家の買い替えのタイミングは「売り先行」がおすすめ？失敗しない手順とは？

子どもの成長やライフスタイルの変化によって、住み替えを検討する方は多いもの。
ところが家の買い替えは、購入と売却を同時並行しなければならないので、購入のみ・売却のみのケースよりも難しいです。

買い替えの手順には、「売り先行」と「買い先行」があるので、それぞれのメリットとデメリットを把握した上で、適切な方法を選ぶことが大切です。
自分に合わない方法を選んでしまうと、家が思いどおりに売れずに悩んでしまい、資金計画に余裕がなくなって後悔するかもしれません。

この記事では、家の買い替えでお悩みの方に向けて、売却の流れとタイミング、住宅ローンの種類、住宅ローン控除、税金の優遇など、幅広く解説していきます。
買い替えを成功させて理想の住まいを手に入れるために、ぜひご参考にしてください。

1. 家の買い替えを考えるならまず確認したいこと

家の買い替えを考えている方は、まず次の3点を検討してください。

• 住宅ローン残高と売却予想価格を確認する
• 買い替えて後悔しないかどうか検討する
• 買い替えに適したタイミングを検討する

1-1.住宅ローン残高と売却予想価格を確認する

住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、「残っている住宅ローンを売却代金で返済できるか？」が重要です。
まずは、「正確な住宅ローンの残高」と「現在の家の売却価格」を調べることからはじめてください。

家の売却価格を知るには、不動産会社の無料の査定を受けます。
査定額は「予想の」売却価格なので、正しい査定額を知るには、複数の会社の意見を聞くことがポイントです。
（査定の受け方や不動産会社選びのポイントは、この記事の最後で解説しています。）

調べた結果、住宅ローンの残高が売却予想金額を下回る場合は、家を売ったお金でローンを返済できるので一安心です。
一方、住宅ローンの残高が売却予想金額を上回ってしまう場合は、返済しきれない住宅ローンの残債をどのようにするかを考えなければなりません。

住宅ローン残高よりも売却代金が少ない場合は、差額を自己資金で返済し、「抵当権」を抹消しないと家を売れません。
「抵当権」は、ローンの返済が滞ったときに銀行が不動産を差し押さえる権利なので、抵当権が付いた物件を買ってくれる人はいないからです。
なお、自己資金が足りない場合には、「住み替えローン」という特別な借入もあります（住み替え時の住宅ローンの種類については「4.家の買い替えで使えるローンとは？住宅ローン控除は？」で詳しく解説します）。

住宅ローンが残っている住宅を売却するには、ローン残高よりも高く売ることが重要です。
少しでも高く売ってくれる不動産会社を探しましょう。

1-2.買い替えて後悔しないかどうか検討する

家の買い替えでは、「やっぱり前の家のほうがよかった」と後悔してしまう方もいらっしゃいます。
家を買い替えて別の住まいに移りたい理由について、家族としっかり相談しましょう。
例えば、設備の古さだけが理由であれば、リフォームで解決できる可能性もあります。
でも、今の住まいでは実現不可能な理由（立地や広さなど）であれば、家族みんなが納得して買い替えに進むことができます。

家の買い替えには時間と労力がかかるため、家族の協力を得ることが大切です。
また、買い替えたい理由をクリアにすると、新居に求める条件がハッキリするので、物件探しがスムーズになります。

1-3.買い替えに適したタイミングを検討する

家の買い替えには、おすすめのタイミングがあります。
「季節・築年数・相場動向・税金・大規模修繕」を複合的に考えて売却活動をすすめましょう。

（１）季節：年度末が有利

中古物件の売買が最も盛んなのは、2～3月の年度末です。
転勤や進学に合わせて住み替えるため、売却・購入ともにチャンスです。

（２）築年数：新しいうちに売る

基本的に、建物が古くなればなるほど価格は下がります。
例えば築9年と築10年のマンションでは売れ行きが違うので、売る決断は早くすることが大切です。

（３）相場動向：中古不動産は今がチャンス

ここ数年、中古マンションの価格がぐんぐん上昇しており、多少強気な価格でも買い手が付く可能性があります。
マンションを売却して住み替えたい方にとっては絶好のタイミングと言えるでしょう。
また、中古一戸建て市場も上昇傾向ですが、まだそれほど高騰していないので需要が高まっています。

（４）税金：住宅ローン控除の終了

住宅ローン控除が終了するタイミングで住み替えを検討する方は多いです。
このタイミングなら、売却益に課税される税率も安くなっています。

（５）大規模修繕：マンションなら大規模修繕工事の前

大規模修繕工事はおよそ10年ごとに実施され、この後、次の修繕に備えて修繕積立金が値上がりするケースがみられます。
維持費の高いマンションは購入希望者に敬遠されるので、1～2年の間に大規模修繕が控えていればそれより前に売却活動をすることをおすすめします。
大規模修繕と売却活動が重なってしまうと、サイトへの掲載写真や内覧の際に、工事の影響で景観や日当たりが悪くなってしまい、家の魅力が伝わりにくくなる可能性もあります。

2. 家の買い替えの流れは？売り先行と買い先行どちらにする？

現在の住まいの売却と新居の購入はどうやって進めればよいのか見ていきます。

2-1.家の買い替えの手順

家の買い替えの手順は簡単にまとめると以下のようになります。

家を買い替えるときには、上記のように「売却」と「購入」をほぼ平行して行わなければいけません。
「売却」はどこまで進んでいて、「購入」はどこまで進んでいるのか見失ってしまうことがないよう、一連の流れをきちんと把握しておくことが大事です。

住み替えでは、「売り」「買い」のタイミングをどれくらい合わせられるかによって、かかる金額が変わってきます。

スムーズに進めるためには、不動産会社からの適切な助言が不可欠です。
適切な売り出し価格を決めて、売却までの期間を正しく予測できれば、売り・買いのタイミングをピッタリ合わせることも可能です。
また、売買の際に「先行引き渡し」や「引き渡し猶予」を条件に付けて、引き渡し日を調整できるケースもあります。

不動産会社選びは住み替えの結果を大きく左右するので、慎重に選ぶようにしてください。
優良な不動産会社を探すには、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定依頼を利用して、不動産会社の査定内容をじっくり比較検討することをおすすめします。

2-2.「売り先行」と「買い先行」を選ぼう

売却と購入のタイミングがピッタリ合うとは限らないので、「売り」と「買い」どちらを優先するのか、まずは考えてみることが大切です。

「売り先行」は、現在の住まいを売却してから、新しい家を購入します。
「買い先行」は、新居を決めてから、現在の住まいを売却します。

それぞれのメリット・デメリットを下記にまとめましたので、不動産会社に相談しながら、自分に合った買い替えスケジュールを決めていきましょう。

2-3.売り先行のメリット・デメリット

2-3-1.売り先行のメリットは2つ

（1）資金計画がわかりやすい

先に家を売却するので、売却代金をそのまま新居の購入資金にあてることができ、資金計画が立てやすくなります。
いくらで売れるかハッキリしてから新居を購入するので、売却価格が思った以上に安くなって計画が狂ってしまう恐れがありません。

（2）条件を妥協せず家を売ることができる

焦って売る必要がないので、不本意な値下げをすることもなく、買主と価格交渉ができます。
「早く売らなければ」というプレッシャーを感じなくて済むのは大きなメリットです。

2-3-2.売り先行のデメリットは2つ

（1）仮住まいが必要になるケースがある

先に自宅を売ってしまうので、新居が見つかるまで、一時的にアパートなどの仮住まいを探す必要が出てきます。
敷金礼金や、2回分の引越し代といった金銭的な負担と引っ越しの手間がかかるのがデメリットです。
仮住まいを避けるために、あわてて新居を決めてしまうと、後悔する可能性があります。

（2）内覧に対応しなければならない

家に住んだまま売却活動をするので、購入希望者の内覧に対応する手間がかかります。
内覧対応に時間をとられたくないときは、先に仮住まいをして、空き家にして売却する方法もあります。

2-4.売り先行が向いているのは堅実派の方

売り先行は、売却先が決まってから新居を決定するので、資金計画が狂ってしまうリスクがありません。
売却資金を使って住宅ローンの残高を返済して、新居の購入資金に充当したい方は、売り先行のほうが安心です。
「新居を先に決めると、旧宅が売れるまでドキドキしてしまう」と考える堅実派の方は売り先行が向いています。

2-5.買い先行のメリット・デメリット

2-5-1.買い先行のメリットは3つ

（1）じっくりと新居を探せる

買い先行ならば、納得がいくまで新居を探すことができるのが大きなメリットです。
欲しい中古物件が出てくるまで、金融機関選びなどの準備を整えながら待つこともできます。
また、旧宅が売れるまで待つ必要がないので、良い新居が見つかったときはチャンスを逃さず購入できます。

（2）仮住まいが不要

買い先行は先に新居に引っ越すため、引っ越しが一度で済みます。
仮住まいをしなくてすむので、金銭的にも肉体的にも負担が少ないでしょう。

（3）空き家になってから売却できる

買い先行ならば、新居に引っ越してから旧宅を売るので、内覧時の部屋はすっきりとキレイな状態になり、内覧する購入希望者に雑然とした印象を与えずに済みます。
また、空き家になってからの内覧は不動産会社にカギを預けておけば売主が立ち会う必要もなく、心理的負担は少ないです。

2-5-2.買い先行のデメリットは3つ

（1）「二重ローン」や「つなぎ融資」の金銭的負担

旧宅がすぐに売れないと、住宅ローンを二重に返済することになり、金銭的な負担が大きくなってしまいます。
また、新居の購入資金を「つなぎ融資」で調達する場合には金利や手数料が割高です。
なお、買い替え時の住宅ローンについては4章で詳しく解説します。

（2）空き家の維持費がかかる

人が住まなくなると家は傷むので、定期的な清掃や換気が必要です。
遠方に引っ越してしまう場合には、専門業者などに依頼する費用がかかります。
また、固定資産税や都市計画税の負担もあります。

（3）売却のプレッシャー

買い先行の場合、旧宅を早く売らなければいけないというプレッシャーは相当のものです。
「希望の金額ではないけれど、もう買ってくれるなら仕方がない」と妥協してしまうケースも少なくありません。
当初の予想よりも売却金額が下がってしまうと、資金計画が苦しくなってしまうリスクもあります。

2-6.買い先行が向いているのは資金計画に余裕がある方

旧宅の住宅ローンの返済が終わっていて、余裕を持って新居の購入資金が準備できる方は買い先行が向いています。
また、旧宅がすぐに売れそうな物件（売りやすい物件）の方は、新居が決まってからタイミングを合わせて売ることも可能なので、買い先行を選んでもリスクは大きくありません。

3. 買い替えで知っておきたい諸費用と税金

家の買い替えでは、諸費用や税金が発生するので、予算に組み入れておくことが大切です。
諸費用まで借りられる住宅ローンもあるので、資金面に不安がある場合は利用するのも良いでしょう。
また、買い替えの翌年には確定申告が必要なケースもあるので、税金面の注意点も解説します。

3-1.売却時の諸費用と税金

不動産売却時の諸費用・税金を合計すると、物件価格の5％前後が目安と言われています（売却益が出た時の税金を除く）。
売却でかかる諸費用・税金は次のとおりです。

（1）必ずかかるもの

仲介手数料、印紙税、登録免許税

（2）住宅ローンが残っていたとき

抵当権抹消費用、全額繰り上げ返済手数料

（3）売却益が出たとき

譲渡所得税、住民税

（4）場合によって発生するもの

測量費、解体費、ハウスクリーニング費用、仮住まい費用、引っ越し費用

3-2.購入時の諸費用と税金

購入時の諸費用・税金は、新築物件は購入価格の4～5％程度、中古物件は購入価格の7～8％程度が目安です。

購入時の諸費用と税金は次の通りです。

（1）必ずかかるもの

仲介手数料、印紙税、登記費用、不動産取得税（購入の数か月後）

（2）住宅ローンを借りるとき

住宅ローン手数料、火災保険料、団体信用生命保険料

3-3.住み替えで使える税金の特例

家の売却によって利益が出た場合には、多額の譲渡所得税等（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかる場合があります。
譲渡所得税等の税額は、所有期間が5年を超える場合は「売却益×約20％」、所有期間5年以下なら「売却益×約39％」です。
ただし、一定の要件を満たせば税金の特例制度を使うことができ、売却益が出ても非課税になるケースがあります。

3-3-1.「3,000万円特別控除」なら売却益が3,000万円まで非課税

「3,000万円特別控除」は、マイホームを売却した場合に使える特例で、売却益から最大3,000万円まで控除できます。
不動産の売却で3,000万円を超える利益が出ることはあまりないので、ほとんどのケースは非課税で家を売却できるでしょう。

3-3-2.「買い換え特例」なら課税を先送りできる

一定の条件を満たせば、譲渡益に対する課税を繰り延べすることができます。
「繰り延べ」とは、将来に先送りするという意味で、買い替えた家を売却する時まで先送りされます。

3-3-3.「譲渡損失の損益通算」なら所得税の優遇が受けられる

家を売却して出た損失のことを譲渡損失といいます。
この譲渡損失が出た場合、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用要件を満たせば、給与所得やなどから損失分の控除を受ける（損失分を取り戻す）ことができます。

なお、家を売ったときの税金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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3-4.家の買い替え後の確定申告

家の買い替えの翌年には、確定申告が必要なケースが多いです。
確定申告が必要なのは、次のようなケースです。

• 売却益が出たとき。
• 3,000万円特別控除、買い換え特例、譲渡損失の損益通算、住宅ローン控除などを使うとき。

上記の特例制度は併用できないものが多いので、どれを使うべきか慎重な検討が必要です。
なお、特例を使えば非課税になるケースでも、確定申告は必要なのでご注意ください。

4. 家の買い替えで使えるローンとは？住宅ローン控除は？

現在の家の住宅ローンの返済が終わっている場合は、新居について一般的な住宅ローンを組むことができます。
家の買い替えでは、それ以外に「ダブルローン」「買い替えローン」「つなぎ融資」といった融資を利用する場合があるのでそれぞれ解説します。

なお、「住宅ローン控除」は要件を満たせば2回目でも利用できます。

4-1.「ダブルローン」は審査が厳しい

ダブルローンは、旧宅と新居の住宅ローンを二重に組むものです。
ダブルローンは旧宅の住宅ローンが残っている状態で新たに借り入れを行うので、金融機関のローン審査が厳しくなります。
無理なく返済できるかどうか慎重な検討が必要です。

4-2.「買い替えローン」は住宅ローン残高が残ってしまうとき

旧宅の住宅ローン残高が残っている場合には、通常は売却金額を使って住宅ローンを返済します。
旧宅の売却金額が住宅ローンの残高を下回る場合で、残ってしまう住宅ローンを自己資金で返済するのが難しいときは、「買い替えローン」の利用を検討してみてください。
買い替えローン（住み替えローン）とは、今の家の売却後に残ってしまうローンと、新居の購入資金を合わせて借り入れる住宅ローンのことです。

買い替えローンを利用するには、売却と購入を同時進行で行う必要があります。
また、新居の購入金額以上の融資をするため、保証料や金利が割高だったり、審査が厳しくなったりというのが注意点です。

4-3.「つなぎ融資」は家が売れるまでの資金を調達したいとき

自宅の売却よりも新居の購入が先になるようなケースでは、事前に手付金などを用意しなければなりません。
この状況を助けてくれるのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資は、一時的なローンで、今の家が売れるまでの間の資金を借りるものです。（なお、注文住宅の建物が完成するまでの資金も「つなぎ融資」で調達できます。）
つなぎ融資を使って新居の頭金などを支払っておき、旧宅が売れたら、つなぎ融資はすぐに返済します。

4-4.住宅ローン控除は再び使えるけれど条件あり

過去に家を購入したときに住宅ローン控除を使った人も、新居の購入で再び住宅ローン控除を使うことができます。
住宅ローン控除は、年末のローン残高を基にして計算した金額を、所得税等から控除できる制度です。
注意点としては、「3,000万円特別控除」や「買い換え特例」などを使った場合には、2年間は住宅ローンを利用できません。
買い替えの場合は、どの特例制度を利用するのが有利になるか、十分に試算したうえで選ぶことが大切です。

また、住宅ローン控除を利用するための一般的な要件についてもご確認ください。主な要件は次のとおりです。

• 借入期間10年以上のローンであること。
• 床面積が50平米以上であること。（40平米以上に緩和されるケースもあります）
• 取得から6ヶ月以内に居住開始し、年末まで引き続いて住んでいること。

国税庁　No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

5. 家の買い替えで後悔しないための不動産会社の選び方

家の買い替えでは、「価格・タイミング・住宅ローン」を同時に考えなければならないのでとても難しく感じると思います。
初めに行うことは自宅の売却査定ですが、不動産会社から出された査定価格が妥当でないと、資金計画もタイミングも狂ってしまいます。

住み替えの満足度を左右するカギは、不動産会社が握っています。
不動産会社選びで後悔しないために、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスをぜひご活用ください。
不動産売却 HOME4Uなら優良な不動産会社を簡単に見つけることができ、複数の企業にまとめて査定を依頼できます。

家の査定額には数百万円の差が出ることもあるので、いくつかの会社の査定結果を見て、妥当な金額を見極めることが大切です。
実際に担当者と話をして、査定根拠や売却期間の見通し、近隣の相場などを質問してみてください。
売り先行にするか買い先行にするか、アドバイスも求めましょう。
あなたの状況に合った、最適な買い替えプランを提案してくれる不動産会社を選ぶことがポイントです。

まとめ

それではおさらいです。
家の買い替えは家族の人生を左右する大きな決断のため、後悔のないよう慎重な判断が必要です。

そのため、初めにまずやるべきことは3つです。

• 「住宅ローンの残高」と「家の予想売却価格」を調べる
• 買い替えて後悔しないかどうか検討する
• 買い替えに適したタイミングを検討する

家の買い替えは「売却」と「購入」を同時進行しなければならないのが難しい点です。
タイミングがピッタリ合うとは限らないので、「売り先行」と「買い先行」のどちらを優先するのか考えてみてください。

買い替え時に発生する諸費用や税金、住宅ローンの種類についてしっかり把握することも大切です。
住み替えで失敗しないためには、ご自身で知識を増やすことも大切ですが、適切な提案をしてくれる不動産会社とパートナーシップを結ぶことも重要です。
家の売却を成功させるため、不動産売却HOME4Uを利用して、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。