マンションを高く査定してもらうポイントと自分でできる対策とは？

マンションの査定を受けるときには、どの部分を見て査定されるのか気になりますよね。
「掃除をすれば査定額は上がるかな？査定を上げてもらうポイントってあるのかな？」などと気になっている方も多いと思います。

せっかくマンションを売却するなら、高く査定してもらって、できるだけ高く売りたいもの。
でも、何も知らずに査定を受けて、言われるがまま売ると数百万円も損をしてしまうことにもなりかねません。

マンションの査定では、「南向きだから絶対に＋5％」などと機械的に評価するわけではなく、不動産会社が多面的に見て判断していきます。
そこでこの記事では、マンション査定で不動産会社がどこに着目しているのか解説し、高く査定してもらうための5つのポイントをご紹介します。

掃除をしたら大幅に査定額が上がるということはなく、高く査定してもらうポイントは他にあるので、ぜひ実践してください。
基本的に高くなる要素は決まっていますが、個々のマンションの状況に応じて、不動産会社の判断は変わります。

マンションの売却を成功させるためには、マンション査定から売却までの流れや、不動産会社の正しい選び方を知っておくことが必要不可欠です。
マンションを納得できる形で売却できるよう、ぜひこの記事を参考に対策してみてくださいね。

1.マンション査定で見られるポイント【専有部分】

はじめに、「専有部分」で見られるポイントは次のとおりです。

• 階数・方位・位置
• 間取り
• 設備やインテリアのグレード
• 部屋の傷み具合
• リフォームの有無
• 日照・眺望・通風

それぞれ詳しく見ていきます。

1-1.階数・方位・位置

部屋の所在する階数や方角、位置は査定額に影響します。

1-1-1.階数は上に行くほど高評価

マンションでは基本的に、階数が上に行くほど評価が上がります。
高層階は眺望や日当たりが良好で、ステータスを感じることができ、賃貸に出すときも有利なため査定額も高くなります。

ただし、昨今では災害時に影響を受けにくい低層階を選ぶ需要者も増えており、低層階だから売れにくいとは限りません。
1階は防犯面やプライバシーの面でマイナス評価になる場合もありますが、専用庭や専用駐車場などの付加価値があればプラス評価になります。
また、エレベーターが付いていない物件では1～2階の人気が高くなります。

1-1-2.南向きは高評価

リビングのべランダの方角は、南向きが最も高く、次に高い順に東向き、西向き、北向きというのが基本です。
ただし、南側に隣の建物が接近していて眺望が悪いといった物件もあるので、方角によって単純に評価されるわけではありません。
北向きや西向きでも、スカイツリーや富士山が見える、花火大会が見えるなど、眺望が良い場合は不動産会社にアピールポイントとして伝えてください。

1-1-3.建物の中での位置も考慮される

角部屋は、二方向に窓があり、日当たりや風通しが良いことが多く、解放感を感じられるので査定額も高くなります。
エレベーターから離れた住戸で、部屋の前を通る人が少ない場合はプライバシーが保たれるので高評価になることがあります。

1-2.間取り

需要者が多い間取りは高評価になります。

1-2-1.オーソドックスで使いやすい間取りが高評価

珍しい間取りは需要者が限定されてしまうため、一般的に好む人の多い、オーソドックスで使いやすい間取りが高評価になります。
メゾネットやテラスハウスなどの特殊な間取りは購入者が限定されてしまうため、売りにくい可能性があります。

1-2-2.エリアによる間取り評価の違い

エリアによって部屋の需要が変わるので、その物件の周辺のニーズに適した間取りが高く評価されます。
郊外やベッドタウンの場合は、家族構成は夫婦と子ども1〜2人の可能性が高いため、3〜4人が暮らせる3LDK以上の間取りが人気です。
都心などの大都市や駅近物件では、1LDK～3LDKまで様々な家族構成の需要が見込めます。
ただし4LDK以上は価格が高くなりやすく、購入者が限られてしまうことがあります。
利便性の高い場所なら投資物件としての需要もあるので、単身向けの間取りも高額査定が期待できます。

1-2-3.専用使用部分

広いベランダやルーフバルコニー、玄関ポーチ、トランクルーム、専用駐車場や駐輪場などを独占的に利用できる場合には高評価になります。
管理規約や専用使用料の有無を確認しておきましょう。

1-3.設備やインテリアのグレード

設備やインテリアなどのグレード感は念入りにチェックされるポイントです。
玄関タイルや扉の材質、凝った照明設備など、全体的に内装がハイグレードであれば評価が上がります。
天井高が通常より低く、圧迫感がある物件などはマイナス査定されやすいです。

設備については、システムキッチン・ユニットバスのブランドや高級感がチェックされ、後から変更することが難しいバスルームの広さなども合わせて査定対象となります。
オプションで設置された人工大理石、浄水器、ディスポーザー、ミストサウナなども確認されます。

なお、設備が古いマンションであっても、買主がフルリフォームすることが前提であれば査定価格にあまり影響はしません。

1-4.部屋の傷み具合

ペットの飼育やゴミの放置などで、室内が著しく汚れていたり、臭いが染みついていたりするようなケースは低い評価を受けます。
とはいえ、築年数に応じた劣化具合であれば査定に影響はないので、そのままの状態で査定を受ければ問題ありません。

ハウスクリーニングによって取れるレベルの汚れであれば、きれいにしてから売却すればよいのでマイナス査定の必要がないのです。
ただし、汚れは買主の購入意欲を左右するため、買主による「内覧」までにできるだけきれいにしておく必要があります。
自分で落としにくい汚れや臭いがあれば、プロのハウスクリーニングに依頼するタイミングについて不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

1-5.リフォームの有無

査定の為のリフォームは不要ですが、以前行ったリフォームは重要なポイントになります。
過去に行ったリフォームについて、いつごろどんな改装を行ったのか箇条書きにして不動産会社に提示してください。

例えば、給湯器の寿命は7年～15年程なので、給湯器を最近新しいものに交換していたり、エコキュートのような高機能なものに交換していたりすると高評価です。
バリアフリー仕様（室内の段差の解消、手すりの設置、開き戸を引き戸に変更など）のリフォームも、幅広い年代へ売却できるので評価が高まります。

1-6.日照・眺望・通風

日照や眺望は、階数や方角だけでなく、マンション周辺の建物との位置関係によって左右されます。
ベランダや窓からの景色が美しく、遮るものがない部屋なら、大きな強みになります。
マンションの前が公園や戸建が立ち並ぶ住宅地の場合、目の間に高い建物が立つ可能性は極めて低いのでアピールポイントとなるでしょう。
反対に、窓の外の景色が隣のマンションの壁だったり、大きな建造物があったりする場合はウイークポイントになってしまいます。

2.マンション査定でみられるポイント【建物全体】

次に、建物全体についての評価を説明します。
見られるポイントは、「立地」「建物の築年数・構造」「耐震性」「共用部分、共用施設」「管理の状態」「施工会社、販売会社」です。
自分のマンションにはどんな強みがあるのか知っておきましょう。

2-1.立地

マンションは立地で決まる」と言われるくらい、立地は重要なポイントです。

2-1-1.駅

駅から徒歩７分以内のマンションは特に高評価です。
ただし、駅の近くのマンションの供給が少ない場合や、駅の近くが値上がりしすぎている場合に、駅からやや遠いマンションの売れ行きがよいということもあるのでエリアによって事情が大きく異なります。
都心の閑静な住宅街の高級マンションでは、徒歩15分以上でも高値で取引されています。

2-1-2.スーパー、複合施設

買い物の利便性が高いと高評価です。
近くに人気のスーパーや話題の商業施設があれば、売れやすくなることがあります。

2-1-3.保育施設、学校、病院、公園

学校に近い、通学路が広くて安全といった周辺環境が評価されます。

2-1-4.近隣環境の変化

沿線に新しい駅ができたり、駅前の再開発、新しい道路の建設など、交通インフラの利便性が向上したりすればマンションの価値も高まります。
一方、マンションの目の前の空き地に新たな建築物が建ってしまうと、将来的には日当たりが悪くなることが想定され、査定にはマイナス要素になります。

2-2.建物の築年数・構造

建物の築年数や構造はわかりやすく客観的な査定のポイントです。

2-2-1.築年数

基本的に築年数が新しいほど査定価格は高く、築年数が古いほど査定価格は低くなります。
築10年前後のマンションは最も需要が多いため、売却するなら少しでも早く動いた方が有利です。

ただし、立地が非常に優れている場合には、築年数の古いマンションが積極的に取引されている場合もあります。
都心の一等地にある「ヴィンテージマンション」と呼ばれるような物件は、希少性のある立地に、趣のあるたたずまいのため、古さが逆に評価されて価値が増しているマンションもあるほどです。

2-2-2.「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」

分譲マンションで最も多い「鉄筋コンクリート造（RC造）」は、強度や遮音性に優れた構造で、高く評価されます。
「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」は超高層マンションに多く、強度が非常に優れており、やはり高評価です。
「鉄骨造（S造）」は建築費が割安ですが、遮音性がやや劣る構造です。

2-3.耐震性

マンションの構造に関しては、耐震性能も重要なポイントです。
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認されたマンションは、新耐震基準で建築されているので高評価です。
1981年よりも前に建てられたマンションは旧耐震基準ですが、耐震診断により安全性が確認され、耐震改修や耐震補強工事が終わっていれば価格に影響はありません。
最近のマンションは、免震構造が一般的で、耐震性能が特に高いと評価されると査定価格が高まる場合もあります。

2-4.共用部分、共用施設

マンション共用部分は、マンションそれぞれに良さや個性があるので、評価のポイントになります。
集会所やキッズルーム、スポーツ施設など、マンションの住民が使用し交流することができる施設の充実度も査定に反映されます。
反面、ラウンジやプールなどの設備は、使う人が限られる上に維持費が高いので、管理費を抑えたシンプルな設備のマンションを探している人には敬遠される傾向があります。

エントランスはマンションの顔なので、広々とした高級感のあるエントランスは高ポイントです。
宅配ボックスやオートロック、24時間セキュリテシステム、自走式の駐車場なども高評価です。

共用部分の大規模修繕が最近行われて、外壁の塗装や設備が交換された場合はアピールポイントになるので不動産会社に伝えてください。

2-5.管理の状態、修繕積立金

マンションの管理状況は重要な評価ポイントです。
「マンションは管理を買え」という言葉があるくらいで、管理が良好であればマンションが売りやすくなります。

• 管理人が常駐しているか
• エントランスや廊下の清掃・メンテナンスは行き届いているか
• ゴミ置き場の使用状況は良好か
• 修繕・補修工事が計画的に行われているか

このような点に問題がなければ高評価に繋がります。

築年数が古くなると修繕積立金は上がっていきますが、修繕積立金が高すぎる物件は査定の面でマイナスになる場合があります。
総戸数が多くて、修繕積立金や管理費が割安な場合はアピールポイントになります。

2-6.施行会社、販売会社

大手不動産デベロッパーやゼネコンが建てたブランドマンションは知名度が高く、安心感があるため高評価です。
高級感やサービスを売りにしているマンションが多く、系列の管理会社によってしっかり管理されているため、価格も下がりにくく高値で売れる可能性が高いです。

3.マンションを高く査定してもらうための5つのポイント

あなたのマンションの強み、弱みは見えてきましたか？
それでは、できるだけ高く査定してもらうための5つのポイントを見ていきましょう。

• 最低限の掃除
• 軽い修繕は済ませておく
• 書類や記録をしっかり準備
• 高く査定してくれる不動産会社を見つける
• 取引に有利なタイミングを逃がさない

3-1.最低限の掃除

査定前に、特別な大掃除は不要なので、最低限の掃除をしておきましょう。
ゴミ屋敷と思われない程度に、常識的な範囲で人を迎え入れられるお部屋であれば問題ありません。
前述のとおり、査定額が決まるポイントは、掃除次第で大きく変化するようなものではないからです。
ただし、査定が済んで購入希望者の内覧が行われる前に、徹底的に掃除をしましょう。

3-2.軽い修繕は済ませておく

専有部分に傷や不具合があっても、適切に対処すれば心配いりません。

3-2-1.査定前に軽い修繕は終わらせておく

網戸の穴や、壁紙の剥がれなど、軽い修繕は査定前に済ませておくことをおすすめします。
直した方がいいか迷う部分があれば、査定の時に不動産会社に相談してアドバイスを受けてから修理してもかまいません。

なお、不具合箇所を家具で隠そうとし、設備の故障をごまかすようなことをしてはいけません。
不具合があるときは不動産会社にきちんと申告し、修理してから売却するか、現状のまま契約書に注意書きをして売却すればよいのです。
万が一隠してしまうと、マンション売却後に買主から責任を追及されてしまう可能性があります。

3-2-2.査定前のリフォームは不要

査定前のリフォームは基本的におすすめしません。
もちろんリフォームしてから売れば、リフォーム前の物件よりも高く売れるはずです。
ところが、300万円かけてリフォームしても200万円しか上乗せできない、といったケースがあるからです。

中古マンションを求める方の中には、後からリフォームやリノベーションを行い、自分好みにカスタマイズしたいと考えている人が少なからずいます。
リフォームした費用全額を売り出し価格に乗せてしまうと、近隣の相場より高くなって売れ残り、自分でリフォームをしたい人から敬遠されてしまう恐れがあります。

築年数が古い場合には、売却に際しリフォームをしたほうがいいかどうか担当者に相談してみるといいでしょう。

3-3.書類や記録をしっかり準備

次のような書類には高額査定につながる情報が隠れていることがあるので、早めの準備をおすすめします。

• マンション購入時の書類（購入時の売買契約書・重要事項説明書・分譲時のパンフレット・間取り図）
• 管理規約（紛失している場合はマンションの管理組合に連絡して取り寄せ）
• マンション全体の大規模修繕や耐震補強の情報
• 専有部分をリフォームした情報（過去にリフォームを実施していた場合）
• 管理費、修繕積立金の額を確認できるもの

さらに、下記の書類は査定の段階で必須ではありませんが、売却する過程で必要になるため事前に用意すればスムーズに売却を進めることができます。
見当たらない書類があれば、査定時に不動産会社に相談してください。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
• 住宅ローンの返済予定表など、住宅ローンの残債が分かる書類

売却の必要書類や取得方法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

不動産売却時の必要書類と取得方法を解説

不動産売却を決めたら、売主は必要書類を確認しておきましょう！特に、登

3-4.高く査定してくれる不動産会社を見つける

マンションを高く査定してもらうためには、高く売ってくれる不動産会社を見つけることも重要です。
まったく同じマンションの部屋を査定しても、不動産会社によって査定額に大きな違いが出るものです。

なぜ査定額に差が出るかというと、そのエリアのマンションの売却を得意かどうかという点が最大の理由です。
中古マンション市場は刻々と変化しており、近年は相場が大きく上昇しているため、市場動向の見極めしだいで査定額に差が出ます。
また、「高くてもいいからこのマンションを中古で買いたい」といった見込み客を抱えていれば、強気の査定額が出てくることもあります。

マンションを高く売ってくれる不動産会社を見つけたいときには、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を使うと、手間をかけずに優良な不動産会社と出会うことができます。
失敗しない査定の依頼方法については、4章「査定の依頼から売却までの流れ」で詳しくご紹介します。

3-5.取引に有利なタイミングを逃がさない

近年、中古マンションの人気は右肩上がりで、首都圏の中古マンションの相場は上昇し続けています。
2022年も中古マンション市場は好調を保っており、マンション売却には絶好のタイミングといえます。

一年の中でいうと、マンションの取引は秋以降に活発化し、成約が最も多いのは1～3月です。
この繁忙期の時期を狙うなら、できれば秋頃までに査定を受けると高額査定を受けやすく、余裕を持って売却の準備を進めることができます。
スムーズな売却を目指すには、早めに査定を受けて、売り出す時期について不動産会社に相談してみるのがコツです。

4.マンション査定から売却までの流れ

マンション査定から売却までの流れは次のとおりです。

それぞれの内容とポイントを見ていきます。

4-1.査定依頼

マンションの売却を得意とする不動産会社を探して、査定を依頼します。
1社だけに査定依頼をしても、それが適正な価格なのか判断ができないので、3社以上の査定を受けるのがおすすめです。
このとき、あなたの保有するマンションから近ければよいとは限りません。
不動産会社にはそれぞれ得意分野、得意エリアがあるので、マンションの売却が得意な不動産会社を探すことが大切です。

といっても、マンションを高額査定してくれる不動産会社を自力で探すのは至難の業です。
また、何か所も電話したり、問い合わせフォームに入力したりするのは面倒ですよね。
そんなときには、「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

所在地などの基礎情報を入力するだけで、そのマンションの売却に適した優良な不動産会社が自動的に判明するシステムになっており、手間をかけずに複数の不動産会社に査定依頼をすることができます。

「不動産売却 HOME4U」には、地域に精通している地元密着型の不動産会社と、集客力のある大手不動産会社の両方が揃っているのも強みです。
いくつかの不動産会社に無料査定を依頼し、査定価格や査定根拠を確認し、リフォームの必要性などを相談してみてください。
複数の会社の話を聞けば、マンションの売却が初めてでも、自分に合った担当者や信頼できる不動産会社を見極めやすくなります。

査定依頼前に大雑把な価格を知りたい場合は、インターネットを利用してマンション査定のシミュレーションをすることも可能です。

【無料】一括査定依頼スタート

4-2.査定を受ける

マンション査定には、訪問しない「机上査定」もありますが、正確に査定してもらうためには実際にマンションを見た上で査定する「訪問査定」がおすすめです。
間取りや日当たり、傷み具合など、実際に部屋を見ないと査定に反映できない部分は多いですし、担当者と直接話すことで信頼感を確かめられます。

査定を受ける前に、担当者に聞いてみたい質問や要望を書き出しておくことをおすすめします。
また、住人でないとわからない住み心地や環境のアピールポイント、最近変更された設備などもメモして伝えましょう。

マンション査定は、査定金額を知ることだけが目的ではなく、担当者の専門知識や熱意を見極めるチャンスです。
査定を受けたら、忘れないうちに各不動産会社とやり取りした内容や印象などをメモしておくとよいでしょう。

4-3.不動産会社を選んで媒介契約

査定を受けたら、売却を依頼したい不動産会社を選んで、売主と不動産会社との間で「媒介契約」を結びます。
媒介契約には、一般媒介、専属専任媒介、専任媒介契約の3種類があります。

【図解】一般媒介契約のメリット・デメリットとおすすめの人

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の仲介依頼ができる契約方法です

不動産会社を選ぶときには、「査定金額そのもの」と「査定時の対応」で決めましょう。
査定額だけで不動産会社を選んではいけません。
査定額はあくまで売却見込み価格なので、必ずその額で売れると約束するものではないからです。

不動産会社を選ぶポイントを5つ挙げます。

1. 査定の根拠は明確？
2. 売却実績は豊富？
3. 相場を読む力はある？
4. 売却活動のアドバイスは具体的？
5. 担当者のやる気は感じる？

このようなポイントを意識しながら比較検討すると、自分に合った不動産会社を見つけやすくなります。

4-4.購入者が見つかったら売買契約

購入希望者がマンションを訪問して現地を確認する「内覧」を行い、正式に購入の申し込みが入ったら、詳細な引渡し条件を決めて売買契約を結びます。
その後、1ヶ月程度で引渡し日に代金を決済して、マンションの鍵などを引き渡します。