マンション買い替えの基本的な流れとは？住宅ローン利用時の3つの注意点

どんなに気に入って購入したマンションでも、ライフスタイルの変化に伴って、間取りや立地が合わないと感じるときがあります。
そんなときは、買い替えを検討するタイミングです。
新型コロナウイルスの影響で、暮らし方や働き方に大きな変化が生じ、「広い家に住みたい」「毎日通勤しなくてよいなら郊外に引っ越したい」と考える人も増えています。

でも、マイホームは気軽に買い替えたりはできません。
マンションの買い替えは、売り・買いのタイミングをピッタリ合わせるのが難しく、資金繰りも考えなければならないので、疑問と不安が尽きませんよね。マンションの買い替えはシミュレーションをしっかりすることが、重要になります。

そこでこの記事では、マンションの買い替えを成功させるためのポイントをわかりやすく解説します。
「売るのと買うのはどちらを先に進めればいいのか」
「住宅ローンはどうなる？」
「税金はかかる？」
といった疑問を解決し、成功の極意についてお話しするので、ぜひ最後までおつきあいください。

マンションの売却について基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』も併せてご覧ください。

1.マンション買い替えの動機とタイミング

まずは、マンション買い替えの動機はどんなものが多いのか見ていきましょう。
また、買い替えに向いているタイミングはいつなのか、築年数と価格との関係についても解説します。

1-1.買い替えの動機のほとんどは「ライフスタイルの変化」

マンション買い替えの動機のほとんどはライフスタイルの変化に伴うものです。
具体的には、子ども・仕事・両親・加齢といった理由があります。

（1）子ども

買い替えの動機で最も多いのは、「もうすぐ子どもが生まれるので広い家に住みたい」「兄弟に一人ずつ部屋をあげたい」といった、子どもの成長をきっかけとしたものです。
教育資金を調達するために、資金的にゆとりを持てる新居に住み替えるケースもあります。

（2）仕事

転勤や転職を機に、通勤場所が変わったために買い替えを検討する方も多いです。
新型コロナウイルスの影響でテレワークが増え、書斎や仕事部屋を確保できる広い家に買い替える方もいます。

（3）両親

「高齢の両親が心配」「子育てをサポートしてもらいたい」といった理由で、マンションを離れて実家近くに引っ越すケースもあります。

（4）加齢

加齢に伴い、郊外のマンションが暮らしにくくなったり、通勤に便利なマンションが不要になったシニア層が住み替えを選択することもあります。

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1-2.マンションの築年数と買い替えタイミング

マンションの買い替えのタイミングには、「購入してから●年目まで」といった正解はありません。
ただし、築10年前後の中古マンションは需要が多いので、一つのチャンスです。
築10年前後のマンションの買い替えが多くなるのは、次のような理由もあります。

（1）住宅ローン控除が10年で終了するため

住宅ローン控除は、自宅用のマンションを購入してから10年間、ローン残高の一定割合が税額控除される制度です（購入した年によっては13年または15年）。
住宅ローン控除が終了すると、売却のきっかけになります。

（2）築10年～15年で大規模修繕工事が予想されるため

一般的にマンションは、10年から15年ごとに建物の大規模修繕工事を行います。
分譲マンションでは大規模修繕に備えて、管理費の他に月々の修繕積立金を徴収していますが、築年数が経つとともに修繕積立金は値上がりする傾向にあります。
そのため、築10年ごろには、「修繕積立金の値上がりの前に売りたい」「わずらわしい大規模修繕は避けたい」とマンション売却を決意するタイミングになりやすいです。

1-3.マンションの相場動向

「マンションを売るなら、やっぱり相場動向が気になる」という方もいらっしゃると思います。
実は、2013年ごろから中古マンション相場は上昇傾向が続いています。
首都圏の中古マンションの平均価格は3,709万円となっています（70平米あたりの価格）。

出典：東京カンテイ．中古マンション価格（年間版）．2020-01-23

これまでであれば、中古マンションの売却価格は、築5年で－20％、築10年で－30％、築15年で－50％くらいになると言われていました。
ところが、最近の中古マンションはそこまで下がらないケースが珍しくありません。
人気物件で新築マンションがあまり売り出されないエリアなどでは、購入時よりも高くなることもあります。

例えば、2020年11月に、新築時2,300万円で購入した築15年のマンションが2,150万円で売れたケースがありました。
このケースは、築15年でも6.5％しか下落せずに売り抜けることができ、大成功といえます。

なお、投資用に購入したマンションの場合には、中古マンションが値上がりしたタイミングを狙って売却するという考え方も必要です。
でも、マイホームとして購入したマンションなら、マンション価格の推移や社会情勢よりも、あなたのライフスタイルを買い替えのタイミングの指針としましょう。
なんらかの事情が生じたときは、購入から2～3年程度しか経っていなくても「売り時」です。

2.マンション買い替えの手順は？売り先行・買い先行の違い

マンションを買い替えるときには、ほぼ同時にタイミング良くマンションを売って新居を買うのが理想的ですが、現実には同時進行は簡単ではありません。
売却と購入のタイミングを無理に合わせようとすると、割安な価格で売ってしまったり、納得がいくまで新居をじっくり探せない恐れもあります。

そこで、無理に同時進行しようとしないで、「売り」「買い」どちらか優先して進めるとわかりやすいです。
それぞれのメリットや注意すべき点について見ていきましょう。

2-1.「売り先行」と「買い先行」とは

売却を優先するのが「売り先行」、購入を優先して進めるのが「買い先行」です。
通常は「売り先行」が安全で堅実なやり方です。
「買い先行」が向いているのは、現在のマンションが明らかな人気物件の場合や、資金に余裕がある人です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

（1）売り先行（売却先行）

「売り先行」は、マンションの売却先が決まってから、新居の購入を進める方法です。
現在のマンションを売却した代金を、残りの住宅ローンの返済に当て、余ったら新居の予算に使います。
「売り先行」では売却代金が確定してから新居を購入するので予算オーバーすることもなく、堅実でわかりやすい方法です。

マンションを売却しないとローンの残債を返済することが出来ない場合は、基本的に売り先行を選ぶことになります。
売ろうとするマンションの立地が有利でなく、築年数も古い場合などは、いつ売れるかわからないので、売り先行にして焦らず売却活動をするのが向いています。

「次の住まいが見つかる前にマンションを売出したら、住むところがなくなってしまうのでは？」
と心配になるかもしれませんが、中古マンションを売りに出して、一瞬で売れてしまうケースはあまりありません。
通常、3ヶ月以内の売却を目標に物件の売出しを行うので、その間に次の物件の候補を絞っておきましょう。
マンションが売れるまでは新居の契約は出来ませんが、売却先が決まり次第すぐに購入を決断できるように物件を絞り込んでおけば、売るタイミングと買うタイミングをうまく合わせることができる可能性は残っています。

★売り先行のメリット：
売り先行は、焦らずに売却できるので安く売り急いでしまう恐れがありません。
またマンションが実際に売れてから新居を購入するので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

★売り先行のデメリット：
新居が決まるより先にマンションが売れてしまった場合、新居が決まるまでの間は賃貸等で仮住まいをしなくてはなりません。
そうすると引っ越しを2回しなければならないので手間や費用がかかります。

（2）買い先行（購入先行）

「買い先行」は、新居の購入契約を結んでから、今のマンションを売りに出す方法です。
旧マンションの住宅ローンを完済済みで、新居で新たに住宅ローンを組もうと思っている人や、新居を自己資金で買える人など、資金計画に余裕がある人に向いています。
また、現在のマンションが人気物件ですぐに売れそうな人も、新居が決まったらすぐに売却することが可能なので、買い先行を選べます。

★買い先行のメリット：
焦らずに落ち着いて新居を探すことができ、欲しい物件が売りに出たタイミングを逃さず購入することができます。
そして、仮住まいに移る必要がないので、引っ越しが1回で済みます。
また、新居に引っ越した後に旧マンションを売るなら、余計な家具がない広々とした状態の部屋を見てもらえますし、購入希望者による内覧がいつでも可能なので売りやすくなります。

★買い先行のデメリット：
今のマンションの住宅ローンが残っていると、旧居と新居の二重ローンになってしまいます。
また、旧マンションが思ったほど高く売れないと、資金面で余裕がなくなってしまう可能性があります。

2-2.マンション買い替えの進め方

ここまで読んで、「私に合っているのは売り先行か買い先行かわからない！」という方も多いと思います。
あなたの状況に合わせた買い替え計画を立てるために、最初にすることは、複数の不動産会社からマンションの売却査定を受けることです。
査定額や売れ行きの見通しなどを聞いた上で、売り先行か買い先行か不動産会社に相談して決めていきましょう。
例えば、「人気物件なので売り出したらすぐに売れるはず」と判断された場合には、新居を決定してから旧マンションを売り出す計画でも安心して進められます。

なお、査定を受ける不動産会社はどこでもよいわけではありませんので、不動産会社選びで失敗しないコツは5章で詳しく解説します。

マンションの査定を受けた後の売却の流れは次のとおりです。

つまり、査定を受けたらすぐに売却しなければいけないわけではありません。
実際に売り出すタイミングは、不動産会社と相談しながら、買い替えの計画に合わせて調整していきましょう。

3.マンション買い替えの資金計画は？住宅ローンの注意点

マンション買い替えの費用、特に住宅ローンについてはどんなことに気を付ければよいのか、解説していきます。
現在のマンションで利用している住宅ローンの扱いと、「住み替えローン」「つなぎ融資」について押さえていきましょう。

3-1.売却代金で住宅ローンを一括返済するのが基本

住宅ローンが残っていても、マンションの買い替えは可能です。
ただし、旧マンションを売ったお金で住宅ローンの残債務を全額返済して、「抵当権」を抹消する必要があります。
売却代金よりも残債務が多いときには、残った住宅ローンを自己資金で返済しなければなりません。

3-2.「住み替えローン」の注意点

住宅ローンが残ってしまうけれど自己資金で返済できない場合には、「住み替えローン（買い替えローン）」を利用すれば残債務のあるマンションを売却できます。
「住み替えローン」とは、マンションを売却した際に残ってしまった残債務を、新しい家の住宅ローンに上乗せして組めるローンです。

住み替えローンを利用するには、売却と購入のタイミングを揃える必要があるという点が簡単ではありません。
また、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。
そもそも残債務が大きすぎると住み替えローンを利用できないケースもありますし、借入額が多すぎると返済が苦しくなるので無理をしないようにしましょう。

3-3.「つなぎ融資」の注意点

新居が見つかったけれど、まだ旧マンションが売れていないときに使えるのが、「つなぎ融資」です。
「つなぎ融資」を利用すると、借入金で先に新居を購入してから、旧マンションを売却することができます。
旧マンションが売れたら、その売却代金でつなぎ融資を一括返済します。

つなぎ融資は便利な制度ですが、いくつかの注意点があります。
つなぎ融資は、マンションが売却されるまでの一時的なものなので、融資期間は１年以内が一般的です。
つなぎ融資の手続きには、事務手数料、保証料などの諸費用がかかります。
また、つなぎ融資は通常の住宅ローンよりも金利が高くなります。
旧マンションの売却に時間がかかってしまうと、高い金利を支払い続けることになってしまうのでご注意ください。
つなぎ融資を利用したい場合、全ての金融機関で使えるわけではないので事前に確認が必要です。

つなぎ融資については、こちらの記事で詳しく解説しています。

4.マンション買い替え時の税金と諸費用

マンションの買い替えをする場合は、売れた値段や新居の価格だけに気を取られがちですが、税金や諸費用についても計算しておきたいものです。
売却・購入それぞれにかかってくる税金と、諸経費（登記費用・印紙代・仲介手数料など）について見ていきましょう。

4-1.売却するときにかかる税金

（1）売却で利益が出るとき

マンションの売却で利益が出ると、「所得税・住民税」がかかる可能性があります。
ただし、買い替えのときには「3000万円の特別控除」または「買換え特例」のどちらかを使って非課税にできるケースが多いです。
「3000万円の特別控除」は、3,000万円までの利益が非課税になる制度です。

• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

「買換え特例」は、買い替え後の家を将来売却するときまで、課税を先送りにする制度です。

• 国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

「3000万円の特別控除」と「買い換え特例」は併用できないので、税理士等に相談して有利なほうを選びましょう。

詳しくはこちらの記事をご覧ください

（2）売却で損失が出るとき

マンションの買い替えで「損失」が生じた場合、確定申告によって恩恵を受けられる可能性があります。
一定の要件を満たせば、納めすぎた税金が還付金として返ってくることがあります。

• 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

損失が生じたときの確定申告は義務ではありませんが、ぜひ税務署等に相談してみてください。

4-2.購入するときにかかる税金

購入するときにかかる税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税の3つです。

• 印紙税：契約金額に応じて売買契約書に収入印紙を貼ります。
• 登録免許税：不動産登記の際に支払う税金です。
• 不動産取得税：マンションを購入したときに1度だけ課税される税金で、都道府県に支払います。

4-3.諸費用

住み替えには、売買価格のほかにも様々な諸費用が発生します。
諸費用もしっかり念頭に置いて、資金計画を立てましょう。

• 売却の諸費用・・・売却価格の5～7％程度（仲介手数料、印紙税、登記費用など）。
• 購入の諸費用・・・新築マンションは購入価格の3～5％程度、中古マンション・戸建は6～8％程度。

5.マンション買い替えを成功させる3つの極意

マンションの買い替えを成功させるために、これだけは知っておきたいという3つのポイントは次のとおりです。

（1）余裕のあるスケジューリングと資金計画を立てる
（2）「買取サービス」も検討する
（3）頼りになる不動産会社を選ぶ

それぞれ見ていきましょう。

5-1.余裕のあるスケジューリングと資金計画を立てる

買い替えのタイミングや予想を間違えると資金的に大きな負担が生じる可能性があります。
「早く売るために安値で売りすぎてしまった。」
「すぐ売れると信じてダブルローンを組んだら返済が苦しい。」
そんなことにならないためには、余裕のあるスケジューリングと資金計画を立てることが重要です。

資金計画を立てるときは、住宅ローンの残債、自己資金、諸費用や税金についてしっかり想定することが大切です。
住み替えの際はついつい無理をしがちですが、長期的に無理なく返済できる資金計画を検討しましょう。

5-2.「買取サービス」も検討する

「古いマンションだから売却できないかも」と不安な方もいるかもしれませんが、最終手段として、不動産会社の「買取サービス」というものがあります。
「買取」とは、一般の人に売るのではなく、不動産会社に買ってもらう方法です。
「買取保証」とは、おおむね3ヶ月程度の一定期間内にマンションを通常の「仲介」で売却出来ない場合に、不動産会社があなたのマンションを買ってくれる、という契約です。

買取価格は市場相場の7割前後まで下がってしまいますが、手間をかけず確実に売却でき、新居の購入に進むことができます。
また、欲しい物件が見つかった際は、すぐに購入活動に進むことができるので、チャンスを逃すこともありません。
ただし、買取サービスを扱っていない不動産会社もあるため確認が必要です。

なお、築年数が経っているからとマンション買い替えのためにリフォームをするのは、費用を回収できる価格で売却できるとは限らないので、自己判断で行うのは控えたほうが賢明です。

5-3.頼りになる不動産会社を選ぶ

マンションがどうしても売れないときには買取という方法もありますが、かなり安くなってしまうので、あくまでも買取は最終手段と考えてください。
適正価格で売るためには通常通り、「仲介」で売ることが賢明です。

マンションの買い替えを成功させる最も重要なポイントは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。
買い替えは、値段設定や、タイミングの見極めがとても難しく、不動産会社の手腕で結果がかなり左右されてしまいます。
でもうまくいけば、納得価格で売りつつ、売りと買いのタイミングをぴったりと合わせることも可能です。

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複数の不動産会社の対応をしっかり比較すれば、頼りになる会社を見極めやすくなります。

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まとめ

それではおさらいです。
マンションを買い替えるタイミングは、ライフスタイルの変化によって「必要だと思った時」がベストです。
買い替えは、「売り、買い、引っ越し」を段取り良く進めていかねばなりません。
まずは不動産会社の査定を受けて、「売り先行」「買い先行」どちらにするのか選びましょう。
旧マンションを売るためには住宅ローンの残債務を全額返済する必要がありますが、「住み替えローン」や「つなぎ融資」という便利な制度もあります。

マンションの買い替えを成功させるポイントは、次の3つでした。

• 余裕のあるスケジューリングと資金計画を立てる
• 「買取サービス」も検討する
• 頼りになる不動産会社を選ぶ

この中で、『頼りになる不動産会社を選ぶ』ことは最も重要です。
いい不動産会社であれば、スケジューリングや買取の検討についても一緒に考えていくことができます。

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