住み替えローンとは？メリットや利用の流れ、注意点などを解説

住み替えローンは、売却と購入の決済を同日にする必要があるなどの制約がありますから、しっかりとしたスケジュールの計画を立てることが必要になります。

また、オーバーローンの返済負担が重いことにも注意が必要です。返済できない場合、残債が増える場合もあるので、返済計画を立ててから住み替えローンを行いましょう。

住み替えローンの注意点については、以下の関連記事も参考にしてください。

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オーバーローンとは？利用前に知っておきたいメリット・デメリット、リスクについて解説

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5.住み替えローンの流れ

住み替えローンを利用したいと考えたら、まずは大まかな流れを押さえておきましょう。住み替えローンの申し込みから融資を受けるまでは、主に以下の5つのステップで進めます。

5-1.ローン残債を確認・事前準備をする

まずは、現状を把握することからスタートです。住み替え計画の第一歩として、以下のような洗い出しをしておくとよいでしょう。

【2】の家の売却相場は、レインズ・マーケット・インフォメーションや中古住宅の不動産サイトを利用して、実際の成約価格や売り出し価格の相場感をつかんでおきましょう。次のステップで不動産会社に査定依頼をした際に、査定額か適正であるかを判断しやすくなります。

住み替えの成功のためには、資金計画が非常に大切です。以下の関連記事も、ぜひあわせて読むと良いでしょう。

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住み替えを成功させるのに重要なポイントは、「資金計画」です。家を売り

5-2. 不動産会社を探す

次に、現在の住居を売却してくれる不動産会社を探します。

住み替えでは家の売却と購入が同時に進行するため、不動産会社選びは重要です。住み替えローンのプランや融資してくれそうな銀行を提案してくれる不動産会社もあります。事前に住み替え希望であることを伝え、ローンも含めたサポートをしてくれる不動産会社か確認してみましょう。

不動産会社選びは、「不動産売却 HOME4U」などの一括査定サービスを介して複数社に依頼し、査定額や各社の対応を比較することが大切です。販売活動の進め方、住み替えローンを組んでも売れない場合にはどうするのか、買取サービスがあるかなどを確認し、各社のレスポンスの速さや回答を比較・検討しましょう。

5-3. 住み替えローンを扱っている金融機関を探す

住み替えローンはメガバンクから地方銀行まで、さまざまな銀行が取り扱っています。

住み替えローンは一般の住宅ローンよりも金利が高く、融資条件も厳しくなりますが、銀行ごとに金利のキャンペーンを実施していたり、審査基準が異なったりするため、条件を比較することが大切です。住み替えの融資額がシミュレーションできるサイトを用意している銀行もあるので、活用してみましょう。

なお、住み替えローンの取り扱い金融機関一覧は「7.住み替えローンを取り扱う主な金融機関」で紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

5-4. 住み替えローンを申し込む（事前審査）

利用したい銀行を絞り込んだら、事前審査に申し込みます。事前審査とは、収入・勤務先・頭金の有無・借入希望額などをもとにして、返済能力の有無を判断するための審査です。これには2～3日ほどかかります。

住み替えローンの審査基準は各金融機関によって異なるため、複数社を候補としておき、住み替えローンに通らない場合に備えておくとよいでしょう。

なお、先に家を売る「売り先行」にすると、ローンをいくら返済できるか、新居にいくらかけられるか、具体的な住み替えローンの計画が立てやすくなります。一方、新居の購入を先にする「買い先行」にすると、新居を担保としてローンを組めるため、借り入れの見通しが立ちやすくなります。

住み替えに関する売り先行・買い先行のメリット・デメリットは、以下の記事で詳しく解説しています。住み替えローンを決める前の基礎知識として、読んでおくことをおすすめします。

住み替えたい。売却が先？新居購入が先？

角かえる先生の回答 住み替えの場合は、売却と購入のタイミングが需要な

5-5. 融資を受ける

事前審査が通り、新居の購入が決まれば、信用保証会社による本審査が行なわれます。

本審査では、雇用形態や勤続年数、家族構成、新居の担保評価など、事前審査よりさらに厳しく返済能力をチェックされます。審査期間は2～3週間ほどかかるのが一般的です。

こうして、晴れて本審査に通ると、指定の銀行口座に資金が振り込まれます。住み替えの場合、この融資の実行日に、旧居の売却と新居の決済を行なう必要があるので注意しましょう。

しかし、同日に行なうのは大変ハードルが高いため「住み替え特約」を利用するのが得策です。詳しくは「4-2-1.決済日に困ったら、売却条件付きの住み替え特約」をご覧ください。

6. 住み替えローンを利用する際の3つの注意点

住み替えローンを利用する際には、次の3つの注意点があります。

以下より、詳しく解説していきます。

6-1. ローン完済時の年齢には上限がある

住み替えローンの完済時の年齢には、上限が設定されていることが少なくありません。そのため、借り入れ前によく確認することが大切です。

メガバンク3行では以下のように年齢の上限が設定されています。

上記のように、80歳を目安として完済時の年齢を設定していることが多くあります。例えば、完済時の年齢を満80歳未満としている住み替えローンで35年のローンを組みたい場合、44歳までに借り入れをすることになります。

借入時の年齢によっては返済期間が短くなり、毎月の返済負担が大きくなる可能性があります。定年退職後もローンの返済が続くと、負担が重くのしかかることになるため、借り入れをする際には完済時の年齢を踏まえ、無理なく返済できるかを検討しましょう。

6-2. 住宅ローンと住み替えローンは同じ銀行では組めない

住み替えローンは、基本的に住宅ローンと同じ銀行では組めません。

これは、住宅ローン借入時よりも金利が下がった場合、借り換えられると銀行側の利息収入が減少してしまうからです。この場合、銀行側にはメリットがないため、住み替えローンに限らず同じ銀行での借り換えは基本的にはできません。

つまり、借り換えは原則として別の銀行で行なう必要があるということです。別の銀行で住み替えローンを組む際には、各銀行のプランの詳細や手続き方法などをよく確認しましょう。住み替えローンの審査は通常の住宅ローンより厳しい傾向にあるため、事前に条件面などを確認して対策しましょう。

6-3. 団信へ加入できずローンを組めないことがある

住み替えローンを組むには、団信（団体信用生命保険）への加入を必須とする銀行が少なくありません。団信とは、住宅ローンの返済期間中にローンの借主にもしものことがあった場合、ローンの返済が免除される保険のことです。団信に加入できれば、借主が亡くなったり働けなくなったりしたとしても、家族が返済義務を負わずに済みます。

しかし、持病などの健康状態によっては団信に加入できず、住み替えローンを借りられないことがあります。団信に加入できなかった場合には、各行が提供する「ワイド団信」や配偶者名義の契約を検討する必要があるでしょう。

ワイド団信は、団信の加入条件が緩和されて加入しやすくなったものです。ただし、ワイド団信の審査基準は明確に示されておらず、実際に申し込みをしてみないと加入の可否はわかりません。さらに、通常の団信よりも保険料が高くなるなどのデメリットがあります。

住み替えローンは現在借りている銀行で組むことはできません。また、住み替えローン完済時の年齢に上限が設定されていることも多いです。合わせて団信に加入できないと住み替えローンを組めない場合も。このようにさまざまな制約があるので、注意が必要です。

住宅ローンが残っている時の住み替えの注意点は？購入物件でもローンは組める？

家を住み替える場合、気になるのが残っている住宅ローンの扱いです。 住宅

7. 住み替えローンを取り扱う主な金融機関

メガバンクから住宅ローン専門の金融機関まで、幅広い金融機関が住み替えローンを取り扱っています。

以下は、おすすめの住み替えローンの一覧です。それぞれの特徴を確認して、最適なローンを選びましょう。

各金融機関の住み替えローン	特徴
三井住友銀行 WEB申込専用住み替えローン	共働き夫婦に安心のクロスサポート、8大疾病保障、自然災害時返済一部免除特約など、もしものときの保障が充実
りそな銀行 りそな住みかえローン	前年の税込年収が100万円以上、給与所得者の場合は勤続年数1年以上と、比較的受け入れの幅が広い
みずほ銀行 みずほ買い替えローン	8大疾病補償プラスがんサポートプランなど、希望により4つのプランから選択可能
アルヒ株式会社 ARUHI住み替え実現ローン	売却活動の一定期間内に売却が成立しなかった場合、あらかじめ提示した金額でアルヒ不動産テクノロジーズが買い取りする保証制度がある
中央労働金庫 借換・買替ローン（不動産担保型）	労働組合員や生協の組合員は保証料が安くなり、年収の条件も比較的やさしい。ただし、地域によって利用できないため要事前確認
横浜銀行 住宅ローン（お住み替え）	インターネットバンキングを利用すれば、一部の繰り上げ返済と金利種類変更の住宅ローン⼿数料が無料
千葉銀行 住み替えコース	住み替えにともなう火災保険料や事務手数料などの融資も可能。千葉銀行の住宅ローンを利用していれば、乗り換えることもできる
関西みらい銀行 住みかえ住宅ローン	前年の税込年収が100万円以上（年金収入を除く）、現在の住宅ローン借入から3年以上経過していることなどが条件
池田泉州銀行 住み替えローン	住み替えにかかる諸費用にも利用可能。ただし、所在地が本店の営業地域内である家の住み替えにしか利用できないので注意
大垣共立銀行 住宅ローン「住み替え専用プラン」	勤務先の倒産・解雇により失業した場合や、再就職で収入が減少した場合、最長6ヵ月間保険金が支払われるローン生活サポート保険を希望により加入可能
福岡銀行 住み替えローン	借り入れが最長50年可能。連帯債務により親子でのリレー返済や、夫婦・同性パートナーでのペア返済が利用できる
auじぶん銀行 住宅ローン	auの各サービス利用により、最大年0.15％の金利引き下げが可能。また、保障内容が充実した団信がある

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8. 住み替えローンのシミュレーション│費用・返済比率

住み替えローンを利用する場合、具体的にどのくらい費用が発生して、いくら借り入れが必要となるのでしょうか。必要となる費用の洗い出しや具体的な条件をもとに、「住み替え資金計画シミュレーション｜三井住友銀行」等を利用してイメージをつかみましょう。

8-1. 住み替えにかかる費用

住み替えローンのシミュレーションをする前に、現在の経済状況や住み替えにかかる費用を整理しておきましょう。

旧居の売却時に確認しておきたい資金・費用
項目	内容
ローン残債や預貯金	ローンだけでなく預貯金も調べて、自己資金としていくら捻出できるか確認しておく
旧居の売却見込み価格	レインズや一括査定サービスなどを利用して、いくらで売却できるか見込みを立てる
売却時の諸費用	売却時の諸費用は4～6％。内訳は仲介手数料や印紙税・固定資産税、登記費用、金融機関への事務手数料など
引っ越し代	家族が多い場合やオンシーズンだと、費用が高めになるので必ず確保しておく
仮住まい代	売り先行の場合、必要になる可能性がある

新居の購入時に確認しておきたい資金・費用
項目	内容
新居の購入予定額	新居の購入にいくらかけられるかは、旧居がいくらで売却できるかによるため、一括査定サービス等を利用して見通しを立てておく
購入時の諸費用	新築の場合は5～7％、中古物件の場合は8～10％の諸費用が購入時にかかるとされている。内訳は、売却時と同様に仲介手数料や各種税金など
火災保険・地震保険料	マンション、一戸建てを問わず、住宅購入の際には必ず加入しておきたい保険。

住み替えにかかる費用については、以下の関連記事もご参照ください。費用面については、将来に向けた貯金を含めて、十分に考慮しておきましょう。

戸建てから戸建てへの住み替え手順！かかる費用と減税措置も解説

戸建の住み替えでは、現在住んでいる住宅の売却と新しい家の購入を進める必

8-2. 住み替えローンのシミュレーション

必要な費用を洗い出したところで、以下の条件にそって、シミュレーションをしていきましょう。

住み替え条件
年収（額面）	700万円
年齢	43歳
自己資金	200万円
旧居のローン残債	2,500万円
旧居の売却見込み額	2,100万円
新居（新築）の購入予定額	3,000万円
返却期間	35年
金融機関の金利	2.0％

国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると、住み替え住宅の取得年齢層は、分譲戸建て住宅では40代が多く、マンションや注文住宅への住み替えは60歳以上が多いとされています。

自己資金は購入資金の1割前後であることが望ましいのですが、自己資金ゼロのフルローンを利用できる金融機関は増えています。

以上の条件をもとに、住み替えに必要な費用や融資額をシミュレーションしていきましょう。

住み替えに必要な金額
売却の諸費用（4％で算出）	84万円
購入の諸費用（5％で算出）	150万円
旧居のローン残債	2,500万円
新居の購入予定額	3,000万円
旧居の売却見込み額	2,100万円
新居（新築）の購入予定額	3,000万円
合計	5,734万円

さらに、住み替えに必要な金額から、旧居を売却して得られる金額と自己資金を差し引きます。

5,734万円　－ （売却見込み額2,100万円　＋　自己資金200万円）　＝　3,434万円

以上の計算から、必要な資金は、3,434万円と算出されます。

8-3. 住み替えローンは返済比率に注意

各金融機関では、無理のない返済ができるよう、年収に占める住宅ローンの比率に制限を設けています。この割合を返済比率といい、一般的には年収に対して20％以内に収めるとよいとされています。

返済比率は、以下の計算式で求められます。

返済比率 ＝ 年間返済額 ÷ 額面年収

前章の条件とシミュレーションをもとに、

【1】返済総額→【2】年間返済額→【3】返済比率

の順に算出していきます。なお、金融機関の金利は2％固定で元利均等法、端数切捨てとします。

【1】返済総額：　必要資金3,434万円　×　金利2％　＝　返済総額4,777万円
【2】年間返済額：　返済総額4,777万円　÷　返済期間35年　＝　年間返済額136万円
【3】返済比率：　年間返済額136万　÷　年収700万円　＝　返済比率19.42％

住み替えローンでは、旧居と新居両方のローンの合計額を借り入れるため、金額が膨らみがちです。借り過ぎには注意して、インフレによる生活費・教育費・老後に必要となる資金の上昇が起きても、無理なく返済できるようにローンを組みましょう。

“令和4年度住宅市場動向調査報告書”. 国土交通省. 2023-03. （参照2024-01-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

9. 住み替え時にお得な税金特例

住宅の住み替えの際にはさまざまな税金がかかりますが、特別控除などをはじめとする制度を利用すれば、税金の負担を減らせることがあります。

住宅ローン減税など、住み替えをするときに利用できる減税制度とは？

かしこく住み替えするコツは、使える減税制度をうまく利用することです。

9-1.利益が生じた場合：3,000万円特別控除

現在所有しているマイホームが、買ったとき（実際には経年による減価償却費を差し引いたもの）よりも高い価格で売却されると、売却利益が発生します。

発生した利益に対しては「譲渡所得税」が課税されますが、「3,000万円特別控除」の適用条件を満たすと、最高3,000万円までが非課税になります。

主な適用条件は以下のとおりです。

3,000万円特別控除を受けるための主な条件

1. 控除を受ける方が実際に住んでいる（住んでいた）マイホームであること
2. 住み替える前の家に住まなくなってから、3年以内に売却すること
3. その家を売却するまでに、ほかの土地を活用して利益を得ていない
4. 家を売ってから3年前までにこの特例を受けていない
5. 家の売主と買主が、「親子や肉親」「生活をともにしている親族や内縁関係」などといった特別な関係ではない

詳細の条件については、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を参考にしてみてください。

9-2. 利益が生じた場合：買い替え特例

旧居を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を納める必要があります。買い替え特例は、譲渡所得税の納付を先送りできる制度です。

買い替え特例の適用により、売却した年には課税されず、新しく買い替えた家を売却したときに初めて課税されます。逆にいうと、売却をしなければ課税されないということです。

この特例の条件は以下となります。詳細の条件については、参考URLと関連記事をご確認ください。

売却した住宅の要件

1. 売却した年の1月1日の時点での所有期間が10年を超える居住用財産であること
2. 売却価格が1億円以下であること
3. 居住期間が10年を超えていること

買い替えた（住み替えた）住宅の要件

1. 住宅の床面積が50平米以上で、専有面積が500平米であること。マンションの場合は、登記された専有部分の面積で判定される
2. 中古マンション購入の場合には、築年数が25年以内であること

参考：“No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例”. 国税庁. （参照2024-01-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

この特例については、以下の記事でより詳しく解説しています。ぜひ、こちらも併せてご覧ください。

買い替え時の税金特例をわかりやすく紹介！マイホームを住み替えるポイント

マイホームを買い換える（住み換える）ときに使える「3,000万円の特別控除

9-3. 損失が生じた場合の税金特例

損失が出た際にも適用される特例として「譲渡損失の損益通算」があります。住宅を売却して損失が発生した場合、一定の条件を満たすと、その損失をその年のほかの所得と相殺できるというものです。

オーバーローンで売却をして住み替えを行なう場合、以下2つの税金特例を利用できる可能性があります。

1. 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2. 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの特例では、払い過ぎていた源泉徴収税の還付を受けられます。

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まとめ

住み替えローンは、旧居の残債と新しい住宅の購入資金をまとめて借り入れできる、住宅ローンの一種です。

旧居のローン完済を待たずに住み替えできる点は魅力的ですが、審査のハードルが高い、オーバーローンのリスクがある、といったデメリットもあります。したがって、メリット・デメリットの両面を踏まえて、利用の可否や借入額を検討しましょう。

また、住み替えローン完済時の年齢上限がある点や、住宅ローン同じ銀行で基本は借り入れができない点にも注意が必要です。

住み替えローンの借入条件やサービス内容は、金融機関ごとに異なるため、ぜひ本記事を参考にそれぞれの特徴を比較してみてください。

不動産の売却をお考えの方は、NTTデータグループが運営する不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をぜひご利用ください。

住み替えローンは、旧家のローンが残っていても新しい住宅を買うことができる魅力的な制度です。

ダブルローンを組む必要がなくなったり、住み替え費用の持ち出しを抑えられたりと様々なメリットがあります。

しかし一方で購入と売却の全体スケジュールを計画的に調整する必要があったり、オーバーローンで返済負担が重くなってしまうというデメリットも。住居の買い替えの際はこうした点を注意して、住み替えローンを賢く使いましょう。