40代で住宅ローンは組めるの？審査をクリアするためのコツも解説！

近年、40代でマイホーム購入や住み替えを検討する方が増えてきています。

40代でマイホーム購入を検討する方で、「40代で住宅ローンは組めるのか？」「組めても完済できるのか？」といった不安を感じている方は多いのではないでしょうか。
40代でもしっかりポイントをおさえておけば、マイホーム購入は可能です。ただ、完済年齢という観点からローン審査の基準は20代より厳しくなりやすく、ローンの組み方や借入額を慎重に検討しないと、審査に通らないだけではなく、老後の返済トラブルにつながりかねません。

この記事では、40代で住宅ローンを組む際のリスクや、住宅ローンを組む際のコツについて解説します。40代でマイホームを検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

1.40代で住宅ローンは組めるの？

結論からいうと、40代で住宅ローンを組むことは可能です。
「40代で住宅ローンを組むのは遅すぎでは？」と思うかもしれませんが、むしろ平均的な年齢です。その理由について、詳しく解説します。

1-1.40代で住宅ローンを組む人は意外と多い

40代で住宅ローンを組むことは、決して珍しくありません。その理由はマイホーム購入の平均年齢が関係しています。
国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査」では、マイホーム購入の平均年齢は以下の通りです。

引用元：国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査」

調査によると、戸建てとマンションいずれもマイホーム購入の平均年齢は40歳前後となっているため、40代で住宅ローンを組むのは珍しくないといえます。

厚生労働省の統計によると、昭和50年代は平均初婚年齢も出産年齢も20代後半でしたが、2020年度では、晩婚化や出産年齢の上昇が進み、いずれも全国平均が30代となっています。
これらも必然的にマイホーム購入の平均年齢も上昇に起因していると考えられます。

また、40代は収入も安定し、仕事でもある程度キャリアを積んで子どもも産まれ、将来の見通しが立てやすくなる時期とも言えます。将来の子どもの学費や老後への備えなど、資金計画の見通しが立てやすくなるのも40代だからこそと言えるでしょう。

住み替えの平均年齢も、住宅を取得することが2回目以上となる二次取得者の平均年齢は、新築分譲戸建て住宅で40代が世代別で最も多く、新築分譲マンションも40代が世代別で2番目に多くなっています。

引用元：国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査」

以上のことからも、40代で住宅ローンを組むことは遅すぎるわけではないということがわかります。

ただし、住宅ローン返済は、早ければ早いほど完済時の年齢が早くなり、老後の負担を考慮した長期のローンを組みやすくなります。ローンを組むのが遅くなれば、それだけ完済年齢が上がって老後の負担になることもありえます。40代で住宅ローンを組むことは遅すぎではありませんが、しっかりとした人生設計を立てて、無理のない範囲での返済プランを組むことが大切です。

1-2.住宅ローンの年齢制限も問題なし

住宅ローンには、「申込時年齢」と「完済時年齢」の2つの年齢制限が設定されています。
40代であれば、申込時年齢に問題はなく審査に通れば住宅ローンを組むことが可能です。
以下に、主な公的・民間の住宅ローンの利用条件の一部をまとめました。

（2022年3月時点）

金融機関の住宅ローンによってそれぞれ利用条件は異なりますが、40代であれば申込時の年齢条件に問題はありません。ただ、住宅ローンの完済時年齢の上限を「満80歳」としている金融機関が多く、借入期間は「最長35年間」が一般的です。そのため、35年ローンを組むのであれば45歳が上限と言えます。

住宅ローンの年齢制限のほかにも、住宅ローン審査では金融機関が特に重要視して見るポイントがいくつかあります。

引用元：国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

住宅ローンの審査の際は、「返済能力があるかどうか」が特に重要視されます。国土交通省が民間金融機関への調査結果によると、審査項目で「借入時年齢」と「完済時年齢」はほぼ97％から99％となっており、年齢はローン審査において大変重要な項目だということがわかります。

また、95％以上の項目を見ると、年齢だけではなく、年収、返済負担率、勤続年数、健康状態などの項目が該当しています。いずれも、返済能力があるかどうかの判断材料になっていることがわかります。

年収が低すぎて年収に占めるローン返済の割合が高すぎる場合や、健康状態に問題がある場合は返済滞納リスクが高いと判断されかねません。
40代で住宅ローンを組む場合、45歳を過ぎてしまうと35年ローンでは完済時年齢の条件を超えてしまい審査が通らない場合も考えられます。頭金を多くして返済期間を短くしたり、完済時の年齢を引き下げたりするなど、工夫が必要です。

40代での住み替えを検討しているのであれば、先に査定をして売却価格がいくらぐらいか把握してから住宅ローンのシミュレーションをしてみるといいでしょう。利用できる頭金がわかれば、購入可能な物件価格および適正借入額も逆算できます。頭金は通常2割必要ですので、例えば1,000万円の頭金が用意できれば、4,000万円の借入金を借りて5,000万円の物件が購入できるということです。

45歳までであれば、年齢面において35年ローンの審査に通る可能性は高いといえます。ただし、審査に通るか否かは、年齢よりも、むしろ返済能力を証明できることが重要です。

2.40代で住宅ローンを組む3つのリスク

40代で住宅ローンを組むことは可能ですが、同時にリスクがあることも予め理解しておく必要があります。40代での住宅ローンを組むリスクは以下の3つがあります。

リスクの対処方法も合わせて以下で解説します。

2-1.定年後に住宅ローンが残るリスク

40代の住宅ローンでは、長期の住宅ローンを組むと定年後に住宅ローンが残ってしまうことがリスクです。
一般的に平均的な年金額では住宅ローンの返済は困難となっています。
そのため、定年後に住宅ローンの返済は残さないことが原則です。

40代で定年後に渡る長期のローンを組んだ場合、繰り上げ返済をしながら定年までに完済することが望ましい対応となります。
しかしながら、40代、50代になると子供の教育費がかかるため、繰り上げ返済が思うようにいかないことが多いです。

定年までに繰上返済しきれなかった場合、退職金を住宅ローンの返済に充てることになります。
退職金を返済に充てると老後の貯蓄が大きく減ってしまいます。
そのため、40代でローンを組む場合は、可能な限り65歳で完済できる期間のローンで組むことが適切です。

2-2.返済滞納のリスク

40代で住宅ローンを組む場合、20代、30代の時よりも返済滞納のリスクが高くなってしまいます。一般的な会社員の収入のピークは60歳ではなく、50～54歳です。20代と違い、ローン完済まで収入が増え続ける保証がありません。また、40～50代は子供が高校や大学に進学するころであり、支出も増える時期です。教育費が増えることを想定し、現在の収入で余裕をもって返済できる金額でローンを組むことがポイントとなります。

ただし、仮に子育てが55歳で終われば、55歳から65歳までの間に繰り上げ返済のラストスパートをすることが可能です。
銀行は完済年齢を80歳まで認めてくれますが、年金生活で返すことは想定せず、借りる本人は65歳で完済することを意識しましょう。

2-3.貯蓄が足りなくなるリスク

40代で住宅ローンを組む場合、老後の金銭的なリスクに備え、貯蓄のことも考えなくてはなりません。せっかく家を購入しても、住宅ローンの返済にばかり気を取られすぎて、老後のための貯金ができなくなってしまうのは本末転倒です。
定年までの完済を意識して繰上げ返済をし過ぎると、逆に貯蓄ができなくなってしまうことも起こりえます。

月々の貯蓄と返済を両立するためには、返済負担率を減らして貯蓄もしながら返済できる計画を立てることです。
住宅ローンを組む際には、将来の貯蓄もできるかどうか考えることを忘れないようにしてください。

3.40代で住宅ローンを組んだ場合の返済額のシミュレーション

住宅ローンを組む前には、どのような返済スケジュールになるのか返済シミュレーションをして返済可能かどうか検討しましょう。

40歳で住宅ローンを組む際も、定年退職後に住宅ローンは残さないことがポイントとなります。銀行は完済年齢を80歳としていますので、定年退職後に住宅ローンが残る返済計画でも審査に通ってしまうことが気を付けたい点です。「審査に通ること」と「実際に返せること」は別ですので、実際に返せることを目標に計画を立てる必要があります。

以下の条件で返済シミュレーションを比較してみましょう。

40代で住宅ローンを組む際は、定年退職した際に「住宅ローンの残債がどのくらいあるか」という点が大変重要になってきます。

ただし、「定年」についても法改正に伴い今後変わってきます。
令和3年4月1日に施行された改正高年齢者雇用安定法（高年齢者等の雇用の安定等に関する法律）では、70歳までの就業機会の確保が努力義務化されました。2025年4月1日からは、65歳定年が義務化されます。改正案の内容は以下の通りです。

参考：高年齢者雇用安定法改正の概要（厚生労働省）

雇用が引き上げられることは、住宅ローンを支払う上ではメリットに思えますが、定年制の廃止や、70歳まで定年が延長された場合の退職金の支払時期などまだ不明な点もあります。

令和2年に厚生労働省が実施した「高年齢者の雇用状況」の調査で企業が講じている雇用確保措置は以下の通りです。

引用元：高年齢者雇用確保措置の実施状況（厚生労働省）

65歳定年退職での退職金を住宅ローンの返済にあてようと考えている場合、今後の制度の状況によっては変更になることもあるため注意が必要です。そのため、現役世代のうちに無理なく返済できる借入金額と返済計画が求められます。

4.40代で住宅ローンの審査をクリアするためのコツ

40代からの住宅ローンの審査をクリアするためには、返済滞納リスクを少しでも排除することがポイントです。特に以下の3つのポイントをしっかりとおさえておきましょう。

以下で詳しく解説します。

4-1.完済時の年齢を低く設定しておく

住宅ローンの審査では、ローン完済時の年齢をできるだけ低く設定することが重要です。

つまり、ローン期間を短く設定することになります。例えば35年ローンで組むのではなく、20年ローンで組むということです。

審査では、完済時年齢を必ずチェックされます。国土交通省が行った民間住宅ローンの調査では、各金融機関の審査項目に関する調査結果で、年齢に関する審査は96.8%の金融機関が実施していることが判明しています。

国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

銀行では、完済時年齢の他、返済負担率も見ている銀行が多い点がポイントです。
返済負担率とは、額面年収に対する年間返済額のことです。
ローン期間を短く設定すると、完済時年齢は若くなりますが返済負担率は増えます。

完済年齢と返済負担率は相反する関係にあり、必要以上にローン期間を短くすると返済負担率が増え、審査に通りにくくなってしまうことは意識すべき点です。
銀行は返済負担率を30％まで認めてくれますが、適切なのは20％以内になります。

返す本人にとって実際に重要なのは完済年齢よりも返済負担率です。
そのため、計画としては返済負担率を20％以内とすることをおススメします。
ただし、返済負担率を20％以内とすることで完済年齢が65歳超となる長期ローンを組まざるを得ないことも多いと思います。
その場合、審査だけ定年後完済で通しておき、実際には繰り上げ返済によって65歳までに完済していくことが現実的な対応となります。

4-2.頭金を多めに用意しておく

自己資金は物件価格の2割以上が適切です。2割「以上」ですので、多い分には全く問題ありません。頭金を多めに用意しておけば、借りる住宅ローンの額が減ります。住宅ローンの額が減れば、返済負担率を下げながら短い融資期間でのローンを組めるようになります。その結果、審査も通りやすくなるということです。

用意する頭金は、住宅購入価格の20％が目安とされています。

貯蓄を全て頭金に使うのはおすすめできませんが、多めに用意しておくことで審査も通りやすくなります。

4-3.住宅ローン以外のローンは完済しておく

住宅ローンの審査前には、カードローンや教育ローン等のほかのローンは返済を終わらせておきましょう。
審査時に他の借入がある場合、審査が通りにくくなるだけではなく希望融資額を受けられない可能性もあります。2つ以上のローンの返済がある状態では、ローン滞納リスクが高いと判断されかねません。

住宅ローンしか借入がない場合、返済負担率を抑えられることから、融資審査に通りやすくなります。
まず先に他のローンを完済してから住宅ローンを組むようにしましょう。

5.繰り上げ返済を活用して住宅ローンを早く返済しよう

住宅ローンの返済では、繰り上げ返済を上手に活用することで、ローンを早く返済することができます。
繰り上げ返済とは、当初の予定よりも早めに返済額の一部や全額を返済することです。

返済方法には以下の2種類の方法があります。

繰り上げ返済は、金利を節約し返済額を減らして完済を早めるメリットがあります。しかし、手数料がかかり、住宅ローン控除の金額が減るデメリットもあります。

40代の住宅ローンでは、返済期間を短くすることで完済を前倒しする方が老後の返済負担を減らせます。しかし、子どもの教育資金など支出が増える場合は、返済額軽減型で返済負担を減らす方法を取る方がいい場合もあります。デメリットや注意点には気をつけながら、繰り上げ返済を上手に活用してなるべく早く住宅ローンを完済できるようにしましょう。

まとめ

40代からでも住宅ローンを組むことは可能です。40代は年収が高いことから、むしろ審査に通りやすく、逆に借り過ぎに注意すべきといえます。住宅ローンの審査では定年後の負担を少しでも減らすため、完済時年齢を低く設定して頭金を多めに用意し、他のローンは完済しておくなど対策が必要です。

40代は仕事も安定しライフプランも見通しが立てやすいことから、マイホーム購入には最適なタイミングです。無理のない返済計画を立て、繰り上げ返済も上手に活用し、理想のマイホームを手にいれてください。