ブラック化する前に売却!住宅ローンが払えない場合の対処法

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ブラック化する前に売却!住宅ローンが払えない場合の対処法

ある日突然、収入が減ってしまったり、病気になってしまったり、ライフスタイルの変化で出費が増えてしまったり。人生には予想できない出来事が発生することもあります。

家を買ってはみたものの、住宅ローンの支払いがきついと感じていらっしゃる人もいるのではないでしょうか。特にここ数年は、住宅価格が高騰しており、無理してローンを組まないと住宅を購入できなかった人も多かったと思われます。

住宅ローンが払えないときには、ギリギリまで頑張らず、払えなくなりそうだと感じたらできるだけ早い段階で売却することが一番良い解決方法になります。少しでも金銭的に余力のあるうちに売却するのがベストです。

ではなぜ早い段階で売却を実行するのがベストな解決方法なのでしょうか。
そこでこの記事では、住宅ローンが払えないと感じたらすぐに売却すべき理由と早く売却する方法、オーバーローンで使えるお得な税金特例等について解説します。

最後までお読みいただき、住宅ローンの問題解決に役立てて頂けると幸いです。

1. 住宅ローンが払えなくなるとどうなるか

住宅ローンが払えないと感じたら我慢する必要はありません。

もし、本当に払えなくなってしまったらどうなってしまうのでしょうか? 問題解決を先延ばしにしてしまうと、待ち受けているのは、かなり安く買いたたかれてしまう「競売」という恐ろしい結末。そこまでの流れを順に説明いたします。

1-1. 住宅ローンの滞納の始まり

住宅ローンは払えないと感じ始めたら、その段階で対処することが必要です。きついと感じ始めた段階で対処しないと、本当に払えなくなります。

住宅ローンが本当に払えなくなると、返済が怠る滞納が始まります。ただし、1回でも滞納したらすぐに競売かというと、そうではありません。催促状や督促状等は届くものの、滞納は2ヶ月までなら大きな問題にはなりません。

しかしながら、3ヶ月連続で滞納すると、本格的な債務不履行となり、金融機関が動き出します。本当に滞納してしまったら、まずは滞納2ヶ月までに対処することが必要です。

1-2. リスケジュールの打診をする

住宅ローンの支払いが本当にできなくなったら、通常はリスケジュールを検討します。

リスケジュールとは、返済スケジュールを一時的に再調整して毎月の返済額をしばらく減らすことです。「リスケ」とか、「条件変更」とも呼ばれています。

リスケジュールは、返済期間を長期化して毎月の返済額を減らすという仕組みです。例えば、1,000万円を10年間の返済期間で借りたら毎年100万円の返済ですが、同じ1,000万円を20年間の返済期間で借りたら毎年50万円の返済となります。

期限を延ばしているだけなので、返済総額は変わらず、毎月の返済額は減るという点がポイントです。リスケジュールであれば、返済総額が減るわけではないので、銀行も応諾しやすいということです。

ただし、このリスケジュールはずっと認めてもらえるわけではありません。リスケジュールの期間は、長くても2~3年です。リスケジュールの期間を過ぎると、毎月の返済額は元の金額に戻されます。

その間に、生活を立て直しておかないと、再び住宅ローンが払えなくなります。実際、リスケジュール後に返済額が戻ってしまうと、再びそのお金が払えなくなり、任意売却や競売に移行してしまう人は多いです。

子供がいる家庭であれば、高校や大学へと進学するほどお金がかかります。今の段階で払えないと、数年の先延ばしをしても問題は解決されないことが良くあります。

リスケジュールは本質的な解決方法ではないため、本当にこのまま今の家に住み続ける必要があるのかを十分に検討してから打診するようにしましょう。

1-3. 期限の利益を喪失する

滞納開始から4~6ヶ月目になると、「期限の利益の喪失予告通知」というものが届きます。期限の利益とは、簡単に言うと「お金はゆっくり返せば良い」という借主の利益です。

35年ローンなら35年間かけてゆっくり返済できるのが住宅ローンです。長くゆっくり返せば、毎月の返済額が小さくなるため、借りた人に利益があるというのが期限の利益になります。

「期限の利益の喪失予告通知」は、「このまま行くと期限の利益を喪失しますよ」という予告になります。予告通知には、「いつまでに延滞金を払いなさい、期日までに払わないと期限の利益は喪失されます」という旨の厳しい内容が書かれています。

この段階では、延滞金を払えない人がほとんどですので、期日を過ぎると「期限の利益」を喪失することになります。期限の利益が喪失すると、「ゆっくり返せば良い」のではなく、「一度にまとめて返せ」ということになります。「一度にまとめて返せ」というのが、いわゆる一括返済に該当します。

1-4. ブラックリストに載る

ブラックリストとは信用情報機関の「事故情報」名簿期限の利益が喪失すると、俗に言うブラックリストに名前が載ります。ブラックリストとは俗称ですが、いわゆる信用情報機関の「事故情報」名簿のことを指しています。

信用情報機関には、銀行系の「全国個人信用情報センター」と信販・クレジットカード系の「株式会社シー・アイ・シー」、消費者金融系の「株式会社日本信用情報機構」の3つがあります。これらの信用情報機関は、ネットワークで情報共有されており、例えば銀行は消費者金融系の信用情報も確認することができます。

事故情報に名前が記載されてしまうと、新たにクレジットカードを作ることや、金融機関から融資を受けることができなくなります。事故情報リストは、一度記載されてしまうと5~7年間は名前が残ってしまいます。

今後、自由にお金を借りることができなくなってしまうため、ブラックリストに載ることは、できれば避けた方が良いでしょう。

1-5. 一括返済を迫られる

期限の利益が喪失されると、住宅ローン残債の一括返済が求められます。一括返済とは、3,000万円の住宅ローン残債が残っているとすると、3,000万円を一度に返すということです。

一括返済を迫られても何もしなければ、そのまま「競売」になります。競売とは裁判所が強制的に行う不動産の売却です。

債権者(お金を貸している人)は住宅に抵当権を設定していますので、抵当権の実行によって住宅を競売にかけることができます。抵当権とは、銀行が住宅ローンを貸した際、家を担保に取っている権利のことです。

ただし、一括返済を迫られた時点で、債務者(お金を借りている人)が自ら家を売却して、その代金を一括返済したいと申し出た場合、それを銀行が了解することがあります。

このように、一括返済が迫られた後、自ら任意で売却することを「任意売却」と呼びます。

任意売却とは、期限の利益を喪失した後に、競売によらない方法での売却のことです。債務者が任意売却によって返済したいということであれば、条件次第で任意売却を認めてくれます。

つまり、期限の利益を喪失してしまった後は、解決方法が任意売却または競売の2択になります。解決手段が2つに限られてしまうため、やはり期限の利益を喪失する前に問題を解決するのが良い方法となります。

ここまで、住宅ローンが払えなくなった場合について説明してきましたが、もし、ローンの支払いが厳しいと感じたら、住宅ローンの借り換えサービスを検討してみるのも一案です。以下のリンクにある「モゲチェック」というサービスだと、オンラインなので申し込みやローン借り換えの場合の支払額などがすぐに確認でき、オススメのサービスです。

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2. よく誤解されていること

任意売却や競売は馴染みがないことから内容を誤解している人も多いです。そこでこの章では任意売却や競売で良く誤解されていることについて解説します。

2-1. 任意売却や競売をすれば債務がなくなる?

残った残債の返済は必要住宅ローンが払えなくなった場合、任意売却や競売を行えばそれで全て解決されるわけではありません。任意売却や競売を行っても、それでも返済しきれない残債があれば、その残債は返済する必要があります

任意売却であれば、売却後に残ったローン残債は、債権者と交渉することで圧縮できる余地はありますが、それでも残った残債の返済は必要です。

結局のところローン残債は返済しなければならないため、住宅ローンの問題を解決するには高く売ることがポイントとなります。任意売却や競売は、どうしても売却価格が安くなってしまうため、住宅ローンの問題は解決しにくい売却方法です。

住宅ローンの問題を解決するには、任意売却や競売によらず、普通の方法で高く売却することが一番良い方法となります。住宅ローンが払えないと感じたら、任意売却や競売になる前に、売却することを強くおススメします。

2-2. 任意売却や競売をするとブラックリストに載る?

任意売却や競売をするとブラックリストに載るわけではありません。正確に言うと、ブラックリストに載った人が任意売却や競売を行います

ブラックリストは、任意売却や競売を行ったという情報が載るのではなく、滞納という事故情報が載るため、任意売却や競売をする前に既に名前が記載されています。

ブラックリストに載ってしまうと、しばらく新たなローンを組めなくなるなど、一定の不利益を受けます。そのため、住宅ローンの問題は、ブラックリストに載る前に解決するのがベストです。

ブラックリストに載るタイミングは、任意売却や競売の決定よりも前の段階になります。住宅ローンは、滞納してしまう前に、払えないと感じたらできるだけ早い段階で対処するのが良い解決方法となるのです。

2-3. 任意売却は高く売れる?

任意売却は決して高く売れる売却方法ではありません。任意売却物件は買主のリスクが高く、一般の人は任意売却物件を買わないため、普通の売却よりも安くなってしまう売却方法です。

住宅ローンの問題解決方法として、よく「任意売却は高く売れる」と表現する人がいますが、任意売却は決して高く売却できる方法ではないことを認識する必要があります。

任意売却は、「競売よりも高く売れる可能性はある」という程度であり、基本的に普通の売却よりは安くなります。任意売却は債権者のために行う極めて特殊な売却であり、その特徴としては、以下の3つがあります。

  1. 手付金の授受がなく一括返済となる。
  2. 売主の瑕疵担保責任は全て免責される(知っていて告げなかったものは除かれる)。
  3. 債権者の同意が得られない場合の白紙解約条項が付いている。

① 手付金の授受なしの一括返済

1つ目として、任意売却では手付金の授受がありません。先に手付金を渡してしまうと、債務者が夜逃げしてしまう可能性があるためです。通常の売却であれば買主は手付金の支払があり、引渡の間までに手付解除の判断をすることも可能です。

買主は満額を一気に支払い、途中でやめることができないリスクがあります。

② 瑕疵担保責任はすべて免除

2つ目として、任意売却では売主の瑕疵担保責任は全て免責されます。瑕疵(かし)とは雨漏り等の通常有する品質を欠くことをいいます。

売却後、瑕疵が発見されると、買主は売主に対し損害賠償、または契約目的の達成できない場合は解除を請求することができます。売主が負うこの責任を瑕疵担保責任と呼びます。

任意売却で後から買主が瑕疵により契約解除を言い出すと、ローンを回収した銀行が困ることになります。そのため、買主には瑕疵担保請求権が与えられません。

任意売却では、買主には瑕疵があっても誰にも請求できないというリスクがあります。

③ 白紙解約条項付き

3つ目としては、債権者の同意が得られない場合は白紙解約されるという条項が付いているという点です。

複数の債権者がいるような場合は、債権者同士の配分で揉めることがあり、任意売却が成立しないことがあります。買主から取ってみると、購入しても債権者によって後から白紙解約されるリスクがあります。


このように、任意売却は債権者のための売却であるため、買主にとってリスクの多い物件となります。

そのため、任意売却の購入者は、そのほとんどが転売を目的としたような不動産会社であり、仕入の一環として安く購入しています。買取とかなり近い売却となり、任意売却の価格は通常の売却よりも安いです。

2-4. 銀行は簡単に任意売却を認めてくれる?

任意売却は競売より高く売れる可能性はあるものの、銀行は簡単に任意売却を認めてくれるとは限りません。銀行は条件によって任意売却を認めないことがあります

例えば、住宅ローンを組んで3年以内の人は任意売却を認めてもらえない可能性があります。債権者からすると、そんなに早く不良債権となることは想定していないため、詐欺とみなすと任意売却を認めません。

任意売却が認められないと、競売になりますが、競売は安く売却されるため、売却後に残るローン残債が大きくなる可能性があります。

任意売却を実行するには債権者の合意が必要となるため、簡単に選択できるとは限らないと理解しておく必要がります。

3. 先手必勝!グレーゾーンの間に売る

住宅ローンは払えないと感じたら、貯金などの余力があるうちに早めに売却するのが適切な対処法となります。そこでこの章ではグレーゾーンの間に売ることについて解説します。

3-1. グレーゾーンとは

グレーゾーンとは、ブラックリストに載る前の段階のことを指す俗語です。住宅ローンが払えないと感じたら、とにかく余力があるうちに早めに売却することが一番になります。

グレーゾーンはブラックリストに載る前なので、いわゆる普通の売却のことです。特殊な売却方法に聞こえますが、普通の売却のことだと思ってください。

3-2. グレーゾーン売却のメリット

グレーゾーン売却には以下の3つのメリットがあります。

  1. ブラックリストに載らなくて済む
  2. 最も高く売れる
  3. 自分が主導で内容を決めることができる

1つ目としては、ブラックリストに載らないというメリットがあります。グレーゾーン売却は、ブラックリストに載る前の売却を目指します。ブラックリストに載らないのは、メリットというよりは、載る前に売るという目標とも言えます。

2つ目としては、最も高く売れる売却方法であるというメリットです。グレーゾーン売却は、通常の売却ですので、任意売却や競売よりも高く売れます。

高く売れれば、ローンが一括返済できる可能性も出てきます。また、仮にローン残債が売却額を上回っていたとしても、普通の売却なら高く売れるため、ローン残債を最小限にできます。

3つ目に、普通の売却なので自分が主導で内容を決めることができるというメリットがあります。任意売却は、債権者のための売却となってしまうため、そもそも債権者の合意も必要であり、自分だけで全てを決めることはできません。

競売に至っては、全て法律でルールが決まっています。普通の売却であれば、自分の意思でコントロールできるため、売却しやすいといえます。

3-3. グレーゾーン売却は時間との勝負

グレーゾーン売却は、ブラックリストに載る前までが勝負です。スタートは「このまま行ったら払えないかもしれない」と予兆を感じた段階で早めに始めることをおススメします。

本当に滞納を開始してしまうと、2ヶ月しか期間がありません。2ヶ月間で売却するのはかなり苦しいため、予兆を感じた段階でスタートを切ることが重要です。

いずれにしても、売却が伸びてしまえば、その分、苦しい期間も長くなります。苦しい状況から早く脱するには、短い売却期間で決着することが必要です。

3-4. 仲介手数料は発生する

グレーゾーン売却は、普通の売却なので、仲介手数料は発生します。そのため、経済的には余力のあるうちに売却しなければなりません。

住宅ローンが払えないと、ギリギリまで我慢してしまう人がいますが、無理は余計に事態を悪化させてしまいます

住宅ローンは対処が遅れると、最後は自己破産まで発展することがあります。実は自己破産でも、弁護士費用等の費用がかかります。本当にお金が無くなると、自己破産すらできなくなります。

普通の売却では、仲介手数料等の諸費用が発生します。金銭的に余力のあるうちに売却をスタートするようにしてください。

3-5. 高く売れてもほとんどの場合税金は心配無用

売却では税金の発生を心配する人もいますが、居住用財産と呼ばれるマイホームを売却する場合、3,000万円特別控除と呼ばれる特例を使えます

3,000万円特別控除を使うと、多くのケースで税金は発生しませんので、恐らく税金は発生しないはずです。

以下の計算式は3,000万円特別控除を使った場合の譲渡所得の計算式ですが、この式で譲渡所得がマイナスとなれば税金は発生しないことになります。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3 - 3,000万円

※1 譲渡価額とは売却額です。
※2 取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3 譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、家の売却に要した費用のことを指します。

売却をする前は、念のため税金が発生しないかどうかも確かめるようにしましょう。

4.不動産を早く売る方法

グレーゾーン売却では、不動産を早く売ることが何よりも重要となります。そこでこの章では不動産を早く売る方法について解説します。

4-1. 価格査定時に期限と目標額を伝える

不動産を早く売るためには、価格査定時に期限と目標額をセットで必ず伝えるようにしてください。

期限だけ伝えてしまうと、「安くても早ければ良いのか」と解釈される可能性もあり、高く売却したいという意思が伝わらない可能性があります。少なくともローン残債以上の目標額を伝える必要があります。

また早期の売却となると、不動産会社の実力がものを言います。力のある不動産会社が一般媒介でワーッと売却活動をすることではじめて効果的な売却が可能となります。

スピーディーに不動産を売却したい場合には、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスをご利用ください。

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不動産売却 HOME4U」では、大手の不動産会社地元で長く経営している不動産会社の両方に売却の依頼が可能です。

早く不動産を売却するためには、あらゆる情報網を駆使する必要があります。大手の広告宣伝力と、地元の不動産会社ならではの情報力の合わせ技が成功の確率をグッと押し上げてくれます

一括査定サービスの中でも、大手と地元の不動産会社の両方にバランスよく査定依頼できるのは、「不動産売却 HOME4U」だけです。あなたの味方になってくれる不動産会社ばかりですので、HOME4Uを使ってぜひ早期売却を成功させるようにしてください。

4-2. 非明示型の一般媒介契約を利用する

不動産を早く売るには、一般媒介契約を選択することが適切です。媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約
他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引も不可。
専任媒介契約
他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約
他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。
※ 自分で買主を見つけてくること

3つの媒介契約の中で、一般媒介契約だけ唯一複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができます

一般媒介で複数の不動産会社に仲介を依頼すると、不動産会社の間に「我こそ先に」という競争関係が生じます。理由としては、不動産会社が受領できる仲介手数料は成功報酬であるためです。一般媒介で依頼された不動産会社は、仲介手数料を得るには早い者勝ちとなるため、早く買主を決めようと動きます。

売主としても、何社に頼んでも仲介手数料は買主を決めてくれた1社のみに支払えば良いため、一般媒介だから余計にお金がかかるということはありません。

尚、一般媒介には他に依頼した不動産会社名を明らかにする「明示型」と、他の不動産会社名を明らかにしない「非明示型」の2種類があります。早期に売却する際は、必ず「非明示型」の一般媒介を選択する ようにしてください。

明示型の場合、明示していない不動産会社を通して売買が成立してしまった場合には、依頼を受けていた他の不動産会社は今までかかった費用を請求することができます。

早期売却の場合、なるべく早く売るためにあらゆる選択肢を広げておくことが重要です。例えば親が知っている不動産会社に依頼して、突然買主を連れて来る可能性もあります。明示型の場合、後から他の不動産会社に依頼する場合、依頼している全社に対して通知をしなければならなくなります。

早く売却しなければいけないときは、うっかり他社への通知という煩雑な手続きを忘れてしまう可能性があります。よって、明示の手続き漏れを無くし、チャンスを広げておくためにも「非明示型」を選択することがポイントです。

一般媒介契約は、売主から何も言わないと明示型となっていることが通常です。依頼時には「非明示型にしたい」と伝えることを忘れないようにしましょう。

4-3. 価格にこだわり過ぎないようにする

不動産を早く売るには、価格にはこだわり過ぎないようにすることがポイントです。不動産は、粘ったからと言って高く売れるものではありません。逆に価格にこだわり過ぎてしまうと、売却のチャンスを逃してしまうこともあります。

住宅ローン残債と、市場価格は別物ですので、売却価格が住宅ローン残債に届かないことは当然あり得ます。そのため、査定の段階でしっかりと現実的な売却価格を把握しておくことが重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼した場合、多数派の不動産会社が査定してくる価格帯が、いわゆるストライクゾーンの価格になります。

不動産を早く売るためには、ストライクゾーンど真ん中で勝負することがコツです。高過ぎず、安過ぎない売り出し価格を設定し、ある程度の金額の買主が現れたら、売却を決断するようにしましょう。

5. オーバーローン時の対処法

最後にオーバーローン時の対処法についてご紹介します。

5-1. オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却額よりも大きいことを指します。オーバーローンの場合でも、売却後に残る残債を売却と同時に返済できるようであれば、売却することは可能です。

査定結果を受けた段階で、オーバーローンであれば、貯金を合わせて返済できるかどうかを確認するようにして下さい。もし、自分の貯金だけで返済が難しいようであれば、親などの親族にも借りることができないか相談することをおススメします。

現状、住宅ローンが厳しい状況であれば、このまま保有し続けていても事態は悪化する一方です。オーバーローンであっても、自分たちの貯金を崩したり、親族からお金を借りたり等、なんとか売却できる方向に持っていくことが賢明な対応と言えます。

グレーゾーンの普通の売却であれば、最も高く売却できます。オーバーローンで残る残債を最小限にするのは、普通の売却こそ被害を最小限に留めることができます

まずは査定を依頼し、オーバーローンで残る残債の返済可能性について検討しましょう。

5-2. オーバーローン売却で使える税金特例

オーバーローンで不動産を売却した場合、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「居住用財産の譲渡損失の特例」と略)が利用できる可能性があります。

買い替えを要件とせず、実家や賃貸に引っ越し、マイホームをオーバーローンで売却したときに使える特例になります。

「居住用財産の譲渡損失の特例」では、給与所得から繰越控除限度額を差し引き、給与所得で払い過ぎていた源泉徴収税の還付を受けることができる特例です。繰越控除限度額とは以下に示すオーバーローンの残額となります。

繰越控除等限度額 = 住宅ローン残高 - 譲渡価額

例えば、繰越控除限度額が▲200万円で、給与所得が800万円だったとします。この場合、確定申告で損益通算と呼ばれる手続きをすることで、給与所得800万円から繰越控除限度額200万円を控除することができます。

800万円から200万円を控除すると、その年の所得は600万円となります。会社は800万円の所得を前提に税金を給与天引きしていますので、600万円を所得で税金を計算し直すと、税金を払い過ぎていることになります。

その払い過ぎの差額を取り戻すことができるのが、「居住用財産の譲渡損失の特例」です。「居住用財産の譲渡損失の特例」を使うには、以下の要件が必要となります。

平成31年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で、その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次の1から4のいずれかに該当するものであること

  1. 現に自分が住んでいる住宅
  2. 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  3. 1や2の住宅及びその敷地
  4. 災害によって滅失した1の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地
    ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。
  5. その個人がその譲渡にかかる契約を締結した日の前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の金額を有すること
  6. 繰越控除する各年分の合計所得金額が3,000万円以下であること
  7. 譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係がある者ではないこと

所有期間が5年超のマイホームであるという点がポイントとなります。

まとめ

いかがでしたか?
住宅ローンが払えない場合の対処法について解説してきました。

住宅ローンが払えなくなり、期限の利益を喪失すると、事故情報がブラックリストに登録されてしまいます。その結果、一括返済を迫られ、任意売却か競売をしなければならなくなります。

任意売却等で売却した後も残った残債は返済する必要があるため、任意売却等で全ての問題が解決できるわけではありません。

任意売却に至る前にブラックリストに載ってしまっているため、ブラックリストに載る前の段階で普通に売却することが一番良い解決方法です。

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この記事が、あなたの住宅ローン問題を解決する糸口になることを願っています。

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