住み替えで登場する「つなぎ融資」って何?使わない方法も解説

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住み替えで登場する「つなぎ融資」って何?使わない方法も解説

売却と購入を同時に行う住み替えでは、それぞれの引き渡しのタイミングが上手く合わないことがあります。

むしろ、タイミングがぴったりとハマることは稀であり、タイミングのズレは上手く吸収していく必要があります。

売却と購入のタイミングがずれて一番困るのは、お金です。売却を先に行おうとしていたのに、購入が先になってしまったら、資金繰りに困ってしまいます。

そのような一次的な資金繰りの解消のためにあるのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資には、資金繰りの問題を解消してくれるという大きなメリットがあるものの、余計な費用も発生することから、できれば避けたいと思っている人も少なくありません。

そこでこの記事ではつなぎ融資の特徴について解説するとともに、つなぎ融資を回避するにはどのような点に気を付ければ良いかについて解説 いたします。

この記事をお読みいただき、納得のいく住み替えに向けた一助になれば幸いです。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1.つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、住み替えにおいて、購入物件の代金支払が売却物件の代金受領よりも先に来てしまった場合において、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資になります。

毎月の返済が発生するような融資ではなく、期限が来たら一度にドンと返済する融資です。借入期間は1ヶ月から1年以内の短期であり、まさに売却代金が入金される前の「つなぎ」の役割を果たお金となります。

住み替えは、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
それぞれの流れとメリット・デメリットは以下の通りです。

 

売り先行:住居を売却してから新居を買う

(メリット)

  • 売却価格が確定するので購入に向けた資金の目途が確実となる。
  • じっくり焦らずに売却できる。

(デメリット)

  • 住ながら売却するため、内覧対応もする必要があり売りにくい。
  • 購入先が決まらずに先に売却してしまうと一時期仮住まいとなる可能性がある。

 

買い先行:新居を買ってから住居を売却する

(メリット)

  • 焦らずに時間をかけて購入物件を探すことができる。
  • 退去した状態で売却でき、家の印象を良くできるため売りやすい。

(デメリット)

  • 売却物件にローンが残っていると購入物件との二重ローンが発生する可能性がある。
  • 売却価格と時期が未定なため、資金計画が狂う可能性がある。

売り先行を選択した人が、購入が先に来てしまったときに利用するのがつなぎ融資です。

2.つなぎ融資のメリット

つなぎ融資のメリットは以下の3つです。

  1. 気に入った物件を逃さず購入できる
  2. 二重の引っ越し費用がなくなる
  3. 物件が空の状態となり売却しやすくなる

1つ目としては、「気に入った物件を逃さず購入できる」という点があります。

住み替えでは、気に入った物件が先に見つかってしまう場合があります。
せっかく良い物件が目の前にあるのに、売却が決まるまで待っていたら良い物件が誰かに取られてしまう可能性があります。

売買は「縁」ですので、その縁を逃してしまうのは、かなりもったいないといえます。
そこでつなぎ融資を利用すれば、売却を待たずして気に入った物件をパッと押さえることができます

売却のタイミングとは関係なく、自分で気に入った物件を購入できることがつなぎ融資の最大のメリットと言えます。

特に、住み替えで中古の物件を購入する人は、つなぎ融資の利用を積極的に検討することをおススメします。

中古住宅は、新築とは異なり、良い物件がいつどのタイミングで出てくるか分かりません。
気に入った物件を逃してしまったら、二度と出てこない可能性もあります。

住み替えで中古物件を購入することを考えている人は、良い物件が出たら割り切ってつなぎ融資を使うのが良いでしょう。

 

2つ目としては、「二重の引っ越し費用がなくなる」という点があります。

つなぎ融資を利用すれば、購入が先行し、引越が1回で終わることが確実になります。
売り先行では、購入物件が決まらないまま売却が先行すると、一度、どこかの賃貸物件に仮住まいをすることになります。

二重の引っ越し費用や家賃が発生してしまうため、無駄になります。

つなぎ融資では、金利や事務手数料といった費用が発生しますが、引っ越し代と家賃を合わせると、つなぎ融資を使った方が安くなることもありますので、コストに関しては二重の引っ越し代も含めて検討した方が良いでしょう。

 

3つ目としては、「物件が空の状態となり売却しやすくなる」という点があります。

売り先行のデメリットとして住みながら売るという難しさがあります。
住みながらだと、家に生活感や雑多感が生じ、購入希望者に悪い印象を与えてしまう可能性もあります。
また内覧対応もしなければいけないため、とても面倒です。

しかしながら、つなぎ融資を使って先に物件を購入してしまえば、家を空の状態とするため、「買い先行」と同じ売りやすさのメリットも享受できます。
内覧も、鍵を預けておけば、不動産会社に任せることが可能です。

つなぎ融資を利用すれば、手持ち資金がなくても買い先行のようなメリットを享受することができるのです。

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3.つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資のデメリットは以下の3つです。

  • 金利や事務手数料が発生する
  • 資金計画が狂う可能性がある
  • 融資期間内に売却しないと遅延損害金が発生する

1つ目としては、「金利や事務手数料が発生する」という点があります。

金利は3%前後であり、住宅ローンよりも高いです。
またつなぎ融資を申し込む際は事務手数料が発生します。
事務手数料は、多くの銀行が10万円プラス消費税としています。

支払利息の額は、金利と借入期間で変わってきます。
例えば1,000万円を3%で半年間借りた場合、支払利息は15万円となります。
事務手数料と合わせると25万円の費用がかかります。

費用に関しては、二重の引っ越し代と天秤にかけて決めた方が良いでしょう。

 

2つ目としては、「資金計画が狂う可能性がある」という点があります。

売り先行のメリットは、売却が先行するため、売却価格が確定し、資金計画が立てやすいという部分がります。

しかしながら、いくらで売れるか分からないままつなぎ融資を利用してしまうと、資金計画が狂ってしまうことがあります。

売却価格が思いのほか安くなってしまえば、つなぎ融資の返済に預貯金を使う必要が出てきます。

資金計画が狂わないようにするためには、売却価格を保守的に低めで見込んでおくことが必要となります。

つなぎ融資を利用する際は、あまり高くは売れないことを想定して、相場よりも安い売却予想価格を立てるなど、売却価格を保守的に見込んでおくことがコツになります。

 

3つ目としては、「融資期間内に売却しないと遅延損害金が発生する」という点があります。

つなぎ融資は融資期間が1ヶ月から1年以内という短期の融資です。
この期間で返済できないと、遅延損害金が年利14%程度で発生してしまいます。

遅延損害金を発生させないためには、何としてでも融資期間内に売却しなければなりません。

結局焦って売却してしまうと、じっくり売却できるという売り先行のメリットを失ってしまうことになります。

売却に時間がかかりそうであれば、多少の金利は増えても融資期間は長めに借りておくことをおススメします。

4.つなぎ融資の回避は売却次第

マンション住み替えと住宅ローンの注意点つなぎ融資にはメリットがありますが、余計な費用が発生することから、できれば利用を避けたいと思っている人は多いようです。

そこでここからはつなぎ融資を回避するには何に注意すれば良いかについて解説します。

つなぎ融資を利用せざるを得なくなる原因は、売却と購入のタイミングの「ずれ」です。この「ずれ」の発生原因は、往々にして売却が遅れることで発生します。

購入に関しては、売りに出ている物件を見つけ、自分の意思で「買いたいです!」とパッと手を挙げれば売買を決めることができます。

一方で、売却に関しては、物件を売りに出し、待ちの状態となります。
いつ、どのタイミングで誰が買ってくれるのか分かりません。

購入は自分で手を挙げて売買が成立させることができるため、購入の方が時間のコントロールは圧倒的に簡単です。

それに対し、売却は買ってくれる人が現れない限り成立しないため、時間のコントロールが難しいという特徴をもっています。

つまり、住み替えで「ずれ」が発生してしまう原因は、ほとんどの場合、時間のコントロールが難しい売却によって生じています。

つなぎ融資の利用を回避するには、何よりも売却をスムーズに進めることが重要と言えるのです。

売却を上手く先行させるためには、売却活動を一早く軌道に乗せ、段取り良く進めていくしかありません。

売却は、基本的には「待ちの姿勢」となるため、早く待ちの体制になることが、売却を先行させる最大の秘訣です。

購入に関しては、売却体制を整えてからじっくり物件を探し始めても遅くはありません。住みたい街や予算さえ決めておけば、良い物件をパッと購入できますので、ある程度心の余裕を持っておくことも必要です。

5.売却を早期に軌道に乗せる方法

売却を早期に軌道に乗せるには、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスを利用するという方法があります。

不動産売却HOME4U

売却の最初の段階では、どの不動産会社に依頼するかという「不動産会社選び」がポイントとなります。

不動産会社選びでつまずいてしまったり、また悪質な不動産会社に依頼してしまったりすると、売却を大きく失敗することになります。

たとえ売主が早めに売却を進めようとしても、不動産会社の対応が悪いと売却が遅々として進まないことが起こり得ます。

実際、仲介の契約だけ取って、後は何もしないという不動産会社も存在します。
不動産は買主側が別の不動産会社を通じても売買は成立するため、売主から契約さえとってしまえば、不動産会社は何もしなくても売却を決めることは可能なのです。

このように買主を探すために自ら動かない不動産会社に依頼してしまうと、売却の時間のコントロールがますます難しくなります。

従って、売却を軌道に乗せるには、やる気のある積極的な不動産会社に売却を依頼することが何よりも重要なのです。

不動産売却 HOME4U」なら、実績豊富な不動産会社が登録されています。
そのため、査定を依頼すると必然的にやる気のある不動産会社に依頼することできます。

一括査定サービスでは、最大6社に査定を依頼することが可能です。
査定を依頼される不動産会社からすると、最初から最大5社のライバルがいることが分かっています。

各社、気合を入れないと仕事が取れないことは分かり切った状態で査定に参加しますので、間違いなく全ての会社はやる気があります。

しかも、「不動産売却 HOME4U」の特徴としては、大手の不動産会社だけでなく、地元の中堅準大手クラスの不動産会社も多く登録されています。

地元の中堅準大手クラスの不動産会社には、良い不動産会社が多く存在します。地元の中で努力して大きくなってきた企業のため、従業員の統制が取れており、売却するための創意工夫も惜しまない傾向にあります。

大手も地元の中堅準大手クラスも、実力派の不動産会社が揃っているのが「不動産売却 HOME4U」の特徴です。

不動産売却 HOME4U」で実力派の不動産会社を選び、売却を早期に軌道に乗せて、つなぎ融資を回避しましょう。

まとめ

いかがでしたか。
つなぎ融資について解説してきました。

つなぎ融資は売り先行の住み替えで売却と購入のタイミングが逆転したときに利用できる融資です。

つなぎ融資には、「気に入った物件を逃さず購入できる」、「二重の引っ越し費用がなくなる」、「物件が空の状態となり売却しやすくなる」というメリットがあります。

一方で、「金利や事務手数料が発生する」、「資金計画が狂う可能性がある」、「融資期間内に売却しないと遅延損害金が発生する」というデメリットもあります。

つなぎ融資を回避するには、時間のコントロールが難しい売却を早く軌道に乗せることがコツとなります。

売却を早期に軌道に乗せるには、売却の実力派がたくさん登録されている「不動産売却 HOME4U」を利用することを是非おススメします。
一括査定サービスで出会った心強いパートナーとともに、納得のいく住み替えを行うようにしてください。

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