【計算例付き】マンション買い替えの税金はいくら？特例を賢く活用

マンションを売却して、別の家に買い替えや住み替えようとするときには、様々な税金がかかります。

具体的にどれくらい税金がかかるのかわからなくて不安な方も多いでしょう。

特に近年は、中古マンション市場の上昇トレンドが続いているため、税金には注意が必要です。

東日本不動産流通機構によると、中古マンションの成約価格は、2012年から2021年の10年間で5割以上高くなっています。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構．“首都圏不動産流通市場の動向(2021年)”．REINS TOWERをもとに、HOME4Uが独自に作成

高く売れるのは喜ばしいことですが、高く売れれば、思わぬ税金がかかる場合もあります。

そこでこの記事では、マンションを買い替えたときの税金についてわかりやすく解説していきます。

どれくらい税金がかかるのか、具体的なシミュレーションも出しているのでご参考にしてください。

また、マンションの買い替え時には、様々な税金の優遇制度があります。

特に有名なのは「3,000万円特別控除」と「買い換え特例」ですが、両方同時に使えないという注意点もあります。

ちょっとした知識があれば、税金の負担が変わってくる場合があるので、ぜひ事前準備をしていきましょう。

マンションの買い替えを検討中の方は『マンションの住み替えのメリット・デメリット！失敗しない住み替え手順とは』『マンション住み替え失敗全11例と対策』もご覧ください。

また、不動産売却の基礎や全体像を把握したい方は『不動産売却の入門書』も併せてご覧ください。

この記事の監修者

あなたのよしおさんFP相談室

秋山 芳生

1.マンション買い替えでは「売り」「買い」それぞれ税金がかかる

マンションの買い替え時には、「売却」「購入」それぞれ3種類の税金があります。

1-1.マンション売却時の税金は3種類

マンション売却時の税金は「譲渡所得税等」「印紙税」「登録免許税」の3種類です。

最も注意したいのは、「譲渡所得税等（譲渡所得税・住民税・復興特別所得税）」です。

マンションが高く売れれば、譲渡所得税等は非常に高額になるケースもあるので、この記事では譲渡所得税等を中心に解説します。

1-1-1.譲渡所得税、住民税

譲渡所得税等（譲渡所得税・住民税・復興特別所得税）は、マンションの売却によって利益が出たときに発生する税金です。

税額の概算は、売却益に対して約20.3％（所有期間5年超）または約39.6％（所有期間5年以下）になります。

例えば500万円の売却益が出た場合、所有期間が5年超なら約101万円、所有期間が5年以下なら約198万円もの税金が発生する可能性があります。

譲渡所得税等が課税される可能性が高いのは次のようなケースです。

• 買ったときよりも高く売れたとき。
• 買った値段が証明できないとき。
• 買ってから年数が経っているのに、あまり値段が下がらなかったとき。

ただし、売却益が出た場合でも、税金の特例制度を使えば上記の計算よりも税金が安くなったり、非課税になる場合があります。

譲渡所得税の仕組みは複雑なので、計算方法は2章で解説し、特例制度は3章で詳しく解説します。

1-1-2.印紙税

マンションを売却する際には、売買契約書に貼り付けるための印紙代（印紙税）がかかります。

印紙税の金額は、売買代金に応じて決まります。

2027年（令和9年）3月31日までは軽減税率が適用されるので、下記の表の「軽減後の税率」をご覧ください。

参考：“No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置”. 国税庁. （参照2024-04-15）

1-1-3.登録免許税（抵当権抹消）

登録免許税は、登記の手続きのときに発生する税金です。

旧宅の購入時に住宅ローンを利用していて、抵当権の登記が残っているときには、抵当権の登記を抹消するための登録免許税が必要です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。

マンション1部屋の場合は、建物1,000円＋敷地権1,000円＝2,000円のケースが多いです。

なお、マンションの所有権変更の登記にかかる登録免許税は、買主側の負担とするのが一般的です。

マンション売却について基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』をご覧ください。

1-2.マンション購入時の税金は3種類

マンション購入時の税金は、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」の3種類です。

1-2-1.印紙税

売却時と同様に、不動産売買契約書に貼り付けるための印紙代（印紙税）がかかります。

購入金額に応じて印紙税が決まります。

1-2-2.登録免許税（所有権移転、抵当権設定）

所有権移転の際の登録免許税は、買主側が負担するのが一般的です。

よって、旧宅の売却時には所有権移転の登録免許税はかからず、新居の購入時には登録免許税がかかるというパターンがほとんどです。

また、購入に際して住宅ローンを利用するときは、抵当権設定のための登録免許税もかかります。

住宅を購入するときには、一定の要件を満たせば上記の表の軽減税率が適用されます（2026年（令和8年）3月31日まで）。

1-2-3.不動産取得税

売る時も買う時も税金がかかるのは、ちょっと面倒に感じますよね。しかし、この税金を理解しておくことで、「え？税金のことを考えていなかった！」といった予想外の出費を避けられます。

特に、売却益が出た場合の譲渡所得税は、高額になることもあるので注意が必要です。計画的に売買を進めるためにも、税金についてもしっかり調べておきましょう。

不動産を所有していると払わなければいけない固定資産税は、特例措置によって土地単体より建物が建っている方が安くなります。

しかし誰も住んでいない家を放置して「特定空家等」に指定されてしまうと、固定資産税が高くなってしまいます。その額、なんと6倍！

ご自身の管理している家が上記のような特定空き家と認定される4項目に当てはまらないように、適切に管理していく、誰かに貸す、売却するなどの手を考えていきましょう。

2.マンションの売却益にかかる税金の計算方法とシミュレーション

マンションの売却益にどれくらい税金がかかるのか、計算方法を解説してシミュレーションをご紹介します。

2-1.譲渡所得税の計算方法

2-1-1.「譲渡所得」の計算方法

まず、「譲渡所得」を計算します。
譲渡所得は、マンションを売却した金額そのものではありません。

譲渡所得とは、不動産を売却したときの実質的な利益で、次のように計算できます。

譲渡所得＝譲渡収入－購入金額※1（減価償却後※2）－購入の諸費用※3－売却の諸費用※4

※1 購入金額がわからないとき

購入したときの売買契約書などが残っていないときには、取得した金額は「売却金額の5％」とみなされます。

そうすると譲渡益が発生したことになってしまうので、税金が高額になりやすいです。

購入したときの資料をできるだけ探してみてください。

※2 減価償却について

厳密に計算するには、購入金額からは「減価償却費」を差し引きます。

減価償却費は、建物の価値が年々減っていくことを考慮するものです。

つまり、「購入金額」は実際に購入した額よりも少なくなります。

後ほどの「シミュレーション」で計算例を記載していますが、減価償却の計算は難しいので、確定申告時期の相談会などで聞いてみると安心です。

※3 購入の諸費用とは

マンション購入時の仲介手数料、税金、リフォーム費用などを指します。

※4 売却の諸費用とは

マンション売却時の仲介手数料、印紙代、立退料などを計上します。

2-1-2.「譲渡所得」がプラスなら譲渡所得税がかかる可能性あり

上記の計算で「譲渡所得」がプラスになったら、税金（譲渡所得税・住民税・復興特別所得税）が発生する可能性があります。

ただし、マイホームとして利用していたマンションならば、様々な税金の優遇制度があります。

例えば、「3,000万円の特別控除」を使えば、売却益のうち3,000万円まで非課税になります。

税金の特例については他にも種類があるので、次の3章でまとめてご紹介します。

2-1-3.税額の計算方法

税額は「課税譲渡所得×税率」で計算できます。

不動産を売却したときの譲渡所得税は、給与所得などの他の所得とは関係なく税率が決まります。

税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

所有期間 ※1	所得税（復興特別所得税を含む）※2	住民税	合計
5年以下（短期譲渡所得）	30.63％	9％	39.63％
5年超（長期譲渡所得）	15.315％	5％	20.315％

※1 売却した年の1月1日までの期間を数えます。

※2 復興特別所得税は2013年から2037年まで

2-1-4.「譲渡所得」がマイナスなら譲渡所得税はかからない

上記の計算式がマイナスになったときは、買ったときよりも安く売って損失が出たということなので、譲渡所得税はかかりません。

なお、損失が出たときにも税金の優遇制度があるので、次の章「3-4」でご紹介します。

2-2.譲渡所得税のシミュレーション

マンション売却時の譲渡取得税について、具体的な税額をシミュレーションしてみます。

前提条件

• 4,000万円で購入したマンションが5,000万円で売れたものとする。
• 所有期間は10年
• 購入価格の内訳は、建物2,500万円、土地1,500万円
• マンションは鉄筋コンクリート造で自己居住用
• 購入時の費用は160万円（建物部分100万円、土地部分60万円）、売却時の費用は200万円
• 各種の特別控除は利用しないものとし、固定資産税清算金は考慮しない。

譲渡所得＝譲渡収入（a）－購入金額（減価償却後）（b）－購入の諸費用（c）－売却の諸費用（d）

（a）譲渡収入：5,000万円

（b）購入金額（減価償却後）：4,000万円－351万円（減価償却費）＝3,649万円

【減価償却費の計算】

• 購入価格のうちの建物部分：2,500万円
• 購入時の諸費用のうち建物部分：100万円

鉄筋コンクリート造の償却率：0.015
減価償却費：取得価額×0.9×償却率×経過年数＝（2,500万円＋100万円）×0.9×0.015×10年＝351万円

（c）160万円

（d）200万円

以上より、譲渡所得＝（a）－（b）－（c）－（d）＝5,000万円－3,649万円－160万円－200万円＝991万円

保有期間が5年超なので、譲渡所得税・住民税を合計した税率は20.315％です。

991万円×20.315％＝約201万円

上記は税金の特例制度を使わない場合の金額なので、非常に高額です。
続けて次の章で、特例制度について解説します。

売却益にかかる税金の計算、ちょっと複雑に感じると思います。しかし、この計算を理解しておくことで、売却時の手取り額を正確に予測できます。シミュレーションを活用して、実際にどれくらいの税金がかかるのか把握しておくと安心できますよね。事前にしっかり計画を立てておくことをおすすめします。

3.マンションの買い替えで知っておきたい節税の制度

マンションの買い替えでは、いくつか知っておきたい節税制度があります。

どんな方が使える制度なのか、初めに表にまとめたのでご覧ください。

対象者	節税の制度
売却益が出た方	A 3,000万円の特別控除
	B 所有期間10年超の軽減税率
	C 買い換え特例
売却損が出た方	D 譲渡損失の損益通算
売却益・売却損いずれも利用可能（新居について住宅ローンを使う場合）	E 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

AとBは同時に併用可能です。また、DとEも重複適用できます。ただし、AとE、BとE、CとEは同時に使えないのでご注意ください。

それでは、各制度について詳しく見ていきましょう。

3-1.3,000万円の特別控除【売却益のケース】

第2章でシミュレーションしたように、マンションを売却した際に、売却益が出ると通常は譲渡所得税・住民税がかかります。

でも、一定の条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円まで差し引けるのが「3,000万円特別控除の特例」です。

つまり、譲渡所得が3,000万円までなら譲渡所得税等がかかりません。

「3,000万円特別控除」を利用するのに所有期間の制限はないので、マイホームを売却した方ならほとんどが利用できます。

ただし、この後ご紹介する「買い換え特例」や「住宅ローン控除」などと併用できないのが注意点です。

3,000万円特別控除の主な要件は次のとおりです。

• 同じ「3,000万円特別控除」を2年以内に利用していないこと（3年に1度しか使えない）
• 自分が居住していたマンションである
• 以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
• 買主と売主が親子や夫婦等でないこと
• 「譲渡損失の繰越控除の特例」や「住宅ローン控除」を2年以内に利用していないこと

参考：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-15）

3-2.所有期間10年超の軽減税率【売却益のケース】

売却したマンションの所有期間が10年超だった場合には、税率が引き下げられる制度です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている必要があります。

この制度は、「3,000万円特別控除」と併用できます。

そのため、譲渡益から3,000万円を控除した後の金額に対して、6,000万円まで下記の通り軽減税率が適用されます。

所有期間10年超のマイホームを譲渡した場合の軽減税率は次のとおりです。

譲渡所得金額	所得税（復興特別所得税を含む）	住民税	合計
6,000万円までの部分	10.21％	4％	14.21％
6,000万円超の部分	15.315％	5％	20.315％

参考：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁. （参照2024-04-15）

3-3.買い換え特例【売却益のケース】

自宅マンションを売却して代わりの住宅を取得する場合には、一定の要件を満たせば「特定の居住用財産の買い換えの特例」を利用できます。

（国税庁は「買い換え」と表記しているので、ここではそれに合わせます。）

「買い換え特例」は、売却益に課税されるはずの税金を、次の売却時まで繰り延べる特例です。

「繰り延べ」というのは、先延ばしするという意味です。

非課税になるわけではなく、買い換えた住宅を次に売るときに、今回繰り延べた税金がまとめて課税されるので注意してください。

買い換え特例は、買い換え後の家を売るつもりがない方にメリットがあります。

買い換え特例の主な要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいるマイホームを売ること。
• 以前に住んでいた家の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
• 所有期間が10年を超えていること。
• 売却代金は1億円以下であること。
• 「3,000万円特別控除」や「譲渡損失の繰越控除の特例」を2年以内に利用していないこと。

その他の要件については国税庁ホームページでご確認ください。

参考：“No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-15）

3-4.売却損が出たときは譲渡損失の損益通算【売却損失のケース】

マンションの売却によって損失が発生したときは、「居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」という制度があります。

売却損が出たとき、この制度を利用すると、給与所得などに課税されるはずだった所得税や住民税を減らす効果があります。

買い換えで損をした金額の一部を、他の所得から控除でき、払いすぎた税金の還付が受けられます。

1年で相殺しきれない場合には、3年にわたって減税効果が得られます。

参考：“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）. 国税庁. （参照2024-04-15）

3-5.住宅ローン控除

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンの年末残高に応じて所得税を減らすことができる制度です。

買い替え前の住宅について住宅ローン控除を利用していた方も多いと思います。

新居についてもう一度住宅ローンを組むなら、住宅ローン控除は2回目でも利用できます。

住宅ローン控除を利用するための主な要件は次のとおりです。

• 住宅ローンの借入期間が10年以上。
• 床面積が50平米以上であること（40平米以上に緩和される場合もあり）。
• 新築又は取得の日から6ヶ月以内に居住開始し、年末まで引き続き住んでいること。

マンションの売買はそもそもの金額が大きいのでかかる税金も安くありません。節税制度はできる限り活用したいですよね。

特に「3,000万円の特別控除」などは、賢く利用することで大きな節税効果が期待できます。

ただ、条件を満たす必要があるので、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。売る前に節税制度を活用して、賢くマンション売買を進めましょう。

「マンションを売りたい」と悩んでいる方へ

• マンションを売りたいけど、どうしたらいいか分からない方は、まず不動産会社に相談を
• 「不動産一括査定」なら複数社に査定依頼でき”最高価格”が見つかります
• 「NTTデータグループ運営」のHOME4Uなら、売却に強い不動産会社に出会えます

完全無料一括査定依頼をスタート

4.マンションの買い替えで知っておきたい節税の3つのポイント

マンションの買い替えをするときには、次の3つの点が節税のポイントです。

4-1.「住宅ローン控除」と「3,000万円控除」は併用できない

「住宅ローン控除」は他の制度と併用できないものが多いのでご注意ください。

具体的に言うと、住宅ローン控除は、「3,000万円特別控除」「10年超所有の軽減税率」「買い換え特例」を利用した前後2年間は使えません。

どの特例を利用すると最も有利なのかよく考えてから、確定申告する必要があります。

新居の住宅ローンの借入額が少額ならば、3,000万円特別控除のメリットのほうが大きいかもしれません。

逆に、売却益が小さいときは、3,000万円特別控除のメリットが小さいので、住宅ローン控除を使ったほうが有利な可能性があります。

4-2.所有期間5年以下は税率が高い

マンション売却で利益が出たときの税金（譲渡所得税等）は、所有期間が5年以下だと税率が高くなります。

この「所有期間」は、売却した年の１月1日時点までの年数を数えるのでご注意ください。

購入日から売却日までの純粋な期間は5年超であっても、1月1日までを数えると5年以下になる場合もあります。

マンションの保有期間が5年前後のときには、少し慎重に数えてみてください。

なお、「3,000万円特別控除」を利用して非課税になるときは、所有期間を気にする必要はありません。

また、多少税金が高くなったとしても、市場が好調なときに高く売れるチャンスを逃さず売ったほうが結果的に手取りは多くなる可能性があります。

マンションの売却査定を受けた際に、周辺エリアの最新の市場動向について不動産会社の意見を聞いてみてください。

4-3.税金の特例の利用には確定申告が必要

マンションの売却で利益が出たときには、確定申告が必須です。

確定申告のタイミングは、マンション売却の翌年の2月16日から3月15日までが原則です（土日祝日にあたる場合は翌日）。

「3,000万円特別控除」を使えば税額がゼロになるケースでも、確定申告は必要という点にご注意ください。

「買い換え特例」「損失の繰越控除の特例」「住宅ローン控除」を使うときも確定申告手続きが必要です。

確定申告の際には、購入時・売却時の売買契約書、仲介手数料の領収書などが必要です。

なお、損失が出たけれど、「損失の繰越控除の特例」を使わない場合は、マンションの売却に関する確定申告の必要はありません。

節税のポイントは特に押さえておきたいポイントです。特に、住宅ローン控除と3,000万円控除が併用できない点は注意をしておきましょう。賢いマンション買い替えのために、しっかり計画を立てましょう。売却時は確定申告も忘れないでくださいね。

5.マンションの買い替えは査定からスタート

マンションの適正な売却査定価格を知れば、税金にも目星がつきます。

手元に残る金額を大きくするには、節税の制度をしっかり利用することも大事ですが、そもそも高く売ることが欠かせません。

マンションを高く売るためには、不動産会社を慎重に選ぶことが大切です。
すべての不動産会社がマンションの売却を得意としているわけではありませんし、その会社の「得意エリア」は、ある程度限定的だからです。

どこの不動産会社に頼めばいいのかわからないときには、ぜひ「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスをご活用ください。

「不動産売却 HOME4U」なら、最新システムによって、マンションの所在地に応じたオススメの不動産会社を簡単に絞り込むことができ、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

複数の不動産会社の査定結果をじっくりと見比べると、妥当な査定額をしっかり見定めることができますし、説明が丁寧で信頼できる不動産会社も見極めやすくなります。

不動産会社選びで失敗しないためには、査定内容をじっくり比較検討することが大切です。

【無料】一括査定依頼スタート

なお、マンションの買い替えをするときには税金も気になりますが、「売却」「購入」どちらを先に進めるのかというタイミングも重要なポイントです。

買い替えの手順については「家の買い替えのタイミングは「売り先行」がおすすめ？失敗しない手順とは？」で詳しく解説しています。

まとめ

それではおさらいです。

マンションの買い換えでは、売却、購入それぞれ税金がかかります。

最も注意したいのが、売却したときの「譲渡所得税・住民税」。

売却で利益が出ると高い税金が発生することがあるので、計算方法やシミュレーションも解説しました。

マンションの買い換えで利益が出たときでも、「3,000万円特別控除」や「買い換え特例」を利用すれば税金はかからないケースがあります。

ただし、これらは「住宅ローン控除」と併用できないので注意が必要です。

マンションの売却相場は上昇基調が続いているので、税金も気にしつつ、高く売ってくれる不動産会社を探すことをおすすめします。

不動産会社へ査定を依頼する際は、NTTデータグループが運営する査定サービス不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)をご利用ください。
最短1分の簡単な入力で、最大6つの不動産会社にまとめて査定依頼ができます。

マンションを買い換えるとき、新しい家を探すのだけでも大変なのに、買うにも売るにもかかる税金のことを考えるとちょっと頭が痛くなりますよね。

しかし、税金の種類や計算方法、さらには節税のための制度を事前にしっかりと把握しておくことで、想定外の出費にビックリするようなこともなく、賢く節税しながら買い換えることができます。

特に、「3,000万円の特別控除」や「買い換え特例」などの節税制度は、上手く活用すれば大きな節約につながります。そして、査定を通じて自分のマンションの価値を正確に知ることは、賢い売買の第一歩です。税金からも目を背けず、スマートな住み替えを実現しましょう！

【無料】一括査定依頼スタート

この記事のポイント

マンションの買い替えで使える節税の制度は？

マンションの買い替えで使える節税は以下の通りです。

1. 3,000万円の特別控除【売却益のケース】
2. 所有期間10年超の軽減税率【売却益のケース】
3. 買い換え特例【売却益のケース】
4. 売却損が出たときは譲渡損失の損益通算【売却損失のケース】
5. 住宅ローン控除

詳しくは「3.マンションの買い替えで知っておきたい節税の制度」をご覧ください。

マンションの買い替えで知っておきたい節税ポイントは？

マンションの買い替えで知っておきたい節税のポイントは以下の3点です。

1. 「住宅ローン控除」と「3,000万円控除」は併用できない
2. 所有期間5年以下は税率が高い
3. 税金の特例の利用には確定申告が必要

詳しくは「4.マンションの買い替えで知っておきたい節税の3つのポイント」をご覧ください。

この記事の監修者

秋山 芳生

家計簿アプリマネーフォワードMEの元事業責任者。
複数のベンチャー企業での上場経験を通じて資産構築をしFIREを達成。現在はFPとして講演・執筆・面談を行う傍らYouTube（チャンネル登録2万人以上）で情報発信するなどマルチに活動をしている。

あなたのよしおさんFP相談室