マンションの修繕積立金が値上げ！払えないとどうなる？対処法も解説

マンションの修繕積立金は、先々の大規模修繕に向けて積立てていくお金ですが、予期せぬ値上げで支払いが苦しくなり、滞納するケースも少なくありません。

本記事では、マンションの積立修繕金が値上がりする理由から、払えない場合にどうなるのか、対処法も含めて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

1.マンションの修繕積立金は「今後必要となる修繕のために積立てておくお金」

修繕積立金とは、マンションの経年劣化などを修繕するために積み立てておくお金です。

建物は年月の経過とともに劣化していき、10～15年を目安に大規模な修繕が必要になります。その際、急に高額な費用を支払うのは難しいため、新築時から居住者全員で積み立てて、大規模修繕に備えます。

代表的な大規模修繕は、外壁の補修や塗り替え、共用部分の床の張り替えやエレベーターの修理などが挙げられます。修繕積立金は物件を所有している限り発生しますが、新築時の金額から段階的に値上げされることがほとんどです。

段階的な値上げによって支払いが困難になるケースは少なくありませんので、値上げを想定して収支計画を立てておく必要があります。

2.マンションの修繕積立金が値上げで払えないとどうなる？

マンションの修繕積立金が値上げされて払えない場合、上記のような流れで督促や協議が行われます。

払えないまま放置していると、最終的には物件を差し押さえられ競売にかけられます。

滞納から競売にかけられるまでの具体的な流れをおさえておくことで、強制執行や競売にかかる前に解決策を打つことができます。

2-1.管理会社による滞納状況の確認・督促

マンションの修繕積立金の滞納が発生した場合、管理組合は管理会社から滞納状況を確認します。

督促は、管理組合が直接するのではなく、管理会社を通じて行います。督促の方法は管理会社によって異なりますが、文書や電話、訪問が一般的です。

管理会社による督促があった時点で滞納を解消できれば、裁判や競売などは避けられますが、すぐに払えない場合も、今後払える目途が立っているのであれば管理会社に相談しましょう。

2-2.管理組合の理事会と滞納者による協議

管理会社からの督促を無視して滞納を続けた場合、管理組合の理事会と滞納者を交えた協議へ入ります。

協議では支払いの時期や、今後の措置について話し合われます。協議とはいえ、法的措置を検討している段階ですので早急に解消する必要があります。

協議後に修繕積立金の延滞が解消できれば、法的措置に進むことなく解決できます。しかし、払えないまま総会で決議されると、管理組合は裁判に向けた法的措置をとります。

2-3.内容証明郵便による催告

法的措置に向けた手続きが開始されると、内容証明郵便による催告書が届きます。

催告書には最終的な支払い期日と共に、このまま修繕積立金の支払いがなければ競売が強制執行される旨が記載されています。

内容証明郵便は、郵便局が通達内容や送付時期を証明するものです。そのため、内容証明郵便が届いたら「競売のことなど聞いていない、最終的な期日も知らなかった」といった言い逃れはできません。

2-4.簡易裁判所に対して強制執行の申し立て

修繕積立金が払えなくなったマンションの競売は、債権者が簡易裁判所に強制執行の申し立てを行います。

簡易裁判所が開始決定をすると、滞納者が保有している資産や銀行口座などを凍結する手続きを行います。差し押さえ後、マンションは競売にかけられます。

2-5.競売開始・落札者から滞納分を回収

競売が決定すると、簡易裁判所から競売開始が決定した旨の通知が届きます。競売が決まってからの流れは以下の通りです。

競売が開始されて物件が落札されると、落札者から滞納分を回収します。競売による落札後は、強制執行日までに退去しなければなりません。

また、債権者による競売の申立てにかかる費用も債務者が負担することになります。

3.マンションの修繕積立金が値上げになる理由

マンションの修繕積立金が値上げになるのは、以下のような理由が挙げられます。

値上げになる理由について、詳しく解説します。

3-1.購入時より修繕費が値上がりした

よくあるのは、購入時より修繕費が値上がりするケースです。

マンションを新築する際に、今後必要となる大規模修繕にかかる費用を試算し、徴収する修繕積立金の金額が決められます。

しかし、新築時よりも修繕工事にかかる人件費や資材の高騰などによって、大規模修繕工事の費用自体が高くなる可能性があります。

大規模修繕工事にかかる費用自体が高くなると、これまでの修繕積立金の価格設定では足りず、値上げせざるを得なくなります。

3-2.段階的に値上がりする仕組みになっている

あらかじめ修繕積立金を段階的に値上げする仕組みになっているケースもあります。

マンションの修繕積立金の徴収は、以下の2つの方法があります。

段階増額積立方式は、新築時の徴収額を低く設定し、年数の経過とともに増額する徴収方法を言います。

一方、均等積立方式だと、必要と試算された修繕費を均等に割るので、値上がりのリスクが少ないです。

近年では、段階的に徴収金額が値上がりする、段階増額積立方式のマンションが増加傾向にあります。

必要な金額を均等に徴収しない理由は、マンションを売り出す際に少しでも金額をおさえたほうが売りやすいからです。したがって、最初は金額を少なめに設定し、段階的に値上がりする段階増額積立方式をとることが多くなっています。

マンションの住み替えを検討中の方は『マンションの住み替えのメリット・デメリット 』『マンション買い替えの基本的な流れ 』もご覧ください。また、マンションの住み替えに失敗しないための対策について詳しく知りたい方は『マンション住み替え失敗例と対策 』も併せてご覧ください。

修繕積立金の相場自体が上昇している場合もあります。

国土交通省が調査する「マンション総合調査 」では、修繕積立金の相場についても公表されています。

「国土交通省．”平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状”．(参照2024-01-26)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

1999年（平成11年）の相場は7,378円でしたが、2008年（平成20年）には10,898円、2018年（平成30年）は11,243円です。じわじわと、修繕積立金の相場自体が上昇していることが分かります。

修繕積立金の相場が上がる要因としては、「3-1.購入時より修繕費が値上がりした 」で解説した通り、建築資材や人件費の高騰などが挙げられます。

建築資材や人件費の価格は経済状況に左右されるため、予期せぬ値上げが起こる可能性もあるのです。

3-4.予期していない修繕工事が発生した

新築時に予期していない修繕工事は、修繕積立金の値上げの要因となります。

「共用部の設備が故障した」「台風で破損した外壁等の補修工事が必要になった」など、建築前の計画では想定できない工事が発生することは珍しくありません。また、新築時に適切な修繕計画が策定されていなかったことによる、想定外の修繕工事が発生することも起こり得るでしょう。

特に、築年数が経過したマンションは、設備の老朽化によって予期せぬ修繕工事が発生する可能性が高くなりますので、修繕積立金の値上げも発生しやすくなります。

4.マンションの修繕積立金が支払えない場合の対処法

マンションの修繕積立金が値上げされて払えない場合、以下の3つの対処法があります。

4-1.最優先すべきは管理会社への報告

マンションの修繕積立金が値上げによって払えないと分かったら、まず管理会社に連絡して支払いが困難であることや、状況を報告してください。

管理会社にすぐに伝えることで、支払いの意思があることを示せるだけではなく、法的措置など最悪の状況を回避できる場合もあります。また、先々に支払いの目途が立っているのであれば、相談内容次第で支払い期日を猶予してもらえるかもしれません。

放置していると管理会社から督促状や状況確認の連絡がくるだけでなく、支払い猶予の相談も難しくなってしまうため、管理会社への報告は最優先事項と考えてください。

4-2.修繕積立金の分割支払いや期日の調整を相談

すでに修繕積立金の滞納が発生している場合は、分割での支払いや、期日の調整が可能かどうかを早急に相談しましょう。

早ければ早いほど、こちらの要望を聞き入れてもらえることが期待できます。

支払日について相談する際は、具体的な支払日や支払い計画を用意しておくと、建設的に話が進みやすいです。

4-3.今後も支払いできない場合は売却を検討する

今後も修繕積立金の支払いができないなら、売却を検討する必要があります。

競売になってしまうと一般的な不動産売却よりも安い価格で売却することになります。また、売却が遅くなるほど売却価格が下がり、修繕積立金の遅延損害金は増えます。

ですが、売却することによって延滞金を解消できる可能性はありますし、高値で売却できれば修繕積立金の滞納分や住宅ローンの完済はもちろん、手元に資金を残せるケースもあります。

したがって、修繕積立金の支払いが困難だと分かった段階で売却も視野に入れ不動産会社への査定を検討しましょう。

可能な限り高値で売却するためには、複数社へ査定を依頼してください。

複数社に査定を依頼するなら、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の活用がおすすめです。

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まとめ

修繕積立金は、将来予定している大規模修繕に向けて、毎月一定の金額を積み立てる費用です。長期間にわたって支払い続けるものですが、途中で値上がりする可能性があります。

修繕積立金の値上げによって支払えなくなると、管理組合からの督促や最悪の場合は差し押さえや競売にかけられ、強制的にマンションを失う可能性もあります。

修繕積立金の支払いが困難になった場合は、すぐに管理会社へ連絡し、滞納状況を解消するための相談をしてください。

また、今後も支払いの見通しが立たないようであれば、売却を検討し不動産会社による査定を受けるなどして、滞納による差し押さえや競売のリスクを回避しましょう。

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