【不動産売却の税金シミュレーション】計算方法は?節税のコツもやさしく伝授!

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不動産の売却では大きな金額が動くので、「税金がかかるのかな?」と心配に思う方も多いと思います。

最も注意したいのが、売却で生じた「利益」に課税される「譲渡所得税・住民税」です。

簡単に言うと、買ったときよりも高く売れたときなどに、税金がかかります(詳しい計算方法は、本記事内でご紹介します)。

「譲渡所得税・住民税」を合わせた税率は、所有期間が5年以下なら約39%、5年超なら約20%です。
利益がたくさん出ると税金は高額になる可能性があります。

ただし、マイホームを売却した場合には、利益が3,000万円までなら非課税になる制度があるため、実際に税金がかかる人はそれほど多くありませんのでご安心ください。

不動産の売却でかかる税金には、「譲渡所得税・住民税」のほかに、「印紙税」「登録免許税」「消費税」もありますが、これらは数万円程度になることが多いです。

この記事では、これから実際に売却しようと検討している不動産の場合に「かかりうる税金」をシミュレーションできるようにわかりやすく解説していきます。

税金は、あらかじめ知っているかどうかで、大きく差が出ることがあります。

節税のための3つのコツ」をご紹介しますので、ぜひ最後までお読みいただき、不動産を売却する際に余計な税金を払わずにすむように対策しましょう。

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1. 不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却で発生する可能性がある税金は、次のとおりです。

税金の種類 税率・税額
所得税・住民税
(復興特別所得税含む)
所有期間5年以下:39.63%
5年超:20.315%
※10年超所有するマイホームなら14.21%(利益のうち6,000万円まで)
※譲渡所得(売却の利益)に課税される。売却の翌年に支払う。
印紙税 売買代金に応じて決まる
(例)
・売買代金1,000万円超5,000万円以下:印紙税1万円
・売買代金5,000万円超1億円以下:印紙税3万円
※売買契約書に貼り付ける。
登録免許税
(抵当権抹消登記)
土地1筆・建物1棟あたり1,000円
※住宅ローンを利用していた場合に必要。
消費税 8%(2019年10月から10%に増税予定)
※仲介手数料、司法書士報酬等にかかる。

不動産を売却するときに、一番注意したいのが、利益に課税される「所得税・住民税・復興特別所得税」です。

その他の税金は比較的少額ですし、仲介してくれる不動産会社から支払いのタイミングについても説明があるので、あまり心配いりません。

それでは、それぞれの税金の詳細を説明していきます。

1-1. 影響が大きいのが「所得税」「住民税」

不動産が買ったときよりも高く売れて、利益が出た場合などに、課税される税金です。

仲介手数料などの諸費用を差し引いた「純粋な利益」に課税されるとイメージしてください。

詳細な計算方法については、2章で計算シミュレーションを用意していますが、まずはザックリした計算例でご説明しておきます。

2,000万円で買った不動産が、2,500万円で売れて、仲介手数料などの諸費用が200万円だとします。
利益は、2,500万円-2,000万円-200万円=300万円ですので、この300万円に対して税金がかかります。

「所得税」「住民税」「復興特別所得税」を合わせた税率は、不動産を所有していた期間が5年以下なら約39.63%、5年超なら20.315%です。

よって、所有期間が5年以下なら税額は約118万円、5年超なら約60万円ということになります。

「こんなに税金がかかるの?!」と思われた方も多いと思いますが、マイホームを売却した場合には、利益が3,000万円まで非課税になる制度があります(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)。

ですので、この特例が使えれば、上の例で所得税・住民税はかかりません。

特例を適用するためには要件がありますが、一般的なマイホームの売却では課税される人は少ないので安心してください。

3,000万円の特別控除の主な要件

  • 自分が住んでいた家を売ること(別荘や投資用マンションは対象外)。
  • 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売った年の前年、前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 売却の相手方が親子や夫婦等でないこと。

など。

詳しくは国税庁ホームページをご覧ください。

国税庁「マイホームを売ったときの特例

1-2. 印紙税

不動産の売買契約書に印紙を貼って納税します。
税額は次のとおりです(2020年(令和2年)3月31日まで一覧表の右側の軽減税率が適用されます)。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

1-3. 登録免許税

売却する不動産について、住宅ローンを借入していた場合には、金融機関が「抵当権(ていとうけん)※」を設定しています。

※お金を貸す銀行などの金融機関が、借りる人の家や土地をその借金の担保とするために設定する権利のこと

売却時には抵当権の抹消登記が必要となるため、登録免許税を支払います。
税額は、土地・建物それぞれの個数×1,000円なので、登録免許税は数千円で済むことがほとんどです。

例えば、一戸建てなら土地・建物を合わせて少なくとも2,000円で、土地が2筆以上に分かれていれば登録免許税は増えます。

なお、所有権移転登記にも登録免許税がかかりますが、こちらは買主負担となるのが一般的です。

1-4. 消費税

不動産を売却するときには、仲介手数料司法書士報酬に消費税がかかります。

2019年10月に消費税増税が予定されていますが、個人がマイホーム等を売却するときにはあまり大きな影響はありません。

例えば、売買代金が3,000万円の場合の仲介手数料の上限は96万円(3,000万円×3%+6万円)ですので、消費税8%なら税額は76,800円、10%なら96,000円です。

なお、課税事業者になっている不動産投資家が事業用の不動産を売却したときには、建物部分について消費税が課税されます(2年前の売り上げが1,000万円を超える場合は課税事業者になります)。

2. 「譲渡所得税・住民税」の計算方法

2-1. 計算式

それでは、「譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)」を試算してみましょう。 なるべく専門用語を減らして解説します。

(わかりやすくするため、減価償却費などを省略して簡略化しています。より正確に試算したい方は、このあとのコラムをご覧ください。)

通常の計算式
(売った値段-買った値段※1-諸費用※2)×税率※3

「3,000万円の特別控除」を利用する人
(売った値段-買った値段※1-諸費用※2-3,000万円)×税率※3

※1 買った値段がわからない人は、「買った値段」のところに、「売却価格×5%」の数字を入れます。
購入した値段が「売却価格×5%」より少ないときにも、5%の数字を採用できます。

※2 諸費用は、売るときの費用と、買ったときの費用を計上できます。
仲介手数料、印紙代、登録免許税、登記費用、取壊し費用、測量費用など。

※3 税率は次の表をご覧ください。

所有期間※4 「譲渡所得税・住民税・復興特別所得税」を合計した税率
5年以下(短期譲渡所得) 39.63%
5年超(長期譲渡所得) 20.315%
10年超のマイホーム※5 14.21%(利益のうち6,000万円まで) 20.315%(利益のうち6,000万円超の部分)

※4 「所有期間」は、売却した年の1月1日時点で数えるのでご注意ください。
原則として引渡し日で考えますが、契約日を採用できる場合もあります。
また、相続した不動産の場合は、亡くなった人が取得した日から計算するのが原則です。
判断に迷う場合は税務署に相談してください。

※5 所有期間が10年超の「マイホームの軽減税率の特例」を適用するためには一定の要件があります。詳しくは、下記国税庁のページをご覧ください。

国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例

2-2. 計算例

【シミュレーション1】 2,000万円で購入した土地を2,500万円で売却したケース。所有期間は4年、諸費用は250万円

譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)
=(2,500万円-2,000万円-250万円)×39.63%
=約99万円

【シミュレーション2】 2,000万円で購入したマイホームを2,500万円で売却したケース。所有期間は7年、諸費用は250万円(「3,000万円の特別控除」が使えるものとする)

(2,500万円-2,000万円-250万円-3,000万円)がマイナスとなる。
よって、譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)は0円

【シミュレーション3】 買った値段がわからないマイホームを4,000万円で売却したケース。所有期間は9年、諸費用は150万円(「3,000万円の特別控除」が使えるものとする)

買った値段がわからないので、4,000万円×5%=200万円で取得したものとして計算します。

譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)
=(4,000万円-200万円-150万円-3,000万円)×20.315%
=約132万円

不動産売却塾 コラム “減価償却費の計算方法”

計算例では省略しましたが、建物を売却した場合には「買った値段」の計算で「減価償却費」を差し引きます。

買った値段=購入代金-減価償却費

減価償却は、所有期間中に建物の価値が少しずつ減っていくという考え方です。
土地の場合は減価償却しません。

また、買った値段が不明で、売却価格×5%で計算した場合には減価償却は行いません。

居住用の場合の減価償却費の計算式は、次のとおりです。

減価償却費=建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の構造によって異なります。

構造 償却率
木造 0.031
軽量鉄骨(3mm以下) 0.036
軽量鉄骨(3mm超4mm以下) 0.025
鉄筋コンクリート 鉄骨鉄筋コンクリート 0.015

【例】取得価格3,000万円(このうち建物価格2,000万円とする)のマンションを3,200万円で売却した場合。

諸費用は300万円、構造は鉄筋コンクリート、所有期間は6年、用途はマイホーム、「3,000万円の特別控除」を使わないものとする。

減価償却費=建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数
=2,000万円×0.9×0.015×6年=162万円

譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)
=((売った値段-(購入代金-減価償却費)-諸費用)×20.315%
=(3,200万円-3,000万円+162万円-300万円)×20.315%
=約12万円

なお、事業用の不動産の場合は、建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額を差し引きます。

3. 節税するための3つのコツ

3-1. 購入額がわかる書類を探す

購入代金がわからない場合は、売却代金の5%で取得したものとして計算することになります。

この場合、「売却益」が大きく計上され、課税額が大きくなりがちです。

相続した不動産など、売買に関する書類が見つけにくいケースもあると思いますが、購入額がわかる書類をできる限り探してみましょう。

売買契約書でなくても、通帳の記録などで確認できれば認められる場合もあるので、購入額が証明できる書類を探した上で税務署に相談してみてください。

3-2. 節税できる制度をもれなく使う

節税できる様々な制度があるので、当てはまりそうな場合は税務署や税理士に相談して、もれなく使いましょう。

売却益が出た場合だけでなく、損失が出た場合に使える制度もありますので、それぞれ列挙しておきます。

(1) 売却益が出たときの節税制度

売却益が出た場合に使える特例制度はいくつかあります。

それぞれ使うためには一定の要件があります。
詳しくは、国税庁のHPをご参照ください。

  • 「3,000万円の特別控除」
    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
    マイホームを売却した場合に、一定の要件に当てはまれば、売却益から3,000万円まで控除できる制度です。
    買換えの場合、「3,000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」は併用できないのが原則なので、どちらを使ったほうが有利になるか検討する必要があります。
  • 「マイホームを売った時の軽減税率の特例」
    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
    10年以上所有していたマイホームを売却した場合に、一定の要件に当てはまれば、軽減税率が適用されます。
    上記の「3,000万円の特別控除」の特例と重ねて受けることができます。
  • 「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」
    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm
    10年以上所有するマイホームの買い替えで使える制度です。
    非課税となるわけではありませんが、課税を将来に繰り延べることができます。
  • 「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除制度の特例」
    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
    亡くなった人のマイホーム(マンションを除く)を相続によって取得して売却した場合に、一定の要件に当てはまれば、売却益から3,000万円まで控除できます。
    ※2023年12月31日までの期間限定の制度です。
  • 「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
    相続税を支払った場合に、相続税額のうち一定金額を取得費用に加算できる制度です。

併用できない制度もあるので、どれを使うのが有利なのか迷った場合には税務署・税理士に相談しましょう。

(2) 売却損が出たときの節税制度

売却損が出たときには、確定申告すれば、給与所得等に課税された税金が戻って来る場合があります。
該当するのは、次の2つのケースです。

売却損の場合には確定申告は義務ではありませんが、要件に該当する場合は制度をぜひ活用しましょう。

3-3. 売却のタイミングを検討する

最終的に手元に残るお金を最大化するためには、売却のタイミングに注意が必要です。
売却のタイミングを検討するときには、次の3つのポイントを総合的に検討しましょう。

【ポイント1】 各種の税金の特例を利用するための売却の期限があること。

早く売らないと各種の特例を利用できなくなってしまう可能性があることを覚えておいてください。

例えば「3,000万円の特別控除」の場合は、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること」という要件があります。

【ポイント2】 所有期間が5年を超えると税率が下がること。

売却益が出そうな場合で、所有期間が5年弱の場合には、5年を超えるまで売却を待つという考え方もあります。

ただし、売却時期を遅らせることで、各種の特例制度が受けられなくなる可能性や、維持費がかかることに注意が必要です。

【ポイント3】 現在の不動産市況は好調なので高く売りやすいタイミングであること。

最近は土地の価格や中古マンション価格が上昇しており、東京オリンピック後に下がる可能性も指摘されているため、5年を超えるまで待っていたら値下がりする可能性があります。

所有期間5年以下で売却すると税率は高くなりますが、高く売れれば手取りは多くなる可能性があるため、市況が良いうちに利益確定してしまうのも1つの選択肢です。

ただし、不動産価格が上昇中とはいえ、どの不動産会社に依頼しても必ず高く売れるわけではありません。
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まとめ

不動産売却に関係する税金のシミュレーションはできましたでしょうか。
それではおさらいです。

不動産売却で発生する税金のうち、一番注意したいのは、利益が出たときにかかる「所得税」「住民税」です。
その他の「印紙税」や「登録免許税」は比較的少額です。

所得税・住民税(復興特別所得税含む)の税率は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%です。

利益がたくさん出ると、税金は高額になる可能性がありますが、一定の要件を満たしたマイホームを売る場合には利益のうち3,000万円まで非課税になります。

節税するために大切なことは、次の3つです。

  • 購入額がわかる書類を探すこと
  • 節税できる制度をもれなく使うこと
  • 売却のタイミングを検討すること

最終的な手取り金額を増やすには、税金を考慮しながら高く売る必要があります。

しっかりシミュレーションして無駄なく節税するためには、税金も含めたコンサルティング能力の高い不動産会社を見つけることが、はじめの一歩です。

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