戸建てから戸建てへの住み替え手順！かかる費用と減税措置も解説

戸建の住み替えでは、現在住んでいる住宅の売却と新しい家の購入を進める必要があり、どちらを先行するかにより住み替え手順が変わります。
初めて住み替えをする場合は、家の売却と購入の「どちらを先に進めるべきか」わかりませんよね。

この記事では、戸建て住み替えの手順や、自己資金がなく住宅ローン残債がある場合の住み替え方法などをわかりやすく解説します。
家の売却と新居の購入のどちらから行えばいいのか、戸建ての住み替えをうまく進める方法がわかりますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却の基礎や全体像を把握したい方は『不動産売却の入門書』もご覧ください。

また、家の買い替えの手順をおさえたい知りたい方は『家の買い替え基礎知識』もご覧ください。

1.戸建てから戸建てに住み替えるきっかけ

家はいつ住み替えを行えばいいのでしょうか。まずは、戸建てから戸建てへ住み替えるきっかけや理由を紹介します。
家の住み替えを悩んでいる方は、家を売る動機づけの参考にしてください。

それぞれの理由について、詳しく解説します。

1-1.家が手狭になった

住み替えのきっかけで特に多いのが、現在住んでいる家が手狭になったという理由です。
家が手狭に感じるようになる理由としては、出産や子供の成長、親の介護などが挙げられます。

子供の成長や、介護のため親と同居になると、これまで問題なかった居住空間では生活しづらくなるような状態になるため、住み替えを検討するようです。
子育てや介護を理由とした住み替えをされる方で「学区や病院などの周辺環境を変えたくない」場合、同じ地域での住み替えもアリです。

1-2.近隣住民とのトラブル

住み替えを考える理由は、家庭内の要因だけではありません。外的要因で住み替えを考えるきっかけとなるのが、近隣住民とのトラブルです。

戸建てを購入される方は、生涯過ごす場所としてこだわりを持って購入される方もいますよね。
ですが、長く住むとご近所付き合いも多くなるので、最初は気にならなかったことが気になってくることもあります。そこから住民同士のトラブルに発展し、物件に不満はなくてもやむを得ず住み替えを選択するというケースです。

十分調査してから家を建てても、あとから引っ越してくる方もいますので、生涯ご近所問題が起こらないとは言い切れません。
自分で対処できないほどの問題が起こっているなら、住み替えを検討する理由になります。

1-3. 急な転勤

仕事の都合で急な転勤が決まったことで、住み替えを検討される人も少なくありません。

転勤の場合、会社都合なので住み替え先の地域を自由に選ぶのが難しいだけでなく、住み替えに充てられる時間も短いことから、労力的にも心身的にも大変な住み替えとなります。
もしも、急な転勤で住み替えが必要になった場合は、計画的に準備を進める必要があります。

家を売るのにかかる期間の目安は、仲介を利ゆする場合で最低でも3か月～半年です。不動産会社のアドバイスを受けながら、手際よく進めてください。
手早く売りたい場合は「買取」も検討しましょう。

1-4.家の老朽化

家の老朽化により、新しい家に住み替える方もいます。リフォームの自己資金がない、心機一転、新しい家に住みたいと思った時が住み替え時です。
また、家の老朽化を放置すれば、危険も伴います。

家は、木材や鉄筋コンクリートなどの強度がある材料で作られていますが、太陽光や雨風を浴びると、汚れたり、耐久性が落ちたりします。
もしも、今住んでいる自宅の老朽化が心配であれば、リフォームせずに家を売って住み替えを行うのも一つの手段です。

2.戸建てから戸建てへの住み替え手順

住み替えの手順としては、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。

それぞれの詳しい仕組みやメリット・デメリットを紹介しますので、参考にしてください。自分の家の売却には「売り先行」が合うのか「買い先行」が合うのかもわかります。

2-1.売り先行の場合

売り先行とは、現在住んでいる家を先に売却してから、新しい家を購入するという方法です。

売り先行のメリットは、資金計画の立てやすさです。売却資金を新住居の購入資金に充てられるので、資金面での不安が少なく、自己資金や住宅ローンの借入額が計算しやすいです。

売り先行のデメリットは、できるだけ高く売ろうと「仲介」を選んで売る場合、家が売れるまでの期間に見当がつかない点です。
仲介で売る場合は、最低でも3か月～半年はかかります。自己資金がないことを理由に「売り先行」を選んだ場合、家が売れるまで住み替えができません。

そのため、売り先行に向いている方は「資金に余裕はないけれど、時間の余裕はある方」です。転勤や新生活に間に合わせるために、急ぎで家を売りたい場合は、売却価格は2割程度落ちますが「買取」の利用も検討します。
家は、住みながら売ることもできます。家を売った後は、気に入った物件が見つかるまで賃貸で暮らすか、家の引き渡しに間に合うように新居を購入して住み替えを行ってください。

2-2.買い先行の場合

買い先行とは、新しい家を購入してから、前の家を売却する方法です。

買い先行のメリットは、気に入った物件に自分のタイミングで住み替えることができることです。いい物件を見つけたら購入し、あとで家を売ればいいので、物件の買い逃しをすることがありません。
自己資金を理由とした売り先行と異なり、買主が見つかるまで引っ越しを待つこともないので、住むところを自由に選べることもポイントです。

買い先行のデメリットは、資金に余裕がないと難しいという点です。前の家の住宅ローンが残っている場合、新居のローンとダブルローンになり、支払いが増えてしまいます。平均的な収入の方が買い先行を選ぶなら、せめて前の住宅ローンは完済していたいものです。
また、売り先行と違い、売却益を新居の購入資金に充てることができません。手持ちの資金と金融機関からの借り入れが重要です。十分な収入がない場合はローンの審査が下りないケースもありますので、売り先行をおすすめします。

そのため、買い先行に向いている方は「収入や貯金など自己資金に余裕があり、金融機関からの信用も厚く、住み替え先の家を自由に選べる方」です。

3.戸建てから戸建てへの住み替えにかかる費用

戸建てから戸建てへの住み替えは、さまざまな費用が発生します。主な費用について、以下にまとめました。

※費用は目安です。不動産の売却価格や司法書士事務所が定めた報酬額により前後します。

3-1.仲介手数料

仲介手数料は、戸建てを売却する際に、依頼した不動産会社へ支払う報酬のことです。

仲介手数料は、宅建業法で仲介手数料の限度額が決められています。具体的な計算式は、以下の通りです。

例えば、売却額が1,000万円の場合は以下の計算で仲介手数料を算出します。

この36万円が、戸建て売却時に不動産仲介会社に支払う報酬です。

また、新たに戸建てを購入した時にも、取引額に対して仲介手数料がかかるので覚えておきましょう。

仲介手数料に関する詳しい記事は、以下をご覧ください。

不動産売却の仲介手数料の計算方法は？支払うタイミングや不動産会社の選び方をプロが解説

家や土地などの不動産を売却するときには、「仲介手数料」「印紙代」「登記

3-2.印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対して課せられる税金のことです。契約書や領収書には、収入印紙を貼り消印することで納税したことになります。

印紙税は契約金額によって必要な収入印紙の金額が異なるので、以下の表で確認してください。

不動産譲渡に関する契約書では、令和4年3月31日までに作成された契約書には軽減税額が適用されます。

住宅ローンを組む際の金銭消費貸借契約書では、本則税率の収入印紙が必要です。

3-3.抵当権抹消費用

抵当権抹消費用は、売却予定の戸建てに対して住宅ローンが残っている場合に必要です。抵当権を抹消し、売り主から買主へ「所有権移転登記」を行います。（所有権移転登記費用は大抵買主が支払います）

抵当権を抹消するには、先に金融機関でローンを完済する手続きが必要です。貯蓄や売却益でローンを完済したら、司法書士に依頼して抵当権を抹消してもらいます。

抵当権抹消費用として、司法書士への報酬と登録免許税の支払いがあります。地域差や売却益によって前後しますが、司法書士への報酬はおよそ15,000円〜30,000円です。
また、登録免許税は不動産1個あたり1,000円かかります。
戸建ての売主は、抵当権を抹消するために、余裕をもって2～3万円前後の費用を用意しておくと安心です。

抵当権抹消や登録免許税に関しては、こちらの詳しい記事をご覧ください。

不動産売却の登記費用の相場は？土地・物件の登記ルールを解説！

不動産を売買する時には、仲介手数料や印紙税など、さまざまな費用がかかり

3-4.譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却をした際に発生する譲渡所得に対してかかる税金です。

譲渡所得は、不動産売却をした際の利益で、以下の計算式で算出します。

取得費とは、不動産を購入した時に支払った費用ですが、購入手数料やリフォーム費用も含まれます。もしも取得費が分からない場合には、譲渡価格の5%を取得費とすることが可能です。

譲渡費用は、不動産を売却するために支払った費用です。例えば、以下のような内容が含まれます。

特別控除額は、次章で詳しく解説しますが、「3,000万円の特別控除」など譲渡価格から一定の金額を差し引くことができます。金額の大きな不動産だからこそ用意されている控除です。

このように譲渡所得を算出したら、そこから税率をかけて譲渡所得税を計算します。また売却した年の1月1日での保有期間によって税率が異なるので注意が必要です。

不動産売却時の税金については、以下の記事で詳しく解説しています。

【不動産売却の税金計算方法】具体例や節税のコツも解説！

不動産の売却では大きな金額が動くので、「税金がかかるのかな？」と心配に

3-5.ローンの一括返済にかかる費用

住宅ローンの残債がある場合には、売却前に一括返済をする必要があります。

一括返済にかかる手数料は、だいたい1万〜3万円ですが、借入をしている金融機関ごとで決まっているので確認をしておきましょう。

なお、住み替えの自己資金なしで困っている場合は、住宅ローンの残債と新居の住宅ローンを一緒に借り入れできる住み替えローン（買い替えローン）もあるので、検討してみましょう。

4.戸建ての住み替えで使える減税措置

住宅を売却した際には、譲渡所得税といった税金がかかります。

不動産の売却金額が大きいことから支払う税金も高額になることが多いですが、節税が可能な特例・軽減措置が用意されているので、うまく活用して対策していきましょう。

4-1.3,000万円特別控除

この特別控除は、自宅を売却した際に要件が合うことで所有期間などに関係なく、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例です。

3,000万円特別控除を受けるための条件には、以下の内容があります。

詳しい内容は、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

4-2.10年越え所有軽減税率の特例

売却する自宅の所有期間が、売却する年の1月1日で10年を超える場合には、長期譲渡所得税の税率が軽減される特例があります。

さらに、「3,000万円の特別控除」も一緒に併用可能なので、10年超えの住宅に住んでいる方はぜひ利用しましょう。

この特例を受ける際の条件は、以下の通りです。

詳しい内容は、国税庁の「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご覧ください。

4-3.居住用財産の買い替え特例

買い替えの特例は、主に戸建ての住み替えをした際に適用できる可能性があります。

売却した住宅価格よりも、新しく購入した住宅価格の方が高い場合に、条件によって買い替えの特例を活用できます。

またこの特例を活用することで、譲渡所得税を繰り延べることも可能です。そのため、住み替えた年には高額な税金を納税することを避けられます。
住み替え時は引越し費用など、多くのお金が必要になるので、買い替えの特例があることで、かなり助かるでしょう。ただし、繰り延べるだけで税金が免除されるわけではないため、注意してください。

また、買い替え特例を利用するのにいくつかの条件があるので、確認してみてください。

4-4.譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅売却をした際に、損失が発生したら受けられる特例です。

譲渡損失は、その年の所得と相殺することで所得税を抑えるのに役立ちます。例えば、不動産所得費が3,000万円の物件を2,000万円で売却できたとしたら、1,000万円の譲渡損失が発生します。その1,000万円を所得から相殺できる仕組みです。

もしも損失額が大きく1年分で控除できない場合には、売却した翌年からの3年間までさかのぼって控除可能です。

5.ローンが残っている状態で住み替える方法

住宅ローンが残っていても、欲しい物件が見つかったとき、生活環境が変わるとき、ローンの支払いを減らしたいとき、住み替えを検討することもありますよね。

住宅ローンが残っている状態で、住み替えに利用できる方法は4つです。

それぞれ順番に、メリット・デメリットを含めてわかりやすくご紹介します。

5-1.住み替えローン

住み替えローンは、今残っている住宅ローンの残債を新しく組む住宅ローンに組み込んで借りるローンのことです。

5-1-1.住み替えローンのメリットとデメリット

住み替えローンのメリットは、もしも売却金額で住宅ローンの残債分が返済できなくても、新しい住宅ローンに組み込めるので、自己資金がなくても買い替えができるということです。
しかし、新しく購入する住宅資金よりも多くの金額を銀行から借りることになるので、審査が厳しいことと、ローン金利が高いというデメリットがあります。

5-1-2.住み替えローンを利用するケースと注意点

住み替えローン利用を検討するケースは以下通りです。

自己資金がなくても住み替えができる「住み替えローン」は魅力的ですが、本当に返済できるのか注意しなくてはなりません。

住み替えローンは、前の家のローンと合わせて一本化するローンです。
そのため、返済するお金は、前の家のローン残債＋新しい家の購入費用と諸費用なので、前の家のローン残高と、新居の価格次第で返済額は増えます。
また、住み替えローンは通常の住宅ローンに比べ金利が高く、前と同じ条件で家を購入しても、月々の返済額は同じとはいきません。

できるだけ高く家を売る、収入を増やす、節約をするなど、綿密な返済計画を立てた上で利用してください。家を高く売りたい場合、早めに不動産会社にご相談することをおすすめします。

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住み替えローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

住み替えローンとは？メリットや利用の流れ、注意点などを解説

住み替えローンとは、不動産売却後のローンの残債と新しい住宅の購入資金を

5-2.つなぎ融資

つなぎ融資は、先に新居を購入する際に活用できる融資方法で、一時的に融資を受けることが可能です。

例えば、家を売る前に気に入った物件を見つけても、自己資金がなければ家を売ることも、新しい住宅を購入することもできません。
しかし、つなぎ融資を利用することで、先に新しい住宅を購入でき、売却予定の住宅が売れた後で住宅ローンの返済を進められます。

つなぎ融資の注意点は、融資の期限と金利の高さです。
つなぎ融資の期限は、3ヵ月〜1年以内というのが一般的です。もしも期限内に自宅を売却できない場合には、不動産会社が査定額の80%ほどで買い取ってしまいます。「できるだけ家を高く売却したい」という方には不向きです。

つなぎ融資は、金利が高いことに加え、手数料や保証料も必要になるため、金融機関に融資の条件を確認してから利用してください。

5-3.ダブルローン

ダブルローンは、二重ローンとも呼ばれ、現在の住宅ローンがある状態で、さらに新しい住宅ローンを組むことをいいます。
住み替えローンとは違い、前の家のローンと新たなローンを一本化しないでそれぞれ返済していくローンです。

一定条件を満たすことでダブルローンを利用できますが、月々のローンの返済額が上がるため、金融機関からの審査は厳しくなります。

まったく自己資金がない、家を買ったばかりでローン残債がかなり残っている、資産価値が低い家を持っている場合はダブルローンの利用できません。
ダブルローンは返済額が重く、条件も厳しいため、資金がない方にはおすすめできない方法です。

5-4.任意売却

任意売却とは、住宅ローンを借り入れしている金融機関の了承を得て、不動産を市場に出して売却する方法です。
しかし、任意売却をしてしまうと、しばらく住宅ローンの審査が通りづらいなど、新しい家を購入することが難しくなります。そのため、戸建ての住み替えを検討している方に任意売却はおすすめしません。住み替え先の候補に、家賃が安い賃貸物件への入居も考えなくてはなりません。
また、任意売却を行っても返しきれなかったお金は、借金として引き続き返済していくことになります。返済が苦しいことを理由に任意売却を行う場合、収入を増やすことはできないのか、親族にお金を借りることができないのかなど、家族に相談してから行ってください。

任意売却に関する詳しい内容は以下の記事をご覧ください。

【図解】任意売却とは？基本からわかりやすく解説

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったとき、融資先の金融機関

6.住み替えを検討するなら不動産会社にまずは相談！

住み替えを検討するならまずは不動産会社に相談をしてみましょう。

売り先行か買い先行かによって、動きは変わりますが、どちらにせよ売却する物件の査定が必要です。査定が進まないと、資金計画も立てづらいでしょう。

不動産査定の依頼をする際は、1社に限定せず複数社に依頼することをおすすめします。不動産の査定額は、家の状態や土地の形、周辺環境などに影響され、査定をする担当者の知識によっても異なります。そのため、1社に依頼するよりも複数社に依頼する方が、より正確で売主の希望にそった査定額に近づけることが可能です。

とはいえ、複数社に依頼して回るのは大変な方も多いと思います。そこでおすすめしたいのがインターネットを使った不動産一括査定サイトです。

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まとめ

戸建ての住み替えは、自分自身にあった住み替え手順を選ぶことが大切です。
売り先行であれば、資金計画が立てやすく、売却で得たお金を新しい家の購入資金に充てられますが、いつ売れるのか、時間の目処が立ちません。
また、買い先行であれば、好きな時に新居を買うことができますが、資金に余裕がないと難しいという特徴があります。
売り先行、買い先行、どちらにもメリットとデメリットがあります。

• いつまでに引っ越さなければならないのか
• 住宅ローンがいくら残っているか
• 住み替えの資金はあるのか
• 使える特別控除はあるのか

など、自分が置かれた状況に応じて住み替え方法を検討してください。
ローンの返済をなくしたいなら、家を売って手ごろな賃貸に住むことも一つの手段です。

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