家の買い替えを成功させたい！ベストな手順や基礎知識を伝授

転勤や子供の進学等で家の買い替えが必要となるときがあります。そのため30代はもちろん40代で家の買い替えを検討される方も少なくないでしょう。

また、2020年以降はテレワークの定着により、マンションから一戸建て、一戸建てから一戸建てへの買い替え等、今までよりも暮らしやすい環境を求めて、住み替えを行う方も増えてきています。

ただ、家の買い替えは、高額な取引となる売却と購入を同時並行に行わなければならないため、思い付きで始めるのではなく、ある程度流れを知った上で順序よく行う方が賢明です。また、買い替えたくても家が売れないのではと不安に思っている方もいるでしょう。

特に、「ダブルローンの回避方法」、「売却物件で住宅ローンが残ってしまうときの対応」、「税金の買い替え特例」等、お金に関する家の買い替えのシミュレーションをしておくことが大切です。

そこでこの記事では、これから家を買い替えようと検討している方のために、「これさえ知っておけば大丈夫」という基本情報をやさしく端的に解説していきます。
特に3章では、買い替える際の正攻法である「売り先行」を成功させるための手順を紹介しますので、ぜひ実践してみてくださいね！

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.家の買い替えに適したタイミング

家の買い替えには、「いつまでに完了させたい」という期限のある方もいれば、「いつでも構わない」という方もいらっしゃるでしょう。
もし買い替えのタイミングをご自分で選べるのであれば、調整するに越したことはありません。
そこで、1章ではまず、「家の買い替えに適したタイミング」について解説します。

1-1.築20年以内に売却する

家を買い替えるのであれば、築20年以内に家を売ることをおすすめします。
中古住宅は、戸建てもマンションも築20年以内の物件に人気が集中します。
そのため、築20年以内の物件だと比較的高く売ることができます。

以下に、築年数別の中古物件の値引き率を示します。
戸建てもマンションも築20年を境に値引き率が上昇していることがわかります。

「公益財団法人東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)”．REINS TOWER」をもとに、HOME4Uが独自に作成

中古住宅は、戸建てでは築20年超、マンションでは築25年超を超えると、原則として買主が住宅ローン控除を利用できなくなります。

現在の家をご自身で購入された方はご存知かとは思いますが、住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分がその住宅に住むことになった年から一定期間に渡り、所定の額が所得税から控除できる制度のことです。
住宅ローン控除を利用できない物件は、買主が節税できないため、需要が下がる原因となっています。

買主を見つけやすくするなら、買主が住宅ローンを利用できる築年数までに売却活動を始めることをおススメします。

1-2.引っ越しシーズンを狙って売却する

中古住宅は、2～3月の引っ越しシーズンを狙って売ると売却しやすくなります。
以下に、月別の戸建てとマンションの取引件数を示します。

「公益財団法人東日本不動産流通機構．”月例 Market Watch2019(令和1)年12月度”．REINS TOWER」をもとに、HOME4Uが独自に作成

中古住宅の取引は、毎年2～3月にかけて最も伸び、8月が最も低くなります。
売却には3ヶ月程度の時間がかかりますので、12月頃からスタートすると2～3月に向けて順調に売却できるようになります。

買い替えは、売却と購入のスケジュール調整が重要になってくるため、もしタイミングを合わせられるようであれば2～3月を狙って売ることをおススメします。

売却を進めたい方は、先だって不動産の査定を進めましょう。
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2.家の買い替えの流れと順序

家の買い替えには、売却を先に行う「売り先行」と、購入を先に行う「買い先行」の2種類の順序があります。
「売り先行」と「買い先行」のメリットとデメリットは、主に以下の通りです。

特徴としては、売り先行は経済的な負担は楽になりますが、タイミング調整が難しいという特徴があります。

一方で、買い先行は売却と購入の手続きは進めやすいですが、ダブルローンが発生し経済的な負担が重いという点が特徴です。

そのため、売却物件に住宅ローンが残っている人は、一般的に経済的負担が楽な「売り先行」を選択する人が多いです。

売り先行の流れは以下の通りです。

売り先行では、引っ越しを1回で終わらせるためには、売却と購入をほぼ同タイミングで行う必要があり、タイミングが合わなければ、一旦、賃貸物件に引っ越す等の仮住まいの対応も必要となってきます。
仮住まいが生じれば、引っ越しを2回行うことになります。

よって、売り先行による買い替えを、なるべくスムーズに成功させるには、「購入と売却のタイミングを調整することが最大の鍵」というわけです。

続いて、買い先行の流れは以下の通りです。

買い先行は、購入と売却を同時並行に行う部分がほとんどないことが特徴です。
売却と購入をそれぞれ独立して行うことができるため、スケジュール調整を気にする必要性が少なくなります。
しかも引っ越しは1回で終わり、仮住まいが発生するようなこともありません。

ただし、買い先行では、売却物件に住宅ローンが残っていると、購入物件と売却物件でダブルローンが発生するという大きなデメリットがあります。

そのため、売物件が住宅ローンの返済中であれば、売り先行を選択することが基本です。
買い先行を選択しても良い人は、例えば売却物件の住宅ローンが完済している、またはダブルローンに耐えられる等の人が向いています。

3.売り先行を成功させるコツ

では、買い替えの正攻法ともいえる「売り先行」を成功させるコツには、どんなものがあるでしょうか。
3点ありますので、順番に見ていきましょう。

3-1.売却をスムーズに進める

売り先行を成功させる最大のコツは、売却をスムーズに進めることです。
購入は自分の意思でタイミングを調整することができますが、売却は買主あってのことですので自分の意思だけで住み替えのタイミングを調整できません。

売却に関しては、販売期間は3ヶ月程度が一般的です。
ただし、3ヶ月で確実に売れるという保証はないため、売却を予定通りに終わらせるには売却に慣れた不動産会社に依頼することが必要となります。

買い替え事例に慣れている不動産会社を探すのであれば、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」のご利用がおススメです。

「不動産売却 HOME4U」で売りたい家の所在地や広さなどを入力すると、その地域で実績が豊富な不動産会社に査定を依頼できるようになっています。
サイトを運営するNTTデータグループが全国の不動産会社から優良な企業を厳選していますので、安心してお使いいただけます。
もし、複数の不動産会社がピックアップされたら、できるだけ多くの会社から査定を受けることをおススメします。

というのも、査定額というのは、不動産会社により大きく異なるケースがあるからです。
下図は、とある物件をA社からD社までの4つの不動産会社が査定した時の査定額ですが、最低額と最高額では500万円もの差があります。

これは、その不動産会社がすでにお持ちの家に類似した物件を探している「見込み客」を抱えていたり、地元に根差した独自のネットワークを持っていたりするなど、「強気に行けるかどうか」が各社で異なるために生じる差です。
ですので、できるだけ高く売りたい場合には、ぜひ複数の不動産会社を比較してみてください。

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3-2.買い替え特約を利用する

売り先行を成功させるコツとして、買い替え特約を利用することもポイントです。
買い替え特約とは、買い替えを行う人が、自分の家が期限までに売却できなかった場合に、買主の立場として購入物件の売買契約を解除できるという特約になります。

家の買い替えは、「売却物件の売買契約書」と「購入物件の売買契約書」が登場しますが、買い替え特約は「購入物件の売買契約書」に盛り込む特約条項です。

買い替え特約を図解すると以下のようになります。

まず、Aさんがこれから買い替えを行う当人です。
Bさんが購入物件の売主、Cさんが売却物件の買主という関係になります。

買い替え特約は、まず売却よりも先にBさんと購入物件の売買契約を締結することがポイントです。

Bさんとの売買契約では、「Aさんの家が○○年〇月〇日まで売れなかったら契約を解除する」という特約条件を付け加えます。
この特約条件が「買い替え特約」に相当します。

Bさんと買い替え特約を締結できれば、Aさんの売却物件が期限までCさんに売れればBさんから物件を買うことができます。

買い替え特約によって売却ができれば購入もできるようになるため、売却と購入のタイミングを合わせられる確率が格段に上がります。
もし、Aさんの売却物件が期限までに売れなかったら、Bさんの物件は買わなくて済むので、資金繰りの心配をしなくても良いことになります。

また、買い替え特約を利用できれば、実質的に「買い先行」と同じ進め方になるため、購入も売却も進めやすくなるという点がメリットです。

買い替え特約は当人であるAさんにとって都合が良い特約なので、利用したい人は多いと思います。
しかしながら、買い替え特約は購入物件の売主であるBさんにとっては、締結したくない特約です。
Bさんが買い替え特約を締結してしまうと、Bさんの物件が売れるかどうかがAさんの頑張り次第ということになってしまいます。
Bさんの売主としての立場が非常に不安定となるため、個人の方の売主は買い替え特約を結びたがらない人が多いです。
そのため、買い替え特約が利用できるケースとしては、主に売主が不動産会社の物件になります。

不動産会社は商売で売却をしていますので、買い替え特約を要望されたとしても応諾してくれるのが一般的です。

もし買い替え特約を前提に買い替えるのであれば、建売分譲や、中古でも不動産会社が売主の物件等を狙って購入物件を探すことになるでしょう。

3-3.つなぎ融資を利用する

売り先行を成功させるコツとして、つなぎ融資を利用するという方法もあります。
つなぎ融資とは、購入物件の代金支払いが売却物件の代金の入金よりも先になってしまったときに、一時的な資金不足を解消するためのローンです。

売り先行では、予想以上に売却が遅れた、予想以上に購入が早まったということがあり得ます。

売却よりも購入のタイミングが早く訪れてしまったときに、不足する資金を手当てできるのがつなぎ融資です。
つなぎ融資を使えば、売り先行のタイミングのズレを補うことができます。
つなぎ融資は、住宅ローンのように毎月一定額の返済が生じるようなローンではなく、売却が決まった段階で一括返済できるローンです。
そのため、つなぎ融資を借りたからといって、売却が決まるまで毎月の返済額が増えるローンではありません。
また、つなぎ融資はタイミングがズレそうになったらすぐに銀行に申し込んで借りることのできるローンではないということも知っておく必要があります。

つなぎ融資というのは、不動産会社の一つのサービスですので、つなぎ融資サービスを展開している不動産会社に売却を依頼していないと利用できないことになります。
実際につなぎ融資を利用する場合には、不動産会社を通じて銀行からつなぎ融資を借ります。

つなぎ融資は後から急に利用することはできないので、買い替えで不動産会社を選ぶ際は、万が一のことも考えてつなぎ融資サービスを行っている不動産会社に依頼するということも、選び方の一つです。

4.家の買い替えに必要な費用

家を買い替えるには、諸費用が生じます。
直前に慌てなくて済むように、あらかじめ以下の費用項目について知っておいてください。

まずは売却について生じる費用です。

ざっくりいうと、売却に要する諸費用は、「売却代金の約3.5％程度」が目安です。

一方で、購入では、以下のような諸費用が発生します。

購入に要する諸費用は、物件によって若干の差異があり、以下のようなイメージとなります。

5.ローンが完済できないときは「住み替えローン」を利用する

売却物件でローンが完済できないときは、住み替えローンが利用できる場合があります。

住み替えローンとは、次に購入する物件の住宅ローンに売却物件で返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りることができるローンです。

住み替えローンは、売却物件がオーバーローンとなるときに利用します。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回る状態のことです。

売却物件の住宅ローンは、売買代金によって一括返済することが原則となります。
売却がオーバーローンとなるときは、貯金を切り崩すか、または住み替えローンの利用によって残ったローン残債を返済します。

仮に貯金がなくても、住み替えローンを使えばオーバーローンでも売却することが可能です。

ただし、住み替えローンは購入物件で購入価格以上のローンを組むことになるため、融資審査が厳しくなっています。

住み替えローンは、いざ利用しようとしても審査に通らない可能性もあるため、早めに査定を依頼してどのような資金手当てをすべきか検討しておきましょう。

6.買い替え時の税金

この章では、買い替え時の税金について紹介します。
税金や特例について知っておくことは、節税対策にもつながりますので、ぜひお読みください。

6-1.売却時の税金

家の買い替えでは、「売却」で税金が発生することがあります。
売却で税金が発生するかどうかは、譲渡所得で決まります。
譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときの所得のことです。

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得がプラスのときは税金が生じ、譲渡所得がマイナスのときは税金が生じないのが基本ルールです。

ただし、家(マイホーム)の売却では、譲渡所得がプラスのときは「節税できる特例」があり、譲渡所得がマイナスのときは「税金還付を受けることができる特例」があるため、いずれにしても損をしないためには税金の特例を知っておく必要があります。

6-2.売却益が出たときの税金特例

ここでは売却益が出たときに最もよく使われる代表的な「3,000万円特別控除」について解説します。

3,000万円特別控除は、適用要件が緩く、節税効果も大きいため、とても使いやすい特例です。

3,000万円特別控除を用いると、譲渡所得は以下のように3,000万円を減額することができます。

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がマイナスになれば、所得税等はゼロとみなされ、税金は生じないことになります。

3,000万円特別控除は、マイホームであれば居住期間に関係なく利用できます。
ただし、引っ越してから売る場合は、転居してから3年後の12月31日までに売却することが必要です。
買い先行で後から売る人は、売却の期限があることを知っておきましょう。

その他の細かい要件については、以下の国税庁のHPをご参考ください。

6-3.売却益が出たときは住宅ローン控除との併用に注意

購入物件で住宅ローン控除を利用する場合は、「売却物件の節税特例」と「購入物件の住宅ローン控除」が同時に併用できないことが注意点です。

住宅ローン控除と同時に併用できない特例は、以下の3つになります。

売却物件の売却額や、購入物件の住宅ローン等の額にもよりますが、一般的には「売却物件の節税特例」よりも「購入物件の住宅ローン控除」の方が節税効果は高くなるケースが多いです。

購入物件で住宅ローン控除を利用する予定の人は、「売却の節税」か「購入の節税」か、いずれか有利な方を選択するようにしましょう。

住宅ローン控除の諸条件については、以下の国税庁のHPをご参考ください。

6-4.売却損が出たときの「買い替え特例」

売却物件で売却損が出た場合には、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略)」を利用できるケースがあります。

譲渡損失の買換え特例とは、例えば給与所得が800万円の人が売却で▲1,000万円の売却損を出した場合、その年の所得が▲200万円とすることで会社が源泉徴収していた税金を取り戻すことができるという特例です。

控除しきれなかった損失は、翌年以後3年間にわたり、給与所得等から控除することができます。

譲渡損失の買換え特例を利用するには、購入物件で「返済期間10年以上のローンを組むこと」や、売却物件で「所有期間が5年超であること」等の細かい要件を満たすことが必要です。

詳細の要件については、以下の国税庁のHPをご参考ください。

6-5.確定申告の必要書類

節税や税金還付の特例を利用したり、税金を納めたりする場合には、売却した翌年の2/16～3/15にかけて（年により変動します）、確定申告を行うことが必要です。

確定申告の必要書類は以下のものになります。

また、各特例に必要な書類は以下のものになります。

確定申告は早めに行い、必要資料についても事前に税務署に最終確認するようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
家の買い替えについて、基本知識を解説してきました。

家の売却のタイミングは、「築20年以内に売る」ことが理想です。
買い替えには、「売り先行」と「買い先行」の2つの流れがあり、売り先行の方が経済的な負担が少なくなることを紹介しました。

売り先行を成功させるには、特に売却をうまく進めることが重要です。
計画通りに高く売却するなら、「不動産売却 HOME4U」で不動産会社を探してみてください。
ぜひ買い替え実績豊富な不動産会社を見つけて、スムーズな住み替えを実現させてくださいね。