マンションを売却して住み替えを成功させる【完全マニュアル】

このページをシェアする

マンションを売却して住み替える場合、主に「マンションからマンション」と「マンションから戸建て」への住み替えパターンがあります。

マンションからマンションへの住み替えなら、マンション生活の経験者が物件を選ぶため、次の物件選びに失敗しにくいです。
一方で、マンションから戸建てへの住み替えであれば、物件選びは少し苦労するかもしれませんが、マンションのデメリットを解消することができます。
どちらも一長一短がありますので、後悔しないようにするには、メリットとデメリットをしっかり知っておくことが必要です。
また、スムーズに住み替えを進めるためには、始める前に押さえておくと良い知識もあります。

そこでこの記事では、これからマンションを売却して住み替えようと考えている方に向けて、知っておくべき必要最小限の知識について、わかりやすく解説していきます。

  • 住み替えの流れ
  • スムーズに住み替えるための手順
  • ローンが完済していない場合の対応
  • 住み替えに必要な費用
  • 住み替えで失敗しないための税金の基礎知識

などについて紹介しますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、理想の住み替えをスムーズに実現させてください!

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.住み替えの流れと特徴

住み替えには、売却を先に行う「売り先行」購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。
それぞれの流れと特徴について解説します。

1-1.売り先行の流れ

売り先行の流れは下図のようになります。

売り先行の流れ

売り先行の流れは、売却物件と購入物件の引渡日を同日またはできるだけ近い日に調整することがポイントです。
引渡日をほぼ同日とするために、売り先行では実質的に売却と購入を同時並行で進めることになります。
スケジュール調整が難しいのは、購入よりも売却です
購入は自分の意思でタイミングを決めることができますが、売却は買主が現れないと決まらないため、売却の方がスケジュール調整は難しくなります。
したがって、売り先行で失敗しないためには、マンション売却に慣れた不動産会社に売却を依頼し、極力予定通りに売却することがコツです。

1-2.売り先行のメリットとデメリット

売り先行のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット ・売却代金の入金後に購入ができるため、資金繰りが楽になる。
・物件を無駄に保有することがなく維持費の負担が軽い。
デメリット ・スケジュール調整が難しい。
・住みながら売却することになり売りにくい。

 

売り先行は資金繰りが楽になることから、住宅ローン残債が残っている人向けになります。

ただし、スケジュール調整が難しく、購入が遅れると、仮住まいが発生します。
また、購入が早まると資金繰りに狂いが生じます。
売り先行は、売却のスケジュール調整が最大のポイントです。

また、住みながら売却することになるため、売主は内覧の対応が必要となります。
内覧とは購入希望者に家の中を見せる行為です。
住みながら家を見せるため、家の中を片付けておく必要があります。

1-3.買い先行

買い先行の流れは下図のようになります。

買い先行

買い先行は、購入と売却を分けて行うことができ、スケジュール調整は行いやすいです。
ただし、売却物件に住宅ローンが残っている人が買い先行を行うと、購入物件との二重ローンが発生するため、経済的な負担が重くなります。

1-4.買い先行のメリットとデメリット

買い先行のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット ・スケジュール調整がしやすい。
・空き家で売ることができるため売りやすい。
デメリット ・住宅ローンが完済している等の資金的な余裕がないとやりにくい。
・売却が長引くと売却物件の維持費の負担が重くなる。

 

買い先行は、基本的には住宅ローンが完済している人向けです。
住宅ローンが完済していないと、売却物件と購入物件で二重ローンが発生することになります。

空き家なので売りやすいですが、売却が長引くと売却物件の固定資産税等の維持費が無駄に発生します。
よって、買い先行でも売却はマンション売却に慣れた不動産会社に依頼し、素早く売ることがコツとなります。

~売却で信頼できる不動産会社を見つける方法~

マンションの住み替えでは、売却が得意な信頼できる不動産会社を見つけることが成功するためのポイントとなります。

売却は、いつ売れるかが確定しにくいため、売却をスケジュール通りに進めるには、マンション売却に慣れた不動産会社に売却を依頼することがもっとも重要です。

マンション売却に慣れた不動産会社であれば、例えば売却期間を3ヶ月と定めた場合、ほぼ予定位通りに売却を決めてくれるので、ここで手を抜いてはいけません!

マンション売却が得意な信頼できる不動産会社を確実に見つけるなら、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおススメです。

運営元であるNTTデータグループが実績豊富で優良な不動産会社を厳選しているため、売りたいマンションの所在地や広さなど簡単な項目を入力するだけで、信頼できる不動産会社を瞬時に見つけることができます。

また、複数の会社が検出されたら、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼するのが賢明です。
なぜなら、査定額は不動産会社により数百万円異なるケースもあるため、複数社の査定額を比べることで、高く売ってくれそうな会社を見つけ出すことができるのです。

「手間はかけずに、効率的に優良な不動産会社を見つけたい!」という方にはぴったりのサービスですので、ぜひご利用になってみてください!

2.マンションからマンションへの住み替え

マンションからマンションへの住み替えこの章では、「マンションからマンションへの住み替え」について、メリット・デメリット・注意点を解説します。

2-1.マンションへ住み替えるメリット

マンションからマンションへの住み替えのメリットには、以下のものがあります。

【マンションへの住み替えメリット】

  • マンション生活の経験があるので物件選びに失敗しにくい
  • 以前のマンションのデメリットを改善できる
  • 慣れた生活スタイルを維持できる
  • 家の中が全体的に暖かい
  • フラットな空間で生活できる
  • 顔見知りを作りやすい
  • 共用部の維持または修繕を管理組合に任せることができる
  • 資産価値のある物件を購入しやすい

マンションからマンションへの住み替えは、既にマンション生活の経験者が新しいマンションを選ぶため、「物件選びに失敗しにくい」という点が最大のメリットです。

はじめてマンションを購入する人よりも確固たる「目利き力」がありますので、今のマンションの良い点と悪い点を整理し、より良いマンションを購入するようにしましょう。

2-2.マンションへ住み替えるデメリット

マンションからマンションへの住み替えのデメリットは、以下のものがあります。

  • マンション特有のデメリットは解消できない
  • リバースモーゲージ(年金型の融資を受けるサービスのこと)を利用できる物件が少ない

同じマンションへの住み替えですので、「マンション特有のデメリットは解消できない」という点はデメリットです。
例えば、管理費および修繕積立金が発生する、収納量が少ない、管理組合の理事が回ってくる等のマンションならではのデメリットは引き続き抱えることになります。

2-3.マンション選びの注意点

マンション選びの注意点は、主に以下の点が挙げられます。

チェックポイント 注意点
バルコニーの向き 良い順番で並べると南、東、西、北となる。
階数 日照や眺望は階数が高いほど良い。
収納量 トランクルームなどがあると良い。
駐車場 機械式よりも自走式の方が使い勝手は良い。
管理費および修繕積立金 50~150戸くらいの規模が最も安くなる。戸数が少ないと割高になる。また、戸数が多くてもタワーマンションは割高となる。
スロップシンク(流し台) バルコニーにスロップシンクがあると、靴等が洗えて便利になる。
コンセントの数 各部屋に複数箇所設置されていると使いやすい。

3.マンションから戸建てへの住み替え

この章では、マンションから戸建てへの住み替えについて、メリット・デメリット・注意点を解説します。

3-1.戸建てへ住み替えるメリット

マンションから戸建てへの住み替えのメリットは、以下のものがあります。

  • 管理費および修繕積立金、駐車場代がなくなる
  • 収納量を増やせる
  • 部屋と駐車場が近くなる
  • 将来建て替えることができる

マンションから戸建てへ住み替えると、「管理費および修繕積立金、駐車場代がなくなる」、「収納量を増やせる」、「将来建て替えることができる」等のメリットがあり、マンション特有のデメリットを解消することができます。

3-2.戸建てへ住み替えるデメリット

マンションから戸建てへの住み替えのデメリットは、以下のものがあります。

  • セキュリティ面が悪くなる
  • ゴミステーションの管理が煩わしい
  • 高齢になると住みにくい

マンションから戸建てへ住み替える場合、「セキュリティ面が悪くなる」、「ゴミステーションの管理が煩わしい」、「高齢になると住みにくい」等の戸建て特有のデメリットが生じます。

3-3.戸建て選びの注意点

戸建て選びの注意点としては、以下のものが挙げられます。

チェックポイント 注意点
接面道路の向き 道路は南側にある方が日当たりは良くなる。背後にも道路がある二方路地は泥棒の侵入経路が多くセキュリティに劣る。
給湯システム ガス給湯の方がお湯は出やすい。
隣地との距離 近すぎると隣の住戸の声が聞こえる。
駐車場 駐車が苦手な人は入出庫しやすいかを十分に確認する。
風呂の位置 北側に配置されているとヒートショックを起こしやすい。脱衣所に暖房が設置可能かどうかを確認する。
雨戸・シャッター 台風や豪雨に備えやすいかを確認する。
段差 車椅子やベビーカー、自転車等を出し入れすることを想定し、道路や玄関アプローチの段差の有無を確認する。

4.ローンが完済していない場合どうなるか

売却物件のローンが完済していない場合、ローン残債は売却代金によって一括返済するのが基本です。
一括返済することに関しては、繰上返済手数料を払えば銀行は特に問題なく了承してくれます。

ローンが完済していない状態で買い先行を選択してしまうと、売却物件と購入物件で二重ローンが発生してしまいますので、ローンが完済していない場合は「売り先行」を選択するのが基本です。

ただし、売り先行では、売却期間が長引くことや、購入が早まることで売却と購入の順番が入れ替わってしまうことがあります。

そのような場合に備えて、住み替えでは「つなぎ融資」というものがあります。
つなぎ融資とは、購入物件の代金支払いが売却物件の代金入金よりも先になってしまったときに、一時的な資金不足を解消するためのローンです。

ローンが完済していない場合どうなるか つなぎ融資

つなぎ融資は、住宅ローンのように毎月一定額の返済が生じるようなローンではなく、売却が決まった段階で一括返済するローンとなります。
一時的に不足する資金を手当てするだけのものであり、つなぎ融資を借りたからといって毎月のローンの支払いが二重になるものではありません。

住み替えではつなぎ融資は非常に便利ですが、つなぎ融資は不動産会社の一つのサービスであるという点が注意点です。
つまり、つなぎ融資サービスを行っていない不動産会社に売却を依頼しても、後からつなぎ融資を利用することは基本的にできないということになります。

つなぎ融資の利用可能性のある人は、最初からつなぎ融資サービスを提供している不動産会社を選ぶことが必要です。

一方で、ローンが完済していない物件では、売却物件がオーバーローンとなることがあります。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回る状態のことです。
オーバーローンの場合でも、例えば貯金等を売却代金に加えてローンを一括返済することができれば普通に売却することは可能です。

貯金を加えても返済できないような場合には、「住み替えローン」を使うと普通に売却することができます。

住み替えローンとは、次に購入する物件の住宅ローンに売却物件で返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りることができるローンのことです。

ローンが完済していない場合どうなるか 住み替えローン

住み替えローンも非常に便利ではありますが、住み替えローンは融資審査が厳しく、誰でも利用できるわけではないという点が注意点となります。

住み替えローンは、最初から物件価値以上の融資を行うことになるため、銀行にとってはリスクのある貸付です。
よって、大企業勤務の人や公務員、医者等の条件の良い人が優先的に借りることができるローンとなっています。

つなぎ融資や住み替えローンに関しては、以下の記事もあわせてご参照ください。

5.マンションの住み替えに必要な費用

住み替えでは、売却と購入にそれぞれ費用が掛かります。
売却で発生する費用は以下の通りです。

費用項目 手数料の相場 説明
仲介手数料 400万円超なら「売買金額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「売買金額の4%+2万円」
200万円以下なら「売買金額の5%」
不動産会社へ支払う費用
印紙税 売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
5,000万円超1億円以下なら3万円
売買契約書に貼る印紙代
登録免許税 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円 司法書士が代行して法務局へ支払う税金
司法書士費用 抵当権抹消登記:1.5万円前後 司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる
繰上返済手数料 都市銀行なら1万円程度 住宅ローンが残っている家を売却するときに生じる費用
引っ越し代 3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円、2月~4月の繁忙期は20万円程度 引っ越し会社に支払う費用

 

一方で、購入では物件の種類によって諸費用の金額の目安が異なります。
物件の種類別にみる諸費用の目安は以下の通りです。

購入する物件の種類 購入価格に対する諸費用の目安
新築マンション・新築戸建て 約4%程度
中戸マンション・中古戸建て 約7~8%程度
注文住宅 約10%程度

 

中戸マンションや中古戸建ての購入では、購入でも仲介手数料が発生するため、新築マンションや新築戸建てに比べると諸費用が割高になります。

また、注文住宅では土地購入のためのローン金利や建物の設計料等が加わるため、中戸マンションや中古戸建てよりもさらに割高となります。

購入で発生する費用は以下の通りです。

費用項目 手数料の相場 説明
仲介手数料
(個人売主から中古物件を買う場合のみ)
400万円超なら「売買金額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「売買金額の4%+2万円」
200万円以下なら「売買金額の5%」
不動産会社へ支払う費用
印紙税 売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
5,000万円超1億円以下なら3万円
売買契約書に貼る印紙代
登録免許税 固定資産税評価額 × 税率
(一定の要件を満たすと軽減措置有り)
司法書士が代行して法務局へ支払う税金
司法書士費用 所有権移転登記と抵当権設定登記を合わせて10万円前後 司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる
不動産取得税 固定資産税評価額 × 税率
(一定の要件を満たすと軽減措置有り)
都道府県税
住宅ローン事務手数料 都市銀行なら10万円程度 住宅ローンの手続きのために銀行に支払う手数料
住宅ローン保証料 現金一括払いであれば3,000万円(35年ローン)の住宅ローンで約60万円~70万円程度 銀行が指定する保証会社に対して支払う費用
火災保険 例えば75㎡のマンションであれば、5年一括契約で2万円~3万円程度 長期一括契約で契約期間が長いほど安くなる

6.住み替えで失敗しないための税金の基礎知識

住み替えで失敗しないための税金の基礎知識 住宅模型住み替えでは、売却物件で売却益または売却損が出た場合に、それぞれ税金の特例に関する注意点があります。

不動産を売却したときは、以下の計算式で求められる譲渡所得によって税金の有無が決まります。
不動産の売却で生じる税金は所得税および住民税、復興特別所得税です。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得がプラスで売却益(譲渡益)が生じた場合は税金が発生します。
それに対して、譲渡所得がマイナスで売却損(譲渡損失)が生じた場合には税金は発生しないことになります。

6-1.売却益が出た場合の注意点

マイホームであるマンションは居住用財産と呼ばれます。
居住用財産を売却した場合、売却益が生じてしまうケースでは、なるべく税金が重くならないように政策的な配慮から以下の3つの節税特例が存在します。

【売却益が出たときの節税特例】

  • 3,000万円特別控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例

一定の要件を満たす居住用財産では上記の節税特例を利用でき、売却時に発生する所得税および住民税、復興特別所得税を節税することができます。

一方で、住宅を購入した場合、購入物件で住宅ローン控除を利用すると所得税および住民税、復興特別所得税を節税することが可能です。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分がその住宅に住むことになった年から一定期間に渡り、所定の額が所得税から控除できる制度のことを指します。

しかしながら、住宅ローン控除は、購入物件に入居した年の他、その前年または前々年あるいはその翌年または翌々年に、売却物件の節税特例を使っている場合には利用できないというルールがあります。

よって、売却物件の節税特例と購入物件の住宅ローン控除は同時に利用することができないのです。

売却益が出たときの住み替えでは、売却物件の節税特例か、購入物件の住宅ローンか、いずれか節税効果の大きい方を選択して利用することになります。

6-2.売却損が出た場合の注意点

売却物件で売却損が出た場合には、一定の要件を満たすと居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略)を利用できます。

譲渡損失の買換え特例とは、損益通算によって所得税の還付を受けることができる特例です。
損益通算とは、プラスの所得とマイナスの所得を合算することを指します。

例えば800万円の給与所得がある人が▲1,000万円の売却損を出した場合、その年の所得が▲200万円とすることができ、会社側で源泉徴収していた税金を取り戻すことができるというのが譲渡損失の買換え特例です。

譲渡損失の買換え特例では、購入物件で「返済期間10年以上のローンを組むこと」が要件となっており、この10年以上のローンの要件を見落とす人が多いので注意が必要となります。

その他、譲渡損失の買換え特例を利用するには細かい要件が存在します。
詳細については、以下の国税庁のHPをご参考ください。

まとめ

いかがでしたか。
マンションの住み替えについて解説してきました。

住み替えの流れには売り先行と買い先行があります。
売り先行の方が経済的な負担が軽いため、一般的には売り先行を選択する人が多いです。

売却物件で残っているローンは、売却代金で返済することが基本です。
売却では主に仲介手数料等が発生し、購入では購入する物件の種類によって諸費用の購入価格に対する率が多少変わるのが特徴となります。

住み替えで売却益が出たときの注意点は、売却の3,000万円特別控除等と購入の住宅ローン控除は同時併用できない点です。
また、売却損が出たときは、譲渡損失の買換え特例を利用する場合、購入物件で10年以上の住宅ローンを組むことが注意点となります。

なお、売却を依頼する不動産会社を見つけるなら、マンション売却が得意で住み替え案件の実績も豊富な不動産会社が多数登録されている「不動産売却 HOME4U」のご利用がおススメです。
ぜひこの記事で得た情報を活かして、スムーズな住み替えへの第一歩を踏み出してください!

あなたの不動産、いくらで売れる?
無料で複数社から査定価格をお取り寄せ

「不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない。」

でしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。
不動産売却塾を運営している「HOME4U(ホームフォーユー)」は、NTTデータグループが18年以上運営している、複数の不動産会社に無料でまとめて査定を依頼できるサービスです。

他にはない、この顔ぶれ。大手も中小も全国から1,300社以上を厳選!

提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみ。安心して査定をご依頼ください。

▼カンタン1分入力  査定の依頼はここから!▼