した人であれば、今売ると購入価格よりも高く売れる可能性があります。

ただし、すぐに売ると高く売れる法則は永遠ではありません。 今はたまたまマンション価格が上がっている時期なので、たまたま高く売れるようになっていると理解してください。

築年数と売却価格の関係性については、下記の記事をご参考ください。

不動産売却の豆知識

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3.売却における新築マンションの特徴

新築マンションは売却において、「売りやすい」と「オーバーローンになりやすい」という2つの特徴を持っています。 一つずつ見ていきましょう。

3-1.売りやすい

新築マンションは、マンションとしては売りやすく、価格も一番高いです。

公益財団法人東日本不動産流通機構では、2021年2月27日に築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)を公表しています。

同調査によると、5年ごとにおけるマンション価格の推移は以下の通りです。

「公益財団法人東日本不動産流通機構．“築年数から見た
首都圏の不動産流通市場（2020年）”．REINS TOWER」をもとに、HOME4Uが独自に作成

マンション価格は築年数が古くなるほど価格が下がります。 新築マンションは一番高く売れるマンションということになります。

3-2.オーバーローンになることもある

マンションをフルローンで購入しているようなケースでは、オーバーローンとなりやすいです。 オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却価格を上回る状態のことを指します。

住宅ローンは元利均等返済で返済を行うことが通常です。 元利均等返済とは、元金と利息の合計額が毎月一定額となるような返済方法です。

元利均等返済では、返済当初は利息の占める割合が高くなるため、元金の返済がなかなか進みません。 そのため、元金返済は、下図のような上に膨らんだカーブを描いて減っていきます。

一方で、マンションの市場価格は、前節のグラフでも分かる通り、どちらかと言うと下に膨らんだカーブを描いて減っていきます。

そのため、新築当初は住宅ローン残債がマンション価格を上回ってしまうケースが多く、オーバーローンとなりがちです。

オーバーローンを避けるためにも、新築マンションはできるだけ高く売る必要があります。

オーバーローンになってしまった時の対処法は「住宅ローンが払えず売却！ブラックリスト～競売までの流れと対処法（5. 売却額で完済できない！オーバーローン時の対処法）」をご覧ください。

4. 新築マンションを売却するベストタイミング

買ったばかりの新築マンションは、いつ売却するのがベストなのでしょうか。買ったばかりの新築マンションを手放すベストタイミングと理由をご紹介します。

4-1.築5～10年で手放すのがベスト

損をせずに買ったばかりのマンションを手放すベストなタイミングは、築5～10年が目安です。

「PDF築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）のデータによると、築年数25年までは緩やかにマンションの価値が下落し、築26年を過ぎたころに大幅に減少しています。

「公益財団法人東日本不動産流通機構．“築年数から見た
首都圏の不動産流通市場（2020年）”．REINS TOWER」をもとに、HOME4Uが独自に作成

このようにマンションの価格は、マンションが建築されてから1年経つごとにどんどん値段が下がっていきます。ですが、新築マンションを手放すなら5年以上所有したほうが、お得に手放すことができます。

築年数5～10年ほどのマンションを所有している方は、さっそく不動産会社に査定を依頼してみましょう。
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4-2.買ってすぐ手放すと損をする理由は税金

新築マンションをすぐに手放せない理由は、所得税と住民税です。マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、税金を支払うことになります。

支払う税金の税率は、マンションを所有していた期間によって異なり、5年を超えると所得税率が約半分になることが特徴です。

【マンションの所有期間による所得税】

※所得税には2.1％の復興特別所得税が含まれています（2037年まで）
そのため、特別な事情がない限りは、最低5年間はマンションを所有してから売却しましょう。

新築マンションを買ってすぐに、離婚や転勤で家を手放さなくてはいけない場合は、しばらくローンを払い続ける覚悟をする、賃貸に出すなど手放すタイミングを考えたほうがいいでしょう。

5.新築マンションを高く売却する方法

新築マンションを売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却してくれる不動産会社を積極的に探すべきです。この章では、査定の方法から不動産会社の選び方、また購入希望者への内覧対応について解説します。

5-1.複数の不動産会社に査定を依頼する

新築マンションを売りたい人は、ポストに入っている「マンション売りませんか？」というチラシにグラグラ来ていると思います。

新築マンションの売却には、なんとなく後ろめたさを感じている人も多いため、「チラシの不動産会社だったら分かってくれそうだから相談してみようかな」と思うのも無理はありません。 しかしながら、新築マンションは非常に売りやすい物件でもあるため、他の不動産会社も探してみると、もっと高く売却できる可能性があります。

新築マンションを1社の価格査定だけで妄信して売却してしまうのは、非常にもったいないです。 特に、ここ数年は価格が上昇傾向にあるため、過去の取引事例だけに依存した査定があまりあてになりません。

価格上昇時の査定では、「去年だったらこのマンションは6,000万円だったけど、今なら6,300万円くらいするだろう」という「～だろう」の部分が各社で異なります。

しかも新築マンションは、同じマンション内に中古マンションとしての売却事例がほとんどないため、不動産会社独自の「直感」が効力を発揮します。

新築マンションを売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却してくれる不動産会社を積極的に探しましょう。 ただ、不動産会社を自分で複数探すのは大変ですよね。

複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスをご利用ください。

「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスでは、エリアや間取りなど、簡単な情報を入力するだけで、マンション売却が得意な不動産会社が自動で抽出される仕組みとなっています。

「不動産売却 HOME4U」はNTTデータグループ運営で、2,300社の登録企業は厳しい審査を通過しています。だから初めてのマンション売却を行う方でも、安心して自分に合った不動産会社が見つけられます。

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5-2.マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社は、戸建ての売却が得意、アパートの賃貸が得意等々、得意分野が異なります。 各社、得意分野に強みを見出して経営していますが、新築マンションは、マンション売却が得意な不動産会社に任せることをおススメします。 ただ一般の人はマンション売却を得意とする不動産会社をパッと見つけることはできません。

まずは「不動産売却 HOME4U」で、複数の不動産会社に査定依頼をして価格を比較することから始めましょう。

「不動産売却 HOME4U」は、一括査定サービスの中で一番歴史が長く20年の運用実績があるため、マンション売却に強い不動産会社が出揃っています。さらに、そのエリアでマンション売却を得意とする不動産会社が自動で抽出され、最大6社に無料で査定を依頼することができます。

ただし、査定額が最も高い会社を選べばいいとは限りません。 信頼できる不動産会社は次の点に注意して厳選しましょう。

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5-3.内覧時は整理整頓・掃除、換気を行う

マンションを売り出してしばらくすると、購入希望者があなたのマンションを見学に来ます。

少しでも高値で売りたいなら、内覧者を迎える前に、整理整頓・掃除は必ず行いましょう。 そのほかに部屋のニオイを防ぐために内覧前に空気を入れ替える、部屋の電気を全部つけて明るい印象にする、などの対応をおこないましょう。

印象をよくする「見せ方」だけで売却価格が左右されます。

6.新築マンション売却時の税金と特例

ここ数年、新築マンションは購入した金額よりも高く売れるケースがあります。 不動産は、売却で譲渡所得が発生すると、所得税及び住民税等の税金が発生します。 この章では購入した時よりも高く売れた際の税金対策について解説します。

6-1.譲渡所得と特例の効果

譲渡所得とは、以下の計算式で表される所得です。

譲渡価額とは売却額です。 取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。 譲渡費用は、仲介手数料や測量費など、マンションの売却に要した費用です。

譲渡所得がマイナスであれば、税金は発生しません。 今でも、新築マンションの売却では、譲渡所得がマイナスとなることは多いです。

譲渡所得がプラスの場合には、3,000万円特別控除と呼ばれる特例を適用すると、税金を抑えることができます。

ほとんどのケースでは、たった1年程度でマンション価格が3,000万円も価格は上昇しないため、3,000万円特別控除を適用すると税金は発生しないことになります。

尚、3,000万円特別控除を適用するには、以下の要件を満たす居住用財産であることが必要です。

ポイントとしては、「現に居住している」という点ですので、新築で一度も居住していない場合には、、3,000万円特別控除は適用できないことになります。

6-2.特例を使ったときの注意点

新築マンションを売却し、買い替えで新しい住宅を購入する人は、3,000万円特別控除の適用には注意が必要です。

新しい購入物件に居住した年とその前後2年間(計5年間)の間に、3,000万円特別控除を使ってしまうと、新しい購入物件で「住宅ローン控除」を利用することができません。

住宅ローン控除と3,000万円特別控除は、選択適用ですのでどちらか一方を使ってしまうと、一方が使えなくなります。

6-3.特別控除を使わないときの税金の計算例

新しい物件で住宅ローン控除を使う場合には、3,000万円特別控除は使わずに、税金を払ってしまった方が得なケースが多いです。

3,000万円特別控除を使わない場合には、求められた譲渡所得に税率をかけ、税金を求めます。

譲渡所得に対する税率は不動産の所有期間によって決まります。 所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と呼ばれています。

その他、復興特別所得税が、所有期間に関わらず所得税に2.1％の税率がかかります。

新築マンションを手放す場合には、所有期間が5年以下であるため、短期譲渡所得の税率が適用されます。

ここで、以下の条件で新築マンションを売却したときに、3,000万円特別控除は使わずに発生する税金を計算してみます。

上記のように、300万円程度の値上がりであれば、50万円弱が税金となります。 つまり、この場合、3,000万円特別控除を利用しても、節税できるのは50万円程度になります。

住宅ローン控除であれば、10年間で最大400万円(長期優良住宅等なら500万円)までの控除が可能ですので、住宅ローン控除の方が節税効果は大きいです。

住宅ローン控除を使う場合には、安易に3,000万円特別控除は使わないように注意しましょう。

まとめ

いかがでしたか？ 買ったばかりの新築マンションの売却について見てきました。

ここ数年は、購入時よりも高く売れるケースがありますが、それでも基本的にオーバーローンになりやすい性質には変わりありません。

新築マンションを高く売るには「不動産売却 HOME4U」を利用して価格を比較し、高く売れる会社を探すことから始めましょう。

また売却益が出た場合は、3,000万円特別控除によって節税することは可能です。 次に購入する物件で住宅ローン控除を使う場合には、どちらが得かを検討した上で利用を判断するようにしてください。

記事を読んで、「売却をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。