マンション住み替えを成功に導く方法!ローンやお得な特例を解説

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マンション住み替えを成功に導く方法!ローンやお得な特例を解説

今のマンションを売却して、新たな家に住み替えたいと思っている人も多いのではないでしょうか。

住み替えは、今のマンションを売却し、新たな住宅を購入するという2つの行為を行います。

納得のいく住み替えを行うには、良い物件を購入できることがカギを握ります。

そのため、売却の手間はなるべく軽くし、購入に意識が集中できるようにすることが望ましいです。

また、今の住宅ローンの返済や、次に購入する住宅ローンの申請を行う必要もあり、資金対応についても考えておかなければなりません。

売却と購入のタイミングが合わなければ、つなぎ融資というものを利用するのも一つです。

住み替えでは、住宅ローンに関する知識も持っておいた方が良いでしょう。

さらに、住み替えでは売却益が出たときや、売却損が出たときも使えるお得な税金の特例があります。

税金についても、きちんと知っておくことが、損をせず住み替えができるポイントです。

この記事ではマンションの住み替えについて解説いたします。住み替えを成功させる方法や、住み替えのタイミング、住宅ローンの注意点、税金の特例についてご紹介します。

最後までお読みいただき、マンション住み替えの一助にして頂けると幸いです。

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1.マンション住み替えを成功させる方法

1-1.売り先行と買い先行

売り先行と買い先行マンションの住み替えでは、売却と購入という2つの行為を行います。

どちらを先に行うかによって、経済的な負担感や売り方も異なってきます。

売却を先に行う住み替えは売り先行、購入を先に行う住み替えは買い先行と呼ばれます。

売り先行を選択する場合には、次に購入する物件の調査に十分な時間を確保しておくことが重要です 。

売り先行は今の物件の住宅ローンを返済した後に、次に購入する物件の住宅ローンを組むことができるため、経済的な負担は軽くなるというメリットがあります。

但し、住みながら売ることになるため、売りにくいというデメリットがあります。

住みながら家を売る場合、購入希望者へマンションの中を見てもらう内覧という手間が発生します。

売り先行では、毎週土日に内覧対応に追われる可能性もあり、自分たちが次に購入する物件の調査がおろそかになるというリスクがあります。

尚、売り先行でも、一旦、賃貸マンションに引っ越せば、じっくりと次の物件を選ぶことは可能です。

住み替えでは、何よりも慌てて次の物件を購入しないようにすることが後悔しないためのポイントです。

一方、住宅ローンが既に完済している人や、経済的に余裕のある人であれば、住み替えは買い先行がおススメです。

経済的な理由を除けば、買い先行の方が住み替えは行いやすいです 。

買い先行は、購入に集中できることに加え、今の物件は空の状態で売却することができるため、売却もしやすいというメリットがあります。

但し、住宅ローンが残っている人は、新たに購入する物件の住宅ローンの返済と、今のマンションの住宅ローンの返済が重なる時期があるため、経済的な負担が重いというデメリットがあります。

ただ、購入後、短期間で売却してしまえば、経済的な負担を軽くすることができます。

1-2. 時期が合わないときのつなぎ融資

時期が合わないときのつなぎ融資住み替えでは、売却と購入のタイミングが上手く合うことは、実際にはほとんどありません。

売り先行を予定していたとしても、気に入った物件が先に見つかれば、結果的に買い先行となることは十分に考えられます。

予定外に買い先行となってしまった場合、次の物件の購入のための頭金等の資金が必要となることがあります。

このような場合、つなぎ融資を利用するのが便利です。

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでに一時的に融資を得ることができるローンのことです。

つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高く、融資の事務手数料も発生します。

しかしながら、つなぎ融資を上手く利用すれば、頭金の支払いがハードルとなり物件を諦めるという事態は避けることができます。

売却と購入は、縁がきっかけで決まりますので、予定通りに進むとは限りません。

予定外となったとしても、つなぎ融資の存在を知っていると、柔軟な判断をすることが可能になります。

住み替えで急遽、購入の頭金が必要となってしまった場合には、つなぎ融資という選択肢もあるということを知っておきましょう。

1-3.成功のポイントは売却よりも購入に力を注ぐこと

住み替えで成功するためには、良い物件に住み替えられることが一番重要なポイントになります。

たとえ売却に成功したとしても、購入で失敗すれば、後味はとても悪いです。

購入した物件は、今後、何年も住むことになりますので、ぜひ良い物件を購入したいところです。

つまり住み替えは、良い物件を購入することこそが「成功と感じる住み替え」になります。

そのため、住み替えでは売却2割、購入8割くらいの気持ちで、パワーを配分することが理想的です。

「自分が良く知っている物件を売ること」と、「自分が良く知らない物件を買うこと」では、「自分が良く知らない物件を買うこと」の方が難易度は高いです。

住み替えにおいては、次の物件探しや周辺環境の調査に十分な時間をかけることが重要になります。

売却でバタバタしてしまい、次の物件を適当に決めてしまうというのは、絶対に避けたい住み替えです。

次に購入する物件も何千万円となる大きな買い物になります。

住み替えを成功させるためには、とにかく購入にパワーを注ぐという心構えで臨むようにしてください。

1-4.売却の負担を軽くするための一括査定

購入に意識を集中させるために、売却はなるべく効率的に、楽に行う必要があります。

次に購入する物件がなんとなく決まったら、売却はパパッと手っ取り早く済ませてしまうのがコツです。

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2. 住み替えの時期

住み替えの時期この章ではマンションの住み替えの時期はいつが良いのかについて解説します。

2-1.築年数とマンション価格の関係

一般的に、マンション価格は築年数が経過するほど、価格が下がります。

公益財団法人東日本不動産流通機構では、2018年2月23日に「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)」を公表しています。

同調査によると、5年ごとにおけるマンション価格の推移は以下の通りです。

築年数別の中古マンション単価の推移

マンション価格は、築26~30年までは下がり続ける傾向にありますが、その後は価格が下げ止まる様子がうかがえます。

これは築31年以上のマンションは「ほぼ土地価格」で取引されていることが理由です。

マンション価格は土地と建物の合計額で構成されていますが、建物価格はゼロになっても土地価格はゼロにはなりません。

そのため、ある程度の築年数を超すと、マンション価格もこれ以上値下がりしない価格に落ち着きます。

マンションを売る時期に関しては、築30年くらいまでは価格が下がる傾向にありますが、築30年を超せば、価格はあまり下がらないということも言えます。

2-2.「5年超10年以内」が1つの目安

マンションは築年数が浅いほど、高く売れることは間違いありません。

ただ、損をしない売却時期のタイミングとして、マンションの所有期間は5年超10年以内という目安があります。

まず、5年超というのには、税金の関係があります。

マンションを売却した際、譲渡所得が発生すると所得税および住民税、復興特別所得税の税金が発生します。

所得税及び住民税の税率は、マンションを所有していた期間によってことなり、その税率は以下のように定められています。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率 復興特別所得税
短期譲渡所得 5年以下 30% 9% 2.1%
長期譲渡所得 5年超 15% 5% 2.1%

マンションが高く売却できたとき、「5年以下」と「5年超」ではかかる税金が倍近く異なるため、少なくとも5年超は所有しておいた方が良いのです。

また、2000年4月1日以降に新築マンションを購入した人は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下、「品確法」と略)」により、新築マンションの売主から、10年間の保証を受けています。

つまり、新築マンションを購入した人は、10年間はマンションの性能に著しく問題がある場合や、生活に支障をきたす重大な欠陥があった場合には売主に対し修繕請求権を有していることになります。

築10年を過ぎてしまうと、品確法の権利を失うため、所有者としては旨味が薄れるという側面があります。

そこで、品確法の権利を失う10年目までに売却するというのも一つの考え方です。

5年超10年以内の売却であれば、税金と品確法の観点から、損は少ないタイミングであるとも言えます。

但し、5年超10年以内の売却は、あくまでも一般論ですので、参考程度に留めておくことが良いでしょう。

2-3.修繕積立金の増額タイミングを確認

マンションには、管理費および修繕積立金があります。

このうち、修繕積立金に関しては、将来的に金額が固定されている「均等積立方式」と、将来の負担増が前提となっている「段階増額積立方式」の2種類があります。

段階増額積立方式が採用されているマンションでは、一般的に5年を目安に修繕積立金が上がっていきます。

修繕積立金が家計に負担感を与えることが予想されるのであれば、それより前に売却するというのも一つの考えです。

修繕積立金は今後、増えることはあっても、減ることはありません。

10年目や15年目、20年目という様な節目でマンションの住み替えを考えてみるのも良いでしょう。

尚、均等積立方式のマンションでも長期修繕計画の見直しによって修繕積立金が増額されることがあります。

均等積立方式のマンションで住み替えを検討している人も、修繕積立金の動向については、チェックをしておくことをおススメします。

2-4.一番重要なのは住み替え理由

マンションは、価格に関しては築30年くらいまでは下がり続けていくことが一般的です。

所有期間によって、売却時の税率や品確法の保証、修繕積立金等の状況が変わるため、若干の損得はあるものの、下がり続ける以上は「いつ売ったら得する」というベストタイミングは存在しません。

結論からすると、売主が住み替える必要があるときに売るというのが一番良い住み替え時期になります。

マンションの住み替え理由には、転勤や転職、家族構成の変化、子供の進学、子供部屋の確保等々の理由があります。

多くの人は経済的な理由以外の理由で、マンションの住み替えを行っています。

家族が増えた、または子供部屋が必要となった等の理由で今のマンションが手狭になるというタイミングは、修繕積立金の増額等のタイミングとは無関係に訪れます。

そのため、住み替えの時期に関しては、「築何年目だからそろそろ住み替える」という決め方をするのではなく、必要性が生じたから住み替える」と決めるのが一番自然です。

品確法の保証期間や修繕積立金の増額のタイミングは、参考程度に意識しておけば十分でしょう。

3.マンション住み替えと住宅ローンの注意点

マンション住み替えと住宅ローンの注意点マンションの住み替えでは住宅ローンと深く関わりがあります。

この章では住み替えにおける住宅ローンの注意点についてご紹介します。

3-1.早過ぎる住み替えの注意点

新築マンションをフルローンに近い形で住宅ローンを組んでいる人は、購入後、すぐに住み替えを行うと、売却額で住宅ローンを返済できないことが起こり得ます。

住宅ローン残債が売却額を上回ることを、オーバーローンと呼びます。

住宅ローンは、通常、元利均等返済方式による返済が行われます。

元利均等返済方式とは、利息と元金の合計額が、毎月一定額となる返済方法です。

元利均等返済方式

元利均等返済方式では、返済当初は、利息の支払いが多くなってしまい、元金返済がなかなか進みません。

新築当初は住宅ローンの元金の減少よりも、マンション価格の下落幅の方が大きくなっていることが多いです。

そのため、購入後、早すぎるタイミングで住み替えしようとすると、オーバーローンとなっていることがあるため、注意が必要です。

オーバーローンの場合、売却額で返済しきれない残額については、貯金の取り崩しや住み替えローンにより、返済することになります。

オーバーローンでの売却は、経済的負担が重くなりますので、住み替えは売却額で住宅ローン残債が返済できる状態まで延期することが望ましいです。

3-2.住み替えローンの注意点

オーバーローンの場合、利用できるのが住み替えローンです。

住み替えローンとは、次に購入する物件の住宅ローンに、売却で返済しきれなかった住宅ローン残債の部分も加えて借りることのできる住宅ローンです。

住み替えローンは、一見すると、オーバーローンの人にとってはとても便利な住宅ローンです。

しかしながら、次に購入する物件の担保価値以上のローンを組むことになるため、最初から「借り過ぎ」の状態になっていることを理解する必要があります。

万が一、住宅ローンを返済できなくなり、売却で返済しようとしても、その売却額では住宅ローンが返済できない可能性が極めて高いというのが住み替えローンのリスクです。

そのため、住み替えローンは審査も厳しく、十分に返済能力のある人しか利用できません。

ただ、たとえ審査に通ったとしても、借り過ぎである事実には変わりはなく、住み替えローンを利用すべきかどうかは慎重に判断する必要があります。

オーバーローンの人は、住み替えを取り止めや延期も含めて見直すことも重要です。

安易に住み替えローンを利用することは避けるようにしましょう。

4.住み替えで使えるお得な税金制度

マンションの住み替えでは、「得」または「損」が出たとしても、それぞれの場合に使えるお得な税金の特例があります。

この章では、マンションの住み替えで活用できるお得な税金制度についてご紹介します。

尚、住み替えは税法上、「買換え」という言葉で表現されます。

この章で登場する買換えと住み替えについては、同じ意味だと思ってください。

4-1.居住用財産とは

税金の特例が使えるマンションには、一定の要件があります。

特例が使えるマンションは、居住用財産と呼ばれます。

居住用財産とは、言い換えるとマイホームのことです。

投資用の賃貸マンションや賃貸アパートには適用できません。

居住用財産とは、以下に示す要件のいずれか1つを満たしたものとなります。

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

但し、居住用財産の税金の特例は、3年に1度しか適用できないというルールがあります。

仮に2年前の住み替えで居住用財産の税金特例を使っていた場合には、特例の適用はできません。

尚、居住用財産を売却したときの特例は、以下のような特定の親族等への売却には使うことができません。

  1. 配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
  2. 本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主催している同族会社

居住用財産の売却で、税金の特例を受けようとする場合、確定申告が必要になります。

確定申告は忘れずに行うようにして下さい。

4-2.譲渡所得とは

次にマンションのような不動産を売却したときの税金の基本について解説します。

個人がマンションを売却したときの所得のことを譲渡所得と呼びます。

譲渡所得とは、以下の式で計算されるものです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは売却価格です。

取得費とはマンションの購入額ですが、建物に関しては減価償却後の価格になります。

譲渡費用とは、仲介手数料等、売却に要した費用になります。

譲渡所得がプラスのときは、取得費(建物は減価償却後の価額)よりも高く売却できたことになるため、「得」をしたことになります。

一方で、譲渡所得がマイナスのときは、取得費よりも安い売却となってしまったため、「損」をしたことになります。

所得税の原則は、得をして譲渡所得がプラスのときは所得税及び住民税、復興特別所得財が発生します。

但し、居住用財産の場合は住み替えで特例を使うと、税金が発生しないこともあります。

また、損をして譲渡所得がマイナスのときは税金が発生しません。

但し、居住用財産の場合は住み替えで特例を使うと、税金の還付を受けることができる場合もあります。

4-3.住み替えで得したときの特例

譲渡所得がプラスの場合、2019年12月31日までの売却であれば「特定の居住用財産の買換え特例」という特例が利用できる場合があります。

特定の居住用財産の買換え特例では、売却するマンションの価格を譲渡価格、購入するマンションの価格を取得価格と呼びます。

この特例は、単純に売ったマンションの金額よりも、買った家の金額の方が高ければ、所得税及び住民税、復興特別所得税が課税されないという特例です。

課税の有無の関係を表すと以下の通りです。

買換え資産の関係 課税の有無
譲渡価額>取得価額 課税される
譲渡価額≦取得価額 課税されない

古いマンションを売って、新しいマンションを購入すると、割と「譲渡価額≦取得価額」の関係になることが多いため、特定の居住用財産の買換え特例を使えることも多いです。

但し、売却する居住用財産と購入する居住用財産には、以下のような要件があります。

売却する居住用財産の要件

以下に示す居住用財産で、その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超えているもので、譲渡にかかる対価が1憶円以下のもの。

  1. 現に自分が住んでいる住宅で、居住期間が10年以上であるもの
  2. 以前に自分が住んでいた(1)の住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡されるもの
  3. 1.や2.の住宅及びその敷地
  4. 災害によって(1)の住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日における所有期間が10年を超えるその住宅の敷地
購入する居住用財産の要件

  1. 譲渡資産を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の12月31日までの間に居住用の住宅やその敷地を取得すること
  2. 譲渡資産を譲渡した年の翌年12月31日までの間に、取得した住宅を居住の用に供すること、または供する見込みであること
  3. 取得する住宅は、床面積が50m2以上であること
  4. 買換え資産が中古の耐火建築物である場合には、その中古耐火建築物が新築後25年以内であるか、または新耐震基準に適合することが証明されたものであるか、もしくは既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していること
    買換え資産が非耐火既存建築物の場合には、新築後25年以内であるかまたは、地震に対する安全基準をみたすものであること
  5. 取得する敷地は、その面積が500m2以下であること

一方で、「譲渡価額>取得価額」となった場合には、譲渡価額のうち、取得価格に充てた部分については譲渡が無かったものとして税金はかかりませんが、取得価額を上回る部分についてだけ、譲渡があったものとして課税されます。

課税される場合の計算式は以下のようになります。

課税される場合の譲渡所得の計算式

また、譲渡所得がプラスのときは、3,000万円特別控除という特例と、いずれか有利な方を選択して適用をすることができます。

3,000万円特別控除とは、以下のように譲渡所得から3,000万円を引くことができるという特例です。

3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式

「譲渡価額>取得価額」の場合でも、3,000万円特別控除を適用したら譲渡所得がゼロ以下となる場合には、所得税等の税金は発生しません。

特定の居住用財産の買換え特例」と「3,000万円特別控除」を比較して、有利な方を選択するようにしてください。

尚、所有期間が10年を超えていないマンションを売却する場合、「特定の居住用財産の買換え特例」は使えませんので、必然的に「3,000万円特別控除」だけを選択することになります。

4-4.住み替えで損したときの特例

譲渡所得がマイナスとなった場合には、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使うと一部税金の還付を受けることが可能です。

マイナスとなった譲渡所得は譲渡損失と呼ばれます。

居住用財産を売却して、譲渡損失が発生した場合、その損失を他の給与所得等に合算することができます。

これを損益通算と呼びます。

例えば、給与所得が800万円の人が、売却により譲渡損失▲1,000万円を発生させたとします。

すると、損益通算によりその人の所得は▲200万円(=800万円―1,000万円)となります。

給与所得者は、会社が所得800万円を前提に所得税等を天引きしていますが、最終的にその人の所得は▲200万円と確定したため、800万円を前提として支払っていた所得税等が払い過ぎていたということになり、還付を受けるという仕組みです。

さらに、この▲200万円は翌年も繰り越すことができ、これを繰越控除と呼びます。

次の年も年収800万円の人であれば、損益通算によって所得が600万円(=800万円―2000万円)となります。

この場合も、800万円を前提にしていた所得が600万円となったため、支払い過ぎていた税金の部分が戻ってきます。

損益通算によって控除しきれなかった残額があるときは、その残額をその翌年から3年間に繰り越して控除できます。

この特例は、「損益通算」と「繰越控除」の2つが利用できるため、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれています。

この特例では、売却資産と買換え資産(購入資産)が以下の要件を満たす必要があります。

売却資産

2019年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で、その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次の1から4のいずれかに該当するものであること

  1. 現に自分が住んでいる住宅
  2. 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  3. 1.や.2.の住宅及びその敷地
  4. 災害によって滅失した1の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地
    ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。

2019年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で、その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次の1から4のいずれかに該当するものであること

  1. 譲渡資産の譲渡した年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地
  2. その家屋の居住部分の床面積が50m2以上であること
  3. その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること
  4. 繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること

居住用財産の売却では、譲渡損失が発生することが多いです。

損が出たら税金を取り戻すことができますので、確定申告を行って特例を活用しましょう。

まとめ

いかがでしたか?

マンションの住み替えについて解説してきました。

満足できるマンションの住み替えは、いかに良い物件を購入できるかが鍵を握ります。

購入に意識を集中させるためには、売却に関しては「不動産売却 HOME4U」を使って、効率的かつ楽に売却活動をすることがおススメです。

住み替えの時期は、5年超10年以内や修繕積立金の増額タイミングなどが1つの目安にはなります。

但し、家族の事情に合わせて住み替えるのが一番ですので、経済合理性だけでなく、自分たちの住み替える理由を重視して決めましょう。

また、住宅ローンに関しては、早すぎる住み替えや、住み替えローンの利用には十分注意してください。

資金的に余裕を持った状態で住み替えることが重要です。

最後に、マンションの住み替えでは、税金の特例をぜひ活用することをおススメします。

住み替えで得したときは節税できますし、住み替えで損したときは税金還付を受けることができます。

いずれにしても住み替え後も気を抜かず、特例の利用のためにしっかり確定申告を行うことを忘れないようにして下さい。

住み替えによって新しい生活が幕開けします。

この記事の内容を参考にして、是非住み替えを成功させてください。

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